大判例

242番の土地上（別紙４の、、、の部分）に貨車を倉庫として用いているものが３つあり（以下これらの倉庫を「貨車倉庫」という。）、それらの中には主に米缶が入っている。

298番の１の土地上（別紙４のの部分）には、昭和37年７月15日に建築された倉庫（甲３の２。以下この倉庫を「平屋倉庫」という。）があり、その中には販売用の広告用ちらし及びトラック用のタイヤ等を入れている。

ａ商事は、４ｔトラック３台、２ｔトラック１台を所有しており、それらのトラックに米貯蔵庫等の商品を載せて保管、運搬しており移動式倉庫として使用している。上記トラックのうち、４ｔトラック１台以外は車検を受けておらず、公道を走らせることはできない。

ａ商事は、本件業務地の倉庫以外に茨城県のｂ物流の倉庫を借りて商品を保管している。ａ商事の社員が商品を持って組み立てる必要がある商品は本件業務地で保管しており、他の業者に委託して組立てを行う商品は、茨城県のｂ物流で保管することになっている（以上原告本人）。

ｃ　本件業務地の所在する地域は、昭和45年12月28日に住居地域指定がなされた。

原告は昭和48年４月10日に、埼玉県行田土木事務所に本件倉庫の建築確認申請をしたが、同年５月９日、同事務所は用途地域指定に違反する建築物に当たるとして申請を認めず返戻した。

しかし、原告は、適法な建築確認を経ることなく本件倉庫を建築した（〔証拠略〕）。

なお、平成８年３月１日には同地域は第一種中高層住居専用地域に指定されている（〔証拠略〕）。

(ウ)　2386番土地（本件自宅兼事務所）の利用状況2386番には、原告の自宅が建てられており、一階部分はａ商事が原告から借り受けて事務所として使用している（原告本人）。

本件自宅兼事務所と仮換地指定後の保留地予定地である隣地50街区９までの距離は、勝手口から約0.92ｍ、建物角から約0.55ｍであり、本件住居地に設けられているブロック塀角は画地線より約0.36ｍ50街区９に侵入する状態にある（乙12）。

(エ)　1682番の１の利用状況

1682番の１の土地は、間口2.5ｍ、奥行約70ｍの細長い土地で雑草が生い茂った状態であり、また、水はけが悪く、降雨によっては20cm前後まで水がたまることがある（乙17）。

イ 　本件仮換地の位置、形状等について

原告所有の従前の土地に対して、51街区の14ないし17（合計512ｍ2）、50街区の１、２、８（合計1571ｍ2）、50街区の６、７（合計245ｍ2）の仮換地指定がなされた。

(ア)　51街区14ないし17について

上記仮換地のうち51街区15（25ｍ2）は242番の一部31.23ｍ2がいわゆる飛換地されたものであり、これを除いた51街区14、16及び17（以上合計487ｍ2）の仮換地については従前地（352番１、352番７、352番８及び352番14、以上の合計地積589ｍ2）と比べた場合減歩率は17.3％と平均を下回る。その位置も従前の土地と重なる位置か又は近接した位置にある。

そして、上記仮換地は51街区15を含めて一体として利用できるようになっており、２方を道路に面した角地となっている。そこで、51街区14ないし17の仮換地については減歩率、位置、形状、利用具合等において原告に不利な点はないと認められる。

(イ)　50街区８について

50街区８（91ｍ2）は、従前の土地1682番１（登記簿地積165ｍ2）を仮換地指定したものであるが、その土地は一つだけ他の土地から離れた場所にあり、間口は2.5ｍ、奥行約70ｍの細長い土地で、水はけも悪く、単独での使用価値はほとんどなく、50街区８として50街区１と２と一体的に換地されることは、減歩率が44.85％と高率になったことを考慮しても、原告にとってむしろ有利と認められる（そして、利用具合としては50街区８の土地は、50街区１及び２の土地と一体的に扱うべきである。）。

(ウ)　50街区１、２について

50街区１、２（合計1480ｍ2）は、従前の土地280番１、３、242番の一部（611.26ｍ2）、298番１、３（以上の合計地積2160.26ｍ2）に対する仮換地として指定され、減歩率は約31.5％となる。

ところで、従前の土地280番１、３、242番、298番１、３の５筆の土地は、従前は北西に面する道路から南東道路まで約114ｍの長さのある細長い土地で一体的に用いられてきたことが認められるところ、これに対する換地は50街区１、２（合計1480ｍ2）、50街区６及び51街区15であり、50街区６と51街区15は50街区１、２、８とは離れた位置にある。そこで、概括的には、原告が業務用として一体的に用い得る土地は、従前の280番１、３、242番、298番１、３（５筆合計地積2355ｍ2）から50街区１、２、８（３筆合計地積1571ｍ2）に変わったとみられないこともない。これで考えて計算すると、減歩率は約33.3％と平均よりかなり高い率となることが認められる。

しかしながら、形状や接道状況をみると、従前の土地280番１、280番３、242番、298番１、298番３は、幅20ｍ前後、長さ約114ｍの細長い土地で、主な接道は北西４ｍ道路、南3.6ｍ道路のみ（あとは、幅員1.8ｍの行止まり道路）であったが、仮換地後の50街区１、２及び８は、地形はほぼ４：３の比率の長方形で、南西幅６ｍの道路、北西幅６ｍの道路、北東幅12ｍの道路の３つの道路に囲まれ、地形、接道条件に関しては極めて優れているといえる。

(エ)　50街区６、７について

50街区７（138ｍ2）に対する従前の土地は本件自宅兼事務所のある2386番（177ｍ2）であり、減歩率は22％で平均並みである。しかし、原告自宅兼事務所北側の50街区６（107ｍ2）に換地された242番の一部（163.51ｍ2）の減歩率は34.56％と平均より高い（なお、両方の土地を一体的にみると、従前の土地の合計地積340.51ｍ2に対し仮換地合計245ｍで減歩率は28％となることが認められる。）。

しかし、50街区６と７は一体的な利用が可能であり、50街区６、７を一体的にみると、北は12ｍ道路、東は県道羽生栗橋線、西は６ｍ道路と３方を道路に囲まれた角地となり、利用価値の高い土地となることが見込まれる。

なお、原告は、本件住居兼事務所建物について、仮換地指定後は、勝手口が北西の50街区９（保留地となっている）に面することになり、保留地50街区９の買受人により建物が建てられたときは本件住居兼事務所建物の出入りが困難になる旨主張する。しかし、従前本件住居兼事務所建物の北側は道路であり、換地によりその道路部分がなくなり50街区９の保留地指定がされたとしても、直ちに本件住居兼事務所建物の使用状況に変化が生ずるとは認めがたく、保留地買受人による建物建築と原告の本件住居兼事務所建物の距離との問題は民法や建築基準法の相隣関係によって問題の解決が図られるべき問題であり、仮換地指定により本件住居兼事務所建物が保留地50街区９に接するようになったとしても、そのこと自体は本件仮換地指定の不合理性の事由になるとはいえない。

(オ)　仮換地50街区１、２、８と50街区６、７の分断指定について

なお、上記の従前の土地280番１、280番３、242番、298番１、298番３は、道路をはさんだ原告住居兼事務所のある2386番とこれまで事実上一体的に用いられてきたが、換地後の50街区１、２、８は、間にＡに仮換地指定された50街区３、４、５が入るため換地後50街区６、７とは分断され、この面での原告の一定の不利益は否めない。しかし、換地後でも50街区１、２、８の土地と原告住居兼事務所所在の土地（50街区７）の距離は従前と変わりはなく、東の12ｍ道路又は西の６ｍ道路により頻繁な行き来は可能と認められる。

ウ 　本件倉庫と原告住居兼事務所所在地の原位置換地の必要性

乙18及び証人新見伸二によれば、280番の１、３、242番、298番１、３の土地上には、本件倉庫、シャッター倉庫、貨車倉庫、平屋倉庫等が存在するが、土地一帯は第一種中高層住居専用地区とされており、第一種中高層住居専用地区においては、住居、公共施設、一定の店舗・飲食店等、一定の自動車車庫以外の建築物は建築することができず、ａ商事が業務用に使用している本件倉庫、シャッター倉庫は営業用倉庫といえるから仮換地上に改めて建築することは建築基準法上許されないこと、しかし、ａ商事が米貯蔵庫等の販売を行っており、米貯蔵庫等の商品を保管する倉庫がその業務の中核施設となっていることから、ａ商事の倉庫の中でも最も規模の大きい本件倉庫を移動又は取り壊すことなく仮換地指定を行うことが望ましいと考えられ、その結果本件倉庫を移動させないよう仮換地を280番の１の付近に定めたこと、また、従前の土地2386番には本件自宅兼事務所が存在しており、既存住宅であるために原位置換地するほかなく、仮換地50街区７を指定することとしたこと、そして、それに接する50街区６は242番の一部の換地として原告に指定されたことが認められる。

このようにみると、本件倉庫と本件自宅兼事務所の２つの建物を原位置に残すように仮換地指定するとなれば、仮換地において原告の従前の土地を50街区の北か南の１か所に集約することは困難であり、北と南の２か所に分断して仮換地指定したこともやむを得ない事情があったといわざるを得ない［なお、証人新見の証言によれば、被告の側では、原告との折衝の過程で50街区６、７に代えて50街区３の北西の一部（50街区２と接する部分）を仮換地することはどうかと打診したことがあったが、その案は原告の側で断り、立消えとなったことが認められる。］。

エ 　ａ商事の営業の継続可能性について

原告は、本件処分のとおり換地されるとすると、業務地が約３分の２に減歩されてしまい、ａ商事の営業が継続できないと主張する。確かに、本件仮換地指定の結果、原告は280番３の一部、242番、289番１、３の土地が使用できないこととなり、従前まで使用してきたシャッター倉庫の一部、貨車倉庫、平家倉庫は原位置から移動せざるを得ないこととなることが認められる。しかし、これらの営業用倉庫ないし工作物はもともと第一種中高層住居専用地区では建築基準法上許容されていないものである上、50街区１、２、８の空きスペースもある。また、道路をはさんで仮換地された51街区14ないし17の土地は現在空き地であるが、50街区１、２、８の土地と共通目的で一体的に用いることも不可能とは認められず、仮に50街区１、２、８に移動可能な倉庫や倉庫代わりのトラックなどが収容しきれなければ51街区14ないし17の土地を用いることも十分考えられる。そうすると、本件仮換地指定の結果、ａ商事のこれまでの営業の継続が著しく困難になるとまでは認めるに足りない。

オ 　いわゆる「横の照応」について

(ア)　土地区画整理法89条１項が縦の照応とともに横の照応を定めるものであることは前述のとおりであり、その場合の横の照応とは、同施行地区内の各権利者相互間において仮換地が概ね公平に定められいることを意味するのであり、一部の者が恣意的に不利益を被るような場合や一部の者を恣意的に優遇した結果当該権利者が不当に不利益を被るような場合には、施行者の裁量の逸脱として許されないというべきである。

(イ)　これを本件についてみるに、別紙７「50街区周辺の減歩率一覧表」によれば、他の街区の減歩率について６％台から43％台まで広範囲に及び30％前後の減歩率のものも存在する。そして、こうした減歩率の差が生ずるのは、結局従前の土地と換地との評価差によるものであり、評価は前記のとおり路線価方式に基づき、画地ごとに土地評価基準（乙４）及び土地評価要領（乙５）にしたがいほぼ機械的に行われるから、結局換地後の画地がいかなる路線価の道路に接するかが最も減歩率に影響を及ぼすと言い得る。そして、原告の場合50街区に仮換地された土地は、いずれも北東側12ｍ道路に接し、50街区６、７は県道羽生栗橋線に面しているが、これらの道路は路線価に最も影響のある街路係数が高い（ｔの値が最も高い1.3とされている。なお、ｔの値自体は、設置される道路の性格、系統、機能等の道路の等級並びにこれまでの土地区画整理事業における経験、知識等に照らし、被告が評価員の意見等を基に最も公平・妥当とみた係数を与えたと推認され、特に不合理な点を本件証拠上窺うことはできない。）。また、50街区１、２、８と50街区６、７はいずれも３方を道路に囲まれた角地となっていることから画地としての評価指数が高い。これらの結果原告所有地と仮換地を対比すると、第２工区一般宅地の平均減歩率19％よりもかなり高い減歩率29.15％の結果となったことが認められる。

そうすると、原告の従前地の減歩率が第２工区の平均より高いことから直ちに横の照応に反する一資料になるとはいえない。

(ウ)　Ａの仮換地指定状況との比較

被告は、Ａの土地の仮換地指定を行うに当たり、従前地を本件土地評価基準に基づいて評価点を標準指数で表し、また仮換地についても本件土地評価基準に基づいて評価点を評定指数で表し、その指数を対応させた。被告が算定したＡの従前地及び仮換地に対する上記評価は別紙10「Ａ氏所有地の評価計算書」記載のとおりである（乙11）。そして、Ａの従前地（1932番を除く）の利用状況は別紙９記載の青線で表示したとおりであり（乙16）、Ａの仮換地指定状況（50街区５を除く）は、別紙９記載の赤線で表示したとおりである（乙16）。

これを検討するに、Ａの減歩率は19％台から30％台であり、総面積における平均減歩率が28.31％となっており原告のものよりやや減歩率が低い程度でありほとんど差はない。そして、その算定方法も不合理なものとはいえず、Ａを他の者と比較して恣意的に優遇したということはできない。

なお、原告は平成15年８月１日現在の価格を基にした甲８、９の鑑定結果に基づき被告の査定は不合理である旨主張する。しかし、従前の土地と換地予定地は原則として土地区画整理事業開始時を基準とし、その時点での従前の土地と換地予定地を路線価方式により評価して指数を決定するものである。そして、乙11に示されているような評価方法による原告所有の従前の土地の評価（標準指数266万8357）とＡ所有の従前の土地の評価（標準指数282万6081）に特段不合理な点があると認めることはできない。

(エ)　したがって、原告が他の者と比較して恣意的に不利益を被っているとはいえず、Ａを恣意的に優遇した結果として原告が不当に不利益を被ったものともいえないのであるから、本件処分が横の照応に違反しているとはいえない。

(3) 　まとめ

以上の検討結果によれば、次のとおりとなる。

ア 　従前の土地全体と仮換地全体は、路線価方式に基づく画地評価による指数において、前者は標準指数266万8357点、後者は266万8369点で均衡している。

イ 　第２工区における一般宅地の平均減歩率は19％（乙11の24枚目）であるが、本件処分に係る減歩率は29.15％である。

その内訳を子細にみると、

(ア)　51街区14、16、17（以上合計487ｍ2）に仮換地指定された352番１、７、８、14の４筆（合計589ｍ2）の減歩率は17.3％で、平均減歩率を下回る。

(イ)　50街区８に換地された1682番１の土地は、減歩率が44.85％と最も高いが、同土地は細長く、単独ではほとんど利用価値がなく、高低差もあり、降雨時には水がたまるような状況で、50街区８として他の土地と一体として換地されたことは上記減歩率の大きさに関わらず原告に利益の大きい換地といえる。

(ウ)　50街区１、２（合計1480ｍ2）に換地された従前の土地280番１、同番３、242番（但し内611.26ｍ2）、298番１、同番３（以上の合計地積2160.26ｍ2）の減歩率は、約31.5％で、減歩率は平均よりかなり高いが、50街区１、２、８は地形が使い勝手のよい長方形で、接道状況も優れている。

(エ)　原告の自宅兼事務所のある2386番（仮換地50街区７）の減歩率は22％で平均並みであるが、原告自宅兼事務所北側の50街区６に換地された242番の一部（163.51ｍ2）の減歩率は34.56％と平均より高い（両土地を一体的にみた場合減歩率は約28％）。しかし、50街区６、７は一体的に使える土地であり、３方を道路に囲まれた角地となり、接道状況はきわめて良好である。

ウ 　そして、280番１土地上の本件倉庫と2386番土地上の原告住所兼事務所は移転せず原位置換地の必要があった。このため、50街区１、２、８と50街区６、７が分かれて仮換地指定されたのはやむを得ない事情があった。

エ 　本件仮換地指定により、原告は、本件業務地上にあるシャッター倉庫や貨車倉庫、平家倉庫を除去ないし移転しなければならないが、もともとこれらは建築基準法違反の建物や工作物であり、50街区１、２、８の空きスペースや道路向かいの51街区14ないし17の土地を業務用土地として50街区１、２、８の土地と一体的、効率的に用い得る余地も考えられ、本件仮換地指定により直ちに現在の原告の業務を継続することが困難になるとは考えがたい。

オ 　本件第２工区の他の減歩率との比較やＡとの比較においても、本件処分は恣意的で不合理であり、横の照応に反するという事情を何ら窺うことができない。

以上のような、原告の従前の土地に関する本件仮換地指定を彼此総合すると、原告が業務地として最も重視する50街区１、２部分は減歩率が平均より高く、倉庫置場等として狭くなり使い勝手が悪くなるという原告の心情も理解できなくはないが、仮換地51街区部分の減歩率は平均以下であり、仮換地そのものの地形や接道状況は従前の土地と比べると格段に向上しており、本件仮換地指定後でも51街区の土地を事実上50街区１、２、８の土地と一体的に用いること等により、現在の原告の業務を継続することも可能と考えられることなどの事情に照らせば、本件仮換地指定は、全体として概ね照応しており、社会通念上許容される範囲であって、法89条１項違反があると認めることはできないというべきである。

３ 　結論

以上のとおりであるから、本件処分は、土地区画整理法89条１項に照らし、適法なものというべきである。

したがって、原告の請求は、理由がないから棄却することとし、主文のとおり判決する。

（裁判長裁判官　豊田建夫　裁判官　都築民枝　松村一成）