名古屋地方裁判所 平成３年（行ウ）２５号 判決 1992年7月31日
名古屋市南区芝町一四四番地
第二五号事件原告（以下「原告」という。）
村瀬広光
名古屋市南区岩戸町一一番地一〇号
第二六号事件原告（同右）
早川麗子
名古屋市南区岩戸町一一番地一〇号
第二七号事件原告（同右）
早川敏明
名古屋市南区桜台一丁目二〇番一〇号
第二八号事件原告（同右）
平野博己
名古屋市南区寺崎町一五番一五号
第二九号事件原告（同右）
久野巳三夫
右五名訴訟代理人弁護士
大林研二
名古屋市熱田区花表町七番一七号
被告
熱田税務署長 長谷正二
右指定代理人
玉越義雄
同
鳥居勝
同
内藤彰兌
同
松井運仁
主文
一 原告らの請求をいずれも棄却する。
二 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由
第一請求
一 原告村瀬広光の昭和六二年分の所得税について、被告が平成元年一二月二六日付でした更正のうち納税額二三六万七三〇〇円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定を取り消す。
二 原告早川麗子の昭和六二年分の所得税について、被告が平成元年一二月二六日付でした更正のうち納税額一五三万〇二〇〇円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定を取り消す。
三 原告早川敏明の昭和六二年分の所得税について、被告が平成元年一二月二六日付でした更正のうち納税額三四万三六〇〇円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定を取り消す。
四 原告平野博己の昭和六二年分の所得税について、被告が平成元年一二月二六日付でした更正のうち納税額二一四万六八〇〇円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定を取り消す。
三 原告久野巳三夫の昭和六二年分の所得税について、被告が平成元年一二月二六日付でした更正のうち納税額三三〇万八三〇〇円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定を取り消す。
第二事案の概要
一 争いのない事実等
１ 桜百貨センター協同組合（以下「本件組合」という。）は、組合員のために行う共同施設、共同宣伝、広告、組合員の取り扱う消耗品（包装紙、包装袋等）の共同購買、組合員の事業に関する協定等の事業を行うことを目的として昭和四四年四月二日に設立された協同組合である（乙第一〇号証）。
２ 原告早川麗子（以下「原告麗子」という。）を除くその余の原告ら（以下「原告四名」という。）は、従前、本件組合の組合員又は組合理事であり、本件組合所有の別紙物件目録二記載の建物（以下「本件建物」という。）において小売販売業を営んでいた（ただし、原告村瀬は、その母親の村瀬はつが経営する衣料品店の事業承継予定者ではあったが、その従業員として給与を受けていた。）。
３ 本件組合の出資者たる組合員は、本件建物の所在地である別紙目録一の１ないし３記載の各土地（以下「本件土地」という。）の共有持分権者又はその親族で本件建物内に店舗を有して小売販売業を行う者によって構成されていた。本件組合の昭和四四年四月二日設立当時の出資金総額は一五三一万一〇〇〇円であり、その後これが一九三七万一一五〇円に増資されたが、その旨の登記はされなかった。本件組合は、昭和六三年一月一四日の総会の議決により解散した。
４（一） 別紙物件目録一の１及び２記載の土地は、もと名古屋市南区寺崎町二〇〇五番宅地八〇二・〇八平方メートルであり、平成元年九月二六日、右二筆の土地に分筆されたものである（乙第一、第二号証の各二）。
（二） 本件土地につき、原告村瀬及び同平野は各二六〇分の一二（一二・五坪相当）、同麗子は二六〇分の八、同早川敏明（以下原告「敏明」という。）は二六〇分の四、同久野は二六〇分の一六（一六・六七坪相当）の各共有持分権を有していた。
（三） 原告らは、昭和六二年一二月二四日、株式会社柴山（以下「柴山」という。）との間で、「物件の表示」欄に分筆前の二〇〇五番の土地及び別紙物件目録一の３記載の土地を掲げ、原告村瀬及び同平野が右各持分権を各一三七五万円（一坪当たり一一〇万円）で、同麗子及び同敏明が各持分権合計二六〇分の一二（一二・五坪相当）を一三七五万円（一坪当たり一一〇万円）で、同久野が右持分権を一八三三万円（一坪当たり一〇九万九五八〇円）でそれぞれ売却する旨の不動産売買契約書（以下「本件不動産売買契約書」という。）を作成した。また、原告四名は、柴山との間で、原告村瀬、同敏明及び同平野が本件組合の出資金各七九万五〇〇〇円を各一二五〇万円で、同久野が出資金一〇六万円を一六六七万円でそれぞれ柴山に売却する旨の出資金売買契約書（ただし、原告村瀬に関しては、売主として記載されているのは村瀬はつである。以下「本件出資金売買契約書」という。）を作成した。そして、原告らは、柴山から右各契約書に記載された金員を受領した。
５ 原告らは、柴山から受領した前記４（三）の金員のうち、本件不動産売買契約書記載の金員のみが譲渡所得を構成するものであり、本件出資金売買契約書記載の金員は所得税法九条一項一一号（昭和六三年法律第一〇九号による改正前のもの）の規定により非課税所得であるとして、昭和六二年分の所得税の申告をした。これに対し、被告は、原告らが受領した前記４（三）の金員の全部が本件土地の共有持分権の譲渡収入であるとして、原告らに対し、別表一の各「更正及び賦課決定」欄記載の更正及び過少申告加算税賦課決定（以下「本件各処分」という。）をした。なお、本件課税の経緯は別表一記載のとおりであり、本件各処分の基礎となった被告認定の金額及び計算は別表二及び同三の１ないし５各記載のとおりである。
６ 原告らの昭和六二年分の総所得金額及び所得控除額はそれぞれ別表二の<１>及び<４>欄記載のとおりである。
二 争点とこれに関する当事者の主張
本件の争点は、原告らが柴山に譲渡した土地（これが本件土地である（被告主張）か、別紙物件目録一の１及び３記載の土地である（原告ら主張）かについても争いがある。）の共有持分権の価額が、本件不動産売買契約書記載の金額と本件出資金売買契約記載の金額を合わせたものか（被告主張）、それとも本件不動産売買契約書記載の金額か（原告ら主張）という点である。
１ 被告の主張
（一） 原告らと柴山との交渉においては土地代金として一坪当たり二一〇万円という金額が決められたものであり、原告らは、右金額が決まった後に、右売買代金の一部を出資金売買の代金と仮装することにより譲渡所得による所得税の課税を不当に免れようとして本件出資金売買契約を作成したものである。このことは、本件組合の出資金全体の額に対する原告らの出資金額の割合が本件土地に対する原告らの共有持分割合とは一致していないにもかかわらず、本件出資金売買契約書に記載された代金額は、土地共有持分について一坪当たり一〇〇万円で計算した額となっていることからも明らかである。
（二） 柴山は、本件組合の組合員になり得る資格を有しない者であり、また、本件組合の共同施設内で小売販売を行うことを目的としておらず、本件組合から柴山との出資金売買契約についての承認も得ていないのであるから、柴山が出資金買取りによって取得し得るのは出資持分の払戻請求権又は清算分配金と解される。ところが、出資持分の払戻請求権に基づく対価の支払もないままに昭和六三年一月三〇日に本件建物は取り壊され、同時に、本件組合は清算分配金の支払すら到底見込めない状態となっていたのであるし、本件建物の取壊しは本件出資金売買契約書作成以前に原告らのいずれもが承知していたことなのであるから、このような状況において、本件出資金売買契約書記載の内容の独立した有価証券売買がされたとは到底認められない。このことは、原告らが本件出資金売買契約書に誤って実際の原告らの本件組合への出資金額と異なる出資金額を売買対象として記載したことからも明らかである。
（三） 本件出資金売買契約書が作成された後も、柴山は、本件組合への加入申請をせず、本件組合の解散決議をした昭和六三年一月一四日開催の臨時総会、その後の清算結了に伴う決算報告がされた総会においても、議決権行使の権限を与えられていなかった。
他方、出資金を譲渡したはずの原告らは、依然として本件組合の組合員又は組合理事として、本件組合の運営を担っていた。
（四） 本件組合の確定申告書に添付された決算書には支払地代の計上がなく、原告らがいずれも本件土地の共有持分に応じた不動産所得の申告をしていないことからも明らかなように、本件土地は無償で貸与されていたものであり、本件組合は借地権を有していなかった。また、本件のように、本件組合の存続を断念し、一方で本件建物の取壊しを前提とした出資金売買をし、他方で同時に土地持分の譲渡をするということは、借地権の付いていない本件土地の売買をしたものと解すべきである。
（五） 村瀬はつは出資者でなく、原告村瀬が出資者であったのに、本件出資金売買契約書では村瀬はつが譲渡人とされている。これは、原告らの主張する出資金売買契約自体の信用性の欠如を裏付けるものである。
２ 原告らの反論
（一） 原告らが柴山に別紙物件目録一の１及び３記載の各土地の共有持分権を譲渡した昭和六二年一二月二四日当時、右土地上には本件建物が存在し、かつ、本件建物内の店舗において原告ら又はその親族が小売業を営んでいたのであるから、このような借地権類似の使用権の負担のある土地の譲渡代金額としては、本件不動産売買契約書に記載された譲渡代金額は相当な額である。
本件組合は組合員に対して地代名目の金員を支払っていないが、右土地の利用関係を地代の支払の有無のみによって判断するのは誤りである。組合員は本件建物の中で事業を行うことが予定されているのであり、本件組合が存続する限り、組合員が個人として右土地の明渡しを求めることはないのであるから、組合員と本件組合との間に右土地の賃貸借契約が締結されていなくても、本件組合所有の本件建物の土地利用権は使用貸借権より権利性の強いものであり、借地権と評価されるものである。仮に、右土地の利用権を使用貸借権と解しても、右土地の譲渡が更地の譲渡と同じになるものではなく、通常二割程度の減価がされるものである。
なお、本件建物が昭和六三年一月三〇日に取り壊されて更地となった右土地について、柴山の有する共有持分権が同年二月二二日に株式会社シンコーホームに譲渡されたのは、原告らと柴山との間の契約とは関係のない事後的な事情である。
（二） 本件組合の組合員は、自己の有する権利（本件土地の持分、出資金及び本件建物内の店舗の占有権）を第三者に売却することができたのであり、これを買い受けた第三者は当然に組合員の資格を取得するのであった。そして、右権利の売買代金額決定において考慮されるのは、土地の持分の価値と共に、建物内の店舗（売場面積）の利用価値であり、これを基礎付ける権利が組合の出資金であった。
（三） 実際の出資金額と本件出資金売買契約書に記載した出資金額が異なっていたのは、単純なミスにすぎない。
出資金の売買価格は本件建物（借地権付き）の価額を基礎に算定したものであり、これは、資産の多い会社の株式が額面金額でなく、資産を評価して高価で取引されるのと同じであるし、柴山は、原告らとの出資金の売買により本件建物の処分が可能になったのであるから、右の出資金の売買価格は不当ではない。
（四） 原告らが本件組合の清算等を行ったのは、柴山が本件組合の財産のうち本件建物の所有権（処分権）にしか興味がなく、雑務を原告らに依頼したためである。
第三争点に対する判断
一 第二の一４に記載したとおり、本件不動産売買契約書の「物件の表示」欄には別紙物件目録一の１及び２記載の土地に分筆される前の二〇〇五番の土地が掲げられていること、及び右の分筆がされたのは平成元年九月になってからであることに照らすと、原告らは、柴山に対し、右目録一の２記載の土地（当時土地部分）の共有持分権をも譲渡したものと認めるのが相当である。
二 証拠（乙第一ないし第四号証の各一及び二、第五ないし第九号証、第一一、第一二、第一七、第一八号証、第一八号証、証人山本太作、原告敏明本人）及び弁論の全趣旨によれば、次の事実が認められる。
１ 本件組合員の共同施設たる本件建物は、本件土地上に昭和四四年一二月二六日に新設され、昭和四五年一月二二日に本件組合名義で所有権保存登記がされたが、本件組合が本件土地上に本件建物を所有するについて本件土地の共有持分権者から借地権の設定を受けたり、地代の支払いをしたことはなかった。
本件組合設立後約一〇年間は本件建物内の組合員の各店舗の営業は概ね順調であったが、昭和五〇年代に逐次営業成績が低下し、昭和六二年頃には売上額が著しく低下するに至った。組合員数も、昭和五七年五月に二二名であったのが、昭和六二年九月頃以降本件土地の共有持分権を他に売却して組合を脱退する者が続出し、原告らが柴山と本件不動産売買契約書及び本件出資金売買契約書を作成した同年一二月二四日頃には、組合員数は原告四名を含めて八名であり、その売上げはほとんどなくなっていた。そして、本件組合の運営費用も満足に集められない状況で、本件組合に存続していくことが事実上不可能な状態になっていた。
２ 原告らは、当初本件建物内の店舗における営業継続を望んでいたが、地上げ業者から昼夜にわたり本件土地の共有持分権の譲渡を強く勧める訪問を受けたこと、右業者の既に購入した本件建物の一部を倉庫に使う等の圧力をかけたこと、他の組合員の意向が本件土地の共有持分権を譲渡する方向に変わっているのが感じられたこと、本件組合の運営費が逼迫していたことなどから、右営業継続を断念し、本件土地の共有持分権を譲渡することを決意するに至った。
原告らの権利の売買に当たっては、本件組合の組合員で元理事長の山本太作が原告らから委任を受け、その購入を申し出ていた有限会社藤都開発の従業員の山北某と交渉に当たった。山北は買受代金として当初本件土地一坪当たり二〇〇万円しか出せないといっていたのに対し、原告ら及び山本太作は二八〇万円ないし二五〇万円を希望額として提示し、最終的には昭和六二年一二月二〇日に二一〇万円ということで合意に達したが、当時、山本は、売買の対象は本件土地の共有持分権であると考えており、出資金に財産的価値があるという認識は有しておらず、それを売買するということは念頭になかった。出資金売買の話が出たのは、右同日二一〇万円という金額について合意ができた後であり、原告敏明が税金を安くできるとして山北に話を持ちかけたものであった。
原告らは、山北が本件土地の共有持分権の売買契約前に有限会社藤都開発を退社し、契約当時の同年同月二四日に柴山の社員等を同行してきたことから、初めて買主が柴山であることを知ったのであるが、いずれにしても、本件土地の共有持分権を買受ける者が地上げ業者で、本件土地を買い受けた後本件建物を取り壊し更地にして転売する目的であることを十分承知しており、前記売買金額の交渉もそのことを当然の前提として進められた。本件出資金売買契約書記載の金額は、右の一坪当たり二一〇万円という金額が定められた後に、原告敏明が会計事務所の者と相談し、柴山とは相談することもなく決めたものであった。
３ 昭和六三年一月三〇日頃、本件物件は柴山により取り壊され、本件土地は更地となった。また、同年二月二二日、柴山が原告ら及び山本太作から買い受けた本件土地の共有持分合計二六〇分の六四が株式会社シンコーホームに譲渡され、更に同年三月一八日、本件土地の共有者全員の持分権全部が株式会社琥珀に譲渡された。現在、別紙物件目録一の１及び３記載の土地においては、その後建築された建物でパチンコ店の営業がされている。
４ 本件組合においては、昭和六三年一月一四日、残る八名の組合員のうち原告四名を含む六名が出席して臨時総会を開催し、売上額の著しい低下に伴う廃業脱退者の続出により組合営業は不可能な状態になったとして、全員一致で組合解決を決議した。そして、清算人として原告村瀬及び同敏明が選出され、引続き開催された清算人会において、原告村瀬が代表人に選出された。その後、原告村瀬は、本件組合の清算を結了して平成元年三月三日付の決算報告書を作成し、同日、組合員八名全員が出席して開催された総会において、これが承認されたが、右決定報告書によれば、清算に際し組合員に配分すべき残余財産はなく、実際に、原告四名を含む組合員は出資金払戻しや清算金配分を受けることはなかった。なお、柴山ないしその共有持分権承継人は、本件出資金売買契約書作成後も、本件組合への加入の申し込みはせず、したがって本件組合から加入の承諾も受けておらず、右各総会にも出席していない。
三 以上のとおり、本件組合所有の本件建物のために本件土地上に借地権が設定されていたものではなく、しかも、本件不動産売買契約書及び本件出資金売買契約書が作成された当時、間もなく本件組合が解散し、かつ、本件建物が取り壊されることは客観的に明らかな状況にあったのであるから、本件建物自体には価値がなく、そのことは原告らと柴山との間の契約において当然の前提となっていたものというべきである。また、組合員に出資金の払戻し又は清算金分配が行われる見込みはなく、かつ、実際にも行われなかったのであるから、右出資金ないし本件組合の組合員たる地位は実際上無価値であったというべきである。他方、柴山と原告らの間では、専ら本件土地の共有持分権を対象として代金額の交渉がされて合意に至ったのであり、また、本件出資金売買契約書作成後、本件組合の解散及び清算の過程を通じて本件組合の組合員ないし清算人として行動したのは原告四名であって柴山ではなかったのである。これらの事実を総合すると、原告らと柴山との間の売買契約の対象となったのは本件土地の共有持分権だけであり、本件出資金売買契約書は、本件不動産の共有持分権の譲渡に係る譲渡所得に係る税負担を軽減するために、実際には存在しない出資金売買契約の成立を仮装したものと解するのが相当である。
四 そうであるとすると、原告らが柴山に譲渡した本件土地の共有持分権の価額は、本件不動産売買契約書記載の金額と本件出資金売買契約書記載の金額との合算額（ただし、原告敏明及び同麗子については、合算額を各共有持分の割合に従って按分した額）と解するのが相当であるから、本件各処分には原告ら主張の違法はなく、いずれも適法な処分であるということができる。
（裁判長裁判官 瀬戸正義 裁判官 後藤博 裁判官杉原則彦は、転補のため、署名押印をすることができない。裁判長裁判官 瀬戸正義）
別紙
物件目録
一．土地
１．所在 名古屋市南区寺崎町
地番 二〇〇五番一
地目 宅地
地積 七八八・五九平方メートル
２．所在 名古屋市南区寺崎町
地番 二〇〇五番二
地目 宅地
地積 一三・四九平方メートル
３．所在 名古屋市南区寺崎町
地番 二〇一四番
地目 宅地
地積 九三・七五平方メートル
二．建物
所在 名古屋市南区寺崎町二〇〇五番
家屋番号 二〇〇五番二
種類 市場
構造 鉄骨造陸屋根二階建
床面積 一階 七〇九・〇八平方メートル
二階 三一八・三三平方メートル
別表一 課税経過表（昭和62年分所得税）
１．村瀬広光の課税の経過
<省略>
２．早川麗子の課税の経過
<省略>
３．早川敏明の課税の経過
<省略>
４．平野博己の課税の経過
<省略>
５．久野巳三夫の課税の経過
<省略>
別表二
<省略>
別表三の１ 長期譲渡所得計算明細書（原告 村瀬広光）
<省略>
別表三の２ 長期譲渡所得計算明細書（原告 早川麗子）
<省略>
別表三の３ 長期譲渡所得計算明細書（原告 早川敏明）
<省略>
別表三の４ 長期譲渡所得計算明細書（原告 平野博己）
<省略>
別表三の５ 長期譲渡所得計算明細書（原告 久野巳三夫）
<省略>