名古屋高等裁判所 平成１４年（ネ）９４７号 判決 2003年4月02日
主文
１ 原判決を取り消す。
２ 被控訴人Ｃ株式会社は，控訴人に対し，２００万円及びこれに対する平成１３年１１月２日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
３ 被控訴人Ｄ株式会社の請求を棄却する。
４ 訴訟費用は，第１，第２審を通じ，被控訴人らの負担とする。
５ この判決第２項は仮に執行することができる。
事実及び理由
第１当事者の求める裁判
１ 控訴人
主文と同旨
２ 被控訴人ら
(1) 本件控訴をいずれも棄却する。
(2) 控訴費用は控訴人の負担とする。
第２事実関係
１ 事案の概要
本件は，不動産の売買，仲介及び管理や，建築工事，土木工事の設計，企画管理及び工事請負等を目的とする株式会社で，宅地建物取引業者である被控訴人Ｃ株式会社から不動産を購入する売買契約（本件契約）を締結した控訴人が，いわゆるクーリングオフを理由とする同契約の解除を主張して，被控訴人Ｃに対し，契約の際授受された手付金（本件手付金）の返還を求める事件（以下「甲事件」という。）と，不動産の所有，売買，仲介及び管理業務等を目的とする株式会社被控訴人Ｄ株式会社が，控訴人との間で上記売買契約の仲介契約を締結したとして，控訴人に対し，仲介報酬を請求する事件（以下「乙事件」という。）を併合した訴訟の控訴審である。
２ 当事者の主張
当事者の主張は，次のとおり補正するほか，原判決の「事実及び理由」欄の第２記載のとおりであるから，これを引用する。
(1) 原判決２頁９行目の「平成１３年１０月１５日」の次に「，控訴人宅において」を加える。
(2) 同２頁１３行目の「手付金として」の次に「平成１３年１０月１２日に３０万円，同月１５日に１７０万円，合計」を加える。
第３当裁判所の判断
１ 次の各事実は，いずれも当事者間に争いがない。
(1) 控訴人と被控訴人Ｃは，平成１３年１０月１５日，控訴人宅において，本件契約を締結した。（甲，乙事件関係）
(2) 控訴人は，被控訴人Ｃに対し，平成１３年１０月１２日に３０万円，同月１５日に１７０万円，合計２００万円を本件手付金として支払った。（甲事件関係）
(3) 控訴人は，被控訴人Ｃに対し，平成１３年１０月２０日到達の書面で，クーリングオフを理由とする本件契約の解除（以下「本件解除」という。）の意思表示をした。（甲，乙事件関係）
(4) 控訴人は，被控訴人Ｃに対し，平成１３年１０月２５日到達の書面で，同書面到達から１週間以内に本件手付金を返還するよう求めた。（甲事件関係）
２ そこで，本件解除の効力について判断する。
(1) 上記のとおり，控訴人と被控訴人Ｃが控訴人宅において，本件契約を締結したことは当事者間に争いがないところ，宅地建物取引業法３７条の２第１項は，「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について，当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において，当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし，事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は，次に掲げる場合を除き，書面により，当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において，宅地建物取引業者は，申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。」と定め，この規定を受けて，宅地建物取引業法施行規則１６条の５第２項は，法３７条の２第１項の国土交通省令で定める場所として，「当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては，その相手方の自宅又は勤務する場所」を掲げているので，本件では，控訴人が控訴人宅において本件契約に関する説明を受ける旨を申し出たものであるか否かが問題となる。
(2) そこで，この点について検討するに，甲第１，第２号証の各１，２，同第３，第４号証，同第５号証の１，２，同第６ないし第１０号証，同第１４号証，同第１６号証，乙第２ないし第４号証，控訴人本人尋問の結果及び弁論の全趣旨によれば，次の各事実が認められる。
ア 控訴人は，平成１３年１月３１日，Ｅ農業協同組合から購入資金として５０００万円を借り入れて，同年７月２６日，春日井市ａ台ｂ丁目ｃ番ｄの土地と同地上の建物（以下「ａ台の土地建物」という。）を代金約６４００万円で購入した。
同日，ａ台の土地建物に上記Ｅ農業協同組合からの借入金５０００万円を被担保債権として抵当権が設定された。
上記借入金５０００万円の返済は，平成３３年６月３０日まで毎月２６万１３１２円の均等払とされた。
イ 一方，被控訴人Ｃは，肩書住所の控訴人宅であるＡ寺に隣接する本件土地を２区画に分け，建売住宅を建てて販売することを計画し，平成１３年１０月１３日と同月１４日に売り出す予定とし，これに先立つ同年９月ころ，「隣地の土地の件でご挨拶に参りました」と記載のある「Ｃ株式会社代表取締役Ｂ」名義の名刺を上記控訴人宅の郵便受けに投函した。
ウ その後，上記売出予定日の前日である同年１０月１２日，被控訴人Ｃの代表取締役Ｂが控訴人宅を訪れ，同人と控訴人との間で控訴人による本件土地の購入について話し合われ，同月１５日に仮契約を締結することになり，その手付金として控訴人から被控訴人Ｃに２００万円が支払われることになったが，上記話し合いの際には，上記手付金の内金３０万円だけが支払われ，同月１５日に残額１７０万円が支払われることとなった。
なお，上記話し合いの中で，本件土地とａ台の土地建物を等価交換するという話になったが，その具体的条件については，Ｂから控訴人に本件土地の坪単価が２１万円であることが示されただけで，ａ台の土地建物の価額さえ査定されておらず，全く定まっていない状態であった。ただ，Ｂは，その取引条件に関し，「１案 土地のみ全部買入する，２案 ａ台（１９５坪）と等価交換してｅの土地建物との等価交換する，３案 等価交換でなく精算する方法，４案 造成工事（宅造）を含め精算，５案 その他」とのメモを作成して，控訴人に交付しており，他方，控訴人においては，ａ台の土地建物を提供すれば，新たな支出をせずに本件土地を取得できるものと考えていた。
エ 同年１０月１５日，Ｂは，不動産売買契約書（乙第２号証），重要事項説明書（乙第４号証）及び専任媒介契約書（乙第３号証）の各書式を準備して再び控訴人宅を訪れ，不動産売買契約書及び重要事項説明書にはいずれも売主被控訴人Ｃ代表取締役として，専任媒介契約書には宅地建物取引業者被控訴人Ｄ代表取締役として，それぞれ記名押印し，控訴人は，不動産売買契約書及び重要事項説明書にはいずれも買主として，専任媒介契約書には依頼者として，それぞれ署名押印し，ここに本件契約が締結された。
なお，控訴人としては，同月１２日の話し合いでなされた同月１５日に結ぶという仮契約について，これをさらに後日正式な契約の締結が予定されているものと理解していたため，上記不動産売買契約書はそのような仮の契約の契約書であるものと思っていた。
そして，上記不動産売買契約書には，被控訴人Ｃは本件土地を代金２９８０万３２００円で控訴人に売却し，代金は，同日控訴人が被控訴人Ｃに手付金２００万円を支払い，同被控訴人はこれを受領し，残金は所有権移転登記手続に必要な一切の書類及び物件引渡と引き換えに同年１１月末日までに支払う旨が定められた上，特約事項として，被控訴人Ｃは，ａ台の土地建物を下取りして等価交換方式で，住宅１棟又は擁壁工事等を含む駐車場の一式工事を行い，できるだけ清算金の出ないようにする旨が定められていたが，これについても，同年１０月１２日に控訴人がＢから交付された前記ウ記載のメモに記載された取引内容には含まれていない態様のものであったため，控訴人がＢにそのことを問い質すと，同人は，流動的なことであるから，また後で話し合いをしようと言って，そのままになった。
オ 控訴人は，本件契約が締結された翌日である平成１０年１０月１６日にＥ農業協同組合に赴いて，ａ台の土地建物を交換する場合に必要となる同不動産の抵当権の付け替えについて相談したところ，担当者から，そのような抵当権の付け替えはできないと言われ，また，上記不動産売買契約書に記載された取引方法では，まず控訴人において本件土地を買い取り，建築・造成工事についてａ台の土地建物との等価交換方式で行うというものであって，まず本件土地の売買代金２９８０万３２００円の支払をしなければならないことになってしまうため，本件解除の意思表示をするに至った。
(3) 以上のとおり，本件土地の売買は，被控訴人Ｃが，控訴人に対し，ａ台の土地建物の下取価格や本件土地の造成・住宅の建築に関する費用等につきその概要さえ示さず，またａ台の土地建物に設定されている抵当権の処理について見通しもないまま，控訴人の資金繰りに全く目途の立っていない状態で，交渉に入ってからほんの数日間のうちに，仮契約と称して売買契約書に署名押印させることによって，被控訴人Ｃが一方的に定めたともいえる条件で締結されているものであって，その販売方法は極めて強引といわざるを得ない。
(4) そして，被控訴人らは，次のような経過を主張して，控訴人が控訴人宅において本件契約に関する説明を受ける旨を申し出たものであると主張している。
すなわち，被控訴人Ｃが控訴人宅に名刺を入れた後，控訴人側から被控訴人Ｃに，４，５回，電話で，何とか本件土地を建売りではなく土地だけで売ってもらえないかと依頼があったが，被控訴人Ｃは，同社は建売業者であるので土地だけでは売れないと断っていた。ところが，売出日の前日である平成１３年１０月１１日にも控訴人側から被控訴人Ｃに電話があり，建売りで購入することを検討したいので控訴人宅に来て欲しいと懇願するため，Ｂが控訴人宅を訪ねると，控訴人は，ａ台の土地建物と交換するような方法で，何とか本件土地が欲しい，同月１５日に契約するからと言って，売出しを中止するよう求めてきた。そこで，Ｂは，とりあえず手付金２００万円の内金として３０万円の交付を受けて，同月１２日からの売出しを中止することとし，同月１５日に契約を締結することとして，同日，本件契約を締結したものである。
そして，上記主張に沿うＢ作成にかかる乙第１号証及び同第９号証の１の各陳述記載並びに同人の代表者尋問における供述がある。
しかしながら，甲第１０号証，同第１３号証，同第１４号証及び同第１６号証には，平成１３年９月ころ，前記のとおりＢの名刺が控訴人宅の郵便受けに投函されていたため，同月１５日ころ，控訴人の妻が被控訴人Ｃに電話して，来訪の趣旨を尋ねたところ，控訴人に対する本件土地の売買について話はされなかったが，同年１０月１１日，Ｂから控訴人宅に電話があり，応対した控訴人の妻に対し，Ａ寺の隣地の件で明日話をしたいとの申し入れがあったため，控訴人の妻はＢの来訪を承諾し，同日控訴人はＢの来訪を受けたものである旨，上記乙第１号証及び同第９号証の１の各記載や被控訴人ら代表者の代表者尋問における供述と相反する控訴人作成にかかる各陳述記載があり，控訴人は本人尋問においても，同趣旨の供述をしている。
そして，上記控訴人の供述等に加え，控訴人は，同年７月にａ台の土地建物を購入したばかりで，その購入資金としてＥ農業協同組合から借り入れた５０００万円を毎月約２６万円ずつ返済しており，このような状態で，控訴人が積極的に本件土地の取得を望んでいたものとは考え難いこと，しかも，控訴人において真にａ台の土地建物との等価交換で本件土地を取得したいと思ったのであれば，予め上記抵当権を本件土地に付け替えることができるかどうか同農業組合に確認している筈であると考えられるところ，前記のとおり，控訴人は，本件契約が締結された翌日である平成１０年１０月１６月に同農業協同組合に相談に行って，ａ台の土地建物に設定された抵当権の付け替えができないことを聞いているのであり，このことからすれば，ａ台の土地建物との等価交換は，控訴人の発案ではなく，Ｂの側から提案されたものであると考える方が自然であること，さらに，前記認定のとおり，本件土地の売買は，控訴人においてはほとんど契約内容を理解せず，専らＢの意向だけで進められて契約締結に至っていることからすれば，その発端となる経緯だけが，被控訴人らにおいて主張するように，控訴人が本件土地を建売りでもよいとしてＢに来訪を求め，来訪したＢに本件土地の譲渡を懇請して翌日からの売出しの中止を求めたというものであったと考えることには疑問があることなどの諸点も合わせ鑑みれば，上記Ｂ作成にかかる乙第１号証及び同第９号証の１の各陳述記載並びに同人の代表者尋問における供述をそのまま信用することはできず，被控訴人らの上記主張もただちに採用することはできない。
(5) 仮に，Ｂが供述するように，被控訴人Ｃが控訴人宅に名刺を入れた後，控訴人の妻から被控訴人Ｃに，４，５回，電話があり，また，売出日の前日である平成１３年１０月１１日にも控訴人の妻から被控訴人Ｃに電話があって，翌１２日にＢが控訴人宅に赴くことになったのが事実であるとしても，前記の経過からすれば，Ｂにおいて，控訴人宅へ名刺を投函してその機縁を作り，電話を通して本件土地の売買を巧みに勧誘することによってそのような成り行きになったことが推察されるのであって，実質的にはＢの方から本件土地の売込みのために控訴人宅を訪問したものということもできる。
(6) そうすると，本件は，控訴人が控訴人宅において本件契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合に当たるものと認めることはできないから，控訴人が被控訴人Ｃに対してしたクーリングオフを理由とする本件契約の解除の意思表示は有効というべきである。
３ また，控訴人と被控訴人Ｄとの間において，同被控訴人主張のような仲介契約が締結されたとしても，前記２の(2)で認定の本件契約締結に至るまでの経過に照らすと，そもそも本件契約が実際に被控訴人Ｄの仲介により締結されたものとは認め難い上，上記のとおり本件契約はクーリングオフを理由として解除されたのであるから，いずれにしても被控訴人Ｄの控訴人に対する報酬請求権が発生する余地はないというべきである。
４ 結論
以上のとおりであるから，控訴人の被控訴人Ｃに対する本件契約の手付金２００万円の返還請求及びこれに対する催告の後である平成１３年１１月２日から支払済みまで商事法定利率の年６分の割合による遅延損害金の支払請求は理由があり，被控訴人Ｄの控訴人に対する仲介報酬請求権は理由がなく，上記控訴人の被控訴人Ｃに対する請求を棄却し，被控訴人Ｄの控訴人に対する請求を認容した原判決は失当であるから，これを取り消し，前者の請求を認容し，後者の請求を棄却することとして，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 熊田士朗 裁判官 川添利賢 裁判官 玉越義雄）