京都地方裁判所 昭和６２年（行ウ）３１号 判決 1989年1月27日
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一 当事者の求める裁判
一 原告
「一 被告は原告に対し、金二、七二四万五、四九〇円及びこれに対する昭和六二年四月九日から完済まで年五分の割合による金員を支払え。二 訴訟費用は被告の負担とする。」との判決。
二 被告
主文同旨の判決。
第二 当事者の主張
一 原告（請求原因）
（一） 原告は、京都市左京区松ケ崎今海道町三番五、田（現況畑）一八八・四九平方米（以下、本件土地という）を所有し、これを清水正俊に小作地として賃貸していた。
（二） 被告は京都市都市計画（京都国際文化観光都市建設計画）道路事業一等大路第三類第一号北山通（以下、本件事業という）の起業者である。
（三） 被告は本件事業に関し、京都府土地収用委員会（以下、収用委員会という）に対し本件土地の権利取得及び明渡の裁決の申請ないし申立をし、同収用委員会は昭和六二年四月八日右申立の権利取得（収用）、明渡を認め、その損失補償金の額として、八、一七三万六、四九四円とする裁決をした。
（四） 右補償金額は、賃借権のない完全所有権の補償金額が一億三、六二二万七、四九〇円であるところ、これに対し、土地所有者である原告と耕作権者である清水との権利割合をそれぞれ六〇％、四〇％と認定したうえ定められたものである。
（五） しかしながら、右権利割合は以下のとおり不当であって、原告が八○％、清水が二〇％とすべきである。
即ち、（１）権利割合は、<１>使用対価、<２>権利の態様、<３>契約締結の経緯、<４>契約の存続性、<５>一時金の授受の有無等によって決定すべきである。（２）本件耕作権は、<１>使用対価が極めて低廉である、<２>耕作の実態は家庭菜園程度であり、近時は農地の六割ほどは雑草が生い茂り、耕作されていなかったものであって清水の生計に占める割合は微々たるものである、<３>本件土地は宅地見込地であり、周辺の商業化、市街地化等に照らし原告が昭和五九年に清水に対してした本件土地（農地）の賃貸借契約の解約申入は農地法二〇条一項に基づき正当理由があるとして認められるべきものであった、<４>一時金の授受がなかった、<５>賃貸借が隣人間の情義から始ったものである。これらの本件土地の諸事情を考えると本件土地の権利割合は前示のとおり八〇％対二〇％である。
（六） 公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（昭和三七年六月二九日閣議決定、同改正昭和四二年一二月二二日閣議決定、以下、補償基準要綱という）一一条一項が土地収用法による収用に適用があるとしても、同条項所定の「地上権、永小作権又は賃借権に係る前条の正常な取引価格は、近傍類地に関する同種の権利の取引価格を基準とし、当該同種の権利及び消滅させる権利に係る地代、小作料又は賃借、権利金、権利の存続期間その他の契約内容、収益性、使用の態様を総合比較考量して算定するものとする。」と定めているところ、小作権には「取引価格」は存在しないし、離作料として地主と小作人間に授受される金員の分割割合は取引価格に当らない。離作料の権利割合は地主側の明渡要求のため形成されたものであり、またその小作権価格が農地価格の四〇％ないし五〇％にも及ぶに至ったのは、旧農地法制定当時、土地所有者が当該小作人以外には農地を売却できないとされていたことによるものであった。
したがって、同条項の後段の契約内容、収益性、使用の態様を総合比較考量して小作権の補償金額を算定すべきである。
なお、同条二項が準用する同要綱八条三項は収益を資本に還元した額等を参考に正常な取引価格を算定することを定めている。
（七） 仮に被告主張の権利割合によるとしても、土地が宅地見込地として評価、収用される場合における小作権の補償は、宅地見込地としての土地評価額ではなく、あくまで農地としての土地評価額に一定割合（四割）を乗じてその対価を算定すべきである。けだし、小作権の目的は耕作に限定されており、当該土地を宅地として利用することまで含むものではないからである。
（八） よって、原告は被告に対し、本件土地の相当補償金の残額として既払額八、一七三万六、四九四円を差引いた金二、七二四万五、四九八円及びこれに対する収用裁決の翌日である昭和六二年四月九日から完済まで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払を求める。
二 被告（答弁・主張）
１ 答弁
（一） 原告主張の請求原因（一）ないし（四）の事実を認める。
（一） 同（五）ないし（七）の主張を争う。
２ 主張
（一） 収用委員会の裁定した原告（所有者）六〇対清水（耕作者）四〇の権利割合は、イ、相続税財産評価基準による農地賃借権（耕作権）の価額、ロ、本件土地（農地）付近の離作料の額、ハ、近傍類地の農地賃借権割合を総合して得られる農地賃借権価額と農地所有権の価額の比率及び、この比率を修正すべき特殊要因を参酌して決定すべきものである。
これらの事情からは、収用委員会の六〇対四〇の権利割合の認定は正当である。
（二） 原告は、本件土地の農地賃借権比率を減額すべき個別的修正要因として、請求原因（五）（２）において、まず同<１>で、使用対価の低廉をいうが、これは逆に賃借権の財産的価値を高める要因であり、<２>で、家庭菜園程度の耕作であるというが、本件土地は清水が耕作しており、庭の一部三〇平方米前後の野菜類の栽培とは質的な差があり、この主張は失当であるし、原告のいう耕作による清水の生計に占める割合は本来賃借権の割合と無関係な事柄である。また、<３>で原告は周辺地の商業化、市街地化をいうが、収用委員会はこれらを前提にして権利割合を認定したもので個別的修正要因にならないし、また賃貸借解約申入の許可申請中であっても、その許可がない以上これを考慮することはできない。次に、<５>で隣人間の情義で賃貸借が始まったとも主張するが、それ自体権利割合を修正する要因とはなり得ない。結局、本件小作契約は極めて標準的なものである。
（三） 原告は請求原因（六）において、農地の賃借権の補償額は離作料ではなく、契約内容、収益性、使用の態様により算定すべきである旨主張するが、そもそも本件で問題となるのは小作権の評価ではなく、小作権の負担付農地の評価であり、これは、更地価格を基礎に、小作権と所有権の価格の割合、即ち権利割合によって算定するほかないのである。
なお、原告は収益還元法による評価をすべきである旨主張するが、これによれば原告主張の年一万円の小作料を収益の基準として、一〇〇万円程度の金額しか算出されないことになり、極めて非常識な結果になる。
（四） 原告は、請求原因（七）において宅地見込地として農地を収用する場合、小作人のうけるべき損失補償額は、宅地見込地としての評価額でなく、農地の更地価格を基準にして、その権利割合（四割）とすべきであると主張するが、土地収用法七一条は補償金額決定基準として近傍類地の取引価格を明示しており、宅地見込地となった農地の地価の高騰に照らすと、その高騰分を挙げて所有者に帰属させるのは社会的相当性に欠け法の趣旨に反する。
第三 証拠<省略>
理由
第一 当事者間に争いのない事実
原告主張の請求原因（一）ないし（四）の事実は当時者間に争いがない。
第二 本件土地の補償金額の検討
一 本件の争点は、（一）本件土地の補償金額を収用委員会が裁定した所有者六、賃借人四の権利割合により算定すべきか、原告主張の八対二の割合とすべきか否か及び、（二）その算定の根拠と方法いかんにある。そこで、以下、これらの点を検討する。
二 土地収用の補償金の額につき、土地収用法七一条は「収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。」と定めている。そして、この補償は、特定の公益上必要な事業のために土地が収用される場合、その収用によって当該土地の所有者等が被る特別な犠牲の回復をはかることを目的とするものであるから、完全な補償、即ち、収用の前後を通じて被収用者の財産的価値を等しくするような補償をなすべきであり、金銭をもって補償する場合には、被収用者が近傍において被収用地と同等の代替地等を取得することができるに足る金額の補償を要するものであることを明らかにしたものというべきである（最判昭四八・一〇・一八民集二七巻九号一二一〇頁）。
三 <証拠>を総合すると、次の事実が認められ、<証拠判断略>。
（一） 土地収用法七一条をうけた補償基準要綱のうち本件土地の補償額算定に関連するものとして、次の規定がある。
（補償基準要綱）
第七条一項 取得する土地に対しては、正常な取引価格をもって補償するものとする。
第八条一項 前条の正常な取引価格は、近傍類地の取引価格を基準とし、これらの土地及び取得する土地及び取得する土地の位置、形状、環境、収益性その他一般の取引における価格形成上の諸要素を総合的に比較考量して算定するものとする。
第九条 土地に関する所有権以外の権利の目的となっている土地に対しては、当該権利がないものとして前二条の規定により算定した額から次節の規定により算定した当該権利の価格を控除した額をもって補償するものとする。
第一〇条 消滅させる土地に関する所有権以外の権利に対しては、正常な取引価格（一般的に譲渡性のないものについては、土地の正常な取引における当該権利の有無による土地の価格の差額）をもって補償するものとする。
第一一条 …賃借権に係る前条の正常な取引価格は、近傍類地に関する同種の権利の取引価格を基準とし、当該同種の権利の目的となっている土地及び消滅させる権利の目的となっている土地の価格並びに当該同種の権利及び消滅させる権利に係る地代、小作料又は借賃、権利金、権利の存続期間その他の契約内容、収益性、使用の態様等を綜合的に比較考量して算定するものとする。
なお、京都市の公共事業施行に伴う損失補償基準（昭和四〇年八月一日内訓、昭和五〇年八月一日、昭和五九年五月一日改正）にも右と同旨の規定がおかれている（<証拠>）。
（二） 本件土地周辺はかなり市街化されてきているが、本件土地の耕作はその収用前までは必ずしも家庭菜園的耕作にとどまるものではなく、畑地として相当程度の耕作が行なわれていた。
（三） 昭和五三年一二月から昭和五七年九月までの間に本件道路事業等のため被告が任意買収した一二例では、農地賃借人に支払われたいわゆる離作料の割合は、〇・三二～〇・五三であり、これを平均すると〇・四〇八三であり（<証拠>）、一般に本件土地の近傍の左京区松ケ崎地区の農地の合意解約に当り支払われるいわゆる離作料の割合は、特段の事情がない限り、土地価格の四割である。
（四） 京都市は遅くとも昭和四五年以降、右松ケ崎地区その他で農地を公用地として買収する場合には、宅地見込地では宅地見込地価格（宅地価格から宅地造成費を控除したもの）を算出し、小作人がいる場合は所有者において農地の賃貸借を合意解除し、これを消除して買収するとの建前をとり、両当事者で話合がつかない場合は、地域慣行である離作料の権利割合により右価格を按分し、売買契約書では全額を所有者に支払うものとするが、実際は所有者から右離作料相当額を小作人に支払うことを京都市へ委任する旨の委任状を提出させ、これに基づき京都市において右離作料相当額を小作人に直接支払う扱いをしており、これが慣行化している。
（五） 昭和五九年一一月一八日原告は京都府知事に本件土地につき農地法二〇条一項に基づき現金給付を条件とする同条項所定の農地賃貸借契約解約の申入を行なったが、その許可がないまま本件収用裁決にいたった。
（六） 昭和六二年分相続財産評価基準（京都府等）では、耕作権の価額は、その農地が自作地であるとした場合の価額に、次表に掲げる農地区分に対応する割合を乗じて計算した金額によると定め、次表では農地区分が市街地農地、市街地周辺農地の耕作割合を一〇〇分の四〇であるとしている（<証拠>）。
四 右認定の各事実を考え併せると、賃借権付の本件土地（農地）の補償につき前示二の趣旨の完全な補償、即ち、収用の前後を通じて被用者の財産的価値を等しくするような補償をなすためには、まず、土地収用法七一条所定の「近傍類地の取引価格」ないし補償基準要綱七条の「正常な取引価格」ないし八条の「近傍類地の取引価格」を基準におき、同九条に従い賃借権のない土地として算定した額から、賃借権の価格を控除した額をもって補償すベきものである。そして、賃借権のない場合の本件土地の価格（補償金額）が、原告及び清水政俊の損失補償裁決額の合計一億三、六二二万七、四九〇円であることは当事者間に争いがない。
したがって、原告に対する本件土地の補償額は右の金額から本件賃借権の価格を控除して算定すべきものである（補償基準要綱九条）。
五 賃借権の正常な取引価格の算定方法につき、前認定三のとおり補償基準要綱一〇条は、一般に譲渡性のないものについては、土地の正常な取引における当該権利の有無による土地の価格の差額をもって補償する旨を定め、第一一条は、近傍類地に関する同種の権利の取引価格を基準とする旨を規定しているところ、前認定三の各事実を総合しても、本件土地の近傍類地において一般に農地の賃借権のみを譲渡する事例があるとはいえず、小作権に取引価格が存在しないことは原告が請求原因（六）において自認するところでもあり、前示三冒頭掲記の各証拠、弁論の全趣旨に照らすと、これが一般に譲渡性がないものであることを認めることができ、他にこれを動かすに足る証拠がない。
そうすると、土地の正常な取引における賃借権の有無による農地の価格の差額をもって賃借権の額とすべきであるが、これは近傍類地に関する取引価格ないし取引慣行に従い算定すべきものである。
そして、前認定三（二）ないし（六）の事実を併せ考えると、本件土地の近傍類地の左京区松ケ崎地区では、農地の賃借人にはその離作料として更地価格の概ね四割を支払い、これにより賃借権を消除したうえ完全所有権の買収に応ずるという地域慣行が形成されており、本件土地の近傍類地の正常な取引における賃借権の有無による農地の価格の差額は、更地価額、即ち、賃借権のない完全所有権の価格の四割であることを推認することができ、前示措信しない証拠のほかこの認定を覆すに足る証拠がない。
六 原告は請求原因（六）において、離作料は賃借権の取引価格に当らないし、これは地主側の明渡要求のために形成された旧農地法制定以来の沿革によるものでこれをもって補償額算定の基礎とするのは相当でない旨主張する。しかしながら、成程いわゆる離作料は主として農地の所有者が農地の転用目的その他の理由により賃貸借解約を申入れるに当り慣行として支払われることから生じたものであり、その法的性質や額についても地域差があって、これを画一的にいうことができないが、次第に耕作権ないし賃借権の価格としての実質を帯びるに至っており、前示五のとおり本件土地の近傍類地のある左京区松ケ崎地区では賃借権のない農地の四割の離作料をもって農地の賃借権の価格補償とする慣行が成立しており、これが農地賃借権の正常な取引価額に当るものと認められるのであって、原告の右主張は採用できない。
七 原告は請求原因（五）において、本件土地の賃借権が、その対価の低廉、家庭菜園程度の耕作実態、耕作収入の賃借人の生計に占める割合の軽微性、本件農地の賃貸借契約の解約申入が認められるべきであったこと、一時金の授受がなかったこと、賃貸借が隣人間の情義から始まったことなどの事情に照らし、本件土地の権利割合は八対二とすべきである旨主張しているが、前認定三（二）ないし（六）の事実、弁論の全趣旨に照らすと、本件土地の耕作実態が家庭菜園程度のものであるとはいえないし、原告が昭和五九年一一月一八日に京都府知事に対し本件土地につき現金給付を条件とする同条項所定の農地賃貸借契約解約の申入を行なっているが、その許可が本件収用裁決までになされなかったことが明らかであり、本件全証拠によっても、前認定の通常の離作料額である自作地（賃借権のない農地の完全所有権）価格の四割未満の給付を条件として農地の賃貸借の解約を許すべき農地法二〇条二項所定の事由、とくに同項五号の「正当の事由」があったものとは認めることができないし、原告主張のその余の事由は事の性質上、前示地域慣行として形成された自作地価格の四割という標準的離作料額を左右すべき特段の事情に該るものとはいえず、また本件全証拠によるも、これらの事情を斟酌して離作料を減額すべきものとする地域慣行が存在することを認めるに足らない。
したがって、原告の右請求原因（五）の主張は採用できない。
八 原告は請求原因（六）において補償基準要綱一一条一項後段により契約内容、収益性、使用の態様を総合比較考量し、同条二項が準用する同条八条三項によりいわゆる収益還元法により本件土地の賃借権の価格を算定すべきであるとも主張するが、本件土地の賃借権の正常な取引価格は前示五に説示したとおり同要綱一〇条、一一条一項前段により、近傍類地の取引価格を基準として土地の正常な取引における賃借権の有無による土地の価格の差額をもって算定できるから、原告主張のような収益還元法により算定しなければならないものではないし、また、これによるべきものではない。
九 原告は請求原因（七）において宅地見込地として農地を収用する場合、小作人の受けるべき補償は、宅地見込地としての土地評価額でなく、農地としての土地（自作地）の評価額を基準として、その権利割合（四割）によるべきである旨主張する。成程、農地の賃借権の目的は耕作に限定されており、その土地を宅地として利用することまでその目的に含むものではないが、前示五のとおり、補償基準要綱一〇条一項、第一一条一項前段により農地の賃借権のみの譲渡性が認められない本件土地の近傍類地による土地の正常な取引における賃借権の有無による宅地見込地としての土地の価額の差額をもって賃借権の正常な取引価格を算定すべきという地域慣行が成立していることが認められ、本件全証拠によるも、原告主張のような農地としての価格を基準にしてこれに離作料割合を乗じて賃借権の価格を算定すべきであるとの慣行が成立しているとは認められないし、原告主張のように土地（農地）所有者に対しては宅地見込地としての評価額をもって補償し、賃借人に対しては農地としての従前の評価額で補償額を算定することは、衡平を失し、かつ、前示二のとおり、近傍類地の取引価格を考慮し、収用の前後を通じて被収用者の財産的価値を等しくするような完全な補償をなすべきであるという土地収用の補償の原則に悖るもので、相当でない。
第三 結論
したがって、収用委員会が原告に対し本件土地の価格の六割に当る八、一七三万六、四九四円を損失補償金の額とした裁決は相当であるところ、原告は既にその金額の支払を受けており、被告に対しこれを越える補償金の支払を求める原告の本訴請求は理由がないことが明らかである。
よって、原告の本訴請求を失当として棄却することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民訴法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 吉川義春 裁判官 田中恭介 裁判官 和田康則）