札幌地方裁判所 平成１０年（ワ）１１０８号 判決 2005年10月28日
主文
１ 被告株式会社Ｂ工業，被告Ｂ１及び被告Ｄは，原告に対し，連帯して，７１６３万２３４２円及びこれに対する被告株式会社Ｂ工業については平成１０年５月２４日から支払済みまで年５分の，その余の被告らについては平成１１年１０月１６日から支払済みまで年５分の各割合による金員を支払え。
２ 原告の上記被告らに対するその余の請求並びに被告亡Ｂ２訴訟承継人Ｂ１，同Ｂ３及び被告Ｃに対する請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟費用のうち，原告と亡Ｂ２訴訟承継人Ｂ１，同Ｂ３及び被告Ｃとの間に生じたものは，原告の負担とし，原告とその余の被告らとの間に生じたものは，これを４分し，その１を原告の，その３を上記被告らの負担とする。
４ この判決は，１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
１ 被告株式会社Ｂ工業，被告兼被告亡Ｂ２訴訟承継人Ｂ１，被告Ｃ及び被告Ｄは，原告に対し，連帯して，８９８７万９９６６円及びこれに対する被告株式会社Ｂ工業については平成１０年５月２４日から支払済みまで年６分の，その余の被告らについては平成１１年１０月１６日から支払済みまで年５分の各割合による金員を支払え。
２ 被告亡Ｂ２訴訟承継人Ｂ３は，原告に対し，被告株式会社Ｂ工業，被告兼被告Ｂ２訴訟承継人Ｂ１，被告Ｃ及び被告Ｄと連帯して４４９３万９９８３円及びこれに対する平成１１年１０月１６日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
本件は，原告が，被告株式会社Ｂ工業（以下「被告Ｂ工業」という。）との間で工事請負契約を締結し，同契約に基づく施工建物の引渡しを受けたが，当該建物には建築基準法等の建築関連法規に違反するなどの瑕疵があるとして，(1)上記契約の請負人であった被告Ｂ工業に対し，不法行為ないし瑕疵担保に基づき，(2)被告Ｂ工業の取締役であった被告（兼亡被告Ｂ２訴訟承継人）Ｂ１及び被告亡Ｂ２（以下「亡Ｂ２」という。）に対し，商法２６６条ノ３に基づき，(3)上記建物を設計監理したとする被告Ｄに対し，不法行為に基づき，(4)上記工事請負契約の締結を強要などしたとする被告Ｃに対し，不法行為に基づき，それぞれ上記建物の補修費相当損害金等の賠償を求めた事案である。なお，亡Ｂ２は，訴え提起後に死亡し，被告Ｂ１及びＢ３（以下「被告Ｂ３」という。）がその訴訟を承継した。
１ 前提となる事実（争いのない事実は証拠を掲記しない。）
(1) 被告Ｂ工業は，建築工事の設計及び請負業等を目的とする株式会社である。
後述の本件建物が施工された当時，被告Ｂ１及び亡Ｂ２はいずれも被告Ｂ工業の取締役（被告Ｂ１は代表取締役）であった。
亡Ｂ２は，平成１２年１月２０日に死亡し，被告Ｂ１及び被告Ｂ３が亡Ｂ２を相続した（弁論の全趣旨）。
(2) 被告Ｂ工業は，平成８年２月２３日，以下のとおり，原告との間で，別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）の設計及び施工を請け負う契約（以下「本件工事請負契約」という。甲１）をした。
工期 着手 平成８年５月１日（確認申請受理後６日以内）
完成 同 年１０月２０日（着手の日から６か月以内）
引渡時期 完成の日から６日以内
請負代金 １億０１３５万２０００円（うち消費税額２９５万２０００円）
支払時期 平成８年２月２６日（本設計着手時） ３００万円
同 年５月１日（着工時） ２０００万円
同 年８月３１日（上棟時） ２０００万円
完成引渡時 ５８３５万２０００円
その他 ５階住宅部分の浴室ブロー及び洋室の暖房機１機の設置工事については，別途追加工事とする。
(3) 原告は，被告Ｂ工業に対し，本件工事請負契約に基づき，以下のとおり，請負代金及び追加工事代金として合計１億０６４１万９５００円を支払った。
平成８年２月２６日 ３００万円
同 年５月２１日 ２０００万円
同 年８月２０日 ２０００万円
同 年１１月１４日 ６２７２万９５００円
平成９年１月１８日 ６９万円
(4) 被告Ｂ工業は，本件建物の建築工事（以下「本件工事」という。）を行い，平成８年１１月１４日，原告に対し，本件建物を引き渡した。
２ 争点
(1) 本件建物の瑕疵の存否
（原告の主張）
ア 本件建物のような鉄筋コンクリート造建物の瑕疵（欠陥）の存否を判断するに当たっては，当該建物が，①設計図書，契約図書，確認図書どおりに建築されているか否か，②建築基準法（以下「法」という。），同法施行令（以下「施行令」という。），建設省告示，鉄筋コンクリート造建物についての日本建築学会建築工事標準仕様書（ＪＡＳＳ５）等，我が国の建築界の通説的規準を満たしているか否かによって判断すべきである。
イ 本件建物には，以下のとおり，瑕疵が存在する。
(ｱ) 構造躯体コンクリートの打ち込み不良
ａ 本件建物には，以下の箇所に有害な打ち込み欠陥であるジャンカ及びコールドジョイントが存在する（なお，以下において，欠陥箇所等の特定は，調査報告書（甲４１）添付の設計図５及び６の記載によるものとする。）。
ジャンカ
①地階Ｘ２・Ｙ１－２間地中梁 １か所 長さ約７００mm
②地階Ｘ３・Ｙ３－４間地中梁 ２か所 長さ約４３０mm
径１５０mm
③地階Ｘ４・Ｙ１－２間地中梁 １か所 径１５０mm
④地階Ｙ３・Ｘ３－４間地中梁 １か所 径３００mm
コールドジョイント
①地階Ｘ４・Ｙ１－２間地中梁 １か所 長さ約２６００mm
②地階Ｘ４’・Ｙ２－３間地中梁 ３か所 長さ約１０００mm
同約６００mm
同約６００mm
③地階Ｘ５・Ｙ２－３間地中梁 １か所 長さ約６００mm
④地階Ｙ３・Ｘ３－４間地中梁 ２か所 長さ約１３００mm
同約１２００mm
⑤地階Ｙ３・Ｘ４－５間地中梁 １か所 長さ約９００mm
ｂ 上記のとおり，本件建物は，コンクリートの一体性に欠け，コンクリートに要求される性能を満たしておらず，ＪＡＳＳ５・２・３・ｂ，同５・７・６，施行令７４条３項の各規定に違反する有害な打ち込みの欠陥施工によるものであって，法２０条（平成１０年法律第１００号による改正前のもの。以下，本条につき同じ。），施行令３６条１項，３項（平成１２年政令第２１１号による改正前のもの。以下，本条各項につき同じ。）に定める「変形又は振動が生じないような剛性や靱性」を保持していない。
(ｲ) コンクリートのひび割れ（亀裂）の存在
ａ 本件建物の耐力壁は，「構造耐力上主要な部分」（施行令１条）であるところ，以下の箇所にひび割れの存在が確認された。
①１階Ｘ２・Ｙ１－３間Ｗ１８Ａ壁 ５か所 幅0.1～0.25mm
②１階Ｘ３’・Ｙ２’－３間Ｗ１２壁 １か所 幅0.2mm
③１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁 １か所 幅0.2mm
④１階Ｘ２’・Ｙ３－３’間Ｗ１２壁 １か所 幅0.3mm
⑤１階Ｘ４・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁 ３か所 幅0.08～0.2mm
⑥１階Ｘ６・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁 ２か所 幅0.2～0.3mm
⑦１階Ｙ３・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁 ３か所 幅0.08～0.2mm
⑧１階Ｘ４～６・Ｙ１－２間スラブ ７か所 幅0.15～0.5mm
⑨４階４０５号バルコニー下部ＣＳ１ 無数 幅0.1mm
ｂ コンクリートのひび割れは，コンクリートの中性化，鉄筋の発錆等により，部材の耐久性を低下させ，構造部分の剛性低下をもたらす。
上記のとおり，本件建物は，骨材等の材料の選定（施行令７２条），打設時の養生（同７５条），型枠の除去期間（同７６条）を誤ったことにより，ＪＡＳＳ５・２・３・ｂの規定に違反して数多くのひび割れが発生し，その結果，コンクリートの一体性や耐久性，剛性が低下しているのであって，法２０条，施行令３６条１項，３項に定める「変形又は振動が生じないような剛性や靱性」を保持していない。
(ｳ) 鉄筋のかぶり厚さ不足
ａ 本件建物の鉄筋のかぶり厚さ（鉄筋コンクリートの中に入っている鉄筋の表面からコンクリートの表面までの部分の厚さ）が不足している箇所は，以下のとおりである。
①地階Ｘ３・Ｙ３－４間地中梁差筋
②地階Ｙ３・Ｘ３－４間地中梁差筋
③地階Ｙ２・Ｘ２－４間Ｆ１基礎縦筋
④地階Ｘ４・Ｙ１－２間Ｆ１基礎縦筋
⑤地階Ｘ２・Ｙ１－２間Ｆ１基礎縦筋
⑥１階Ｘ１・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑦１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑧１階Ｙ４・Ｘ５－６間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑨２階Ｙ１・Ｘ４－６間大梁あばら筋
⑩２階Ｘ１・Ｙ１－２間大梁あばら筋
⑪２階Ｘ１・Ｙ３－５間大梁あばら筋
⑫２階Ｙ３・Ｘ３－４’間大梁あばら筋
⑬２階Ｙ４・Ｘ５－６間大梁あばら筋
⑭３階３０５号室ＣＳ１バルコニー主筋下面
⑮４階Ｙ１・Ｘ４－６間大梁あばら筋
ｂ かぶり厚さが薄いと鉄筋が錆びたり，火災の際の熱に耐えられなくなることから，かぶり厚さは，建物の強度，耐久性，耐火性を保つ上で極めて重要である。
上記のとおり，本件建物は，建物全体に数多くのかぶり厚さ不足があり，その結果，建物の強度，耐久性の低下はもちろん，火災の際における耐火時間の低下（施行令１０７条（平成１２年政令第２１１号による改正前のもの。）違反）も招いているのであって，ＪＡＳＳ５・１０・３，施行令７９条（平成１２年政令第２１１号による改正前のもの。）の各規定に違反する。
(ｴ) 鉄筋の配筋間隔不良
ａ 本件建物の鉄筋の配筋間隔が不良である箇所は，以下のとおりである。
①地階Ｘ３・Ｙ３－４間地中梁差筋
②１階Ｙ１・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁縦筋
③１階Ｙ１・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁縦筋
④１階Ｙ１・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑤１階Ｘ１・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑥１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁縦筋
⑦１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑧１階Ｙ４・Ｘ５－６間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑨１階Ｘ４－６・Ｙ１－２間スラブ主筋
⑩２階Ｙ１・Ｘ４－６間大梁あばら筋
⑪２階Ｘ１・Ｙ３－５間大梁あばら筋
⑫２階Ｙ３・Ｘ３－４’間大梁あばら筋
⑬２階Ｙ４・Ｘ５－６間大梁あばら筋
⑭２階Ｙ１・Ｘ５－６間大梁あばら筋
⑮２階２０１号室ＣＳ１バルコニー主筋内側
⑯３階３０５号室ＣＳ１バルコニー主筋内側
⑰４階４０１号室ＣＳ１バルコニー主筋内側
⑱４階４０１号室ＣＳ１バルコニー主筋外側
⑲３階Ｘ１・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁横筋
ｂ 鉄筋の配筋間隔不良は，設計時に期待されている建物強度を低下させる重大な欠陥であるところ，上記のとおり，本件建物は，多数の配筋間隔不良があり，ＪＡＳＳ５・１１・５，施行令７７条の各規定に違反する。
(ｵ) 開口補強筋の欠落
ａ 本件建物の開口補強筋が存在しない箇所は，以下のとおりである。
①１階Ｘ４・Ｙ１－２間 Ｗ１８Ａ壁開口部開口補強筋なし
②地階Ｘ４・Ｙ２－３間 地中（基礎）梁開口部開口補強筋なし，あばら筋の補強なし
ｂ 構造耐力上主要な部分である耐力壁の開口部の隅各部には応力が集中するため，ひび割れが発生しやすく，また，開口部周辺は破損風化のおそれも大きいことから，開口部に補強筋を配筋することは不可欠とされている。
上記のとおり，本件建物は，開口部についての開口補強筋もあばら筋の補強等もなく，安全性が確保されていない状態であって，鉄筋コンクリート構造計算基準を満たさず，法２０条，施行令３６条１項，３項に違反する。
(ｶ) 床スラブの耐力低下
現状の床スラブの配筋は，主筋（短辺方向）が６２mm，６７mm，６９mm，配力筋（長辺方向）が８０mm，７６mmである（甲４６）ため，正常な配筋の場合と比較し，下がり量が大きすぎ，応力中心距離が小さくなり，強度が約３０パーセント以下に低下する。
また，これに伴い，下側の鉄筋も同様に下がっている可能性がある。
以上から，本件建物の床スラブの配筋不良は，設計時に期待している強度を確保しておらず，耐力を低下させる欠陥である。
（被告Ｂ工業，被告Ｂ１及び被告Ｂ３(以下，併せて「被告Ｂら」という。)の主張）
ア 原告が主張する建築建物の瑕疵の存否の判断基準は，概ね認める。
イ 本件建物の瑕疵について
(ｱ) ジャンカ及びコールドジョイントについて
本件建物に，原告主張に係るジャンカ及びコールドジョイントが存在することは，否定しない。
しかし，これらの補修は，当該部分をはつり落としてグラウト材を充填するか，比較的小面積の場合はポリマーセメントモルタルを充填する方法によって行うことが十分可能である。
(ｲ) コンクリートのひび割れについて
本件建物に原告主張に係るひび割れが存在することは認める。
しかし，本件建物のひび割れは，その発生パターンや既に完成から７年経過していることなどから考えて，コンクリートの乾燥収縮に起因するものと判断され，施工不良により生じたものではないから，請負人である被告Ｂ工業は補修責任を負わない。
また，ひび割れの程度，個数，場所，位置を勘案しても，乾燥収縮量に達しておらず，むしろ少ない方であって，耐力性や剛性の低下する可能性は著しく低いし，ひび割れが発生している箇所は，雨掛かりになる箇所ではなく，耐久性に影響を及ぼすものではない。
これらのひび割れの補修は，Ｕカットシール材充填を行えば足りる。
(ｳ) 鉄筋のかぶり厚さ不足について
原告は，本件建物のかぶり厚さが不足する箇所等を指摘するが，これは，非破壊検査による測定結果に基づくものであって，実際のかぶり厚さとの深度校正をしていないから，実際のかぶり厚さよりも浅めの数値である可能性が高い。
仮に，本件建物のかぶり厚さが不足している箇所があるとしても，一般的に，その箇所にモルタルを塗ることによって，かぶり厚さ不足によるコンクリートの中性化を防止することができ，また，二酸化炭素や酸素の遮断性の大きい表面被覆材等で表面を保護したり，炭素繊維シートを張り付けたりすることによって，付着割裂ひび割れ，付着割裂破壊の発生を防ぐことができるのであって，これらの方法で十分に対応が可能である。
(ｴ) 鉄筋の配筋間隔の不良について
本件建物に原告主張に係る配筋間隔不良があることは，否認する。
本件建物は，地上部分について，設計どおりの配筋がされており，問題がない（間隔の多少の大小は鉄筋施工の誤差の範囲内で，平均鉄筋間隔は設計値と相違がない。）。基礎部分について，測定により鉄筋が検出されていない部分があるのは，これらの鉄筋がベース筋の立ち上がり筋で，もともとフーチング高さの途中までしか存在せず，測線まで達していなかったためであると考えられ，また，鉄筋間隔にややばらつきが見られるのは，鉄筋の立ち上がり部分の傾斜が原因で配筋不良になったものと思われるが，同箇所は直接に力が加わる部分ではないから，基礎の強度には問題がない。
(ｵ) 開口補強筋の欠落について
本件建物の１階エントランス開口部の補強筋が当初の設計どおりでないことは認める。
これは，原告の希望により，郵便ポストが工期の途中で急きょ設けられたためであって，これを埋設して，改めて周囲の鉄筋をはつり出し，新規鉄筋を溶接した上，型枠を取り付け，コンクリートを打設すれば，補強筋の欠落の問題は解消する。
地階基礎梁人通孔の補強筋についても同様である。
(ｶ) 床スラブの耐力低下について
本件建物の床スラブの配筋不良はなく，補修工事の必要性はない。
(2) 被告らの責任の有無
（原告の主張）
ア 被告Ｂ工業の責任
原告は，後記(ｱ)及び(ｲ)の不法行為責任及び使用者責任を主位的に，(ｳ)の瑕疵担保責任を予備的に主張する。
(ｱ) 不法行為責任
本件建物は，前記(1)（本件建物の瑕疵の存否）原告の主張において述べたとおり，建築関連法規等に定める建物の安全性に関する最低基準すら満たさない構造上の安全性を欠く欠陥住宅であるところ，これらの欠陥は，被告Ｂ工業の故意又は過失によって惹起され，これにより原告は後述の損害を被った。したがって，被告Ｂ工業は，原告に対し，民法７０９条に基づく損害賠償責任を負う。
(ｲ) 使用者責任
本件建物の欠陥は，その建設工事の主任技術者が適切な施工を行うべき必要な現場管理を怠ったことに起因するものであり，当該主任技術者は民法７０９条に基づく損害賠償責任を負うから，被告Ｂ工業は，原告に対し，同主任技術者を雇用する者として，民法７１５条に基づく損害賠償責任を負う。
(ｳ) 瑕疵担保責任
本件建物には重大な欠陥が存在するから，本件工事請負契約に基づき本件建物の施工を請け負った被告Ｂ工業は，注文者である原告に対し，民法６３４条に基づく瑕疵修補に代わる損害賠償責任を負う。
イ 被告Ｂ１及び被告Ｂ３の責任
被告Ｂ１及び亡Ｂ２は，いずれも被告Ｂ工業の取締役としてその運営に実際に関与し，建築業務全般を統括する立場にあったから，取締役の善管注意義務，監視義務に基づき，本件建物が建築関連法規等を遵守して施工されているか否かについて，厳重に管理，監督すべきであった。しかるに，被告Ｂ１及び亡Ｂ２は，上記の管理，監督を怠り，その結果，前記欠陥を有する本件建物を施工させたのであって，取締役としての善管注意義務，監視義務に違反したというべきであるから，これによる商法２６６条ノ３に基づく取締役の第三者に対する損害賠償責任を免れない。亡Ｂ２を相続した被告Ｂ３も，同様の責任を負う。
ウ 被告Ｄの責任
被告Ｄは，本件建物の工事監理を任された建築士として，これを適正に行うべき法律上の義務（建築士法１８条）があるにもかかわらず，故意又は重大な過失によって上記義務を懈怠し，その結果，前記欠陥を有する本件建物を施工させた。したがって，被告Ｄは，原告に対し，民法７０９条（不法行為）に基づく損害賠償責任を負う。
また，本件建物の工事監理が実際には被告Ｂ工業の従業員によって行われ，被告Ｄはこれに関与していなかったとしても，それは，いわば名義貸しによって建築確認を騙し取る行為に当たるから，被告Ｄは，重大な法令違反行為をした者として不法行為責任を免れない。
エ 被告Ｃの責任
被告Ｃは，宅地建物取引主任者であったところ，その説明義務及び信義誠実義務に違反して，被告Ｂ工業が被告Ｂ１と亡Ｂ２の２人で経営する会社であり，建築関連法規等の通説的基準を遵守して本件建物を建設する度量や経験を有しない会社であることを熟知していながら，これらの事実を秘し，建築の知識に乏しい原告に対し，虚偽の事実を申し向け，強引に被告Ｂ工業との間の契約締結を迫り，かつ，自ら収入予測を立てたり，設計図面や見積書を作ったり，代金支払を要求したり，補修を指示したりするなど，本件工事請負契約の締結から完成，補修に至る一切の事項について，主導的役割を果たした。このように，被告Ｃは，宅地建物取引主任者としての説明義務及び信義誠実義務に違反したにとどまらず，被告Ｂ工業，被告Ｂ１，亡Ｂ２及び被告Ｄらによる前記不法行為の遂行に関して主導的役割を担い，もって，前記欠陥のある本件建物を施工させたのであるから，同人らと共同して民法７０９条，７１９条（共同不法行為）に基づく損害賠償責任を負う。
（被告Ｂらの主張）
被告Ｂらに不法行為責任等があるとする原告の主張は，いずれも否認ないし争う。
（被告Ｄの主張）
被告Ｄは，原告との間で何ら設計監理契約を締結していないから，原告に対する法律上の責任を負う理由はない。
被告Ｄは，被告Ｂ工業との間で口頭で設計監理契約を締結し，これに基づき，適正にその業務を行っていたのであり，建築士法１８条に定める業務の執行を怠ったことはない。また，被告Ｂ工業に対して工事監理者の名義貸しをしたこともない。
（被告Ｃの主張）
原告主張に係る，被告Ｂ工業には建設工事の経験知識能力がないこと，原告が被告Ｃに対し大手建設会社に建築してもらうよう依頼していたこと，被告Ｃが原告に対し被告Ｂ工業との間の契約締結を迫ったこと，さらには設計図書や見積書を作ったり，代金支払を要求したり，補修を要求したりするなどして，本件工事請負契約の一切の事項について主導的役割を果たしたことは，いずれも否認ないし争う。
被告Ｃは，原告が本件建物を建築するに当たり被告Ｂ工業の紹介を依頼してきたことから，その要望に従って，原告に対し，被告Ｂ工業を紹介し，簡単なプラン作成や各種相談に好意で乗っていたのであって，不法行為責任を負うものではない。
(3) 損害
（原告の主張）
ア 補修費相当損害金 ５７１７万４５６６円
(ｱ) 本件建物の補修工事費用 ５１０４万６９４２円
本件建物の基礎，１階床，外壁，バルコニーの欠陥を補修するために必要な費用は，以下のとおりである。
ａ 躯体工事費用 ２３５１万８１０７円
ｂ 仕上工事費用 ９０７万６３３０円
ｃ 設備工事費用 ３１７万７５００円
ｄ 雑工事費用 ４８万８６００円
ｅ 仮設工事費用 ６２３万９９７７円
ｆ 施工者諸経費 ３９０万５７９７円
ｇ 設計監理料 ４６４万０６３１円
(ｲ) 本件建物のバルコニー是正工事費用 ６１２万７６２４円
本件建物の２階，４階南側，３階西側の各バルコニーには，既述のとおりの欠陥が存在することからすれば，他の各バルコニー（南側１か所，西側３か所）にも同様の欠陥が存在することが事実上推定される。
イ 補修期間中の代替建物の賃料相当損害金等 １０６９万５４００円
本件建物の欠陥箇所を補修するには６か月間を要するところ，この間，原告は，以下のとおりの代替建物の使用等に伴う損害を被り，これらは，本件建物の欠陥と相当因果関係を有する。
(ｱ) 代替建物の賃料相当損害金 ９０万円
原告は，代替建物を賃借する費用として，１か月１５万円（建物賃料１３万５０００円，駐車場賃料１万５０００円）×６か月＝９０万円の賃料相当損害金を被る。
(ｲ) 引越費用 １００万円
原告は，本件建物の修理期間中，本件建物から一時退去し，補修後再び本件建物に引っ越してくることを余儀なくされる。その引越費用は，１回あたり５０万円を下らない。よって，原告は，往復で１００万円の引越費用の支出を余儀なくされる。
(ｳ) 本件建物の賃料等相当損害金 ５１９万５４００円
原告は，本件建物を１２名の賃借人に賃貸しており，その１か月分の賃料収入は合計８０万５０００円である。また，原告は，本件建物の賃借人４名に駐車場を賃貸しており，その１か月分の賃料収入は合計６万０９００円である。したがって，原告は，８６万５９００円×６か月＝５１９万５４００円の賃料収入を失う。
(ｴ) 本件建物の賃借人の引越費用 ３６０万円
１人１回当たり１５万円×１２名×２（往復）＝３６０万円
ウ 慰謝料 １０００万円
エ 本件訴訟に要した費用 １２０１万円
(ｱ) 調査鑑定費用 ３１９万円
(ｲ) 弁護士費用 ８８２万円
オ 合計 ８９８７万９９６６円
（被告らの主張）
原告主張に係る損害の発生及び額は，いずれも否認ないし争う。
（被告Ｂらの主張）
本件建物の瑕疵については，前記争点(1)（本件建物の瑕疵の存否）被告Ｂらの主張において述べたとおりの方法によって十分に補修が可能であるから，原告が主張する損害額は高額にすぎる。
第３争点に対する判断
１ 争点(1)（本件建物の瑕疵の存否）について
(1) 瑕疵の判断基準
建物について瑕疵があるか否かを判断するに当たっては，まず，当該建物の設計図書，契約図書及び確認図書（以下「設計図書等」という。）が当事者間の契約内容を画するものであることに加え，それらが行政の行う建築確認や許可等の判断資料となることからすると，特段の事情のない限り，当該建物が設計図書等のとおりに建築されている場合には瑕疵がないとし，そのとおりに建築されていない場合には瑕疵があるものと判断すべきである。また，法及び施行令，建設省（国土交通省）告示，ＪＡＳＳ５（鉄筋コンクリート造建物の場合）等（以下これらを併せて「法令等」という。）は，建築上の最低基準を定め（法１条），それを具体化し，あるいは我が国の建築界の通説的基準を示すものである（ＪＡＳＳ５も，時代とともに改正が重ねられてきた建築業界での通説的基準であると認められる（甲４０）。）から，法令等の定めを満たしている場合には瑕疵がなく，これを満たさない場合には瑕疵があると判断すべきである。
これに対し，法令等が安全な建物が建築されることを目的として定められていることなどを根拠として，当該建物が事実上安全であれば瑕疵はないとすべきであるとして，事実上の安全性を瑕疵の判断基準とする考え方もある。しかし，建物の事実上の耐力を数値化することはできず，それを前提として将来当該建物に襲来する荷重を予測することもできないのであって，事実上の安全性の有無を的確かつ客観的に判定することは不可能である。したがって，事実上の安全性といった概念は，瑕疵の判断基準として合理的なものとはいえず，上記のような考え方を採用することはできない。
以上のことから，建物の瑕疵の存否は，上記のように，それが設計図書等に従っているか否か，また，法令等の定めを満たしているか否かによって判断するのが相当であり，以下においては，このような観点に基づいて，本件建物について瑕疵があるか否かを検討することとする。
(2) 本件建物における瑕疵の存否
争いのない事実並びに証拠（甲１８，１９，２３，３０，４０，４１，４５，４６，５４ないし５６，６０，乙イ２４ないし２７，３４ないし３６，乙ロ２，４，証人Ｅ，証人Ｆ，被告Ｂ１，被告Ｄ，被告Ｃ（ただし，後記認定に反する部分を除く。））及び弁論の全趣旨により認定することができる事実と，上記判断基準に基づく瑕疵の存否についての判断は，以下のとおりである（なお，重要な証拠等は，文中に再掲する。）。
ア 構造体躯体コンクリートの打ち込み不良
(ｱ) 本件建物には，以下の箇所にジャンカ及びコールドジョイントが存在する（甲４１）。
ａ ジャンカ
①地階Ｘ２・Ｙ１－２間地中梁 １か所 長さ約７００mm
②地階Ｘ３・Ｙ３－４間地中梁 ２か所 長さ約４３０mm
径１５０mm
③地階Ｘ４・Ｙ１－２間地中梁 １か所 径１５０mm
④地階Ｙ３・Ｘ３－４’間地中梁 １か所 径３００mm
ｂ コールドジョイント
①地階Ｘ４・Ｙ１－２間地中梁 １か所 長さ約２６００mm
②地階Ｘ４’・Ｙ２－３間地中梁 ３か所 長さ約１０００mm
同約６００mm
同約６００mm
③地階Ｘ５・Ｙ２－３間地中梁 １か所 長さ約６００mm
④地階Ｙ３・Ｘ３－４’間地中梁 ２か所 長さ約１３００mm
同約１２００mm
⑤地階Ｙ３・Ｘ４’－５間地中梁 １か所 長さ約９００mm
(ｲ) 上記のジャンカ及びコールドジョイントは，次のとおり，いずれも本件建物の瑕疵というべきである。
ａ ジャンカについて
ジャンカとは，コンクリートの打肌の疎な部分をいい，本来，セメントペーストが骨材どうしをつなぎ合わせて密着している状態となるべきであるのに，砂利だけが固まって周りのセメントペーストが充填されていないため，ジャンカが存在する部分は，砂利と砂利の間に隙間ができて密実でなく，骨材だけが現れて，強度が弱くなる。ジャンカは，人為的な欠陥現象であり，コンクリートを流し込んだ際にこれを丁寧にかき混ぜながら打ち上げていけば避けることができる（証人Ｅ）。
本件建物におけるジャンカもこのようなものと考えられ（これに反する証拠はない。），「打ち上がりが均質で密実」とはなっていない点で施行令７４条３項に反し，また，「有害な打ち込み欠陥部」であってＪＡＳＳ５・２・３・ｂにも反している（甲４０）から，上記ジャンカは本件建物の瑕疵というべきである。
ｂ コールドジョイントについて
コールドジョイントとは，コンクリートを打ち次ぐ際の時間差によって，先に打ち込んだコンクリートと後に打ち込んだコンクリートとが一体化していない現象をいい，先のコンクリートがある程度固まりかけているところに，その表面をかき混ぜないで後のコンクリートを打ち上げてしまうことによって，人為的に生じるものである。そして，コールドジョイントがあると，一体の部材に境目が入り，一部材であっても性能的には複数の部材が重ねられた状態と同じになり，部材の剛性（外力が作用する構造物又は構造部材の弾性変形に対する抵抗の度合い）が変化する（甲４１，証人Ｅ）。
本件建物におけるコールドジョイントもこのようなものと考えられ（これに反する証拠はない。），「構造安全性を確保するため，コールドジョイントが…ないように製造…しなければならない」とされているＪＡＳＳ５・２・３・ｂに反している（甲４０，４１）から，上記コールドジョイントは本件建物の瑕疵というべきである。
ｃ また，本件建物のジャンカ及びコールドジョイントは，地階の地中梁に存在する（甲４１，４５）から，本件建物には構造耐力上主要な部分（施行令１条３号，３６条３項）に瑕疵があることになる。
イ コンクリートのひび割れ
(ｱ) 本件建物には，以下の箇所にコンクリートのひび割れ（亀裂）がある。
①１階Ｘ２・Ｙ１－３間Ｗ１８Ａ壁 ５か所 幅０．１～０．２５mm
②１階Ｘ３’・Ｙ２’－３間Ｗ１２壁 １か所 幅０．２mm
③１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁 １か所 幅０．２mm
④１階Ｘ２’・Ｙ３－３’間Ｗ１２壁 １か所 幅０．３mm
⑤１階Ｘ４・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁 ３か所 幅０．０８～０．２mm
⑥１階Ｘ６・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁 ２か所 幅０．２～０．３mm
⑦１階Ｙ３・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁 ３か所 幅０．０８～０．２mm
⑧１階Ｘ４～６・Ｙ１－２間スラブ ７か所 幅０．１５～０．５mm
⑨４階４０５号バルコニー下部ＣＳ１ 無数 幅０．１mm
(ｲ) 上記のひび割れは，次のとおり，本件建物の瑕疵というべきである。
ａ 耐力性や剛性の低下する可能性について
鉄筋コンクリート造の建造物においては，鉄筋とコンクリートが一体となって，その一体性を前提に付着強度（鉄筋がコンクリートから引き抜けない強度）が要求されているが，ひび割れは，鉄筋とコンクリートが剥離している状況であるから，両者の一体性がなく，付着強度が低下する。また，ひび割れが生じている箇所は，ひび割れの表面の幅以上に露出長さが存在するが，このような露出があれば，①コンクリートが大気中の炭酸ガスによって中性化し，鉄筋が腐食して構造耐力の低下をきたし，②露出が鉄筋位置まで達すると，鉄筋が発錆し，錆の体積は元の鉄筋の体積より著しく大きくなるので，錆が進行するとかぶりコンクリートを破壊し，鉄筋に沿ってひび割れが入り，このひび割れからさらに水や空気が進入し，ますます鉄筋の腐食が進行し，鉄筋コンクリートの耐久性を失わせることになるから，ひび割れによって耐力性や剛性が低下する可能性が生じることになる（甲４６，５４，６０，証人Ｅ）。
そして，どの程度のひび割れがあれば耐力性や剛性が低下する可能性があるかについては，建築学会が，幅０．３mmのひび割れを最大限の許容範囲とし，また，幅０．２mmならばひび割れの中に水が入っていく漏水現象が生じ，特に梁に生じたひび割れの場合，そのひび割れが幅０．１mmであっても，本来は外力によって負担させられる応力（物体に外力が作用するとき物体内部に生ずる抵抗力）が既に鉄筋に作用してしまっており，適当なものではないとして，建築学会の構造計算書では０．１mmから鉄筋にどの程度の強度が加わっているか計算できるようになっていることからすると，幅０．１mm程度のひび割れでも耐力性や剛性の低下する可能性があると認められる（甲４１，証人Ｅ）。
本件建物に存在するひび割れは，上記認定のとおり，幅０．１mm以上のものがあって軽度なものではなく，また，その数も少なくないから，耐力性や剛性の低下する可能性が著しく低いものではなく（これに反する被告Ｂらの主張は理由がない。），ＪＡＳＳ５・２・３・ｂに反している（なお，ＪＡＳＳ５・２・３・ｂの「過大なひび割れ」とは，上記観点から，幅０．１mm以上のものがこれに当たるとすべきである。甲４１）。）から，上記ひび割れは本件建物の瑕疵というべきである。
ｂ 耐久性への影響について
被告Ｂらは，本件建物においてひび割れが発生している箇所は，雨掛かりになる部分ではなく，耐久性に影響はないと主張する。
しかし，上記主張は，事実上の安全性をいうものにすぎず，前記のように瑕疵の存否は法令等の定めを基準として判断されるべきであるから，上記主張を採用することはできない。
ｃ ひび割れの発生原因
本件建物において，上記ひび割れがどのようにして発生したかを直接的かつ具体的に示す証拠はない。しかし，後記のように，本件工事の施工は杜撰な態勢の下で行われたところ，上記のとおり，本件建物に存在するジャンカやコールドジョイントはコンクリートの打ち込みの際に適切な処置が施されずに人為的に発生したものであること，また，その箇所が両者を併せて１３か所と少なくはないことからすれば，他のコンクリートの打ち込みについても同様に杜撰な施工が行われた可能性は高いということができ，上記ひび割れも杜撰な施工の結果生じたものであることが容易に推認される（甲４１，４６）。
この点に関し，被告Ｂらは，住宅の品質確保の促進等に関する法律７０条に規定する指定住宅紛争処理機関による住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準によれば，本件建物のひび割れは瑕疵と判断される可能性は低い旨主張するが，上記基準は，瑕疵が存在する可能性の判断の目安を一般的に述べるものにすぎず，このような基準があることから直ちに上記推認が覆されるとは解されない。
また，被告Ｂらは，本件建物のひび割れは，そのパターンから乾燥収縮による原因が大きいと主張するが，乾燥収縮があることから直ちに人為的な原因が存在しないといえるものではなく，この主張をもって上記推認を覆すものとすることはできない。
ウ 鉄筋のかぶり厚さの不足
(ｱ) 本件建物には，以下の箇所に鉄筋のかぶり厚さ不足が存在する（甲４１，４５）。
①地階Ｘ３・Ｙ３－４間地中梁差筋
②地階Ｙ３・Ｘ３－４間地中梁差筋
③地階Ｙ２・Ｘ２－４間Ｆ１基礎縦筋
④地階Ｘ４・Ｙ１－２間Ｆ１基礎縦筋
⑤地階Ｘ２・Ｙ１－２間Ｆ１基礎縦筋
⑥１階Ｘ１・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑦１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑧１階Ｙ４・Ｘ５－６間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑨２階Ｙ１・Ｘ４－６間大梁あばら筋
⑩２階Ｘ１・Ｙ１－２間大梁あばら筋
⑪２階Ｘ１・Ｙ３－５間大梁あばら筋
⑫２階Ｙ３・Ｘ３－４’間大梁あばら筋
⑬２階Ｙ４・Ｘ５－６間大梁あばら筋
⑭３階３０５号室ＣＳ１バルコニー主筋下面
⑮４階Ｙ１・Ｘ４－６間大梁あばら筋
(ｲ) 被告Ｂらは，上記箇所は，非破壊検査による測定結果に基づくものであって，実際のかぶり厚さとの深度校正をしていないから，実際のかぶり厚さよりも浅めの数値である可能性が高い旨主張する。
しかし，被告Ｂらが上記主張の根拠とする乙イ第３５号証（Ｆを調査責任者とする株式会社Ａ作成の本件建物躯体工事に関する見解書）においても，どの程度の測定誤差を見込む必要があるかという根拠自体が不明確である。また，鉄筋検査機の測定誤差を考慮しても上記⑧，⑭，⑮以外の箇所はかぶり厚さが不足している鉄筋が存在する可能性が高いとされている上，上記⑧は，本来は３０mmのかぶり厚さが必要であるところ，甲第４１号証（Ｅ作成の本件建物の調査報告書）によれば，最小の値が１９mmであって，仮に１０mmの測定誤差があるとしても，なおかぶり厚さが不足していることは明らかである。そして，上記(ｱ)の事実認定の証拠とした甲第４１号証における測定結果は，それが非破壊検査によるものであるとはいえ，本件建物の多数の測定箇所においてかぶり厚さが不足すると認められる結果が示されているのであって，これを覆すに足りる証拠はなく，上記主張は理由がない。
(ｳ) 上記のかぶり厚さの不足は，次のとおり，本件建物の瑕疵というべきである。
ａ 鉄筋コンクリートに関しては，①コンクリートは中性化し，構造耐力の低下をきたし，コンクリートのひび割れや剥離・剥落を生じ，美観・機能及び日常安定性が低下すること（甲６０），②鉄筋が発錆することで，鉄筋コンクリートの耐久性が失われること（甲６０），③ひび割れが生じれば，付着強度が低下すること（乙イ３６）のほか，④火災が発生すると，表面のコンクリートが劣化するだけでなく，内部の鉄筋及びコンクリートの温度上昇によって鉄筋の強度・降伏点及びコンクリート強度が低下し，部材の耐力が不足し，部材に過大なたわみや変形をきたし，また，コンクリートは急激に強い加熱を受けると，摂氏５００度程度の温度になったときに爆裂現象を起こすことがあるので注意を要すること，⑤現状の耐火性能上のかぶり厚さの規定は，あまり余裕のない値であるので，要求耐力性能を満足させるためには，かぶり厚さの精度の確保が重要とされていること（甲６０）が認められる。
このように，鉄筋は，錆や火に弱いため，コンクリートで被覆しておく必要があり，その役割を担うコンクリートのかぶり厚さは重要であり（証人Ｅ），施行令７９条が定められる厚さも最低限の厚さであって，これに特例は認められていない。
本件建物における上記認定のかぶり厚さの不足は，施行令７９条に明らかに違反し，ＪＡＳＳ５・１０・３にも反するから，これらは本件建物の瑕疵というべきである。
ｂ また，上記のように，鉄筋は火に弱いため，かぶり厚さが不足していれば，耐火時間の低下が生じている可能性が認められ，また，現状の耐火性能上のかぶり厚さは余裕のない値であることからすると，上記かぶり厚さの不足は，施行令１０７条に反する瑕疵にも当たるというべきである。
エ 配筋間隔不良
(ｱ) 本件建物には，以下の箇所に配筋間隔不良が存在する（甲４１，４５）。
①地階Ｘ３・Ｙ３－４間地中梁壁差筋
②１階Ｙ１・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁縦筋
③欠番
④１階Ｙ１・Ｘ１－２間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑤１階Ｘ１・Ｙ１－２間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑥１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁縦筋
⑦１階Ｘ３・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑧１階Ｙ４・Ｘ５－６間Ｗ１８Ａ壁横筋
⑨１階Ｘ４－６・Ｙ１－２間スラブ主筋
⑩２階Ｙ１・Ｘ４－６間大梁あばら筋
⑪２階Ｘ１・Ｙ３－５間大梁あばら筋
⑫２階Ｙ３・Ｘ３－４’間大梁あばら筋
⑬２階Ｙ４・Ｘ５－６間大梁あばら筋
⑭２階Ｙ１・Ｘ５－６間大梁あばら筋
⑮２階２０１号室ＣＳ１バルコニー主筋内側
⑯３階３０５号室ＣＳ１バルコニー主筋内側
⑰４階４０１号室ＣＳ１バルコニー主筋内側
⑱４階４０１号室ＣＳ１バルコニー主筋外側
⑲３階Ｘ１・Ｙ３－５間Ｗ１８Ａ壁横筋
(ｲ) 上記の配筋間隔不良は，本件建物の瑕疵というべきである。
すなわち，配筋間隔が不良であれば，建物には鉄筋によって支えられていない部分が生じ，構造耐力上問題であること，また，鉄筋は引張力を負担する役割を担っているが，これが等間隔に配筋されていなければ，応力が均等に働くことを前提とした構造計算そのものの前提が崩れること（証人Ｅ）からすれば，鉄筋の配筋間隔不良は，設計時に期待している強度を低下させることが認められる。
したがって，上記認定の配筋間隔不良は，ＪＡＳＳ５・１１・５・ｂに違反し，これらは本件建物の瑕疵というべきである。
なお，ＪＡＳＳ５・表１１・４等によれば，例えば「梁」における「数量・配置」につき，「間隔は１．５ｍ程度」と記載されていること（甲４０）からすれば，若干の配筋の誤差を許容していると思われる。しかし，本件建物における配筋においては，設計ピッチに比して，１３０mmもの誤差のある部分が存在し（甲４５），許容される配筋の誤差の範囲内とはいえず，ＪＡＳＳ５に照らして，当該配筋不良は瑕疵であることが認められる。施行令７７条（平成１２年４月改正前のもの。本条につき，以下同じ。）は柱の構造に関するものであり，配筋間隔不良に直接的に関係するものではないから，配筋間隔不良について施行令７７条に反するとまではいえない。
(ｳ) この点に関し，被告Ｂらは，本件建物の地上部分については設計どおりの配筋がされており問題がない（間隔の多少の大小は鉄筋施工の誤差の範囲内で，平均鉄筋間隔は設計値と相違ない。）と主張する。しかし，ＪＡＳＳ５・１１・５・ｂは「鉄筋は，施工図に基づき所定の位置に正しく配筋し，コンクリートの打ち込み完了まで移動しないよう堅固に組み立てる」と規定して，配筋間隔につき，平均鉄筋間隔を問題としてはおらず，一本一本の鉄筋につき施工図どおりに配筋することを求めているのであって，上記主張は採用することができない。
また，被告Ｂらは，鉄筋間隔にばらつきが見られるのは，鉄筋の立ち上がり部分の傾斜が原因で配筋不良になったものと思われるが，同箇所は直接に力が加わる部分ではないので，基礎の強度には問題がないと主張するが，配筋間隔が不良である以上，基礎の強度といった事実上の安全性の有無によって瑕疵がないとすることはできず，上記主張は採用することができない。
なお，被告Ｂらは，基礎部分に検出されていない部分があると主張するが，これは上記認定以外の箇所に係る主張であって，上記認定に影響を及ぼすものではない。
オ 開口補強筋の欠落
(ｱ) 本件建物には，以下の箇所に開口補強筋が存在しない（甲４１）。
①１階Ｘ４・Ｙ１－２間 Ｗ１８Ａ壁開口部開口補強筋なし
②地階Ｘ４・Ｙ２－３間 地中（基礎）梁開口部開口補強筋なし，開口部下の基礎梁にあばら筋の補強なし
(ｲ) 上記の開口補強筋の欠落は，次のとおり，本件建物の瑕疵というべきである。
すなわち，構造耐力上主要な部分の耐力壁の開口部の隅各部には，応力が集中するため，ひび割れが発生しやすくなり，ひび割れが発生すれば，前記のようにコンクリートの中性化・鉄筋の発錆等により部材の耐久性を低下させ，構造部材の剛性低下をもたらすこと，また，開口部周辺は破損風化のおそれが多いため，開口部に補強筋を配筋することが不可欠であり（甲４１，乙イ３５，証人Ｅ），施行令７８条の２第１項２号も開口部には補強筋が必要であると定めている。
本件建物における上記認定の開口補強筋の欠落は，法２０条，施行令３８条１項，３項，７８条の２第１項２号に反し，これらは本件建物の瑕疵というべきである。
(ｳ) この点に関し，被告Ｂらは，開口部の補強筋が当初の設計どおりにならなかったのは，原告の希望により郵便ポストが工期の途中で急きょ設けられたためであると主張する。
しかし，建築工事につき，注文者が施工者等に対し，法令等に反する希望を述べた場合，専門家たる施工者等は，注文者に対し，それが法令等に違反するので希望どおりの施工はできない旨を十分説明し，その施工をしないようにすべきである。そして，施工者が，そのような説明をしたにもかかわらず，注文者が希望を無理に通してしまったような例外的な場合には，施工者等の責任が軽減される余地もないとはいえないが，本件においては，郵便ポストの設置に関して，上記例外的な場合に当たるとすべき事実は認められず，瑕疵の責任を注文者たる原告に転嫁するがごとき被告Ｂらの上記主張を認めることはできない。
カ 床スラブの耐力低下
原告は，床スラブに配筋不良があり，これは設計時に期待している強度を確保しておらず，耐力を低下させる欠陥である旨主張する。
しかし，上記主張の根拠とされる甲第４６号証は，タイルの下がコンクリートであったことを前提としているところ，その前提を認定するに足りる証拠はなく，したがって，床スラブに配筋不良があるとの事実を認定することはできない。
２ 争点(2)（被告らの責任の有無）について
前記のとおり，本件建物には瑕疵が存在する。そこで，以下，被告らの責任につき検討する。
(1) 争いのない事実及び後掲証拠等（ただし，後記認定に反する部分を除く。書証の枝番の記載は省略することがある。）によれば，以下の事実を認めることができる。
ア 原告らと被告Ｃとの従前の関係等
(ｱ) 原告とＧ（以下，原告と併せて「原告ら」ということがある。）は，母子であり，平成６年７月に原告の夫（Ｇの父）が死亡した後，当時居住していた神奈川県川崎市から札幌市に移住することを考えていた。しかし，原告らは，札幌市に知人などがいなかったため，平成７年春ころ，住宅情報誌で知った宅地建物取引業者のＨ株式会社（以下「Ｈ社」という。）に相談をするようになった。
(ｲ) Ｇは，その後の契約締結等，本件における出来事について，原告とともに関与した。なお，原告らは，平成８年４月ころ，札幌市ａ区甲に借りた家に転居し，Ｇは，同年７月ころから本件工事現場に足繁く通っていた。
(ｳ) 被告Ｃは，宅地建物取引主任者であり，Ｈ社の部長であった。
被告Ｃは，原告らの相談を受け，平成７年７月，原告が札幌市ｂ区にある中古アパート「Ｋ］を購入する際に同社の担当者としてこれを仲介した。被告Ｃは，その後も同社が原告から依頼されたコーポＫの管理業務を担当していた。
(ｴ) 原告は，被告Ｃの勧めにより札幌市内に原告らの住居部分と賃貸部分のある建物（住宅付きの賃貸マンション）を建てることを考えていたところ，平成８年１月ころ，被告Ｃから，札幌市ａ区ｃ条ｄ丁目所在の土地（後に本件建物の敷地となる土地）の購入を勧められ，同年２月２３日，上記土地を購入した。
(ｵ) また，原告らは，被告Ｃに対し，上記建物を建てるために一流の建築業者の紹介を依頼した。被告Ｃは，コーポＫを建築した被告Ｂ工業を紹介したが，その際，原告らに対し，「大手ゼネコンも絶賛している」，「Ｂ工業には職人が１００人以上いる」などと述べて，被告Ｂ工業を建築業者とするように勧めた。
被告Ｃは，被告Ｂ１と昭和５８年ころからの知り合いであった。（甲３０，５６，乙ロ１，３，４，証人Ｇ，被告Ｃ，弁論の全趣旨）
イ 被告Ｂ工業と本件工事請負契約の締結及び被告Ｃの関与等
(ｱ) 被告Ｂ工業は，昭和６３年１月に設立された建築工事の設計及び請負業等を目的とする会社で，建設業法３条１項（平成１１年法律第１６０号による改正前のもの。以下，本条項につき同じ。）に基づく一般建設業者である。
被告Ｂ１は，被告Ｂ工業の代表取締役で，２級建築施工管理技士の資格は有していたが，建築士の資格はなかった。
亡Ｂ２は，被告Ｂ工業の取締役であり，事務所において事務を担当しており，現場における工事業務には従事していなかった。
(ｲ) 原告は，上記土地において鉄筋コンクリート造５階建（１階が車庫，２ないし４階が賃貸部分，５階が原告らの住居部分）の本件建物を建築するため，平成８年２月２３日，被告Ｂ工業との間で，設計及び施工に関する工事請負契約書（甲１）を作成して，本件工事請負契約を締結した。同契約において，工期は同年５月１日から同年１０月２０日，請負代金は９８４０万円（他に消費税）とされた。
被告Ｂ工業は，本件工事請負契約締結当時，建築関係の資格のない男性大工と女性従業員１名以外の従業員はいなかった。
(ｳ) 被告Ｂ工業は，同年１月ころ，被告Ｃから，原告が５階建の住宅付き賃貸マンションの建築を計画していることを聞き，その後，Ｇが描いたイラストを基にＨ社が作成した図面を受け取り，被告Ｄに依頼してこれを建築確認申請に適合する内容の図面に作り替えるなどの準備をしていたが，原告らとは，同年２月２２日に初めて会っただけで，何ら直接の交渉等をしなかった。
被告Ｃは，建物を建てることを前提とした土地の買主を見つけると，図面や見積書などを持って建築業者を探し，買主に建築のアドバイスをしたり，買主に代わって建築業者と建物建築の打合せ等を行っており，本件建物以外にも被告Ｂ工業を建築業者としたことが７回程度あり，うち半分程度については，被告Ｂ工業から紹介料名目の金銭を受領していた。被告Ｂ１は，被告Ｃを企画屋ないしデベロッパーというべき存在であると認識していた。
(ｴ) 被告Ｃは，被告Ｂ工業が一般建設業者であって特定建設業者の資格をもっていないことを知っていたが，本件工事請負契約の締結やその後の本件工事の施工に関し，自ら契約書，図面及び見積書を作成したり，その授受に関与したりしたほか，被告Ｂ工業に代わって原告らからのクレームを受けたりしていた。
また，Ｈ社は，被告Ｂ工業から本件工事の紹介料名目で２４０万円を受け取り，被告Ｃは，そのうち８０万円を個人として受け取った。（甲１，１１の１，２，甲１８，１９，３０，５６，乙イ１の１ないし３，乙イ２の１，２，乙イ４の１ないし５，乙イ５，証人Ｇ，被告Ｂ１，被告Ｃ，被告Ｄ）
ウ 本件工事の施工状況等
(ｱ) 被告Ｂ工業は，同年５月２０日ころから，本件工事に着手したが，同被告が自ら施工する工事は，とびや型枠大工等の作業員を８人から１０人程度雇い入れ，被告Ｂ１が本件工事現場においてそれらの作業員を指揮命令して行った。
また，被告Ｂ工業は，建設業法２６条１項に違反して，本件工事を施工するに当たり，建設工事の適正な施工を確保するために置くことが義務付けられている主任技術者を置いていなかった。
(ｲ) 被告Ｂ工業は，一定の場合の下請契約締結等を禁止する建設業法１６条，同法施行令１条の２に違反して，総額４５００万円以上の金額で本件建物を下請業者に施工させたほか，本件工事に関し，法定事項を具備しない契約書を取り交わしたり，下請業者とは書面さえ取り交わさないなどの法令違反行為を行った（同被告は，平成１１年１２月ころ，これらの違反行為に対する行政処分を受けた。）。
(ｳ) 被告Ｂ工業は，本件工事開始から約１か月経ったころ，原告から本件建物の１階正面入口をオートロックに変更するよう求められ，その変更をした場合，郵便受けの位置も変更する必要が生じたため，これらを追加工事とし，１階壁面部分に穴を開けて郵便受けを設置することとした。
(ｴ) 被告Ｂ工業は，平成８年１１月１４日，原告に対し，本件建物を引き渡した。
原告は，同年２月２６日から平成９年１月１８日までの間，被告Ｂ工業に対し，５回に分けて，本件工事請負契約及び追加工事の代金として合計１億０６４１万９５００円を支払った。（甲２の１ないし５，甲３の１，甲２３，乙イ３の１，証人Ｇ，被告Ｂ１，弁論の全趣旨）
エ 被告Ｄの関与等
(ｱ) 被告Ｄは，１級建築士であり，被告Ｂ工業から本件建物の設計図書等の作成を依頼され，同被告から受領した図面を法令に適合するように修正するなどして，建築確認申請に用いる図面等を作成した。
また，被告Ｄは，被告Ｂ工業から本件工事の工事監理を依頼され，本件建物の建築確認申請に関して，札幌市に平成８年４月５日付けで提出された中高層建築物の建設に伴う諸問題に関する誓約書等の書類（甲４８）にも，被告Ｄが本件工事の工事監理者である旨の記載がされた。
被告Ｄは，被告Ｂ工業から，上記設計と工事監理の報酬として，合計１５０万円を受領した。なお，被告Ｄは，被告Ｂ工業が一般建設業者であり，特定建設業の資格を有しないことを知っていた。
(ｲ) 被告Ｄは，本件建物の地盤についての地盤調査をせず，工事監理報告書も作成せず，しかも，本件工事現場に行くことさえもほとんどなく，コンクリート打設時にも立ち会わず，本件工事中に工事のやり直しなどを指示したこともなかった。（甲４８，乙イ１の２，乙イ２の１，２，乙イ２４ないし２７，乙イ３４，証人Ｇ，被告Ｄ）
(2) 以上に認定した事実関係等に基づき，被告らの責任の有無を検討する。
ア 被告Ｂ工業の不法行為責任について
(ｱ) 上記１で認定した本件建物の瑕疵（以下「本件瑕疵」という。）は，本件工事が上記２(1)ウ及びエのような状況で施工された結果生じた人為的な瑕疵であるというべきである。
すなわち，上記１認定の事実によれば，ジャンカやコールドジョイントは，適切にコンクリートの打ち込みを行えば防げたことは明らかであり，ひび割れ，鉄筋のかぶり厚さ不足及び配筋間隔の不良は，コンクリートの打設時に，適切な計測をしたり，適切な養生等を行っていれば，いずれも発生しなかったと考えられ，開口補強筋の欠落も，鉄筋がきちんと入っているかどうかを確認をすれば容易に防止し得たものであって，これらの本件瑕疵は，被告Ｂ工業が不適切な施工をしたことによって生じた人為的瑕疵であると認められ，かつ，上記２認定の事実によると，被告Ｂ工業は，一般建設業者であるが，そもそも本件建物のような鉄筋コンクリート造５階建の建物を建築するのに必要な人的，物的条件がないにもかかわらず，原告との間で本件工事請負契約を締結し，本件工事の施工も，建設業法２６条１項により必要とされる主任技術者を置かず（被告Ｂ１は，主任技術者は置く必要がない旨供述するが，その根拠は具体的に明らかにされていない。），２級建築施工管理技士の資格は有するものの，建築士の資格のない被告Ｂ１が，雇い入れた作業員に対して工事現場において指揮命令をする状態で行ったり，あるいは，同法等の定めに反して下請に行わせたものであり，しかもこのような本件工事について，工事監理者とされていた被告Ｄの実質的な監理を受けることもなかったため，本件工事は，極めて杜撰に施工され，その結果，本件瑕疵が生じたものと認められ，この判断を覆すに足りる事実を認めるべき証拠はない（なお，被告Ｂ１は，本件工事に欠陥があるとすれば，それは同被告が指示した仕事の中で問題があるとされても仕方がない旨供述している。）。
(ｲ) そして，上記のとおり，本件瑕疵が被告Ｂ工業の杜撰な工事によって発生したものであることからすれば，同被告に少なくとも過失があったことは明らかであるから，同被告には，原告が主位的に主張する民法７０９条所定の不法行為が成立するというべきであり，同被告は，これによって生じた原告の後記損害の賠償責任がある。
イ 被告Ｂ１及び亡Ｂ２の取締役としての責任について
(ｱ) 被告Ｂ１の責任
上記アのとおり，本件瑕疵は，被告Ｂ工業の杜撰な工事によって発生したものである。そして，前提事実及び上記２(1)イないしエ認定の事実によれば，被告Ｂ１は，被告Ｂ工業の代表取締役として本件工事を統括しており，実際にも，主任技術者がおらず，かつ，被告Ｄの工事監理も十分に行われていない本件工事現場において，自ら雇い入れた作業員に指示命令して本件工事を施工し，あるいは下請にこれを請け負わせて本件工事を施工したものであるから，作業員や下請に対し，適切な施工をするように必要な管理監督をすべき義務があり，このような管理監督をすることは容易であり，これをしていれば本件瑕疵の発生を防止することができたにもかかわらず，必要な管理監督を怠り，その結果，本件瑕疵を発生させたものと認められる。
上記の被告Ｂ１の行為は，被告Ｂ工業の取締役としての職務を行うにつき，少なくとも重大な過失により，これを懈怠したものというべきであるから，被告Ｂ１は，商法２６６条ノ３第１項により，原告に生じた後記損害の賠償責任がある。
(ｲ) 亡Ｂ２の責任
亡Ｂ２が被告Ｂ工業の取締役であり，その事務を担当していたことは上記認定のとおりである。
しかし，本件全証拠に照らしても，亡Ｂ２が，作業員や下請に対し，本件工事の施工について指示をし，あるいは指示や管理監督を行い得る立場にあったと認めることができず，本件瑕疵の発生との関係において，亡Ｂ２に取締役としての職務を行うにつき故意又は重大な過失があったとすることはできない。
したがって，亡Ｂ２に商法２６６条ノ３第１項による損害賠償責任を認めることはできない。そして，亡Ｂ２に責任が認められない以上，その承継人としての被告Ｂ１及び被告Ｂ３に対する請求は，理由がない。
ウ 被告Ｄの責任について
(ｱ)ａ 上記２(1)イないしエ認定の事実によれば，被告Ｄは，１級建築士であり，本件建物の建築確認に必要な設計図書等を作成した者であるところ，本件工事については１級建築士である工事監理者が定められなければならないことから，被告Ｂ工業の依頼により工事監理を引き受け，建築確認申請に関して行政庁に提出する書類に工事監理者として名を連ねたにもかかわらず，実際には，本件建物の地盤についての地盤調査をせず，工事監理報告書も作成せず，ほとんど本件工事現場に行かず，コンクリート打設時にも立ち会わず，本件工事中に工事のやり直しなどを指示したこともなかったことが認められる。
また，このような事実に加え，被告Ｄは建築主である原告との間で工事監理契約を締結しておらず，被告Ｄが設計と工事監理の報酬として受領した金額が合計１５０万円にすぎず，本件工事代金９８４０万円と比較しても相当低廉と考えられることからすれば，被告Ｄが被告Ｂ工業との間で締結した工事監理契約は，形式的なものにすぎず，被告Ｄはいわば工事監理者としての名義貸しをしたものと認められる。
ｂ ところで，工事監理者について定める法５条の２，建築士法３条は建築物の安全性を確保するために設けられた強行規定であるから，工事監理者が必要とされる場合において，建築士が工事監理をする意思もないのに名義を貸したにすぎない場合であっても，当該建築士は，そのことを理由として法令等及び建築士法に規定される工事監理者としての義務を免れることはできないと解される。
そして，建築士法１８条１項は，職務を誠実に行い，建築物の質の向上に努める義務を，同条３項（平成９年法律第９５号による改正前のもの）は，工事が所定の施工に実施されていないと認めるときは，直ちに工事施工者に注意を与え，工事施工者がこれに従わないときは，その旨を建築主に報告しなければならないとの義務を定め，２０条２項（平成１１年法律第１６０号による改正前のもの），建築士法施行規則１７条の１４（平成１３年国交令第７２号による改正前のもの）は，工事監理をした場合には，工事監理報告書を作成しなければならない旨規定している。
ｃ しかるに，被告Ｄの現実の行動等は上記のとおりであり，工事監理者としての義務を履行しておらず，そのことにつき少なくとも過失があったことは明らかである。
また，上記アのとおり，本件瑕疵は，被告Ｂ工業の杜撰な工事によって発生したものであるところ，被告Ｄが工事監理者として，建築士法等に定める上記義務を履行していれば，本件瑕疵の発生を防止し得たことも明らかというべきである。
(ｲ) したがって，被告Ｄは，建築士法等に違反して工事監理者としての義務を怠り，その結果，原告に後記損害を被らせたものであるから，民法７０９条の不法行為が成立するというべきであり，その損害を賠償する責任がある。
(ｳ) 以上に関し，被告Ｄは，被告Ｂ工業との間で設計監理契約を締結したが適正にその業務を行っており，他方，原告との間では同契約を締結していないから，原告に対して法律上の責任を負う理由はない旨主張し，また，被告Ｄが行った工事監理はいわゆる常駐監理ではないが，自ら１か月に数回程度本件現場に臨場したり，被告Ｂ１と連絡するなどして，適切に工事監理を行っていたなどと供述する。
しかし，前掲証拠によると，被告Ｄが被告Ｂ工業との間で締結していたのは設計だけではなく工事監理を行うことをも内容とする契約であると認められ（被告Ｄも，これを前提とする供述をしている。），この点に関する上記主張は失当である。
また，被告Ｄがほとんど本件工事現場に行かず，実質的な工事監理を行っていなかったことは，現に人為的な瑕疵というべき本件瑕疵が本件建物に多数発生していること（本件瑕疵の内容や程度からすれば，通常の１級建築士であれば，本件工事現場に行けば，杜撰な工事が行われていることを容易に認識し得たと考えられ，この判断を覆すに足りる事実を認定すべき証拠はない。），被告Ｃ及び平成８年７月ころ以降足繁く本件工事現場に通っていたＧは，いずれも本件工事現場で被告Ｄと会ったことがないこと（証人Ｇ，被告Ｃ），被告Ｄ自身が原告の依頼を受けた１級建築士に対し，本件建物の完成まで本件工事現場には数回しか出向いていないと述べていること（甲２２）からみて明らかであり，これに反する被告Ｄの上記主張や供述は，いずれも採用することができない。
エ 被告Ｃの責任について
上記２(1)認定の事実によれば，被告Ｃは被告Ｂ工業が一般建設業の資格しか有しないことを知っていたことが認められるものの，そのような認識は，本件建物のような瑕疵ある建物が建築されることについての抽象的な認識に過ぎず，被告Ｃにおいて瑕疵ある建物が建築されるとの具体的な予見があったと認めることはできない。
また，被告Ｃは，宅地建物取引主任者であり，工事の施工者や工事監理者ではないから，本件工事について管理監督をする立場になく，本件工事現場で指揮をする等して，瑕疵ある本件建物の瑕疵の発生を防止し得たわけでもない。
したがって，被告Ｃは，コーポＫの購入仲介やその管理業務を行い，これにより被告Ｃを信頼するに至った原告に対し，札幌市内に住宅付きの賃貸マンションを建てることを勧めてその敷地を購入させ，被告Ｂ工業が適切に本件建物の建築をする能力があるように信じさせる説明をして，本件工事請負契約を締結させ，契約書，図面及び見積書の作成等に関与するなどして原告と被告Ｂ工業との間に積極的に介在し，被告Ｂ工業からＨ社に支払われた紹介料名目の金員の中から８０万円を個人的に取得していたといったことに照らすと，道義的責任は免れないものの，不法行為責任の存否の観点からすると，瑕疵についての予見可能性や結果回避可能性がない以上，説明義務や信義誠実義務違反を理由とする過失があるとすることはできず，法的責任を肯定することはできない。
(3) まとめ
以上によると，本件における原告の損害につき，被告Ｂ工業，被告Ｂ１，被告Ｄは責任を負い，これらの被告は共同して損害賠償責任を負う（民法７１９条）。
３ 争点(3)（損害）について
(1) 補修方法について
前記のように，法令等は建築物の最低限の安全性を定めたものであることからすれば，建物の補修方法も，原則として法令等における瑕疵がない状態に復帰させることが最も妥当な方法である。
そして，本件建物の瑕疵は，「構造耐力上主要な部分」（施行令１条３項）に集中していることからすれば，本件建物におけるジャンカ，コールドジョイント，ひび割れ，鉄筋のかぶり厚さ不足，配筋間隔不良，開口補強筋の欠落，については，以下のような補修方法が妥当である。
ア 地中梁（基礎梁）について
基礎梁においては，ジャンカ，コールドジョイント，かぶり厚さ不足，配筋間隔不良，開口補強筋欠落が認められるところ，これらにつき補修をするため，コンクリートをはつり取り，鉄筋を配筋しなおし，８０mmのコンクリートを打ち増しする方法が妥当と認められる（甲４２）。
イ 壁について
壁においては，ひび割れ，かぶり厚さ不足，配筋間隔不良，開口補強筋欠落が認められるところ，これらにつき補修をするため，コンクリートをはつり取り，鉄筋を配筋しなおし，８０mmのコンクリートを打ち増しする方法が妥当と認められる（甲４２）。
ウ 大梁について
大梁においては，かぶり厚さ不足，配筋間隔不良が認められるところ，これらにつき補修をするため，コンクリートをはつり取り，鉄筋を配筋しなおし，８０mmのコンクリートを打ち増しする方法が妥当と認められる（甲４２）。
エ 床スラブについて
床スラブにおいては，ひび割れ，配筋間隔不良が認められるところ，これらにつき補修をするため，解体・新設が容易な１階の床スラブについては，新たなコンクリートの打ち増しよりも安価に補修できるので，土砂を撤去した上，設計図書とおりの床スラブを新設すべきである（甲４２）。
オ バルコニーについて
バルコニーにおいては，ひび割れ，かぶり厚さ不足，配筋間隔不良が認められるところ，これらにつき補修をするためには，壁等と異なり，厚さがないこと等から全て解体して新設するとの補修が必要と認められる（甲４２）。
(2) 損害額について
ア 本件建物の補修工事費用 ５１０４万６９４２円
(ｱ) 上記(1)の方法によって本件建物の基礎，１階床，外壁，バルコニーの欠陥を補修するために必要な費用は，以下のとおりである。
ａ 躯体工事費用 ２３５１万８１０７円
(a) 基礎梁工事費用 ６１７万５５９８円
(b) 壁工事費用 ４１０万６５３０円
(c) 大梁工事費用 ４４万３３５０円
(d) 床スラブ工事費用 ２７６万０２２２円
(e) 床スラブ撤去・新設工事費用 ５９１万６９４５円
(f) バルコニー工事費用 ２４２万８４１４円
(g) バルコニー解体工事費用 １６８万７０４８円
ｂ 仕上工事費用 ９０７万６３３０円
ｃ 設備工事費用 ３１７万７５００円
ｄ 雑工事費用 ４８万８６００円
ｅ 仮設工事費用 ６２３万９９７７円
ｆ 施工者諸経費 ３９０万５７９７円
ｇ 設計監理料 ４６４万０６３１円
(ｲ) なお，本件建物の２階，４階南側，３階西側の各バルコニー以外のバルコニーについて，同様の欠陥が存在することを認めるに足りる証拠はなく，事実上の推定もできない。
イ 補修期間中の代替建物の賃料相当損害金等 ８８９万５４００円
本件建物の欠陥箇所を補修するには６か月間を要するところ，この間，原告は，以下のとおりの代替建物の使用等に伴う損害を被り，これらは，本件建物の欠陥と相当因果関係を有する。
(ｱ) 代替建物の賃料相当損害金 ９０万円
原告は，代替建物を賃借する費用として，１か月１５万円（建物賃料１３万５０００円，駐車場賃料１万５０００円）×６か月＝９０万円の賃料相当損害金を被る。
(ｲ) 引越費用 ４０万円
原告は，本件建物の修理期間中，本件建物から一時退去し，補修後再び本件建物に引っ越してくることを余儀なくされる。その引越費用は，１回当たり２０万円が妥当と考えられる。よって，原告は，往復で４０万円の引越費用の支出を余儀なくされる。
(ｳ) 本件建物の賃料等相当損害金 ５１９万５４００円
原告は，本件建物を１２名の賃貸人に賃貸しており，その１か月分の賃料収入は合計８０万５０００円である。また，原告は，本件建物の賃借人４名に駐車場を賃貸しており，その１か月分の賃料収入は合計６万０９００円である。したがって，原告は，８６万５９００円×６か月＝５１９万５４００円の賃料収入を失う。
(ｴ) 本件建物の賃借人の引越費用 ２４０万円
１人１回当たり１０万円×１２名×２（往復）＝２４０万円
ウ 慰謝料
原告は，Ｇとともに，神奈川県川崎市から，札幌市に移り住み，本件建物による賃貸業を営みつつ生活をすることを考えていたにもかかわらず，実際に建築された本件建物には，上記のように多数の広範囲にわたる瑕疵があること，それらの瑕疵は，建物の構造耐力上問題がある箇所であること，このような問題ある箇所があるにもかかわらず，原告は本件建物で生活をしなければならないこと等からすれば，原告は深刻な精神的損害を被ったことが認められ，その慰謝料額としては２００万円が妥当であると認められる。
エ 本件訴訟に要した費用
(ｱ) 調査鑑定費用
上記費用として３１９万円かかったことが認められる（弁論の全趣旨）。
(ｲ) 弁護士費用
上記費用として，アないしエ(ｱ)までの合計６５１３万２３４２円の約１割である６５０万円が相当と認められる。
オ 合計
以上，アないしエの合計７１６３万２３４２円が損害として認められる。
４ 結論
以上によれば，原告の請求は主文第１項の限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がないからこれを棄却することとし，訴訟費用の負担について民事訴訟法６１条，６４条本文を，仮執行宣言につき同法２５９条１項を，それぞれ適用して，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 笠井勝彦 裁判官 馬場純夫 裁判官 矢澤雅規）
別紙物件目録
所在 札幌市ａ区ｃ条ｄ丁目ｅ番地ｆ
家屋番号 ｅ番ｆ
種類 共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造陸屋根５階
建床面積 １階 １５６．１３平方メートル
２階 １５６．１３平方メートル
３階 １５６．１３平方メートル
４階 １５６．１３平方メートル
５階 １１２．７７平方メートル
以上