名古屋高等裁判所 平成１５年（ネ）１４２号 判決 2003年9月24日
主文
１ 原判決主文第１項を次のとおり変更する。
被控訴人が控訴人に対し賃貸している別紙物件目録記載の建物の賃料は，平成１１年７月１日以降１か月６万円であることを確認する。
被控訴人のその余の賃料確認請求を棄却する。
２ 控訴人のその余の控訴を棄却する。
３ 控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１当事者の求める裁判
１ 控訴人
(1) 原判決主文第１項を取り消す。
被控訴人の賃料確認請求を棄却する。
(2) 原判決主文第２項及び第３項を次のとおり変更する。
ア 被控訴人が控訴人に対し賃貸している別紙物件目録記載の建物の賃料は，平成１２年９月３０日（反訴状送達の日の翌日）以降１か月４万円であることを確認する。
イ 被控訴人は控訴人に対し，別紙物件目録記載の建物について，被控訴人の費用をもって，別紙修繕目録Ⅱ記載の修繕箇所に，同目録修繕項目記載の修繕をせよ。
(3) 訴訟費用は第１，２審を通じて被控訴人の負担とする。
２ 被控訴人
(1) 本件控訴を棄却する。
(2) 控訴費用は控訴人の負担とする。
第２事実関係
１ 本件は，被控訴人を賃貸人とし司法書士事務所を営む控訴人を賃借人とする建物賃貸借契約に関し，被控訴人が本訴として控訴人に対し，賃料増額請求をしてその賃料額の確認を求め，これに対し，控訴人が反訴として，賃料減額請求をしてその確認を求めるとともに瑕疵修補請求をしたところ，原審は，被控訴人の賃料増額請求を全部認容するとともに，控訴人の賃料減額請求を棄却し，瑕疵修補請求の一部を棄却したため，控訴人が控訴した事案である。
２ 事実関係は，次のとおり補正するほか，原判決の「事実及び理由」欄の第２の１及び２記載のとおりであるから，これを引用する。
(1) 原判決２頁１８行目から１９行目かけての「これを」の次に「昭和４４年に新築して」を付加する。
(2) 同２頁２１行目と２２行目の間に次のとおり付加する。
「(3) 控訴人は，昭和４４年から本件建物において司法書士事務所を営んでいる。」
(3) 同２頁２２行目の「(3)」を「(4)」と改める。
(4) 同２頁２３行目の「改定された」を「改定されて以来約１０年間増額されなかった」と改める。
(5) 同２頁２４行目の「(4)」を「(5)」と改める。
(6) 同２頁２６行目の次に次のとおり付加する。
「(6) 控訴人は被控訴人に対し，平成１２年９月２９日送達の反訴状をもって，本件賃料を同年９月３０日から月額４万円に減額する旨の意思表示をした。」
(7) ４頁５行目の「修繕がさなれるべきである」を「修繕がされるべきである」と改める。
第３当裁判所の判断
１ 当裁判所は，本件建物の賃料は平成１１年７月１日以降１か月６万円であり，控訴人の被控訴人に対する修繕請求は別紙修繕目録Ⅰ記載の修繕箇所に同目録修繕項目記載の修繕を求める限度で理由があり，その余は理由がないものと判断するが，その理由は次のとおりである。
２ 本件建物の賃料増額，減額請求について
(1) 本件建物についての賃料増額事由の存否について
ア 控訴人が本件建物において司法書士事務所を営んでいること，本件建物の賃料が平成元年４月１日に１か月５万５０００円に改定されて以来約１０年間増額されなかったことは当事者間に争いがない。
イ 証拠（甲１ないし１０（枝番号を含む。），乙６，証人Ａ，控訴人本人，鑑定の結果）及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
(ア) 本件建物は，ＪＲ中央線ａ駅から北西方へ直線距離で約１．４キロメートルに位置し，ａ市の中央部に位置し，低層及び中層の店舗，事務所，共同住宅等が混在するａ市の商業中心部であるＢ地区周辺に位置し，市役所等の施設へのアクセスに恵まれたところにある。
(イ) 本件建物が位置する地域は，市街化区域，近隣商業地域である。
(ウ) 本件建物の賃料は，昭和４４年当時１か月３万６０００円であり，同４８年には４万円，同５１年には４万６０００円，同５４年には５万円，同５８年には５万３０００円，平成元年には５万５０００円となったものの，その後賃料の増額はなされていない。
(エ) 消費者物価指数は，昭和４５年から平成９年までの間に３．１５倍，平成元年から平成９年までの間は，１．１２３倍，家賃は，昭和４３年から平成５年までの間に８．３倍，昭和６３年から平成５年までの間は１．３３８倍，市街地（６大都市を除く）の地価は，全国平均で昭和４４年から平成１０年までの間に４．２７倍に高騰しており，平成元年から平成３年までの間は１．２５倍であり，平成９年の地価は平成元年とほぼ同率である。
(オ) 公租公課（固定資産税，都市計画税）は，平成元年から平成１１年までの間に，土地については１．７６倍，建物については０．９７倍となっている。
ウ 以上の各事実を総合すると，昭和４４年当時から平成１１年までの間に賃料増加額に比して，物価，地価，賃料，公租公課等が高騰し，平成元年４月に本件建物の賃料が改定された以降も物価，地価，賃料，土地の公租公課が増加し，付近の地域性から考慮して，本件建物の上記賃料は平成１１年７月１日現在不当に低額となるに至ったものと認められ，上記時点において被控訴人からその増額請求をすべき事由が存在したものというべきである。
(2) 相当な賃料額の算定について
ア 賃料額の算定方式としては，利回り法，差額配分法，スライド法等が存在するが，適正賃料額の算定にあたっては，上記方法の１つのみが本則であるということはできず，各種の方式を併用し，それを比較考量したうえ，借家法７条所定の諸契機に賃貸借当事者間の個別的事情を考慮して総合的に判断すべきこととなる。
(ア) 利回り法
Ｃ鑑定によれば，平成元年４月賃料改定時の基礎価格に対する純賃料利回りをもとに利回りの推移，基礎価格の変動等を勘案して継続純賃料利回りを査定し，これを価格時点の基礎価格に乗じ，必要諸経費を加算して試算月額支払賃料を次のように査定している。
ａ 平成１１年７月１日時点における本件建物の近隣地域の状況は，上記(1)イ(ア)(イ)のとおりであり，これらの地域的要因を備えている幅員６メートルの舗装市道沿いで，一画地の規模が３００平方メートル程度の低層店舗事務所地の標準価格は１５万円／平方メートルであり，本件建物の敷地（以下「本件土地」という。）は，価格修正を生ずる個別的要因がないので標準価格を採用し，これに評価数量１１９．２平方メートルを乗ずると，同時点における本件土地の価格はほぼ１７９０万円となる。また，前回賃料改定時である平成元年４月１日時点の本件土地の価格は，類似地域内の公示地，基準地の変動率，取引事例価格の変動率をもとに，地域的特性を考慮した遡及時点修正率を１２５パーセントとし，これに上記標準価格，個性率１００パーセント，地積１１９．２平方メートルを乗ずると，２２４０万円となる。（乙９のＤ鑑定では，平成元年４月１日当時の更地価格は２２００万円であり，上記Ｃ鑑定の価格とほぼ同額である。）
本件建物の価格については，原価法を採用し，本件建物と類似の建物の建築費を参考とし，新規に再調整する場合の再調達原価を査定し，建物の現況及び地域的特性の推移，動向を考慮して，経済的残存耐用年数を査定し，耐用年数に基づく方法と観察減価法とにより，経年変化相応の老朽化，陳腐化等の減価要因を加味して，平成元年４月１日時点において，再調達原価が９００万円，現価率が３４パーセントとすると，積算価格は３０６万円となり，平成１１年７月１日時点において，再調達原価が１０００万円，現価率が１０パーセントとすると，積算価格は１００万円となる。（乙９のＤ鑑定では，平成元年４月１日時点では２２０万円，平成１２年８月１日時点では，４０万円とするが，再調達原価を８１０万円とし，現価率を５パーセントとしているところ，その根拠は主に控訴人提出の資料のみに基づくものであることが窺われるので採用しない。）
以上によれば，平成元年４月１日時点の本件土地建物の価格は，合計ほぼ２５５０万円，平成１１年７月１日時点の同価格は，合計ほぼ１８９０万円となる。
従前の実績純賃料利回りの査定については，従前賃料改定時点の年額支払地代から当時の必要経費（公租公課）を控除して純賃料を求め，これを上記価格で除することにより求めると，平成元年４月１日時点における実績純賃料利回りは，１．０１５５パーセントとなる。
算式：｛６６万円（年額支払賃料）－４０万１０３７円（必要経費）｝÷２５５０万円≒１．０１５５パーセント
なお，Ｄ鑑定では，必要経費を３１万２７００円としているが，その根拠を控訴人の提示資料のみに基づくものであることが窺われるので採用しない。
継続賃料利回りの査定については，本件土地建物の価格の変動，地域的特性，周辺地域の賃料動向を勘案して，１．０１５５パーセントとした。
ｂ 以上をもとに，価格時点の本件土地建物の価格に継続純賃料利回りを乗じて純賃料を求め，これに必要経費等を加算して利回り法による試算月額支払賃料を求めると，次のとおり，４万７５０４円となる。
算式：｛１８９０万円（本件土地建物の平成１１年７月１日時点の価格）×１．０１５５パーセント（継続賃料利回り）＋３７万８１１３円（必要経費）｝÷１２≒４万７５０４円
なお，Ｄ鑑定（乙９）では，必要経費を２８万９７００円としているが，これは控訴人の提示資料のみを根拠にしているから採用しない。
(イ) 差額配分法
対象不動産の経済価値に即応した適正な純賃料と価格時点での実際純賃料との差額を求め，このうち賃貸人に帰属する部分を求め，これと必要経費等を価格時点での実際純賃料に加算して，試算月額純賃料を査定する。
まず，差額純賃料（年額）は，次のとおり４７万４１１３円となる。
算式：１８９０万円（本件土地建物の平成１１年７月１日時点の価格）×４．０パーセント（期待利回り）－｛６６万円（平成１１年７月当時の年額支払賃料）－３７万８１１３円（必要経費）｝≒４７万４１１３円
次いで，実際純賃料（年額）は，次のとおり２８万１８８７円となる。
算式：６６万円（平成１１年７月当時の年額支払賃料）－３７万８１１３円（必要経費）＝２８万１８８７円
そこで，この実際純賃料に差額純賃料のうち賃貸人に帰属する部分を２分の１と査定して加算し，必要経費を加算して差額配分法による月額実質賃料を算定すると，次のとおり７万４７５５円となる。
算式：｛２８万１８８７円（実際純賃料）＋２３万７０５７円（賃貸人に帰属する差額純賃料）＋３７万８１１３円（必要経費）｝÷１２≒７万４７５５円
なお，Ｄ鑑定では，土地建物の基礎価格が異なり，必要経費，期待利回りがいずれも低めに設定されているが，その根拠が明らかでないので採用しない。
(ウ) スライド法
前回賃料改定時点における実際純賃料に前回賃料改定時から価格時点までのスライド指数を乗じて，必要経費等を加算してスライド法による賃料を査定すると，次のとおり５万７４０６円となる。
算式：｛２５万８９６３円（実際純賃料）×１２０パーセント（変動率）＋３７万８１１３円（必要経費）｝÷１２≒５万７４０６円
変動率は，名古屋市の平成元年４月と平成１１年７月の家賃指数及び平成元年３月と平成１１年９月の全国木造建築費指数を考慮して，１２０パーセントとしたものである。
なお，Ｄ鑑定では名古屋市の家賃指数１２２．０を参考に留め，愛知県の消費者物価指数１１２．８及び全国木造建築費指数１１２．７のみを考慮してスライド指数を１１３パーセントとしているが，その根拠が明らかでないので採用しない。
イ 試算賃料の調整
以上のとおり，利回り法では４万７５０４円，差額配分法では７万４７５５円，スライド法では５万７４０６円となるところ，Ｃ鑑定では，各手法のもつ特徴，精度を点検のうえ，差額配分法，スライド法による試算賃料にやや重点をおいて調整した結果，月額賃料を６万２０００円としているが，その根拠が必ずしも明確ではない。そこで，いずれの手法も長短所があることを考慮すると，これらを単純平均し端数処理することが相当であり，その結果，月額賃料は６万円となる。
算式：（４万７５０４円＋７万４７５５円＋５万７４０６円）÷３≒５万９８８８円
なお，本件建物の賃料は，昭和４４年から昭和５８年まで３年ないし４年毎に改定されていたが，昭和５８年から平成元年まで６年間は増額されず，さらに，平成元年４月以降５万５０００円に増額されたとはいえ，その後本件の増額請求にいたるまで約１０年間据え置かれているが，これは，物価，地価，公租公課の上昇があったものの補修工事をしなかったことが原因であった等の経過があることをも考慮すると，各手法で算出した額について単純平均した賃料額１か月６万円を修正すべき特段の事情が存するとはいえない。
したがって，本件建物の賃料は平成１１年７月１日以降１か月６万円とするのが相当というべきである。
ウ これに対し，控訴人は，Ｃ鑑定は，一時金の授受はないことを前提に評価している点において不当である旨指摘するが，一時金の授受の存在に関する証拠は，控訴人の原審における供述及び同人の陳述書（乙６）のみであるところ，被控訴人がその存在を争っており，控訴人の上記供述を裏付ける領収書等がないことを考慮すると，上記供述及び乙６の存在のみでは一時金の授受の存在を認めるに足りないので，控訴人の上記指摘は採用できない。
また，控訴人は，本件建物はかつて名古屋法務局ａ支局の玄関入口が近接していたが，平成元年に同支局の建物が増築され，同年４月に玄関入口が正反対の位置に移設したため，同支局の裏側に位置することとなったとし，その出入口が変更となった後は，控訴人の事務所を訪れるフリーの顧客が激減したことを考慮すべきである旨指摘する。しかし，顧客が激減したというもののその程度が明らかではなく，本件建物が法務局に近接している以上，その出入口の変更があったからといって賃料の増減額の事情として重視すべきものではないので，上記指摘は採用できない。
３ 本件建物につき，被控訴人が負担すべき修繕義務の範囲について
(1) 賃貸人の修繕義務は，賃借人の賃料支払義務に対応するものであり，経済的には，賃借物の修繕費用を賃貸人が賃料の収取によってまかなうことを前提としており，賃料額に比較して不相当に過大な費用を要する修繕もすべて賃貸人の義務とすることは，当事者間の経済的公平に反することになるので，賃料の額と賃借物の欠陥によって賃借人が被る不便の程度との比較衡量によって決すべきこととなり，賃料額に照らして採算のとれないような費用の支出を要する場合には，賃貸人は修繕義務を負わないものと解するのが相当である。
(2) そこで，上記観点から本件建物について，被控訴人が負担すべき修繕義務の範囲について検討する。
乙５，乙１０ないし乙１３，乙１７には，控訴人主張の別紙修繕目録Ⅱ記載の修繕箇所を修繕すべきであり，その費用は３７６万０７５４円を要する旨の記載がある。しかしながら，その修繕箇所（別紙修繕目録Ⅰ記載部分を除く。）の大半は，外壁修繕，建具の取替等，司法書士事務所としての外観あるいは使い勝手を問題としているものであり，また，土台等建物の基礎部分にかかわる部分の修繕については本件建物が老朽化していることを考慮すると根本的には大修繕を要するものであって，上記記載部分の修繕では根本的な修繕とはならないと考えられる。そして，控訴人主張の修繕を要するとなると，本件建物の賃料が昭和４４年において４万円であり，その後賃料増額が４回ほどあったものの，平成元年以降５万５０００円で現在まで賃料の増額がされておらず，昭和４４年から現在までの賃料の増額率はわずか約３割８分であること，この間（昭和４５年から平成９年まで）の物価指数の増加率は，約３．１倍となっていることを考慮すると，これらの修繕をすることまで被控訴人の義務とすることは相当ではない。また，前掲各証拠によれば，本件建物が事務所として使用する目的で賃貸されたこと，控訴人が昭和４４年に賃借して以来，被控訴人によって本件建物の出窓と出入口の修理がされたほか修繕がされていないことが認められるものの，他方，証拠（甲１１の１，２，甲１２，甲１３）によれば，本件建物全体に経年による老朽化が進んでおり，そのまま放置しておけない修繕箇所は，谷樋からの雨漏りと畳敷き３畳の部屋の床と，動かない北面東側シャッターの３点であり，その修繕のために要する費用は，２６万２５００円であって，この程度の修理によっても控訴人の業務に支障が生ずるものではないことが認められ，控訴人の修繕の必要性と賃料額とを比較衡量すると，被控訴人に対し別紙修繕目録Ⅰ記載の各箇所の修繕義務を認めるのが相当である。
第４結論
以上のとおり，本件建物の賃料は平成１１年７月１日以降１か月６万円と認めるのが相当であり，被控訴人のその余の賃料確認請求は理由がないから，その旨原判決を変更することとし，控訴人の被控訴人に対する賃料確認反訴請求は理由がなく，控訴人の被控訴人に対する修繕請求は，別紙修繕目録Ⅰ記載の修繕箇所について同目録修繕項目記載の修繕を求める限度で理由があり，その余は理由がないので控訴人のその余の控訴は理由がない。
よって，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 熊田士朗 裁判官 川添利賢 裁判官 玉越義雄）
（別紙添付省略）