大阪地方裁判所 平成２６年（行ウ）１２号 判決 2015年12月25日
主文
１ 豊中市固定資産評価審査委員会が平成２５年８月５日付けで原告Ａに対してした別紙１物件目録記載１の土地の固定資産課税台帳に登録された平成２０年度から平成２４年度までの価格についての審査の申出を棄却する旨の各決定をいずれも取り消す。
２ 原告Ａのその余の請求を棄却する。
３ 原告Ｂの請求を棄却する。
４ 訴訟費用は，原告Ａに生じた費用の１０分の３と被告に生じた費用の２０分の５を被告の負担とし，原告Ｂに生じた費用の全部と被告に生じた費用の２０分の４を原告Ｂの負担とし，その余は原告Ａの負担とする。
事実及び理由
第１請求
１ 第１事件
豊中市固定資産評価審査委員会が平成２５年８月５日付けで原告Ａに対してした別紙１物件目録記載１から５までの各土地の固定資産課税台帳に登録された平成２０年度から平成２４年度までの価格についての審査の申出を棄却する旨の各決定をいずれも取り消す。
２ 第２事件
豊中市固定資産評価審査委員会が平成２５年８月５日付けで原告Ｂに対してした別紙１物件目録記載６の土地の固定資産課税台帳に登録された平成２０年度から平成２４年度までの価格についての審査の申出を棄却する旨の各決定をいずれも取り消す。
第２事案の概要
第１事件は，別紙１物件目録記載１から５までの各土地（以下，それぞれ同目録記載の番号に従い「本件土地１」などという。）を所有する原告Ａが，豊中市長が地方税法４１７条１項の規定により修正して固定資産課税台帳に登録した上記各土地の平成２０年度から平成２４年度までの各登録価格（同目録記載１から５までの各年度の価格。以下，それぞれ同目録記載の番号に従い「本件土地１修正価格」などという。）を不服として，豊中市固定資産評価審査委員会（以下「審査委員会」という。）に対して審査の申出をしたところ，審査委員会が，いずれについても棄却する旨の決定（以下，併せて「第１事件各決定」という。）をしたことから，被告に対し，第１事件各決定の取消しを求める事案である。
第２事件は，別紙１物件目録記載６の土地（以下「本件土地６」という。）を所有する原告Ｂが，豊中市長が地方税法４１７条１項の規定により修正して固定資産課税台帳に登録した本件土地６の平成２０年度から平成２４年度までの各登録価格（同別紙記載６の各年度の価格。以下「本件土地６修正価格」という。）を不服として，審査委員会に対して審査の申出をしたところ，審査委員会が，いずれについても棄却する旨の決定（以下，併せて「第２事件各決定」という。）をしたことから，被告に対し，第２事件各決定の取消しを求める事案である。
１ 関係法令等の定め
(1) 地方税法の定め
ア 固定資産税の課税客体，課税標準等
(ア) 固定資産税は，固定資産に対し，当該固定資産所在の市町村において，固定資産の所有者に課し，その賦課期日は，当該年度の初日の属する年の１月１日とする（３４２条１項，３４３条１項，３５９条）。
(イ) 基準年度（昭和３１年度及び昭和３３年度並びに昭和３３年度から起算して３年度又は３の倍数の年度を経過したごとの年度をいう（３４１条６号）。以下同じ。）に係る賦課期日に所在する土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格（適正な時価をいう（同条５号）。以下同じ。）で土地課税台帳等に登録されたものとし（３４９条１項），第２年度（基準年度の翌年度をいう（３４１条７号）。以下同じ。）及び第３年度（第２年度の翌年度（昭和３３年度を除く。）をいう（同条８号）。以下同じ。）の固定資産税の課税標準も，原則として，これと同様とするが（３４９条２項本文，３項本文），特別の事情があるため基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価格によることが不適当である場合等においては，第２年度及び第３年度の固定資産税の課税標準は，当該土地に類似する土地の基準年度の価格に比準する価格で土地課税台帳等に登録されたものとする（同条２項ただし書，３項ただし書）。
イ 固定資産の評価及び価格の決定
総務大臣（平成１３年１月５日以前は自治大臣。以下同じ。）は，固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定め，これを告示しなければならず（３８８条１項前段），市長村長は，上記の基準等によって固定資産の価格を決定しなければならない（４０３条１項）。
ウ 公示の日以後における価格等の決定又は修正等
市町村長は，固定資産課税台帳に登録すべき固定資産の価格等を全て登録した旨を公示した日以後において固定資産の登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合においては，直ちに固定資産課税台帳に登録された類似の固定資産の価格と均衡を失しないように決定された価格等を修正して，これを固定資産課税台帳に登録しなければならず，この場合においては，市町村長は，遅滞なく，その旨を当該固定資産に対して課する固定資産税の納税義務者に通知しなければならない（４１７条１項）。
(2) 固定資産評価基準（甲１５）
総務大臣は，地方税法３８８条１項前段の基準等として，固定資産評価基準（昭和３８年１２月２５日自治省告示第１５８号。以下「評価基準」という。）を定めて告示している。
平成１８年１２月２７日総務省告示第６８４号による改正前の評価基準（以下「平成１８年度評価基準」という。），平成２１年４月１日総務省告示第２２５号による改正前の評価基準（以下「平成２１年度評価基準」という。）及び平成２４年７月２７日総務省告示第２８６号による改正前の評価基準（以下「平成２４年度評価基準」という。）は，宅地の評価について，概要，次のとおり定めている。
ア 宅地の評価（第１章第３節一）
宅地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法による。
イ 評点数の付設（第１章第３節二）
各筆の宅地の評点数は，主として市街地的形態を形成する地域における宅地については，次のとおり，市街地宅地評価法により付設する。
(ア) 宅地の利用状況を基準として商業地区，住宅地区，工業地区等に区分された地区について，その状況が相当に相違する地域ごとに，その主要な街路に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定する。
(イ) 標準宅地について，適正な時価を求め，これに基づいて沿接する主要な街路について路線価を付設し，これに比準して主要な街路以外の街路の路線価を付設する。
(ウ) 路線価を基礎として，画地計算法を適用して各筆の宅地の評点数を付設する。この場合において，市町村長は，宅地の状況に応じ，必要があるときは，「画地計算法」の附表等について，所要の補正をして，これを適用する。
ウ 画地計算法（別表第３。乙２１～乙２３）
各筆の宅地の評点数は，各筆の立地条件に基づき，路線価を基礎とし，１画地の宅地ごとに，①奥行価格補正割合法，②側方路線影響加算法，③二方路線影響加算法及び④不整形地，無道路地，間口が狭小な宅地等評点算出法を適用して求めた評点数によって付設する（別表第３の１）。
１画地は，原則として，土地課税台帳等に登録された１筆の宅地によるが，１筆の宅地又は隣接する２筆以上の宅地について，その形状，利用状況等からみて，これを一体をなしていると認められる部分に区分し，又はこれらを合わせる必要がある場合においては，その一体をなしている部分の宅地ごとに１画地とする（別表第３の２）。
(ア) 奥行価格補正割合法（別表第３の３）
宅地の価額は，道路からの奥行が長くなるに従って，また，奥行が著しく短くなるに従って漸減するものであるので，その一方においてのみ路線に接する画地については，路線価に当該画地の奥行距離に応じ「奥行価格補正率表」（附表１）によって求めた当該画地の奥行価格補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求める。
(イ) 不整形地の評点算出法（別表第３の７(1)）
ａ 不整形地（三角地及び逆三角地を含む。）の価額については，整形地に比して一般に低くなるものであるので，奥行価格補正割合法等によって計算した単位当たり評点数に「不整形地補正率表」（附表４）によって求めた不整形地補正率を乗じて当該不整形地の単位地積当たり評点数を求める。
ｂ 「不整形地補正率表」（附表４）は，地区区分ごとに蔭地割合（評価対象画地を囲む正面路線に面する矩形又は正方形の土地である想定整形地の地積から評価対象画地の地積を控除したものを想定整形地の地積で除したもの（注１））に応じて補正率を定めているが（以下「蔭地割合方式」という。），画地の地積が大きい場合等にあっては，近傍の宅地の価額との均衡を考慮し，不整形地補正率を修正して適用するものとしている（注２）。また，蔭地割合方式によらない場合の不整形地補正率の適用に当たっては，当該画地が所在する用途地区の標準的な画地の形状・規模からみて，不整形度（「普通」，「やや不整形」，「不整形」，「相当に不整形」及び「極端に不整形」の５段階）を判断して，不整形地補正率を定めることができるものとしている（注３。以下「達観方式」という。）。
ｃ 不整形地について「間口狭小補正率表」（附表５），「奥行長大補正率表」（附表６）の適用があるときは，間口狭小補正率，奥行長大補正率，両補正率を乗じた結果の率，間口狭小補正率と不整形地補正率を乗じた結果の率及び不整形地補正率のうち，補正率の小なる率（下限０．６０）を乗じて評点数を求める。
(ウ) 無道路地の評点算出法（別表第３の７(2)）
原則として，当該無道路地の利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に「奥行価格補正率表」（附表１）によって求めた補正率，「通路開設補正率表」（附表９）によって求めた補正率及びその無道路地の近傍の宅地との均衡を考慮して定める無道路地補正率（下限０．６０）を乗じて１平方メートル当たりの評点数を求める。
(エ) 間口が狭小な宅地等の評点算出法（別表第３の７(3)）
間口が狭小な画地又は奥行が長大な画地（不整形地及び無道路地は除く。）については，それぞれ「間口狭小補正率表」（附表５）又は「奥行長大補正率表」（附表６）によって求めた補正率によって，その評点数を補正する。
エ 経過措置
(ア) 宅地の評価において，標準宅地の適正な時価を求める場合には，当分の間，基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地価公示法による地価公示価格等から求められた価格等を活用し，これらの価格の７割を目途として評定する（第１章第１２節一）。
(イ) 市町村長は，基準年度の初日の属する年の前年の１月１日から７月１日までの間に標準宅地等の価額が下落したと認める場合には，評価額に所定の方法により修正を加えることができる（第１章第１２節二）。
(3) 豊中市固定資産（土地）評価要領（甲１６，乙２４～２６）
ア 豊中市長は，評価基準に基づき，固定資産の評価の細部の取扱いについて，固定資産（土地）評価要領（平成１８年度）（以下「平成１８年度評価要領」という。），固定資産（土地）評価要領（平成２１年度）（以下「平成２１年度評価要領」という。）及び固定資産（土地）評価要領（平成２４年度）（以下「平成２４年度評価要領」といい，平成１８年度評価要領及び平成２１年度評価要領と併せて「本件各評価要領」という。）を，それぞれ定めている。
イ 本件各評価要領は，評価基準の定める「所要の補正」（前記(2)イ(ウ)）として，建築基準法上の道路に接していない宅地等，接しているが間口が２ｍ以上でない宅地等，他人地通行の承諾を得なければ建築可能とならない宅地等について，建築不可等補正率を乗じて補正する旨定めている。そして，具体的な補正率として，「建築不可のため，更地状態。宅地とせず雑種地とし，造成費を控除す」べき画地については０．７，「既存家屋があり，建築不可」である画地については０．８，「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地については０．９を乗じる旨定めている。
２ 前提となる事実
以下の事実は，当事者間に争いがないか，後掲の証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる。
(1) 当事者等
ア 原告Ａは，本件土地１から本件土地５までの所有者であり，これらの土地に係る固定資産税の納税義務者である。（甲１～３）
イ 原告Ｂは，本件土地６の所有者であり，この土地に係る固定資産税の納税義務者である。（甲４）
(2) 土地の位置関係等
ア 本件土地１から本件土地６までは（以下「本件各土地」という。），いずれも都市計画区域に位置する市街地的形態を形成する地域における宅地であって，地区区分は併用住宅地区に分類されており，その位置関係は別紙２のとおりである。（甲２４の２，乙１０，１１）
イ 本件各土地は，本件土地３を除き，北側においてＣの所有する別紙１物件目録記載７及び８の土地（以下，併せて「本件他人地」という。）と沿接している。本件他人地は，アスファルトで舗装され，外観上は北側で接する豊中市道○号線（以下「本件市道」という。）の道路敷の一部となっている。（甲１７，１９，２０，２２，２８，乙２，７，１６）
ウ 本件市道は，昭和５５年３月３１日に道路法８条１項に基づく認定（以下「市道認定」という。）を受けた最大幅員３．４ｍ，最小幅員２．６ｍの市道である。本件市道は，幅員が４ｍに満たないため，建築基準法４２条１項１号の道路（道路法による道路であって幅員４ｍ以上のもの）には該当しないが，同条２項の指定により同条１項の道路とみなされている（以下，同条１項の道路を「建築基準法上の道路」といい，同条２項の指定により建築基準法上の道路とみなされる道路を「２項道路」という。）。２項道路は，その中心線からの水平距離２ｍの線が道路の境界線とみなされるため，本件市道の建築基準法上の境界線は，本件市道の道路法上の境界線の外側にあり，本件市道と沿接している本件他人地の一部又は全部を含んでいるが，その正確な位置関係は不明である。（甲１７，１８，２８，乙７，１６～２０，２７の１・２）
エ 本件土地１，本件土地４及び本件土地５は建築物の敷地として，本件土地２，本件土地３及び本件土地６は原告Ａが経営する駐車場の敷地としてそれぞれ利用されている。（甲２４の２，２６，２７，乙２，１０，１１，１６）
(3) 本件訴訟に至る経緯
ア 第１事件
豊中市長は，平成２４年９月６日付けで，地方税法４１７条１項の規定により，平成２０年度から平成２４年度までの本件土地１から本件土地５までの各登録価格の修正をして，修正後の各価格（本件土地１修正価格～本件土地５修正価格）を固定資産課税台帳に登録し，その旨を原告Ａに通知した。（甲２４の１～１７）
原告Ａは，上記修正後の各価格を不服とし，同年１０月１７日，審査委員会に対して各審査申出をしたところ，審査委員会は，平成２５年８月５日付けで，これらを棄却する第１事件各決定をした。（甲５～９）
そこで，原告Ａは，平成２６年１月２９日，第１事件各決定の取消しを求め，本件訴訟を提起した。（顕著な事実）
イ 第２事件
豊中市長は，平成２４年９月６日付けで，地方税法４１７条１項の規定により，平成２０年度から平成２４年度までの本件土地６の各登録価格の修正をして，修正後の各価格（本件土地６修正価格）を固定資産課税台帳に登録し，その旨を原告Ｂに通知した。（甲２４の１・２・１８～２２）
原告Ｂは，上記修正後の各価格を不服とし，同年１０月１７日，審査委員会に対して各審査申出をしたところ，審査委員会は，平成２５年８月５日付けで，これらを棄却する第２事件各決定をした。（甲１０～１４）
そこで，原告Ｂは，平成２６年１月２９日，第２事件各決定の取消しを求め，本件訴訟を提起した。（顕著な事実）
第３争点及び争点に対する当事者の主張
本件の争点は，本件各土地の評価の適否（評価の方法が評価基準に従ったものであるか。具体的には，本件土地１との関係では，不整形地補正率，間口狭小補正率，奥行長大補正率，無道路地補正率及び建築不可等補正率に係る評価の適否，本件土地２との関係では，無道路地補正率及び建築不可等補正率に係る評価の適否，本件土地３との関係では，建築不可等補正率に係る評価の適否，本件土地４との関係では，間口狭小補正率，奥行長大補正率，無道路地補正率及び建築不可等補正率に係る評価の適否，本件土地５との関係では，間口狭小補正率，奥行長大補正率，無道路地補正率及び建築不可等補正率に係る評価の適否，本件土地６との関係では，間口狭小補正率，奥行長大補正率，無道路地補正率及び建築不可等補正率に係る評価の適否）であり，争点に関する当事者の主張は以下のとおりである。
１ 本件土地１の評価の適否
(1) 不整形地補正率について
（被告の主張）
そもそも，評価基準が不整形地について不整形地補正率により評点数を補正することとした趣旨は，不整形地は，画地の形状が悪いため，画地の全部を宅地として十分に利用することができず，整形地に比べて価額が低くなるからである。そうだとすると，画地の全部が宅地として十分に利用することができないと認められない場合には，不整形地補正率により評点数を補正する必要はないと解するのが相当である。
これを本件についてみると，本件土地１は，その東側部分（南北方向の距離が短い部分）に建築物が建築されており，その西側部分（南北方向の距離が長い部分。以下「本件土地１西側部分」という。）は，本件市道へ至る通路として利用されるとともに，原告Ａが経営する駐車場の敷地（本件土地２及び本件土地３）との関係でも，本件市道へ至る通路として利用されている。以上の利用状況に照らせば，本件土地１は，本件土地１西側部分も含めて宅地として有効に利用されているから，画地の形状が悪いことによって画地の全部を十分に利用することができないとは認められない。
したがって，本件土地１については，不整形地補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地１は，典型的な不整形地とされている逆Ｌ字形地である。そして，その不整形度は，本件土地１が所在する併用住宅地区の標準的な画地の形状・規模からみて評価基準別表第３の３附表４（以下，単に「附表４」という。）の達観方式における不整形度にいう「不整形」に該当すると判断される。したがって，本件土地１については，併用住宅地区の「不整形」に該当する画地に係る不整形地補正率０．８５を適用して，その評点数を求めるべきである。
(2) 間口狭小補正率について
（被告の主張）
本件土地１の間口距離は，本件土地１が本件市道及びその道路敷の一部となっている本件他人地に接する部分の長さである５．２９ｍである。したがって，本件土地１については，評価基準別表第３の３附表５（以下，単に「附表５」という。）における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９７を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，原告Ａは，本件他人地と接する部分の長さを間口距離に含めるべきではないと主張する。しかしながら，評価基準が間口が狭小な画地について間口狭小補正率により評点数を補正することとした趣旨は，間口が狭小な画地は，進入経路の確保が困難なため，宅地としての利用価値が減少するからである。かかる趣旨に照らせば，本件他人地の現況が道路である以上，本件他人地と接する部分の長さについても間口距離に含めるべきである。
（原告Ａの主張）
本件土地１の間口距離は，本件土地１が本件市道の道路法上の境界線に接する部分の長さである１．２４ｍである。したがって，本件土地１については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，被告は，本件他人地が本件市道の道路敷の一部となっていることを理由に，本件他人地と接する部分の長さを間口距離に含めているが，本件他人地は市道認定を受けておらず，道路敷の一部として事実上使用されているものにすぎないから，本件他人地と接する部分の長さを間口距離に含めることは相当でない。
(3) 奥行長大補正率について
（被告の主張）
本件土地１の奥行距離は２０．７０ｍ，間口距離は前記(2)の（被告の主張）のとおり５．２９ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３．９１となる。したがって，本件土地１については，評価基準別表第３の３附表６（以下，単に「附表６」という。）における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率０．９９を適用して，その評点数を求めるべきである。
（原告Ａの主張）
本件土地１の奥行距離は２０．７０ｍ，間口距離は前記(2)の（原告Ａの主張）のとおり１．２４ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は１６．６９となる。したがって，本件土地１については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(4) 無道路地補正率について
（被告の主張）
そもそも，画地が無道路地としての取扱いを受けるのは，出入口が判然としない場合又は全くない場合のみであるところ，本件土地１は，本件市道及びその道路敷の一部となっている本件他人地に５．２９ｍ接しているのであるから，無道路地としての取扱いを要しないことは明らかである。したがって，本件土地１については，無道路地補正率により評点数を補正する必要はない。
なお，原告Ａは，本件土地１について，建築基準法４３条１項本文が規定する義務（以下「接道義務」という。）を満たしておらず，建築物の敷地とすることができない土地であるから，無道路地と評価すべきであると主張する。しかしながら，本件市道の建築基準法上の境界線は，本件市道の道路法上の境界線の外側にあって，本件他人地の一部又は全部を含んでいるため，本件土地１が本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないかどうかは不明確であるし，本件土地１と本件他人地を併せて建築物の敷地とすることで接道義務を満たすことも可能なのであるから，原告Ａの主張はその前提を欠き失当である。
（原告Ａの主張）
本件土地１は，本件市道との間に本件他人地が介在しており，本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないため，接道義務を満たしておらず，これを建築物の敷地とすることができない。このような建築物の建築が不可能である土地は，無道路地と評価すべきである。このことは，相続税等の財産評価に係る通達である財産評価基本通達（甲２１）が無道路地の評価について，「無道路地とは，路線に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう。」と規定していることからも明らかである。したがって，本件土地１については，無道路地補正率０．６０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(5) 建築不可等補正率について
（被告の主張）
本件土地１は，前記(4)の（被告の主張）のとおり，接道義務を満たすことが可能であり，建築物の敷地とすることができるが，他人地通行の承諾を得なければならないなど，土地利用に何らかの制約が生ずる可能性があることから，本件各評価要領における「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に係る建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
（原告Ａの主張）
前記(4)の（原告Ａの主張）のとおり，本件土地１は建築物の建築が不可能な土地であり，原告Ａの住宅が建っているから，本件土地１については，本件各評価要領における「既存家屋があり，建築不可」の画地に係る建築不可等補正率０．８０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(6) 本件土地１修正価格について
（被告の主張）
前記(1)～(5)の（被告の主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地１の価格は別紙３の第１のとおりである。したがって，これを上回るものではない本件土地１修正価格は適法である。
（原告Ａの主張）
前記(1)～(5)の（原告Ａの主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地１の価格は別紙４の第１のとおりである。したがって，これを上回る本件土地１修正価格は違法である。
２ 本件土地２の評価の適否
(1) 無道路地補正率について
（被告の主張）
そもそも，画地が無道路地としての取扱いを受けるのは，出入口が判然としない場合又は全くない場合のみであるところ，本件土地２は，本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接しているのであるから，無道路地としての取扱いを要しないことは明らかである。したがって，本件土地２については，無道路地補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地２は，本件市道の道路法上の境界線に一切接していないのであるから，無道路地と評価すべきである。したがって，本件土地２については，無道路地補正率０．６０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(2) 建築不可等補正率について
（被告の主張）
本件土地２については，他人地通行の承諾を得なければならないなど，土地利用に何らかの制約が生ずる可能性があることから，本件各評価要領における「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に係る建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，原告Ａは，本件土地２について，本件市道との間に本件他人地が介在しており，接道義務を満たしていないため，建築物の敷地とすることができない土地であると主張する。しかしながら，本件市道の建築基準法上の境界線は，本件市道の道路法上の境界線の外側にあって，本件他人地の一部又は全部を含んでいるため，本件土地２が本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないかどうかは不明確であるし，本件土地２と本件他人地を併せて建築物の敷地とすることで接道義務を満たすことも可能なのであるから，本件土地２を建築物の敷地とすることができないとの原告Ａの主張はその前提を欠き失当である。
（原告Ａの主張）
本件土地２は，本件市道との間に本件他人地が介在しており，本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないため，接道義務を満たしておらず，これを建築物の敷地とすることができない。したがって，本件土地２については，少なくとも本件各評価要領における「既存家屋があり，建築不可」の画地に係る建築不可等補正率０．８０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(3) 本件土地２修正価格について
（被告の主張）
前記(1)，(2)の（被告の主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地２の価格は別紙３の第２のとおりである。したがって，これを上回るものではない本件土地２修正価格は適法である。
（原告Ａの主張）
前記(1)，(2)の（原告Ａの主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地２の価格は別紙４の第２のとおりである。したがって，これを上回る本件土地２修正価格は違法である。
３ 本件土地３の評価の適否
(1) 建築不可等補正率について
（被告の主張）
本件土地３は，無道路地であるから，その評点数を求めるに当たっては，無道路地補正率が適用されるところ，無道路地補正率は，無道路地が接道義務を満たさず，建築物の敷地とすることができないことに伴う価格の低下を踏まえたものであるから，無道路地補正率が適用される本件土地３については，これと趣旨を同じくする建築不可等補正率は適用されないと解するのが相当である。したがって，本件土地３については，建築不可等補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地３は，建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないため，接道義務を満たしておらず，これを建築物の敷地とすることができない。したがって，本件土地３については，少なくとも本件各評価要領における「既存家屋があり，建築不可」の画地に係る建築不可等補正率０．８０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，被告は，建築不可等補正率は，無道路地補正率と趣旨を同じくするものであるから，無道路地補正率が適用される場合には，建築不可等補正率は適用されないと主張する。しかしながら，上記両補正率は，補正率の値が異なることからも明らかなように，その目的を異にするものであると解されるから，被告の主張は，その前提に誤りがあり，失当である。
(2) 本件土地３修正価格について
（被告の主張）
前記(1)の（被告の主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地３の価格は別紙３の第３のとおりである。したがって，これを上回るものではない本件土地３修正価格は適法である。
（原告Ａの主張）
前記(1)の（原告Ａの主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地３の価格は別紙４の第３のとおりである。したがって，これを上回る本件土地３修正価格は違法である。
４ 本件土地４の評価の適否
(1) 間口狭小補正率について
（被告の主張）
本件土地４の間口距離は，本件土地４が本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接する部分の長さである１１．０５ｍである。したがって，本件土地４については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率が１．００となるから，間口狭小補正率により評点数を補正する必要はない。
なお，間口距離を判断するに当たり，本件他人地と接する部分の長さを含めるべきであることは，前記１(2)の（被告の主張）のとおりである。
（原告Ａの主張）
本件土地４は，本件市道の道路法上の境界線に一切接しておらず，幅員２ｍの通路を開設する必要があるから，本件土地４の間口距離は２ｍとみるべきである。したがって，本件土地４については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，間口距離を判断するに当たり，本件他人地と接する部分の長さを含めることが相当でないことは，前記１(2)の（原告Ａの主張）のとおりである。
(2) 奥行長大補正率について
（被告の主張）
本件土地４の奥行距離は１２．３０ｍ，間口距離は前記(1)の（被告の主張）のとおり１１．０５ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３未満となる。したがって，本件土地４については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率が１．００となるから，奥行長大補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地４の奥行距離は１２．３０ｍ，間口距離は前記(1)の（原告Ａの主張）のとおり２ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は６．１５となる。したがって，本件土地４については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率０．９４を適用して，その評点数を求めるべきである。
(3) 無道路地補正率について
（被告の主張）
そもそも，画地が無道路地としての取扱いを受けるのは，出入口が判然としない場合又は全くない場合のみであるところ，本件土地４は，本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接しているのであるから，無道路地としての取扱いを要しないことは明らかである。したがって，本件土地４については，無道路地補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地４は，本件市道の道路法上の境界線に一切接していないのだから，無道路地と評価すべきである。したがって，本件土地４については，無道路地補正率０．６０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(4) 建築不可等補正率について
（被告の主張）
本件土地４については，他人地通行の承諾を得なければならないなど，土地利用に何らかの制約が生ずる可能性があることから，本件各評価要領における「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に係る建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，原告Ａは，本件土地４について，本件市道との間に本件他人地が介在しており，接道義務を満たしていないため，建築物の敷地とすることができない土地であると主張する。しかしながら，本件市道の建築基準法上の境界線は，本件市道の道路法上の境界線の外側にあって，本件他人地の一部又は全部を含んでいるため，本件土地４が本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないかどうかは不明確であるし，本件土地４と本件他人地を併せて建築物の敷地とすることで接道義務を満たすことも可能なのであるから，本件土地４を建築物の敷地とすることができないとの原告Ａの主張はその前提を欠き失当である。
（原告Ａの主張）
本件土地４は，本件市道との間に本件他人地が介在しており，本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないため，接道義務を満たしておらず，これを建築物の敷地とすることができない。このように，本件土地４は，建築物の建築が不可能な土地であり，かつ，建物が建っているから，本件土地４については，本件各評価要領における「既存家屋があり，建築不可」の画地に係る建築不可等補正率０．８０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(5) 本件土地４修正価格について
（被告の主張）
前記(1)～(4)の（被告の主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地４の価格は別紙３の第４のとおりである。したがって，これを上回るものではない本件土地４修正価格は適法である。
（原告Ａの主張）
前記(1)～(4)の（原告Ａの主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地４の価格は別紙４の第４のとおりである。したがって，これを上回る本件土地４修正価格は違法である。
５ 本件土地５の評価の適否
(1) 間口狭小補正率について
（被告の主張）
本件土地５の間口距離は，本件土地５が本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接する部分の長さである４．５０ｍである。したがって，本件土地５については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９７を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，間口距離を判断するに当たり，本件他人地と接する部分の長さを含めるべきであることは，前記１(2)の（被告の主張）のとおりである。
（原告Ａの主張）
本件土地５は，本件市道の道路法上の境界線に一切接しておらず，幅員２ｍの通路を開設する必要があるから，本件土地５の間口距離は２ｍとみるべきである。したがって，本件土地５については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，間口距離を判断するに当たり，本件他人地と接する部分の長さを含めることが相当でないことは，前記１(2)の（原告Ａの主張）のとおりである。
(2) 奥行長大補正率について
（被告の主張）
本件土地５の奥行距離は９．３０ｍ，間口距離は前記(1)の（被告の主張）のとおり４．５０ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３未満となる。したがって，本件土地５については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率が１．００となるから，奥行長大補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地５の奥行距離は９．３０ｍ，間口距離は前記(1)の（原告Ａの主張）のとおり２ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は４．６５となる。したがって，本件土地５については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率０．９８を適用して，その評点数を求めるべきである。
(3) 無道路地補正率について
（被告の主張）
そもそも，画地が無道路地としての取扱いを受けるのは，出入口が判然としない場合又は全くない場合のみであるところ，本件土地５は，本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接しているのであるから，無道路地としての取扱いを要しないことは明らかである。したがって，本件土地５については，無道路地補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ａの主張）
本件土地５は，本件市道の道路法上の境界線に一切接していないのだから，無道路地と評価すべきである。したがって，本件土地５については，無道路地補正率０．６０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(4) 建築不可等補正率について
（被告の主張）
本件土地５については，他人地通行の承諾を得なければならないなど，土地利用に何らかの制約が生ずる可能性があることから，本件各評価要領における「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に係る建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，原告Ａは，本件土地５について，本件市道との間に本件他人地が介在しており，接道義務を満たしていないため，建築物の敷地とすることができない土地であると主張する。しかしながら，本件市道の建築基準法上の境界線は，本件市道の道路法上の境界線の外側にあって，本件他人地の一部又は全部を含んでいるため，本件土地５が本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないかどうかは不明確であるし，本件土地５と本件他人地を併せて建築物の敷地とすることで接道義務を満たすことも可能なのであるから，本件土地５を建築物の敷地とすることができないとの原告Ａの主張はその前提を欠き失当である。
（原告Ａの主張）
本件土地５は，本件市道との間に本件他人地が介在しており，本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないため，接道義務を満たしておらず，これを建築物の敷地とすることができない。このように，本件土地５は，建築物の建築が不可能な土地であり，かつ，建物が建っているから，本件土地５については，本件各評価要領における「既存家屋があり，建築不可」の画地に係る建築不可等補正率０．８０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(5) 本件土地５修正価格について
（被告の主張）
前記(1)～(4)の（被告の主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地５の価格は別紙３の第５のとおりである。したがって，これを上回るものではない本件土地５修正価格は適法である。
（原告Ａの主張）
前記(1)～(4)の（原告Ａの主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地５の価格は別紙４の第５のとおりである。したがって，これを上回る本件土地５修正価格は違法である。
６ 本件土地６の評価の適否
(1) 間口狭小補正率について
（被告の主張）
本件土地６の間口距離は，本件土地６が本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接する部分の長さである９．０６ｍである。したがって，本件土地６については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率が１．００となるから，間口狭小補正率により評点数を補正する必要はない。
なお，間口距離を判断するに当たり，本件他人地と接する部分の長さを含めるべきであることは，前記１(2)の（被告の主張）のとおりである。
（原告Ｂの主張）
本件土地６は，本件市道の道路法上の境界線に一切接しておらず，幅員２ｍの通路を開設する必要があるから，本件土地６の間口距離は２ｍとみるべきである。したがって，本件土地６については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，間口距離を判断するに当たり，本件他人地と接する部分の長さを含めることが相当でないことは，前記１(2)の（原告Ａの主張）と同様である。
(2) 奥行長大補正率について
（被告の主張）
本件土地６の奥行距離は２２．０５ｍ，間口距離は前記(1)の（被告の主張）のとおり９．０６ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３未満となる。したがって，本件土地６については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率が１．００となるから，奥行長大補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ｂの主張）
本件土地６の奥行距離は２０．７７５ｍ（＝（１５．３２ｍ＋３．５１ｍ＋２２．７２ｍ）÷２），間口距離は前記(1)の（原告Ｂの主張）のとおり２ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は１０．３８７５となる。したがって，本件土地６については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(3) 無道路地補正率について
（被告の主張）
そもそも，画地が無道路地としての取扱いを受けるのは，出入口が判然としない場合又は全くない場合のみであるところ，本件土地６は，本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に接しているのであるから，無道路地としての取扱いを要しないことは明らかである。したがって，本件土地６については，無道路地補正率により評点数を補正する必要はない。
（原告Ｂの主張）
本件土地６は，本件市道の道路法上の境界線に一切接していないのだから，無道路地と評価すべきである。したがって，本件土地６については，無道路地補正率０．６０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(4) 建築不可等補正率について
（被告の主張）
本件土地６については，他人地通行の承諾を得なければならないなど，土地利用に何らかの制約が生ずる可能性があることから，本件各評価要領における「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に係る建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
なお，原告Ｂは，本件土地６について，本件市道との間に本件他人地が介在しており，接道義務を満たしていないため，建築物の敷地とすることができない土地であると主張する。しかしながら，本件市道の建築基準法上の境界線は，本件市道の道路法上の境界線の外側にあって，本件他人地の一部又は全部を含んでいるため，本件土地６が本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないかどうかは不明確であるし，本件土地６と本件他人地を併せて建築物の敷地とすることで接道義務を満たすことも可能なのであるから，本件土地６を建築物の敷地とすることができないとの原告Ｂの主張はその前提を欠き失当である。
（原告Ｂの主張）
本件土地６は，本件市道との間に本件他人地が介在しており，本件市道の建築基準法上の境界線に２ｍ以上接していないため，接道義務を満たしておらず，これを建築物の敷地とすることができない。したがって，本件土地６については，少なくとも本件各評価要領における「既存家屋があり，建築不可」の画地に係る建築不可等補正率０．８０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(5) 本件土地６修正価格について
（被告の主張）
前記(1)～(4)の（被告の主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地６の価格は別紙３の第６のとおりである。したがって，これを上回るものではない本件土地６修正価格は適法である。
（原告Ｂの主張）
前記(1)～(4)の（原告Ｂの主張）を前提として評価基準によって決定される本件土地６の価格は別紙４の第６のとおりである。したがって，これを上回る本件土地６修正価格は違法である。
第４当裁判所の判断
土地に対する固定資産税の課税標準となる土地の価格（適正な時価）とは，正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解される。
ところで，前記関係法令等の定め(1)イのとおり，地方税法は，固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を，総務大臣の告示である評価基準に委ね，市町村長は，評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないと定めている。そして，評価基準に定める市街地宅地評価法は，前記認定（前記関係法令等の定め(2)イ）のような具体的内容等に照らすと，市街地的形態を形成する地域における宅地の客観的な交換価値を算定する方法として一般的な合理性を有するものというべきである。そうすると，評価基準によって算定した宅地の価額は，同方法によっては価格を適切に算定することができない特別の事情がない限り，その適正な時価（客観的な交換価値）を上回らないものと推認するのが相当である（最高裁平成１５年７月１８日第二小法廷判決・裁判集民事２１０号２８３頁，最高裁平成２１年６月５日第二小法廷判決・裁判集民事２３１号５７頁参照）。
他方，前示のとおり，地方税法が，固定資産の評価の基準等を評価基準に委ね，市町村長がこれによって固定資産の価格を決定しなければならないと定めているのは，全国一律の統一的な評価基準によって，各市町村全体の評価の均衡を図り，評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消するため，固定資産の価格は評価基準によって決定されることを要するものとする趣旨と解され，上記地方税法の定め及びその趣旨等に鑑みれば，固定資産税の課税において全国一律の統一的な評価基準に従って公平な評価を受ける利益は，適正な時価との多寡の問題とは別にそれ自体が地方税法上保護されるべきものというべきであるから，土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には，その登録価格の決定は違法となるものと解される（最高裁平成２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁参照）。この理は，地方税法４１７条の規定による登録価格の修正についても異なるところはないと解される。
以上によれば，登録価格が評価基準により算定される価格を超えるものでなければ，当該価格は適正な時価を上回らないものと推認され，登録価格が評価基準により算定される価格を超えるものであれば，その登録価格の決定は，違法となるものというべきである。そこで，以下では，本件各土地の修正後の各価格（本件土地１修正価格～本件土地６修正価格）が，評価基準により算定される本件各土地の価格を超えるものではないかという観点から検討し，上記各修正価格の決定を是認した第１事件各決定及び第２事件各決定の適法性を判断することとする（なお，本件において評価基準によっては本件各土地の価格を適切に算定することができない特別の事情があることを認めるに足りる証拠はない。）。
１ 本件土地１の評価の適否について
(1) 本件土地１の形状等
前記前提となる事実，証拠（甲２４の２，２８，乙７）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
ア 本件土地１の地積は２４７．８５㎡であり，その奥行は２０．７０ｍである。
イ 本件土地１は，いわゆる逆Ｌ字形地であって（別紙２参照），北側（本件市道側）に飛び出した旗竿地部分（以下「本件旗竿地」という。）が存在する。本件旗竿地は，東西方向約５．２９ｍ，南北方向約９．５０ｍの概ね矩形の土地であり，本件土地１のその余の部分は，東西方向約２０ｍ，南北方向約１１．２ｍの矩形地である。
ウ 本件旗竿地は，北側で本件市道に１．２４ｍ接しており，更にこれと連続して本件他人地に４．０５ｍ接している。
(2) 不整形地補正率について
ア 評価基準が不整形地について不整形地補正率により評点数を補正することとした趣旨は，不整形地は，画地の形状が悪いため，その全部を宅地として有効に利用することができず，整形地に比べて価格が低くなることから，評点数を減価し，より適正な時価に近似させることにあると解される。そうだとすると，ある程度不整形な画地であっても，家屋の建築等が通常の状態において行い得るものは，不整形地補正率により評点数を補正することを要しないと解するのが相当である。附表４の（注２）が，不整形地補正率表を運用するに当たって，画地の地積が大きい場合等にあっては，近傍の宅地の価額との均衡を考慮し，不整形地補正率を修正して適用するものとしているのも，上記理をいうものと解される。
イ そして，逆Ｌ字形地は，普通地に比べ，路線方向に飛び出した部分（旗竿部分）が宅地として有効に利用することができないため，不整形地補正率表により評点数を補正する必要があると一般に解されるところ，本件土地１の形状（前記(1)イ）に照らせば，その地積（２４７．８５㎡）が比較的大きいこと等の事情を考慮しても，普通地に比べ，本件旗竿地は宅地として有効に利用することができないというべきである。したがって，本件土地１については，不整形地補正率により評点数を補正することが相当である。
この点，被告は，本件旗竿地を含む本件土地１西側部分が，本件市道へ至る通路として利用されるとともに，原告Ａが経営する駐車場の敷地（本件土地２及び本件土地３）との関係でも，本件市道へ至る通路として利用されており，このような利用状況に照らせば，本件土地１は，その全体が宅地として有効利用されているというべきであると主張する。しかしながら，宅地の主要な利用目的は建物の敷地である以上，その他の画地との関係で通路として利用されていることの一事をもって，本件旗竿地が宅地として有効に利用されているということはできないから，被告の主張は採用することができない。
また，被告は，奥行長大補正率と不整形地補正率は択一的にしか適用されず，そのため，間口狭小補正率，奥行長大補正率，不整形地補正率の全てを乗じて評点数を補正することが許されないところ，本件土地１については，間口狭小補正率及び奥行長大補正率を乗じて評点数を補正しているから，これらに加えて不整形地補正率を乗じる必要はないと主張する。しかしながら，評価基準は，上記３種の補正率の適用がある場合には，間口狭小補正率と奥行長大補正率を乗じた結果の率と，間口狭小補正率と不整形地補正率を乗じた結果の率の小なる率を乗じて評点数を求める旨定めており（前記関係法令等の定め(2)ウ(イ)ｃ），不整形地補正率が奥行長大補正率を下回る場合には，不整形地補正率を乗じて評点数を補正する必要があるから，不整形地補正率の大小を問わず，不整形地補正率を乗じる必要はないとする被告の主張は採用することができない。
ウ ところで，弁論の全趣旨によれば，豊中市長は，固定資産税の評価対象地の９５％以上が宅地化され，比較的小規模な土地が数多く存在することから，短期間に全ての画地のデータを把握して計算することが困難であり，また，筆界が確定していない地域も相当数存在することから正確な蔭地割合の算出が困難な場合も予想される等の事情を踏まえて，不整形地補正率の判断に達観方式を用いていると認められ，このような取り扱いは合理的なものであるということができる。そうすると，本件土地１に適用すべき不整形地補正率を判断するに際しても，達観方式を用いるのが相当であるが，本件土地１が所在する用途地区の標準的な画地の形状・規模等が証拠上必ずしも明らかではないため，本件土地１に適用すべき不整形地補正率を判断することはできない。
(3) 間口狭小補正率について
ア 評価基準が間口が狭小な画地について間口狭小補正率により評点数を補正することとした趣旨は，宅地の主要な利用目的が建物の敷地である以上，間口が一定限度以下の画地は，宅地本来の効用を果たすことができず利用価値が減少し，価格が低くなることから，その減価補正をする点にあると解される。このように，間口狭小補正率は，間口が狭い画地の形状に着目して設けられたものであるから，評価基準が定める間口狭小補正率表（附表５）における間口距離とは，現況が道路である土地と接している距離をいうと解するのが相当である。
なお，建築基準法４３条１項本文は，建築物の敷地につき，建築基準法上の道路に２ｍ以上接しなければならない旨定めているが，前記のような間口狭小補正率の趣旨に照らせば，間口狭小補正率の適用に当たって建築基準法上の道路との接道状況を考慮する必要がないことは明らかである（このことは，間口狭小補正率表が，間口距離２ｍの前後で異なる補正率を定めていないことからも裏付けられる。）。
イ 前記(1)ウのとおり，本件土地１は，北側で本件市道に１．２４ｍ，これと連続して現況が道路である本件他人地に４．０５ｍ接しているから，本件土地１の間口距離は，これらを併せた５．２９ｍと認められる。したがって，本件土地１については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９７を適用して，その評点数を求めるべきである。
(4) 奥行長大補正率について
本件土地１の奥行距離は前記(1)アのとおり２０．７０ｍ，間口距離は前記(3)イのとおり５．２９ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３．９１となる。したがって，本件土地１については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率０．９９を適用して，その評点数を求めるべきである。
(5) 無道路地補正率について
ア 評価基準が無道路地について無道路地補正率等により評点数を補正することとした趣旨は，無道路地が公路に接続しない不便な状態の土地であることに鑑み，無道路地において建物の建築等による使用収益が困難であること等による減価を反映した補正率を適用することにより，当該土地の適正な価格，すなわち，客観的な交換価値に近接することができると考えられた点にあるものと解される。このような無道路地補正の趣旨に鑑みれば，公図上公道に接続しない土地であっても，当該土地及びその周辺の個別具体的な状況に照らし，実際の利用上何らかの通路が開設されている場合には，無道路地補正率等を適用することはかえって不相当な減価をもたらすこととなるから，無道路地に該当しないと解するのが相当である。
イ 本件土地１は，前記(1)ウのとおり，北側で本件市道に１．２４ｍ，これと連続して本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に４．０５ｍ接しており，通路が開設されている土地ということができるから，無道路地には当たらない。
なお，前記前提となる事実(2)ウによれば，本件市道の建築基準法上の境界線の位置は判然としないため，本件土地１が本件市道の建築基準法上の境界線と２ｍ以上接しているかどうか（接道義務を満たしているかどうか）は明らかでない。無道路地補正率の趣旨が，建物等使用収益が困難であること等による減価を反映する点に求められることに鑑みれば，本件土地１が接道義務を満たしていない場合には，これを建築物等の敷地とすることができないため，無道路地補正率を適用することも考えられるが，この点については，後記(6)のとおり，本件各評価要領が定める建築不可等補正率の適用によって考慮されているから，本件土地１について無道路地補正率を適用しないことは合理性を有するものということができる。
以上によれば，本件土地１について，無道路地補正率により評点数を補正する必要はないというべきである。
ウ なお，原告Ａは，財産評価基本通達（甲２１）が無道路地の評価について，「無道路地とは，路線に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう。」と規定していることからすれば，接道義務を満たしていない本件土地１についても無道路地として評価し，無道路地補正率により評点数を補正すべきであると主張する。しかしながら，財産評価基本通達は，相続，遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用されるものであって，評価基準の解釈の直接の根拠となるものではなく，本件土地１について無道路地補正率により評点数を補正する必要がないことは，前記イのとおりであるから，原告Ａの主張は採用することができない。
(6) 建築不可等補正率について
前記(5)イのとおり，本件土地１が接道義務を満たしているかどうかは明らかではないところ，これを満たしていない場合には，Ｃの承諾を得て本件他人地を建築物の敷地とするか，建築基準法４３条１項ただし書の許可を受ける必要があると考えられる。もっとも，いずれの方法についても不確実性が伴うため，本件土地１における建物の建築等による使用収益が不可能となる可能性は否定できない。そこで，本件土地１については，豊中市長が「所要の補正」として定める建築不可等補正率を適用するのが相当である。
そして，上記事情に照らせば，本件土地１は「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に該当すると認められるから，本件土地１については，本件各評価要領における建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(7) 本件土地１修正価格について
評価基準は，不整形地補正率表の適用がある画地について，間口狭小補正率表，奥行長大補正率表の適用があるときは，間口狭小補正率，奥行長大補正率，両補正率を乗じた結果の率，間口狭小補正率と不整形地補正率を乗じた結果の率及び不整形地補正率のうち，補正率の小なる率（下限０．６０）を乗じて評点数を求めると定めているところ（前記前提となる事実(2)ウ(イ)ｃ），本件土地１については，前記(2)～(4)のとおり間口狭小補正率０．９７，奥行長大補正率０．９９及び不整形地補正率（達観方式によれば少なくとも０．９５）の適用があるため，間口狭小補正率０．９７と不整形地補正率を乗じた結果の率を乗じて評点数を求める必要がある。
しかるに，被告は，本件土地１の補正率を求めるに当たって，これより大きな値である間口狭小補正率０．９７と奥行長大補正率０．９９を乗じた結果の率を乗じて評点数を求めているから，本件土地１修正価格が評価基準によって決定される価格を上回っていることは明らかである。
したがって，本件土地１修正価格は違法であり，これを是認した審査委員会の決定もまた違法というべきである。そして，前記(2)ウのとおり，本件土地１に適用すべき不整形地補正率は，当裁判所においてこれを判断することができないから，審査委員会に審査をやり直させるため，第１事件各決定のうち本件土地１に係る部分を全部取り消すことが相当である。
２ 本件土地２の評価の適否について
(1) 本件土地２の形状等
前記前提となる事実，証拠（甲２４の２，２８）及び弁論の全趣旨によれば，本件土地２は，地積が５２９．７８㎡（２４５．８７㎡＋２８３．９１㎡）の不整形地であり，北側で本件他人地に２．４７ｍ接していることが認められる。
なお，本件土地２の評点数を求めるに当たり，奥行価格補正率０．９６及び不整形地補正率０．６３の適用があることについては，当事者間に争いがない。
(2) 無道路地補正率について
前記１(5)アのとおり，実際の利用上何らかの通路が開設されている土地は，無道路地に該当しないと解するのが相当である。
そして，本件土地２は，前記(1)のとおり，北側で本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に２．４７ｍ接しており，通路が開設されている土地ということができるから，無道路地には当たらない。なお，前記前提となる事実(2)ウによれば，本件土地２が本件市道の建築基準法上の境界線と２ｍ以上接しているかどうか（接道義務を満たしているかどうか）は明らかでないが，この点については，本件土地１と同様に後記(3)の建築不可等補正率によって考慮されている。
以上によれば，本件土地２について，無道路地補正率により評点数を補正する必要はないというべきである。
(3) 建築不可等補正率について
本件土地２が接道義務を満たしていない場合には，Ｃの承諾を得て現状が通路である本件他人地を建築物の敷地とするか，建築基準法４３条１項ただし書の許可を受ける必要があると考えられるが，いずれについても不確実性が伴うため，本件土地２における建物の建築等による使用収益が不可能となる可能性は否定できない。そこで，本件土地２については，豊中市長が「所要の補正」として定める建築不可等補正率を適用するのが相当である。
そして，上記事情に照らせば，本件土地１は「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に該当すると認められるから，本件土地２については，本件各評価要領における建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(4) 本件土地２修正価格について
以上によれば，評価基準によって決定される本件土地２の価格は，被告の主張（別紙３の第２）のとおりである（なお，被告の主張する算定根拠，基礎数値等につき，評価基準に反する部分や格別不合理，不正確な部分は見当たらない。）から，これを上回るものではない本件土地２修正価格は適法である。
３ 本件土地３の評価の適否について
(1) 本件土地３の形状等
前記前提となる事実，証拠（甲２４の２，２８）及び弁論の全趣旨によれば，本件土地３は，地積が５７．９０㎡（２１．５０㎡＋３６．４０㎡）の不整形地であると認められる。
なお，本件土地３の評点数を求めるに当たり，奥行価格補正率０．９４，不整形地補正率０．８０及び無道路地補正率０．６０の適用があることについては，当事者間に争いがない。
(2) 建築不可等補正率について
本件土地３は，建築基準法上の道路に接しておらず，接道義務を満たしていないため，建築物の敷地とすることができない。したがって，本件土地３については，建築不可等補正率の適用があるのが原則である。もっとも，本件土地３については，前記(1)のとおり無道路地補正率が適用されているところ，無道路地補正率の趣旨が，建物の建築等による使用収益が困難であること等による減価を反映する点に求められることに鑑みれば，本件土地３について，これと趣旨を同じくする建築不可等補正率を重ねて適用する必要はないと解するのが相当である。
したがって，無道路地補正率の適用がある本件土地３については，建築不可等補正率により評点数を補正する必要はない。
(3) 本件土地３修正価格について
以上によれば，評価基準によって決定される本件土地３の価格は，別紙５のとおりとなるから，これを上回るものではない本件土地３修正価格は適法である。
４ 本件土地４の評価の適否について
(1) 本件土地４の形状等
前記前提となる事実，証拠（甲２４の２，２８）及び弁論の全趣旨によれば，本件土地４は，地積が１３５．９２㎡，奥行距離が１２．３０ｍの矩形地であり，北側で本件他人地に１１．０５ｍ接していることが認められる。
(2) 間口狭小補正率について
前記１(3)アのとおり，評価基準が定める間口狭小補正率表における間口距離とは，現況が道路である土地と接している距離をいうと解するのが相当である。
そして，前記(1)のとおり，本件土地４は，北側で現況が道路である本件他人地に１１．０５ｍ接しているから，本件土地４の間口距離は，１１．０５ｍと認められる。したがって，本件土地４については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率が１．００となるから，間口狭小補正率により評点数を補正する必要はない。
(3) 奥行長大補正率について
本件土地４の奥行距離は前記(1)のとおり１２．３０ｍ，間口距離は前記(2)のとおり１１．０５ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３未満となる。したがって，本件土地４については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率が１．００となるから，奥行長大補正率により評点数を補正する必要はない。
(4) 無道路地補正率について
前記１(5)アのとおり，実際の利用上何らかの通路が開設されている土地は，無道路地に該当しないと解するのが相当である。
そして，本件土地４は，前記(1)のとおり，北側で本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に１１．０５ｍ接しており，通路が開設されている土地ということができるから，無道路地には当たらない。なお，前記前提となる事実(2)ウによれば，本件土地４が本件市道の建築基準法上の境界線と２ｍ以上接しているかどうか（接道義務を満たしているかどうか）は明らかでないが，この点については，本件土地１と同様に後記(5)の建築不可等補正率によって考慮されている。
以上によれば，本件土地４について，無道路地補正率により評点数を補正する必要はないというべきである。
(5) 建築不可等補正率について
本件土地４が接道義務を満たしていない場合には，Ｃの承諾を得て現状が通路である本件他人地を建築物の敷地とするか，建築基準法４３条１項ただし書の許可を受ける必要があると考えられるが，いずれについても不確実性が伴うため，本件土地４における建物の建築等による使用収益が不可能となる可能性は否定できない。そこで，本件土地４については，豊中市長が「所要の補正」として定める建築不可等補正率を適用するのが相当である。
そして，上記事情に照らせば，本件土地４は「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に該当すると認められるから，本件土地４については，本件各評価要領における建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(6) 本件土地４修正価格について
以上によれば，評価基準によって決定される本件土地４の価格は，被告の主張（別紙３の第４）のとおりである（なお，被告の主張する算定根拠，基礎数値等につき，評価基準に反する部分や格別不合理，不正確な部分は見当たらない。）から，これを上回るものではない本件土地４修正価格は適法である。
５ 本件土地５の評価の適否について
(1) 本件土地５の形状等
前記前提となる事実，証拠（甲２４の２，２８）及び弁論の全趣旨によれば，本件土地５は，地積が４２．５２㎡，奥行距離が９．３０ｍの矩形地であり，北側で本件他人地に４．５０ｍ接していることが認められる。
なお，本件土地５の評点数を求めるに当たり，奥行価格補正率０．９７の適用があることについては，当事者間に争いがない。
(2) 間口狭小補正率について
前記１(3)アのとおり，評価基準が定める間口狭小補正率表における間口距離とは，現況が道路である土地と接している距離をいうと解するのが相当である。
そして，前記(1)のとおり，本件土地５は，北側で現況が道路である本件他人地に４．５０ｍ接しているから，本件土地５の間口距離は，４．５０ｍと認められる。したがって，本件土地５については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率０．９７を適用して，その評点数を求めるべきである。
(3) 奥行長大補正率について
本件土地５の奥行距離は前記(1)のとおり９．３０ｍ，間口距離は前記(2)のとおり４．５０ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３未満となる。したがって，本件土地５については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率が１．００となるから，奥行長大補正率により評点数を補正する必要はない。
(4) 無道路地補正率について
前記１(5)アのとおり，実際の利用上何らかの通路が開設されている土地は，無道路地に該当しないと解するのが相当である。
そして，本件土地５は，前記(1)のとおり，北側で本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に４．５０ｍ接しており，通路が開設されている土地ということができるから，無道路地には当たらない。なお，前記前提となる事実(2)ウによれば，本件土地５が本件市道の建築基準法上の境界線と２ｍ以上接しているかどうか（接道義務を満たしているかどうか）は明らかでないが，この点については，本件土地１と同様に後記(5)の建築不可等補正率によって考慮されている。
以上によれば，本件土地５について，無道路地補正率により評点数を補正する必要はないというべきである。
(5) 建築不可等補正率について
本件土地５が接道義務を満たしていない場合には，Ｃの承諾を得て現状が通路である本件他人地を建築物の敷地とするか，建築基準法４３条１項ただし書の許可を受ける必要があると考えられるが，いずれについても不確実性が伴うため，本件土地５における建物の建築等による使用収益が不可能となる可能性は否定できない。そこで，本件土地５については，豊中市長が「所要の補正」として定める建築不可等補正率を適用するのが相当である。
そして，上記事情に照らせば，本件土地５は「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に該当すると認められるから，本件土地５については，本件各評価要領における建築不可等補正率０．９０を適用して，その評点数を求めるべきである。
(6) 本件土地５修正価格について
以上によれば，評価基準によって決定される本件土地５の価格は，被告の主張（別紙３の第５）のとおりである（なお，被告の主張する算定根拠，基礎数値等につき，評価基準に反する部分や格別不合理，不正確な部分は見当たらない。）から，これを上回るものではない本件土地５修正価格は適法である。
６ 本件土地６の評価の適否について
(1) 本件土地６の形状等
前記前提となる事実，証拠（甲２４の２，２８）及び弁論の全趣旨によれば，本件土地６は，地積が１９９．７３㎡，奥行距離が２２．０５ｍの不整形地であり，北側で本件他人地に９．０６ｍ接していることが認められる（本件土地６は不整形地のため，上記奥行距離は地積を上記９．０６ｍで除して求めた平均的な奥行距離である。）。
なお，本件土地６の評点数を求めるに当たり，不整形地補正率０．９５の適用があることについては，当事者間に争いがない。
(2) 間口狭小補正率について
前記１(3)アのとおり，評価基準が定める間口狭小補正率表における間口距離とは，画地が現況通路と接している距離をいうと解するのが相当である。
そして，前記(1)のとおり，本件土地６は，北側で現況が道路である本件他人地に９．０６ｍ接しているから，本件土地６の間口距離は，９．０６ｍと認められる。したがって，本件土地６については，附表５における併用住宅地区の上記間口距離の画地に係る間口狭小補正率が１．００となるから，間口狭小補正率により評点数を補正する必要はない。
(3) 奥行長大補正率について
本件土地６の奥行距離は前記(1)のとおり２２．０５ｍ，間口距離は前記(2)のとおり９．０６ｍであるから，奥行距離を間口距離で除した値は３未満となる。したがって，本件土地６については，附表６における併用住宅地区の上記除した値の画地に係る奥行長大補正率が１．００となるから，奥行長大補正率により評点数を補正する必要はない。
(4) 無道路地補正率について
前記１(5)アのとおり，実際の利用上何らかの通路が開設されている土地は，無道路地に該当しないと解するのが相当である。
そして，本件土地６は，前記(1)のとおり，北側で本件市道の道路敷の一部となっている本件他人地に９．０６ｍ接しており，通路が開設されている土地ということができるから，無道路地には当たらない。なお，前記前提となる事実(2)ウによれば，本件土地６が本件市道の建築基準法上の境界線と２ｍ以上接しているかどうか（接道義務を満たしているかどうか）は明らかでないが，この点については，本件土地１と同様に後記(5)の建築不可等補正率によって考慮されている。
以上によれば，本件土地６について，無道路地補正率により評点数を補正する必要はないというべきである。
(5) 建築不可等補正率について
本件土地６が接道義務を満たしていない場合には，Ｃの承諾を得て現状が通路である本件他人地を建築物の敷地とするか，建築基準法４３条１項ただし書の許可を受ける必要があると考えられるが，いずれについても不確実性が伴うため，本件土地６における建物の建築等による使用収益が不可能となる可能性は否定できない。そこで，本件土地６については，豊中市長が「所要の補正」として定める建築不可等補正率を適用するのが相当である。
そして，上記事情に照らせば，本件土地６は「建築可だが，他人地通行の承諾が必要，間口が２ｍ未満等」の画地に該当すると認められるから，本件土地６については，本件各評価要領における建築不可等補正率０．９を適用して，その評点数を求めるべきである。
(6) 本件土地６修正価格について
以上によれば，評価基準によって決定される本件土地６の価格は，被告の主張（別紙３の第６）のとおりである（なお，被告の主張する算定根拠，基礎数値等につき，評価基準に反する部分や格別不合理，不正確な部分は見当たらない。）から，これを上回るものではない本件土地６修正価格は適法である。
第５結論
以上によれば，原告Ａの請求は，本件土地１修正価格についての審査の申出を棄却した部分の取消しを求める限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がないから棄却することとし，原告Ｂの請求は理由がないから棄却することとし，訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法７条，民事訴訟法６１条，６４条本文，６５条１項ただし書をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 西田隆裕 裁判官 角谷昌毅 裁判官 松原平学）
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