名古屋高等裁判所 平成１５年（ネ）９１９号 判決 2004年1月28日
主文
１ １審被告の控訴に基づき，原判決を次のとおり変更する。
２ １審被告は，１審原告に対し，２９５万５４４５円及びこれに対する平成１４年３月１４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３ １審原告のその余の請求を棄却する。
４ １審原告の控訴を棄却する。
５ 訴訟費用は，第１，２審を通じて，これを５分し，その２を１審被告の負担とし，その余を１審原告の負担とする。
６ この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１当事者の求める裁判
１ １審原告
(1) 原判決を次のとおり変更する。
(2) １審被告は，１審原告に対し，５００万円及びこれに対する平成１４年３月１４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
(3) 訴訟費用は，第１，２審を通じて１審被告の負担とする。
(4) 仮執行の宣言
２ １審被告
(1) 原判決中１審被告敗訴部分を取り消す。
(2) １審原告の上記取消しにかかる部分の請求を棄却する。
(3) 訴訟費用は，第１，２審を通じて１審原告の負担とする。
第２事実関係
１ 本件は，貸室賃貸借契約を締結する上で，借主となるべき１審原告が貸主となるべき１審被告に対し，保証金内金５００万円を預託したところ，上記賃貸借契約の締結に至らなかったとして，不当利得に基づきその返還を求めたところ，原審が３７０万円の限度で１審原告の請求を認容したため，双方が控訴した事案である。
２ 事実関係は，下記３及び４のとおり当審における当事者の補足的主張を付加するほか，原判決の「事実」欄の第２記載のとおりであるから（ただし，原判決２頁６行目の「との間で」を「に対し」と改める。），これを引用する。
３ 当審における１審原告の補足的主張
(1) １審原告が，本件賃貸借契約を締結しなかった理由は，契約締結に向けた１審被告との協議の中で，本件賃貸借契約を締結するか否かで極めて重要な要素である「リース設定金額」と店舗の「内装工事全体の見積金額」の提示予定日が平成１４年９月１４日であったのに，１審被告が内装業者として指定したＡからすみやかに提示されず，再三その提示を求めたにもかかわらず，同月１７日に遅れたため，１審原告が１審被告に不信感を抱き，本件賃貸借契約を締結しなかったものであって，１審原告に何ら過失はない。したがって，１審原告は損害賠償責任を負わない。
(2) １審被告の損害について
内装工事着手による１３０万円の出来高の根拠がない。
仮に，内装工事のため，資材の搬入が行われていたとしても，搬入した資材を他に転用することが可能であれば，内装工事の出来高分を損害と認めることはできない。
さらに，有限会社ベルティーチェが１３０万円を振り込んだとすれば，同社が金銭支出したものであって，１審被告の損害とはいえない。
また，有限会社ベルティーチェが１審被告の指定業者であることは，マリオット錦ビル館内規則に記載されているだけであり，１審原告はこの規則を受領しておらず，有限会社ベルティーチェが１３０万円を振り込んだという特別事情を予測することができないので，このような特別損害は，本件と相当因果関係が存在しないこととなる。
４ 当審における１審被告の補足的主張
(1) 保証金内金不返還の合意について
ア １審原告は１審被告に対し，本件店舗を借りたい旨強く申し入れてきたため，１審被告は本件店舗について，その後の賃貸借の申込みを断り，１審被告のために本件店舗を空けておいたのであり，借主から一方的にキャンセルされた場合には，次の借り手が決まるまでの間賃料収入が見込めないまま，借入金の返済を続けなければならなくなることから，保証金もしくはその内金については返還しない旨の特約をするものであり，上記合意は本件賃貸借契約が成立する以前から効力を発生しているというべきである。
イ １審被告は，平成１３年９月６日，保証金内金不返還の旨が記載された契約書を不動産業者であるＢに交付しているところ，次の事実によれば，同人は，１審原告の代理人として，保証金内金不返還の合意をしたものというべきである。
(ア) １審被告は，Ｂに仲介を依頼した事実はなく，１審原告は自らＢに交渉を依頼している。
(イ) Ｂが１審原告の依頼を受けて賃借の申込み，契約書案の授受，契約案の修正の申入れ，キャンセルの告知等の行為を現実に行っている。
(ウ) １審被告もＢに対して契約内容を説明したり契約書案を交付するなど，賃貸借契約に関する交渉について全てＢに告知している。
(エ) １審原告も交渉について依頼した不動産業者を通じて交渉していたことを自認している。
ウ 仮に，Ｂに全面的な代理権限がなかったとしても，１審被告との折衝を１審原告がＢに一任していたことから，同人には少なくとも意思表示に関する受領の権限はあったというべきである。
(2) １審被告の損害について
ア 本件店舗に関しては，１審原告から１審被告に対して賃借の申込みをする際に，１審原告から開店希望日まで指定した申込みがされたが，その内装については賃借人が行うことが前提とされているものの，１審原告においてこの工事を実施する時間的余裕はなかったため，１審被告が店舗分割工事の発注をし，また，１審原告が使用することを前提として，その時点で届いていた他の賃借申入れを断っている。
イ このような実態であるから，賃貸借契約の締結が未了であっても，事実上１審原告が占有しているに等しい状況にあったものであり，新たなテナントが入居するまで１審被告の本件貸室の使用収益は不可能な状態にあった。
ウ したがって，新たなテナントが入居するまでの２か月分の賃料相当分については１審被告の損害とすべきである。
第３当裁判所の判断
１ 当裁判所は，１審原告の本訴請求は２９５万５４４５円及びこれに対する平成１４年３月１４日から支払済みまで年５分の割合による金員の支払いを求める限度で理由があり，その余は理由がないものと判断するが，その理由は，下記２のとおり，当審における当事者の補足的主張に対する判断を付加するほか，原判決の「理由」欄記載のとおり（ただし，原判決７頁２５行目から８頁７行目までを除く。）であるからこれを引用する。
２ 当審における当事者の補足的主張に対する判断
(1) １審被告は，上記第２の４(1)のとおり，保証金不返還の合意があった旨主張し，原審における１審被告代表者もその旨供述する。
しかしながら，証拠（甲４，原審における証人Ｂ，１審原告本人）によれば，平成１３年８月２９日，１審原告とＢが，１審被告の名古屋事務所を訪れ，保証金内金５００万円を支払ったが，その際，１審被告から１審原告に対し，キャンセルした場合に保証金の内金を返却できないと話したことはなく，これを記載した書面の交付も受けなかったこと，Ｂは，同年９月６日，一部手書きで書込みされた契約書用紙（甲４）を１審被告から受け取り，同年９月１７日，１審原告に交付し，同書面には，借主側の都合により契約を解約した場合には１審被告は１審原告に保証金の内金を返却しないものとする旨の上記書込みによる記載があったが，同月２０日，１審原告がＢを通じて１審被告に本件賃貸借契約を締結しない旨伝えて，結局，本件賃貸借契約は成立に至らなかったことが認められ，これらの事実に照らせば，１審被告代表者本人尋問の結果をもって，保証金内金不返還の合意があったものと認めることはできない。
また，１審被告は，上記第２の４(1)イ(ア)ないし(エ)の事実を根拠として，Ｂは１審原告の代理人であるとし，Ｂが１審原告を代理して保証金不返還の合意をした旨主張する。
しかしながら，１審被告主張の上記事実はいずれもＢが仲介業者としてした行為と評価できる事実であって，１審原告がＢに対して本件賃貸借契約の内容に関する交渉について具体的な裁量権を与えた事実とまではいえないものであり，他にＢに上記裁量権を与えたことを認めるに足りる証拠はないから，Ｂが１審原告の代理人であるとはいえない。
したがって，１審被告の上記主張は採用できない。
(2) １審原告は，上記第２の３(1)のとおり，１審原告が本件賃貸借契約を締結しなかったことについて，何ら過失がない旨主張する。
しかしながら，前記（原判決７頁１行目から７頁１５行目まで）のとおり，１審原告が実施しようとした工事の見積金額と１審被告のリース設定金額を比較して，自己の都合により本件賃貸借契約の締結を拒否したものと認められるのであって，１審原告は，１審被告に対し，これにより１審被告に不測の損害を被らせたことによる損害賠償責任があることとなるので，上記主張は採用できない。
(3) １審被告の損害について
ア １審原告は，内装工事着手による出来高の根拠がない旨主張するが，証拠（乙８，９，１審被告代表者本人）によれば，１審被告は，その指定業者である有限会社ベルティーチェを通じて，３階供用通路間仕切り工事を行った株式会社ソリッドホームに出来高１３０万円を支払い，１審原告の都合により，結局，同契約の締結に至らなかったため，３階供用通路間仕切り工事及びその材料が無駄となったことが認められるので，１審原告の上記主張は採用できない。
また，１審原告は，有限会社ベルティーチェが１３０万円を振り込んで金銭支出したものであって，１審被告の損害とはいえない旨主張するが，上記のとおり１審被告は有限会社ベルティーチェを通じて１３０万円を支払ったものであり，また，仮に有限会社ベルティーチェがこれを支出したとしても，１審被告は有限会社ベルティーチェに本件間仕切り工事を発注した以上，同社に対し同額の債務を負担することになるので，１審被告の損害は発生しているというべきである。
さらに，１審原告は，有限会社ベルティーチェが１３０万円を振り込んだということは特別事情であり，予測できない旨主張するが，本件間仕切り工事が必要であることは１審原告の要望に基づくものであり，それが１審原告の自己都合により無駄となった場合に損害が発生することは通常予測されるばかりでなく，その損害は通常損害というべきであるので，１審原告の上記主張は採用できない。
イ 賃料相当の損害金について
前記（原判決４頁１６行目から６頁６行目まで）の事実及び証拠（甲４，乙４２，１審被告代表者本人）によれば，１審被告は，本件建物の３階部分全部を賃貸借契約する予定で募集をしていたところ，訴外コスミックグループから３階全部の賃借の申し入れがあったこと，１審原告が，平成１３年８月２１日，１審被告に対し，本件建物３階の約７０坪のうち，約３０坪分を分割して賃借することを申し入れ，同年８月２９日に５００万円の保証金内金を支払ったので，１審被告は，上記３階部分の約３０坪分を賃料月額６３万８１９０円，共益費月額１０万６３６５円で１審原告に賃貸することとし，訴外コスミックに対しては，その余を賃貸することとしたこと，同年９月２０日に１審原告がＢを通じて本件賃貸借契約を締結しない旨を通知し，同通知が到達したことが認められ，これらの事実によれば，１審被告は同年８月２１日から同年９月２０日までの１か月間，本件建物の３階部分約７０坪のうち，約３０坪を他に賃貸することができなくなったこととなるので，その間得られなかった賃料，共益費相当額である７４万４５５５円が１審被告の本件信義則上の義務違反と相当因果関係のある損害と解するのが相当である。
なお，１審被告は，２か月間の本件建物３階部分全部の賃料，共益費が損害金である旨主張するが，上記のとおり，１審被告は本件建物の３階部分のうち約３０坪分について，１か月間の賃料相当分の損害を被ったものと認められるので，上記主張は採用できない。
(4) したがって，１審被告の相殺の抗弁は，内装工事着手による損害金１３０万円及び上記１か月間の賃料相当分７４万４５５５円の限度で理由があるので，相殺の結果，１審原告の本訴請求は，２９５万５４４５円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１４年３月１４日から支払済みまでの遅延損害金を支払う義務がある。
(5) １審原告は，上記遅延損害金について，商事法定利率である年６分の割合による金員の請求をしているが，本件債権は賃貸借契約が成立しなかったことを原因とする不当利得返還請求であって，商行為によって生じた債権ではないから，商法５１４条の適用はなく，その遅延損害金は民法所定の年５分であると解するのが相当である。
第４結論
以上のとおり，１審原告の１審被告に対する請求は，２９５万５４４５円及びこれに対する平成１４年３月１４日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があり，その余は理由がないので，その旨原判決を変更することとし，１審原告の本件控訴及びその余の請求は理由がないから，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 熊田士朗 裁判官 川添利賢 裁判官 玉越義雄）