大阪地方裁判所 昭和２３年（ワ）４０４号・昭２３年（ワ）１８１９号 判決
原告（第一八一九号被告） 北浦勇馬
被告（第一八一九号原告） 尾崎喜与太
一、主 文
原告北浦勇馬の被告尾崎喜与太に対する請求並に被告尾崎喜与太の原告北浦勇馬に対する請求はいずれも之を棄却する。
被告高橋梅尾は被告尾崎喜与太に対し別紙目録記載の（ロ）の建物に付大阪司法事務局池田出張所昭和二十二年六月二十三日受附第一一二〇号を以て為した所有権保存登記の抹消登記手続を為し、且同目録記載の（イ）の建物に付所有権保存登記を為した上之を被告尾崎喜与太に対し売買による所有権移転登記手続を為すことを命ずる。
訴訟費用中原告北浦勇馬と被告尾崎喜与太との間に生じた分は夫々各自の負担とし、被告尾崎喜与太と被告高橋梅尾との間に生じた分は被告高橋梅尾の負担とする。
二、事 実
原告北浦及び被告高橋訴訟代理人は昭和二十三年（ワ）第四〇四号事件（以下単に第四〇四号事件と略称する）に於ける原告北浦の請求として「被告尾崎は原告北浦に対し別紙目録記載の（イ）の建物の内居室八畳六畳三畳及び洋間十畳を明渡し、且昭和二十二年九月二十一日以降右明渡済迄一ケ月金百円の割合の金員を支払うことを命ずる訴訟費用は被告尾崎の負担とする」との判決並に仮執行の宣言を求め、昭和二十三年（ワ）第一八一九号事件（以下単に第一八一九号事件と略称する）の原告北浦及び被告高橋に付「被告尾崎の請求を棄却する」との判決を求め、第四〇四号事件の請求原因として「別紙目録記載の（イ）の建物はもと訴外高橋達三の所有に属し同人は昭和二十年七月十三日其の娘婿に当る訴外山内豊の懇請により当時戦災の為住居を失つていた被告尾崎に対し右建物の内請求の趣旨表示の部分を無償にて期間を定めずに使用せしめたところ右訴外人は昭和二十一年十一月三日死亡し其の妻である被告高橋が家督相続を為して建物所有権を承継し、右建物が未登記であつた関係から昭和二十二年六月二十三日之を別紙目録記載の（ロ）の各建物として大阪司法事務局池田出張所受附第一一二〇号を以て所有権保存登記を為した上同日原告北浦に之を売却し即日同出張所受附第一一二一号を以て所有権移転登記を為した。而して右使用貸借上の貸主の地位を承継した原告北浦は同年八月二十日附及九月十日附書面を以て被告尾崎に対し夫々十日内に明渡を求めたから右使用貸借契約は遅くとも同年九月二十日終了した。仍て原告北浦は被告尾崎に対し右居住部分の明渡を求めると共に昭和二十二年九月二十一日以降右明渡済迄相当賃料の範囲内である一ケ月金百円の割合に依る損害金の支払を求める為本訴に及ぶ」と陳述し、被告尾崎の主張に対し「被告尾崎と訴外高橋達三との間に本件建物に付金四万円にて売買契約が成立し、手附金一万円の支払があつたこと、昭和二十年十一月中金一万円値上げの約定の成立したことは認めるが、其の余はすべて否認する。
右売買契約は被告尾崎が使用貸借により此の建物に入つた後成立したものであり又同被告は残代金三万円を同年八月十日限り支払うことを約したに拘らず其の後請求を受けつゝ履行せぬ為達三は同月末日売買契約解除の意思表示を為した。其の後被告尾崎の懇請により代金一万円値上げの約定を為したが、之亦同被告は履行せず昭和二十一年二月末日に至り預金封鎖の際僅かに金二万円を持参したので達三は勿論其の受領を拒絶した上同年五月十四日附内容証明郵便で更めて被告尾崎に対し手附金の倍額を支払うことを明示して右契約解約の申入を為した。尚被告高橋の家督相続後も同被告よりの明渡請求に対し、被告尾崎は更に売買契約の履行を求めたので被告高橋は昭和二十二年九月終戦後の貨幣価値の下落という事情変更を理由に当初の契約代金の数倍の増額を求めたのに対し被告尾崎は之を拒絶したから被告高橋は重ねて売買契約解除の意思表示を為し同月二十六日手附金の倍額二万円の弁済供託を為した。次に被告尾崎主張の登記簿上の建物の表示の相違の点に付ては、高橋達三が昭和十二年九月訴外照内義一から買受けた際の建物は別紙目録記載の（ロ）の内最初に記載した一棟のみであつて居室としては八畳六畳三畳及び洋間四畳半の四室に過ぎなかつたので、昭和十五年三月増築の為右洋間を取毀つて現在の十畳の洋間を作り、又西側に六畳二室及び便所を建増し此の六畳二室等の建増部分及右洋間の改築部分を夫々右目録の（ロ）の附属建物中居宅二棟として池田市役所に届出でたものであり、同目録の（ロ）の末尾の物置一棟は戦時中之を取毀つたので現存しない。而して昭和十五年度建物賃貸価格補正に際し池田市役所家屋台帳に於ては本件建物を建坪三十七坪一合七勺一棟に訂正されたのであるが、同市役所と所轄豊能税務署との間の手続の不備の為税務署家屋台帳は更正されなかつた。被告高橋が本件登記を為すに当つては司法書士三好春治に手続の一切を委任したが同人は斯様な事情を知らず、更正未済の税務署家屋台帳謄本に基いて登記手続を為したものであつて、池田市役所より税務署宛家屋明細変更申告を為し税務署家屋台帳の更正を受ければ更正登記が可能であるから原告は昭和二十三年十二月二十三日に更正された税務署家屋台帳謄本に基き昭和二十四年一月十八日本件建物に付昭和十四年十一月十日一部毀損したことを登記原因として変更登記を申請したのであるが、此の時既に被告尾崎から本件建物に付処分禁止の仮処分が為されていた為登記手続は一時中止の已むなきに至つた。併し昭和二十二年に改正された不動産登記法第百六条に依れば家屋台帳謄本に依り家屋台帳の所有者として登録せられたことを証する者は未登記建物の保存登記を申請出来るのであるから、本件の如く登記申請人に過誤なく単に家屋台帳自体の誤謬から為された登記に付ては当然変更登記若くは更正登記が許さるべきであり、従て此の登記を以て被告尾崎に対抗し得るものである。そう解しなければ登記法は徒らに登記申請人に無用の経済的負担を課する結果を生じ同法の精神に背馳するに至り、正しい解釈と言えない。」と述べた。<立証省略>
被告尾崎訴訟代理人は第四〇四号事件に付「原告北浦の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする」との判決を求め、第一八一九号事件に付「（一）被告尾崎に対し被告高橋は別紙目録記載の（ロ）の各建物に付昭和二十二年六月二十三日大阪司法事務局池田出張所受附第一一二〇号を以て為した所有権保存登記、原告北浦は同日同建物に付同出張所受附第一一二一号を以て為した所有権取得登記の各抹消登記手続をせよ。（二）被告高橋は右目録記載の（イ）の建物に付所有権保存登記を為した上之を被告尾崎に対し所有権移転登記手続をせよ。訴訟費用は原告北浦及び被告高橋の負担とする。」との判決を求め、第四〇四号事件に於ける原告北浦の主張に対する答弁及右請求の原因として、「原告北浦の主張事実中別紙目録記載の（イ）の建物が元訴外高橋達三の所有に係り被告尾崎が昭和二十年七月中旬以来右建物中原告主張の部分に居住していること右訴外人の死亡及被告高橋の家督相続の事実、並に原告主張の各登記手続及び各書面による催告のあつた事実はいずれも認めるが、使用貸借契約成立の事実及び原告北浦の買受の事実は否認する。被告尾崎は昭和二十年七月十二日右高橋達三との間に金四万円にて右（イ）の建物買受の契約を結び即日手附金一万円を支払い、残代金は所有権移転登記と同時に支払うことゝし尚右建物は未登記の為右訴外人に於て至急手続を為すこと、同人夫婦は近く郷里である大阪府北河内郡四条畷に移転に付其の準備中右の一室のみを物置に使用し被告尾崎の一家は直ちに此の建物に移転すること等の約定の下に同被告は同月二十日右建物全部の引渡を受けたものである。所が其の後登記手続のすまぬ内に終戦を迎え、住宅払底の為値上りすると達三は種々口実を設けて登記を延した上被告尾崎に対し金一万円の値上げを要求し、同被告も同年十一月十五日之を承諾し同月中に登記を完了する旨の約定も出来たが之亦被告尾崎の督促に拘らず達三は登記義務を履行しなかつたものであつて、原告等主張のように使用貸借によつて之に居住するものではない。又被告高橋と原告北浦との間の原告等主張の売買契約なるものは同被告等が被告尾崎を困らせて不当な値上を承諾させる手段として双方相通じて為した虚偽の意思表示であつて無効であるから、被告尾崎は自己の所有権取得の登記無くして原告北浦にも対抗し得るものである。仮にそうでないとしても本件建物に付被告高橋が所有権保存登記を為し、原告北浦に所有権移転登記を為すに際しては原告等主張の様に別紙目録記載の（ロ）の四棟の建物が存在するものとして登記手続が為されたのであるが、此の四棟の坪数を合計すると四十三坪六合二勺二才となり之を一体として見れば実在の一棟の建物の坪数に近いようであるが、元来附属建物とは主たる建物の構造上の一部ではなく、別個の建物であり唯所有者が主たる建物の常用に供する為之を附属せしめた関係上同一の登記用紙に便宜上記載されるに過ぎないのであつて、固より一棟の建物と見るべき場合ではないから本件登記簿の四棟の建物の表示は取引の通念から観察すれば純然たる一棟の建物である右目録記載の（イ）の建物と全く相違し、到底両者の同一を認識することは出来ないから、右登記はすべて絶対的に無効であつて斯様な場合は之を抹消して更に真実に符合する新しい登記をする外に方法がなく、従て原告北浦は右登記があるからとて、其の所有権取得の事実を以て被告尾崎に対抗することは出来ない。斯様な次第であるから、被告尾崎は原告北浦の明渡請求に応ずる義務が無いばかりでなく、逆に被告高橋及び原告北浦に対し同人等の申請により為された請求の趣旨表示の各登記の抹消登記手続を請求することが出来るわけである（原告北浦に対しては被告高橋の有する抹消請求権を代位して）。仍て原告等に対して右抹消を求めると共に被告高橋に対しては別紙目録記載の（イ）の建物に付新しく保存登記の上之に付被告尾崎に所有権移転登記手続を為すことを求める為本訴に及んだ。」と述べ、被告尾崎と高橋達三間の売買契約の解除されたこと及び変更登記乃至更正登記に関する原告等の主張に対しては、「原告等主張事実中本件建物の改築増築の経過、昭和二十一年五月十四日附内容証明郵便の到達及び解約手附金二万円の供託の事実、別紙目録記載の（ロ）の内物置の現存せぬ事実並に被告尾崎の仮処分を為した事実は認めるが、其の余は否認する。被告尾崎はすでに昭和二十年七月中売買契約の履行として建物の引渡を受けたのであるから、其の後売主に於て手附倍返による解約の出来ぬこと勿論である。又不動産登記法に於ける更正登記は登記に錯誤又は遺漏があつて其の一部の附加抹消により訂正するものであるが、其の更正の前後により建物の同一性の認識されぬような場合に更正を許すべきものではなく、仮に登記官吏が誤つて斯様な申請を受理して更正手続を為したとしてもそれは不適法な処置であつて、本件建物に付ての有効な登記と見ることは出来ない。又変更登記は登記後に権利の内容及び目的の変更を生じた場合に為されるものであり本件の如く登記後には何等の変動が無く、登記自体に相違のある場合に為されるべき手続ではない。」と述べた。<立証省略>
三、理 由
別紙目録記載の（イ）の建物がもと訴外高橋達三の所有に属し、現在は其の内原告北浦の請求の趣旨記載の部分に被告尾崎が居住し、其の他の部分に被告高橋が居住している事実及び右達三の死亡に因る被告高橋の家督相続の事実等に関する原告北浦及び被告高橋の主張事実はすべて被告尾崎の認めるところである。而して原告北浦、被告高橋は被告尾崎が昭和二十年七月以来単に使用貸借契約により之に居住しているに過ぎぬと主張するに対し、被告尾崎は右達三より金四万円にて此の建物を買受け手附金一万円を支払つて其の引渡を了し昭和二十年十一月には代金一万円値上の約も成立したところ、同訴外人は登記義務を履行せぬものであると抗争し、更に之に対し原告等は使用貸借契約により引渡の後一旦売買契約は成立し右手附金が支払われ、尚代金値上の約も被告尾崎主張通り成立したが、被告尾崎の残代金不払の為売買契約が解除されたと争うのであるが、成立に争の無い乙第一号証に依れば右手附金支払の日が昭和二十年七月十二日であつたことが明かで、此の事実に証人室本保の証言及び被告尾崎本人の供述を綜合すると、被告尾崎は当初から高橋達三と売買契約を締結した上右建物の引渡を受けて之に居住して今日に至つたもので、此の間同被告よりは屡々登記手続を求めたに拘らず、達三に於て之に応じなかつた事実を認定するに十分で右認定に反し、被告尾崎が高橋達三よりの度々の請求に拘らず残代金の支払を怠つた旨の証人山内豊、和久田政信、高橋梅尾の各証言は信用出来ず、従つて甲第一、二号証の各一、二も原告等に有利の認定をするに足りず他に何等の証拠も無いから、右売買契約が被告尾崎の債務不履行により解除されたとの原告等主張事実は之を採用しない。又高橋達三及び被告高橋が債務不履行にあつた以上其の間如何に経済事情が変動を来しても之を理由に売買契約を解除出来ぬこと勿論であり、尚右認定の通り被告尾崎が売買契約の履行として本件建物の引渡を受けたものである以上、其の後所謂手附倍返により解約出来ないこと勿論であるから此の点の原告等の主張も之を採用しない。
次に原告北浦が高橋達三の家督相続人である被告高橋から本件建物を買受けたとの主張に対し、被告尾崎は之を所謂通謀虚偽表示であると争うのであるが、証人高橋梅尾の証言及び原告北浦本人の供述を綜合すれば、原告北浦は右高橋達三の知人であつた関係から昭和二十二年六月中此の建物を代金十五万円にて買受け之を完済したこと及び原告は達三の言を信ずる余り、建物居住者の調査は之を為さなかつたことを認めるに足り此の認定を覆えし右売買契約が虚偽の意思表示であることを認定すべき証拠は無いから被告尾崎の主張は之を採用しない。従つて本件建物に付ては高橋達三及び其の承継人被告高橋より被告尾崎及び原告北浦に対し所謂二重譲渡が行われたものと認めるのが相当である。而して被告高橋が昭和二十二年六月二十二日右建物を別紙目録記載の（ロ）の四棟の建物と表示して所有権保存登記を為した上即日之を原告北浦に対し移転登記を為したことに関する原告等主張事実は被告尾崎の認めるところであるから、右登記の効力に付ての双方の主張に付て考えると、本件建物の増築改築の経過及び其の日時が原告等主張の通りであること当事者間に争が無く、当裁判所の検証の結果に依つても此の建物の内右改築増築の部分と其の他の部分とは相合して一棟の建物を形成して居り到底別個の建物と謂えないこと明であるから、之を別紙目録記載の（ロ）の如く四棟の建物として表示した登記簿上の記載はたとえ此の四棟の坪数を合計すれば前記（イ）の建物に近似するとしても本件建物の表示としては矢張り著しく事実と相違して居り到底之を以て建物の同一性を認識することが出来ない。従つて斯様な表示の儘では固より右（イ）の建物の登記があつたものとしての対抗力の無いことは謂うまでもない。原告等は此の点に付所謂更正登記若くは変更登記が可能であると主張するものであるが、先ず変更登記とは或る登記の為された後に始めて権利の内容或は目的の変更を生じた場合の手続であるから本件の如く登記後には何等変更の無い場合が之に該当せぬこと多言を要しない。又更正登記とは登記に錯誤又は遺漏がある場合之を更正して最初に遡つて更正された内容を有する登記としての効力を生ぜしめるものであるから、更正の前後を比較して建物の同一性を認め得る範囲内での錯誤又は遺漏のある場合に限られるものと解すべきであり、従つて本件のように甚しく事実と懸け離れた内容を持つ登記は更正の基礎となるだけの効力すらないものであり、結局被告高橋名義の本件保存登記及び原告北浦名義の所有権取得登記は孰れも無効と断定する外は無い。原告等主張に係る不動産登記法第百六条の規定も以上の解釈に付ては別段原告等に有利の論拠となすに足りない。そうすれば原告北浦と被告尾崎は所謂二重譲渡の譲受人として共に登記の無い場合に該当し両者の地位はいずれも優劣なく、互に相手方に対して自己が排他的権利を有することを主張し得ないものと謂わぬばならない。仍て被告尾崎に対し明渡を求める原告北浦の請求は失当であると共に被告尾崎に於て自己が此の建物を譲受けたことを主張して原告北浦の所有権取得登記の抹消を求めることも失当である。尚此の点に付被告尾崎は被告高橋が原告北浦に対して事実に反する登記の抹消請求権を有するから之を代位するとの主張をも為しているが、以上の事実関係の下に於ては被告高橋は原告北浦に対して真実に反する登記の抹消請求権を有するのではなく、寧ろ売買契約に於ける売主として別に正当なる保存登記及び移転登記を為す義務を負担するにすぎないのであるから右代位の主張も亦採用出来ない。仍て原告北浦被告尾崎相互間の本訴請求はいずれも之を棄却する。
次に被告高橋は被告尾崎に対しても本件建物の売主の承継人として正当なる登記を為す義務を負担すること勿論であり、而して現在原告北浦の前示所有権取得登記が存在し、被告尾崎が其の抹消を請求出来ない以上被告高橋の被告尾崎に対する登記義務は履行不能の状態にはあるが、被告高橋の義務が消滅したわけではないから、同被告の為した前示保存登記の抹消登記手続を求めると共に、新しく別紙目録記載の（イ）の建物に付所有権保存登記を為した上、之を被告尾崎に対し売買による所有権移転登記手続を求める被告尾崎の請求は之を正当として認容する。（但し被告尾崎は残代金四万円の支払義務があり、本件では同時履行の抗弁権の行使がないから主文に引換給付の表示をしないが、被告高橋は本訴完結後に於ても此の抗弁を行使し得ること勿論である。）以上の次第であるから訴訟費用の負担に付民事訴訟法第八十九条を適用し主文の通り判決する。
（裁判官 沢井種雄）
別紙
目録
（イ） 池田市井口堂町四百二十二番地の三所在
木造瓦葺平家建居宅一棟
建坪三十九坪七勺
（ロ） 池田市井口堂町四百二十二番地の三地上
家屋番号井口堂二四一号
一、木造瓦葺平家建居宅一棟
建坪二十六坪七合
附属建物
一、木造瓦葺平家建居宅一棟
建坪十二坪九合五勺七才
一、木造瓦葺平家建居宅一棟
建坪二坪四合六勺五才
一、木造亜鉛鋼板葺平屋建物置一棟
建坪一坪五合
以上