大判例

奈良地方裁判所 平成３年（行ウ）２号 判決

事実及び理由

第三　争点に対する判断

一 　換地計画を定めることの要否について

法九八条一項前段所定の土地の区画形質の変更若しくは公共施設の新設若しくは変更に係る工事のために必要がある場合には、換地予定地的仮換地指定をするときでも、換地計画に基づくことを要しないと解するのが相当であるから、本件仮換地指定において換地計画が定められていなくても、これを違法ということはできない。

二 　照応の原則違反について

１ 　法は、「仮換地をする場合、仮換地及び従前地の宅地の位置、地積、土質水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない」（法九八条二項、八九条一項）としており、「照応する」とは、従前地と仮換地とが、通常人がみて大体同一条件にあると認められるものでなければならないこと（いわゆる縦の照応）、同一事業の施行地区内における他の権利者との公平が保たれていること（いわゆる横の照応）をいうと解される。

２ 　本件のように、土地利用関係の状況を、水田を中心とする農地が半分以上を占めている状況から、五位堂駅北広場及び真美ケ丘線に面する地区を店舗商業地とし、その他の地区を住宅地として変貌させるいわゆる新開発型土地区画整理の場合においては、仮換地指定の基準として、権利者が土地を使用していない限り、土地の位置、形状、面積等に比して仮換地及び従前地の価格が重要な要素となる。もっとも、土地区画整理後の価格は事柄の性質上、事後的な予測とならざるを得ず、また、法の規定の趣旨からして経済的な価値が照応すれば地積、形状等を無視するということはできない。権利者が従前地を使用収益している場合には、権利者が仮換地に同意した場合を除き、その位置、地積、形状等は従前の土地利用形態を維持する上で極めて重大な問題であるから、宅地の価格のみを仮換地指定の基準とすることはできず、位置、地積、形状、利用状況等も十分に考慮すべきである。永続的な土地所有者にとって重要なことは土地の交換価値ではなくその利用価値であると考えられるから、土地を使用収益している権利者に対する仮換地において減歩率の割合が高い場合、土地区画整理による仮換地に特別の便益が認められることが必要である。建設省作成の「土地区画整理設計標準」（甲二二、昭和八年七月二〇日、発都第一五号各地方長官・各都市計画地方委員委員長あて内務次官通達、昭和四一年三月三一日建設省発第一二七号改正）第二の一イが「道路、水路、小公園及小学校ノ敷地ニ依ル民有地ノ減歩率ハ二五『パーセント』以内ヲ以テ目途トスルコト従テ民有地ノ減歩率ヲ過大ナラシムル事情アルモノニ付テハ特ニ設計ノ細部ニ付考慮スルコト」としているのも、右の趣旨を含むと解される。

３ 　従前地と仮換地の土地評価方法としては、事業の特質、目的等からいわゆる路線価方式が最も適切なものというべきであるが、路線価評価方式を実際の地区に適用する場合、それによって得られる宅地の相互的価格差が客観的に妥当性を有しているか否か、すなわち、<１>整理前又は整理後において、不動産鑑定評価額や固定資産評価額等他の土地価格に関する資料によって得られる価格のポイント毎の相対的格差と概ね近似しているか否か、<２>整理前後の価値の増進の程度が近傍の類似地区等と比較して概ね妥当なものであるか否か、また、その増進の程度は各筆間において著しく相互のバランスを失するものでないか、という点が検証されるべきである。

４ 　池原俊治を特別に扱う根拠について

被告は、池原俊治が本件施行地区内に約一万三〇〇〇平方メートル（区域内の全面積の約八パーセント）の土地を所有しており、特に瓦口一二七ないし一二九及び一三二の土地（合計約五一一二平方メートル）には石垣を擁した建築物を所有し、右建築物を移転するとなるとその費用として十数億円かかると推定されたので、土地区画整理審議会（法五六条）に諮問した上、右土地を原位置に仮換地指定し、同人の他の所有地を減歩分として処理し、右減歩分とされた土地については、将来、池原俊治と紛争が生じる可能性が極めて高いと予想されたため、同土地について香芝市土地開発公社に仮換地指定をしたものであるから、池原俊治及び香芝市土地開発公社に対する仮換地と原告らに対する仮換地指定とが公平を欠くことはないと主張している。

法九五条一項七号は、同項一号ないし六号のほか、特別の事情のある宅地で政令の定めるものに対しては、換地計画において、その位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができるとしており、法施行令五八条六項は、建築物その他の工作物で、構造上移転若しくは除却の著しく困難なものの存する宅地等をこれに該当するものとして掲げている。

本件において、池原俊治の建築物の状況（〔証拠略〕）からすると、被告が右建築物を構造上移転若しくは除却の著しく困難なものとしたことを直ちに合理性を欠くと断じることはできない。しかし、被告は右の移転費用の点について見積もりもしておらず（〔証拠略〕）、その費用が右のとおりとなるかは不明である。そして、右建築物の移転・除却が著しく困難であるとしても、池原俊治との紛争を慮ってその減歩分とされた土地について香芝市土地開発公社に仮換地指定することは、合理性を欠くというほかはない。してみると、被告において、右公社を優遇した結果、権利者が照応の原則の点で不利益な取扱いを受けた場合には、それは止むを得ないものではなく、当該仮換地指定は違法になるというべきである。

三 　以上の観点から本件仮換地指定について検討する。

１ 　原告真井、同禎則、同龍司に対する仮換地指定について

（一） 　減歩率について

減歩率は、原告真井が三九・五九パーセント、同禎則が三九・六一パーセント、同龍司が三九・六八パーセントであり、右三名にかなりの負担を強いるものとなっている。

（二） 　位置について

原告真井、同禎則及び同龍司の従前地はいずれも整理後の三〇街区と駅北広場にまたがっているのに、右原告三名に対する仮換地は、別紙図面二のとおり、いずれも二八街区に仮換地指定をされていて近傍に仮換地をされていない。

（三） 　形状について

原告真井、同禎則に対しては間口約四メートル、奥行き約四六メートルの土地を、同龍司に対しては間口約三メートル、奥行き約四六メートルの土地をそれぞれ仮換地しており、形状の点でも照応しない。しかも、右のように細長い土地への仮換地指定は、土地利用の点でも著しく不利益であり、「整理後の画地の形状は、長方形を標準とし、その間口長は、整理前の画地の利用状況及び整理後の画地の土地利用を勘案して定める」とする換地設計基準第九に合致しないことが明らかである。

被告は、右三名が同一使用の申出をしたと主張し、証人梅田は右三名は口頭で三〇街区か二八街区のどちらかにまとめて仮換地指定をしてもらいたい旨を述べたと供述している（〔証拠略〕）。しかし、原告真井は、書面で駅前にまとめて仮換地指定をしてもらいたい旨の申請をしたと供述しており（〔証拠略〕）、証人梅田の供述のみで被告主張の事実を認めることは困難である。結局、右原告三名が、被告主張のように、同一使用の申し出、すなわち、グループを設けて一体として利用・処分できる形状で仮換地することに、無条件、又は、三〇街区か二八街区のどちらかにつき、同意したと認めることはできない。

（四） 　被告は、原告真井が昭和五六年に土地区画整理協議会の委員であり、協議会において自身が事業による換地を見越して土地を取得していたことから幹線に面していなくてもよい旨の意見を述べていたと主張するが、右事実を認めるに足りる証拠はない上、右事実があっても、本件仮換地指定の違法が治癒されるものではない。また、原告禎則につき、被告主張の黙示の同意が認められないことは、後述のとおりである。

（五） 　以上のとおり、他の権利者との横の照応の点を判断するまでもなく、右原告三名に対する仮換地指定は照応の原則に反し、違法というべきである。

２ 　原告成和に対する仮換地指定について

（一） 　瓦口一五〇―六、一五二―三、一五四―二について

(1)　原告成和は、右土地を幹線道路に面した土地に仮換地指定するという被告との約束のもとに真美ケ丘土地区画整理事業での進入路用地の代替地として交換したものであるから、被告は右約束に従って幹線道路に面した位置に仮換地指定をするべきであると主張する。そして、原告太平は右主張に沿う供述をする（〔証拠略〕）。しかし、当該交換に係わる土地交換契約書（〔証拠略〕）にはその旨の記載はなく、原告太平の右供述によっては、原告成和主張の右事実を認めるに足りない。しかも、仮に右合意が存在したとしても、土地区画整理においては、前記のとおり権利者相互においても公平と認められるように仮換地指定をすることが要請されており、右合意があることをもって原告成和に対して特別の配慮をすることはできないから、当該合意により仮換地指定の行政処分自体が違法になることはないというべきである。

(2)　原告成和は右各従前地を代替地として取得したものでその有効利用をしておらず（〔証拠略〕）、また、本件仮換地の減歩率が約二二・一九パーセントであることは当事者間に争いがない。また、原告成和に対しては他に瓦口二〇一に対して二〇―二街区一二画地を、瓦口二〇三―三の一部に対して二〇―二街区一一をそれぞれ仮換地指定しており、原告成和については二〇―二街区一一ないし一三と一箇所に仮換地指定をして土地の利用価値を増進している（争いのない事実三の別表８参照）。以上の点からすると、原告成和に対する右仮換地指定は照応の原則に反しないというべきである。

(3)　なお、右各従前地とバスロータリーとの間には、フェンスと段差がある（弁論の全趣旨）から、これがバスロータリーに面しているとはいえず、かつ、右各従前地は通路の奥まったところにあって、バスロータリーに出るには狭い通路を通じるほかない（〔証拠略〕）ので、その評価につき島地修正した被告の措置が違法であるとはいえない。

（二） 　瓦口二〇四―一について

(1)　本件仮換地により、従前地二〇四―一（五五一・五一平方メートル）は、二街区一画地（約二〇六・二六）と三街区二画地（一七四・〇四平方メートル）に分割仮換地指定され、その減歩率が三一・〇四パーセントとなる。

(2)　しかし、従前地は山林で、河川に面して存在しており（〔証拠略〕）、そもそもその利用価値が必ずしも高いとはいい難いところ、仮換地は宅地として造成されるのであるから、土地の利用価値は増進することとなる。また、原告成和所有の瓦口二〇四―二が三街区三に仮換地指定されており、分割仮換地になるとはいえ、三街区二については土地の利用価値がより増進する。

(3)　したがって、右仮換地指定については照応の原則に反するとはいえない。

３ 　原告太平に対する仮換地指定について

（一） 　瓦口五五―一について

(1)　減歩率

〔証拠略〕によれば、原告太平は、右従前地を農地として使用していたことが認められるところ、右仮換地指定の減歩率は五三・六七パーセントにも及んでいる。

(2)　土地評価

〔証拠略〕によれば、当時瓦口五五―一の南側と瓦口六〇七―一（中谷利雄所有地）との間には幅員二・五メートルほどの道が存在し、また、瓦口五五―一と近鉄大阪線との間にも通勤・通学路があることが認められる。被告は、五五―一を袋地と評価しているが、この点については疑問があるといわなければならない。

前記のとおり、路線価評価方式を実際の地区に適用する場合、それによって得られる宅地の相互的価格差が客観的に妥当性を有しているか否か、相互のバランスを失するものでないか、という点が検証されるべきである。しかし、被告は、右土地とほとんど同位置にあり、しかも一般道路に面していない（被告も瓦口五五番地一が少なくとも一般道路の用に供されている道路に接することは認めている）瓦口五〇（瀧井政太郎所有）、五二―五、五三―三を瓦口五五―一の画地指数を高く評価しており、土地評価の点ではたして近傍の土地の価格が相互にバランスがとれているか疑問といわざるを得ない。

(3)　位置について

本件仮換地は三〇街区三画地と原位置ではなく、離れた位置に仮換地指定がされている。しかし、被告は、従前地が原位置付近にない住宅都市整備公団に対して三一街区三及び四画地を仮換地指定しており、原告太平につき位置を離して仮換地指定する理由は見出し難い。

(4)　以上のとおり、本件仮換地は、地積、土地価格、位置のいずれの点でも照応の原則に反するから、違法というほかない。

（二） 　瓦口一四七について

(1)　土地評価について

瓦口一四七の正面路線価は、幅員二・七メートルの道路（Ｒ３―２）を基準とし、その一平方メートル当たりの画地指数は約八二四とされており、葛下川を挟んでほぼ同位置にある瓦口一七九（福田一男所有）の正面路線価は、国道一六五号線（Ｒ１―３）を基準とし、その一平方メートル当たりの画地指数は八六五としていること、また、右のような土地評価がされているため、瓦口一四七に対する仮換地指定の減歩率は約三〇・六六パーセントとなり、瓦口一七九に対する仮換地指定（一八街区三及び一五画を指定）は減歩率が約九・五パーセントとなっていることは争いがない。

前記のとおり路線価評価方式を実際の地区に適用する場合、それによって得られる宅地の相互的価格差が客観的に妥当性を有しているか否か、相互のバランスを失するものではないか、という点が検証されるべきである。そして、右のように瓦口一四七と一七九で減歩率が異なるのは、従前地の正面路線価を国道一六五号線としたか否かによるところであるが、瓦口一七九は全くの袋地で畦道しかなく国道に接していないのに瓦口一四七は右土地とほぼ同位置でしかも幅員二・七メートルの道路に接している（〔証拠略〕）。したがって、瓦口一四七に対する従前地の評価が適切にされたものとはいい難く、右評価に基づく地積の割当も適切に行われたということはできない。

(2)　減歩率について

原告太平は従前地を現に農地として使用しており、仮換地も農地として使用継続する予定である（〔証拠略〕）ところ、減歩率が約三〇パーセントであるから、原告太平にかなりの負担を強いることとなる。

(3)　以上のとおり、右仮換地指定は照応の原則に反し違法というべきである。

四 　黙示の同意について

被告は、原告太平、同禎則が、各仮換地指定につき黙示に同意していた旨主張する。

原告太平及び同禎則は土地区画整理審議会の委員であり、被告は、昭和六二年三月一四日に右審議会において換地予定図を各委員に示して全体の立案を説明して、本件仮換地指定案につき全員一致の承諾を得ていることが認められる（〔証拠略〕）。しかし、右審議会においては、右議案の検討がされたのは短時間であり、しかも個々の仮換地ごとにではなく、各委員が自分の件につき意見を述べることを出来るだけ留保して、全体の案として公平かどうかを検討するとの方針の下に議論されたことが認められる（〔証拠略〕）から、そのことで本件仮換地指定について、右原告らの同意があったということはできない。

（裁判長裁判官　前川鉄郎　裁判官　井上哲男　近田正晴）