大阪地方裁判所 昭和６３年（ワ）１０３４１号 判決 1990年10月24日
原告 巽住宅株式会社
右代表者代表取締役 巽忠治
右訴訟代理人弁護士 水田利裕
被告 嶋寛一
被告 嶋寛二
右両名訴訟代理人弁護士 吉田清悟
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告嶋寛一は、原告に対し、別紙物件目録一ないし三記載の土地及び建物につき、昭和六三年八月一二日付売買を原因として所有権移転登記手続をせよ。
２ 被告嶋寛一は、原告に対し、別紙物件目録一ないし三記載の土地及び建物を明け渡せ。
３ 被告嶋寛二は、原告に対し、別紙物件目録四記載の建物につき、昭和六三年八月一二日付売買を原因として所有権移転登記手続をせよ。
４ 被告嶋寛二は、原告に対し、別紙物件目録四記載の建物を明け渡せ。
５ 訴訟費用は、被告らの負担とする。
６ 仮執行宣言
二 請求の趣旨に対する被告らの答弁
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
第二当事者の主張
一 請求原因
１ 被告嶋寛一は、原告に対し、昭和六三年八月一二日、自己の所有する別紙物件目録一ないし三記載の土地及び建物（以下あわせて「寛一所有物件」という。）を、代金については、子の被告嶋寛二所有の別紙物件目録四記載の建物（以下「寛二所有建物」という。）も含めて二億二八〇八万八八〇〇円と定めて売り渡すことを承諾した。
２ 被告嶋寛一は原告に対し、右同日、寛二所有建物を、寛二のためにすることを示して、代金については、１記載のとおり定めて、売り渡すことを承諾した。
３ 被告嶋寛二は、それに先立って、被告嶋寛一に対し、寛二所有建物の売買契約を締結する代理権を授与した。
４ 仮に右代理権の授与が認められないとしても、被告嶋寛二は原告に対し、昭和六三年七月二七日、代金については寛一所有物件と寛二所有建物を一括して時価相当額と定めることとして、寛二所有建物を売り渡すことを承諾した。
５ よって、原告は、被告らに対し、売買契約に基づき、請求の趣旨記載のとおりの移転登記手続及び明渡しを求める。
二 請求原因に対する被告らの認否
１ 請求原因１の事実中、被告嶋寛一が別紙物件目録一ないし三記載の土地建物を所有し、子の被告嶋寛二が別紙物件目録四記載の建物を所有していたことは認めるが、その余の事実は否認する。
２ 同２ないし４の事実は否認する。
三 抗弁（被告嶋寛一の抗弁）
１ 錯誤
仮に請求原因１記載のとおり被告嶋寛一が、寛一所有物件を原告に売り渡すことを承諾したとしても、被告嶋寛一は、当時、被告嶋寛二が寛二所有建物の売却を承諾する見込みがないにもかかわらず、それがあると思って、右承諾の意思表示をした。仮に請求原因１記載の売買のみが有効であるとすると、被告嶋寛一の子である被告嶋寛二が別紙物件目録二記載の土地を不法占拠することになり、右錯誤に気付いていれば、被告嶋寛一は、右承諾の意思表示はしなかったし、意思表示しないことは、社会通念上も相当と認められる。
２ 条件（被告嶋寛二の寛二所有建物売却に対する同意）
仮に請求原因１記載のとおりの売買契約が成立したとしても、被告嶋寛一と原告との間で、右売買契約に際して、被告嶋寛二が、寛二所有建物の売却に同意することをその停止条件にする旨の黙示の合意がされた。
３ 同時履行
仮に請求原因１記載のとおり寛一所有物件の売買が成立したとすれば、その代金額のうち、寛一所有物件の代金は二億一八〇二万三四〇〇円と評価できる。そこで、被告嶋寛一は、受領済の手付金三〇〇〇万円を控除した、残代金一億八八〇二万三四〇〇円の支払があるまで、移転登記手続及び明渡しを拒絶する。
四 抗弁に対する認否
１ 抗弁１、２の事実は否認する。
２ 同３の事実中、寛一所有物件の売買代金相当額から三〇〇〇万円を控除した残額は、一億七七四四万六八〇〇円である。
五 再抗弁
１ 被告嶋寛一の重過失
被告嶋寛一は、従来から被告嶋寛二に売却を反対されていたし、被告嶋寛二の親で、隣の建物に住んでおり、わずかの注意を払えば容易に被告嶋寛二の意向を確認できたはずである。ところが、被告嶋寛一は、被告嶋寛二の意思確認を怠った。したがって、被告嶋寛一には、錯誤に陥ったことに重大な過失がある。
２ 登記抹消の先履行義務
被告嶋寛一は、請求原因１記載の売買契約締結の際に、代金の支払前に寛一所有物件についてされている根抵当権設定登記、差押登記等の抹消登記手続をする旨約している。
３ 民法五七六条に基づく代金支払拒絶権
寛一所有物件には、昭和六二年四月二一日受付第一四三二四号強制競売開始決定を原因とする差押の登記が存在する。
六 再抗弁に対する認否
１ 再抗弁１の事実は認めるが、被告嶋寛一が錯誤に陥ったことにつき、重過失はない。すなわち、被告嶋寛二は、別紙物件目録二記載の土地を、被告嶋寛一から無償で借りており、親である被告嶋寛一が寛一所有物件の売却の必要にせまられている以上、被告嶋寛一において、被告嶋寛二も当然に寛二所有建物の売却に同意すると信じても、重過失は認められない。
２ 同２の事実は否認する。
３ 同３の事実は認める。
七 再々抗弁（供託請求）
被告嶋寛一は、平成二年四月一二日に原告訴訟代理人に送達された準備書面（四）において、原告に対し、寛一所有物件の売買代金相当額の残額である一億八八〇二万三四〇〇円を供託するよう請求した。
理由
一 事実経過
次の１の事実は当事者間に争いがなく、１６の事実は当裁判所に明らかであり、<証拠>を総合すれば、次の２ないし１５の事実が認められる。
１ 被告嶋寛一は別紙物件目録一ないし三記載の土地建物（寛一所有物件）を所有し、被告嶋寛一の子である被告嶋寛二は別紙物件目録四記載の建物（寛二所有建物）を所有していた。
２ 被告嶋寛一は別紙物件目録三記載の建物を自宅として使用し、被告嶋寛二は同目録四記載の建物を整骨院とカラオケ道場として利用していた。
３ 別紙物件目録三記載の建物は同目録一記載の土地の上に、同目録四記載の建物（寛二所有建物）は同目録二記載の土地の上に所在している。
４ 被告嶋寛一は、昭和五三年ころから、別紙物件目録記載一ないし四の土地及び建物（以下「本件土地建物」という。）を売却したいという希望を持っていたが、被告嶋寛二には、一貫して反対されていた。
５ 被告嶋寛一は、昭和六三年四月八日、宅地建物取引業者の宮森さと子に対し、専任媒介契約書を作成交付して本件土地建物の売却の媒介を依頼した。この契約書には被告嶋寛二は媒介依頼者として署名押印していないが、寛二所有建物も売却依頼物件とされている（<証拠>）。その際、被告嶋寛一は、宮森さと子に対し、被告嶋寛二には、本件土地建物の売却の計画については秘密にしておくよう依頼した。
６ 宮森さと子は、原告に本件土地建物の買収を持ちかけた。原告は、賃貸マンション用地として本件土地建物を買い取る計画を立てた（<証拠>）。
７ 同年四月一八日、被告嶋寛一は、宮森さと子の仲介で、原告側の担当者である谷崎進と売買についての交渉をした。その際、谷崎進は、被告嶋寛一に被告嶋寛二が寛二所有建物を売り渡すことを承諾しているか否かを確認した。被告嶋寛一は、谷崎進に対し、被告嶋寛二も売買を承知していると説明し、その後も、原告に対し被告嶋寛二の承諾を得ていないことを告げていない。
右交渉の結果、被告嶋寛一と谷崎進は、覚書と題する書面を取り交わした。この覚書には、国土利用計画法二四条一項による大阪市長の不勧告通知を受け取った日から七日以内に、原告と被告両名は本件土地建物を代金計二億三八六六万五〇〇〇円（土地一坪当り二一〇万円の割合で計算された額）、手付金三〇〇〇万円とする売買契約を締結することを約する旨の記載がある。これには売主として被告嶋寛一の署名押印はあるが、被告嶋寛二の署名押印はない（<証拠>）。
右同日、被告嶋寛一は、原告から三〇〇〇万円を受領した（<証拠>）。
８ 同年四月一八日、原告及び被告嶋寛一は、大阪市長に本件土地の予定対価の額を一平方メートルあたり六三万五二六〇円、総額二億三八六七万三五三一円として、国土利用計画法二三条所定の届出をした（<証拠>）。ところが、大阪市長から不勧告通知を得られなかったので、同年六月三日に右届出を取り下げた（<証拠>）。右届出書、取下書には譲渡人として被告嶋寛一の署名押印だけがあり、被告嶋寛二の署名押印はない。
９ 宮森さと子は、同年六月ころ、阪奈不動産研究所に対し、自用の建物及び敷地として評価することを条件にして、本件土地建物の評価額の鑑定を依頼した。同一七日、右条件に従い、本件土地建物全体の価格を二億二八〇八万九〇〇〇円とする鑑定評価がされた（<証拠>）。
１０ 原告及び被告嶋寛一は、不勧告通知を得ることを目的として、同年七月一日、本件土地の予定対価の額を一億八〇三四万〇八〇〇円、本件建物の予定対価の額を四七七四万八〇〇〇円として、再度国土利用計画法二三条所定の届出をした。この届出書にも譲渡人として被告嶋寛一の署名押印だけがあり、被告嶋寛二の署名押印はない。（<証拠>）。この届出に対し、大阪市長は、同年七月一八日、原告に不勧告通知をした（<証拠>）。
１１ 被告嶋寛二は、同年七月ころ、寛二所有建物内のカラオケ道場に備えつけるために、総額約二三〇万円ものカラオケの機械を注文し搬入した。
１２ 同年八月一二日、被告嶋寛一は、原告の事務所を訪れ、既に原告の記名押印がされていた売買契約書の売主欄に自分の署名押印をするとともに、被告嶋寛二の氏名を記載した。この契約書には、被告嶋寛一及び被告嶋寛二は原告に対し、本件土地建物を代金計二億二八〇八万八八〇〇円で売り渡す旨、手付金三〇〇〇万円を売主が受領した旨の記載がある。（<証拠>）。しかし、この日は、被告嶋寛二は同行されなかったし、被告嶋寛一も、被告嶋寛二の印鑑や委任状を所持していなかった。それで、被告嶋寛一において、この契約書（以下「本件契約書」という。）に被告嶋寛二に押印をしてもらうか、被告嶋寛二の委任状を取得したうえで、後日、これを原告に交付することとし、同日は、被告嶋寛一が本件契約書を持ち帰った。
同日の交渉で、被告嶋寛一と原告側の契約担当者との間では、本件土地建物に経由されている根抵当権設定登記や差押の登記の抹消登記手続についての目途が立ったときに、その抹消登記手続及び寛一所有物件の所有権移転登記手続と引換えに中間金の支払をすること、最終的な残代金の支払時期については、被告嶋寛一の希望により、寛二所有建物の所有権移転登記手続が可能になったときとすることについて、一応の合意ができたが、その時期が確定できないことなどから、本件契約書の本件土地建物の引渡の時期、所有権移転登記手続の時期、残代金の支払時期、中間金の額及び支払の時期については、後日記載することとして、いずれも、それらの欄の記載がされないままに終わった。
１３ 同日、被告嶋寛一と原告側の担当者は、被告嶋寛一に四月一八日に交付された三〇〇〇万円を、本件土地建物の売買契約に基づく手付金に充てることを合意し、被告嶋寛一は、三〇〇〇万円を本件契約書に定められた手付金として受領した旨の領収証に、被告嶋寛一の署名押印だけをして、原告に交付した（<証拠>）。
また、同日、被告嶋寛一は、当初合意された売買代金額計二億三八六六万五〇〇〇円と契約書記載の代金額二億二八〇八万八八〇〇円との差額一〇五七万六二〇〇円の支払に関する覚書にも、その署名押印をしたが、この書面にも、被告嶋寛二の署名押印はされていない（<証拠>）。
１４ 原告が本件土地を買受けることとした目的は、地上建物を収去して、本件土地を更地とした後、これにマンションを建築して賃貸することにあった。そのため本件建物の買受価格の算定に当って土地単価（坪二一〇万円）に面積を乗ずる方法によっており、建物の価格は売買価格の決定には考慮に入れられていない。売買代金は本件土地建物の全体につき定められたが、寛一所有物件、寛二所有建物の別に売買代金が定められたことはなかったし、交渉されたことさえなかった。交渉の過程では本件土地建物全部を売買することが前提で話合われ、寛一所有物件だけの売買を前提とする話合いがされたことはない。
１５ その後、宮森さと子の督促にもかかわらず、被告嶋寛一は、被告嶋寛二の押印を得た本件契約書を原告に届けなかったため、昭和六三年九月二〇日、残代金の支払と引換えに根抵当権設定登記等を抹消のうえ、本件不動産の移転登記を受けたい旨の原告代理人の内容証明郵便が、被告らに配達された（<証拠>）。
被告嶋寛二は、この時、はじめて、被告嶋寛一が、勝手に本件契約書に前記のとおりの署名押印をし、本件土地建物を原告に売り渡そうとしていたことに気付き、被告嶋寛一のしたことに激怒し、率先して被告訴訟代理人弁護士を訪ね、本件の事件の処理を依頼した。
１６ 昭和六三年以降、大阪市では土地価格が高騰している。
二 原告と被告嶋寛二との間の売買契約の成否
証人谷崎進は、昭和六三年七月二七日に本件土地と公道との官民境界を確定するための測量がされた際、被告嶋寛二は、おやじのほうに任せてあると言っていたと供述し、証人宮森さと子も、被告嶋寛二が、同年四月下旬ころ、宮森さと子に対して、寛二所有建物を売却することを認容しているような趣旨の発言をしたと供述する。
しかし、被告嶋寛二は、従来から寛二所有建物の売却に反対していたこと、本件土地建物の売買に関する交渉の当初には、被告嶋寛一は、宮森さと子にも、右交渉ついては、被告嶋寛二には秘密にしておくように依頼していたこと、原告と被告嶋寛一との間で本件土地建物の売買に関する交渉が煮詰まっていた昭和六三年七月下旬ころに、約二三〇万円もの多額の費用をかけて、寛二所有建物にカラオケの機械を搬入していること、同年九月二〇日に配達された前記内容証明郵便を見て、被告嶋寛一の行為に激怒して、被告代理人弁護士に本件の事件の処理を依頼したことなどの前記認定の事実経過に照らすと、証人谷崎進及び同宮森さと子の右供述部分は、これに反する趣旨の被告嶋寛二の供述と対比して信用しがたく、他に、被告嶋寛二が被告嶋寛一に対して寛二所有建物の売買契約を締結する代理権を与えたこと（請求原因３）や、右測量の際に、寛二所有建物を売り渡すことを自ら承諾したこと（請求原因４）を認めるに足りる証拠はない。
三 原告と被告嶋寛一との間の売買契約の成否
被告嶋寛一及び原告は、本件契約書に署名押印し、三〇〇〇万円の交付がされたことは前記認定のとおりである。しかし、以下に指摘する点を考慮すると、右の事実をもって、原告と被告嶋寛一との間で、寛一所有物件だけを対象とする売買契約が成立したものとは評価できず、せいぜい被告嶋寛二が右のような売買を承諾して契約書に署名した時点で、本件土地建物全部につき売買契約を成立させることを約したに過ぎないと解される。他に被告嶋寛一と原告の間で昭和六三年八月一二日に、寛一所有物件の売買契約が成立したものと認めるに足る証拠はない。
１ 原告は、本件土地建物全部ではなく、寛一所有物件だけでも、買受ける意思であったとは認められない。原告が売買契約をする目的は、本件土地を更地としてこれにマンションを建築し、賃貸することにあったが、本件土地の上に存している寛二所有建物を取得できないとなると、本件土地を更地にすることはできず、この目的を達成できないことになる。このときでも、被告嶋寛二に任意にその所有建物を収去して貰うとか、訴訟で収去を求めるとかの方法はあろうが、その成功の可能性について原告が検討し対応を立てたとの証拠はない。このような状況の下で原告がマンションを建築できないか、あるいは建築が著しく遅れる危険を負担してまで寛一所有物件だけを買受ける意思があったとは考えられない。
２ 他方、被告嶋寛一の側でも、被告嶋寛二がその所有建物を売却しないときでも、その敷地を含む被告嶋寛一所有物件を売却する意思があったとは認められない。
もしそのような売却をすれば、原告が被告嶋寛一の子である被告嶋寛二に寛二所有建物の収去を求め、わが子を紛争に巻きこんでしまうことは当然予測されるところであり、そうなると売買代金が原告から被告嶋寛一に対し任意には支払われない危険も予測される。そのような危険を押してまで被告嶋寛一が自己の所有物件だけでも売却する意思があったとは考えられない。
３ 原告と被告嶋寛一との間で寛一所有物件の売買契約が成立したと認められないことは、本件契約書や交渉の過程からも見取られるところである。
この契約書では、売買価格は本件土地建物全体につき定められ、寛一所有物件または寛二所有建物だけについての代金は定められていない。契約書以外でも、寛一、寛二所有物件毎に代金が定められたことは勿論、交渉されたこともない。つまり、寛一所有物件だけの売買としては、契約の最重要要素である代金が定まっておらず、これでは売買契約が成立したとは認められない。
さらに本件契約書では、売買物件としては本件土地建物全部が記載され、被告両名が一通の契約書に署名する形式となっているし、その一方だけについて契約が成立するとした場合に生じる諸問題を解決するための条項が存するとも認められないこと、交渉の過程でも本件土地建物全部の売買の前提で交渉が進められたが、寛一所有物件だけを売買対象とすることを前提とする交渉が行われたことはないことは、前記の判断を裏付けるものである。
契約書の完成交付の点を見ても、被告嶋寛二はこれに押印しておらず、引渡、登記の手続、代金支払の時期が定められておらず、そのような契約書にしてもこれは未だ原告に交付されていないことは、代金多額の契約としては未だ正式には成立していないものと評価できる。
４ 被告嶋寛一は本件契約書に押印し、原告から三〇〇〇万円を受け取っているが、前記の判断からすると、この事実をもって原告と被告嶋寛一との間に寛一所有物件の売買契約が成立したとまでは認定できない。
５ よって、その余の点について判断するまでもなく、原告の本訴請求はいずれも理由がないから棄却し、訴訟費用については、民訴法八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 井関正裕 裁判官 綿引万里子 裁判官 和久田斉）
別紙 物件目録<省略>