大阪簡易裁判所 平成１５年（少コ）２６１号 判決 2003年10月16日
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原告
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京都市●●●
被告
●●●株式会社
代表者代表取締役
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同訴訟代理人
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主文
１ 被告は，原告に対し，金３０万円を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ この判決は仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
主文１項と同旨
第２事案の概要
１ 請求原因の要旨
(1) 原告と被告は，平成１４年１０月２１日，別紙物件目録記載の物件（以下「本件物件」という。）を賃貸借期間平成１４年１０月２３日から平成２４年３月３１日，賃料１か月６万９０００円，共益費１か月１万１０２５円の約定で被告が原告に賃貸するとの定期建物賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結するとともに，保証金（敷金）を４０万円とする旨を合意し，上記契約のころ，原告は，被告に対し，これを預け入れ，本件物件の引渡しを受けた。
(2) 原告は，被告に対し，事前に解約申し入れをした上，平成１５年４月２２日，本件賃貸借契約を解約し，同日，被告に対し，本件物件を明け渡した。本件物件について，引渡を受けてから明け渡すまでの期間の賃料不払い及び原告の責めに帰すべき損傷は，いずれもない。
(3) よって，原告は，被告に対し，敷金返還請求権に基づき，既に支払いを受けた１０万円を控除した残額３０万円の支払いを求める。
２ 争点
敷引特約の効力
（被告の主張）
本件賃貸借契約には，契約終了にさいし，保証金４０万円から３０万円を差し引いて返還するとの敷引特約がある。
（原告の主張）
上記敷引特約は，民法その他の法律の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，義務を加重する条項であって，信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であるから，消費者契約法１０条に違反し，無効である。
第３当裁判所の判断
１ 請求原因事実及び被告の主張のとおりの敷引特約のあることについては争いがない（上記保証金が敷金であること，契約上，保証金の預託先及び返還請求先は株式会社学生情報センターとされているが，同社は実質上被告と一体と見ることができることについては，被告もこれを認める。）。
２ 被告代表者及び証人●●●の陳述によれば，本件物件の属する建物の賃貸マンション（以下「本件賃貸マンション」という。）は，主として法人の社宅向けに１０年の定期賃貸借契約物件として企画されており，敷引きは，①１０年間の継続を前提にその間の使用の対価すなわち家賃の一部前払いとして，②場所的価値に対する対価及び仲介手数料の一部負担としての礼金として，その額が設定されていることが認められる。ただし，入居の実態としては，２，３割は個人契約者であること，家賃は周辺物件と比較して特に低く抑えられているものではなく，平均水準であることについては争いがない。
３ 一般に，敷金ないし保証金は，賃貸借契約にさいし，賃料その他の債務を担保する目的で，賃借人から賃貸人に交付される金銭であって，契約終了のさいに，債務不履行がなければ，全額賃借人に返還されるべきものと解されている。関西地方においては，敷金返還のさいにその一部を控除することをあらかじめ賃貸人と賃借人との間で合意する敷引きの慣習のあることは，当裁判所に顕著な事実であるが，敷引きには種々の性質のものがあるから，その合意の内容が明確で，合理性があり，賃借人に一方的に不利益なものでない限り，その合意は尊重されるべきであって，一般的に，敷引特約が直ちに公序良俗に違反し，あるいは信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるとはいえない。本件賃貸マンションについてこれを検討すれば，法人社宅向けの１０年の定期賃貸借契約物件であること，立地条件が優れていることから，前記２①②の趣旨の敷引きにはそれなりの合理性があり，通常の場合には，契約当事者がその趣旨を十分理解して合意をなす以上，その敷引割合の多いことのみをもって無効とすべきではない。しかし，契約書（甲５）及び重要事項説明書（乙１）には，敷引金額が記載されているだけで，その趣旨や内容は明示されておらず，契約締結にさいし，口頭でその説明があったことも伺われない。さらに，原告は個人として契約したものであり，途中解約は転勤というやむを得ない事情によるものであること，入居期間は約６か月に過ぎず，原告の責めに帰すべき本件物件の損傷はなく，白然損耗もほとんど考えられないことなど本件特有の事情が認められ，途中解約によって害される被告の将来の家賃収入に対する期待は，次の入居者を見つけることで容易に回復可能であることを考慮すれば，本件の場合，前記２①②の趣旨で設定された敷引特約を個人契約者である原告にそのまま適用し，保証金の７５パーセントもの敷引きを行うことは，当事者間の信義衡平に照らし，相当ではない。したがって，個人契約者（消費者）に対しても入居期間の長短にかかわらず一律に保証金４０万円のうち３０万円を差し引くこととなる前記敷引特約は，この限度で，民法及び借地借家法等の関連法規（判例，学説などにより一般的に承認された解釈を含む。）の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，義務を加重する条項であって，信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であるといえるから，消費者契約法１０条により無効である。
４ なお，証拠（乙１，２）によれば，原告は，本件賃貸借契約を媒介した株式会社●●●の執行役員であり，一般消費者とは異なり不動産取引に精通していることが認められるが，原告が，形式的にも実質的にも個人として本件賃貸借契約を締結したことには当事者間に争いがなく，消費者契約法上の消費者であるかどうかは，個別的な知識，経験を捨象して定型的に判断されるべきであるから，原告を消費者と認めることができる。
５ 以上によれば，原告の請求には理由がある。
（裁判官 原司）