東京地方裁判所 平成元年（ワ）１７２０２号 判決 1993年3月24日
主文
一 被告水戸建設工業株式会社は、原告に対し、金一九四七万六八五〇円及びこれに対する平成二年一月二〇日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 原告の被告水戸建設工業株式会社に対するその余の請求並びに被告株式会社マルサン及び被告安田政吉に対する請求をいずれも棄却する。
三 訴訟費用のうち原告に生じた費用の三分の一と被告株式会社マルサン及び被告安田政吉に生じた費用を原告の負担とし、原告に生じたその余の費用と被告水戸建設工業株式会社に生じた費用を被告水戸建設工業株式会社の負担とする。
四 本判決は、第一項に限り、仮に執行することができる。
理由
一 被告マルサンに対する損害賠償請求及び不当利得返還請求について
１ 原告の被告マルサンに対する損害賠償請求及び不当利得返還請求は、同被告において、本件土地建物を瑕疵のない状態で原告に売り渡すことにつき注意義務違反があつたことを理由として損害賠償を求めるもの、及び、本件土地建物の売買契約のうち本件地下室を売買対象とした部分を詐欺により取り消し、または錯誤無効を理由に、既払売買代金のうち地下室の代金相当額の返還を求めるもので、いずれも被告マルサンが本件土地建物の売主であることを前提とするものである。
２ しかし、《証拠略》によれば、原告は、当初から本件土地建物の売主を被告水戸建設と認識してもつぱら同被告と契約の交渉をし、同被告との間で契約を締結し、同被告に売買代金を支払つたことが認められる。右事実からすれば、本件土地建物の売主は、被告水戸建設のみというべきであつて、被告マルサンは本件土地建物の売主でないことが明らかである。（本件土地の原告への移転登記申請の際に原因証書として添付された本件土地の売渡証には被告マルサンが売主として表示されているが、これは本件土地の登記簿上の所有名義が被告マルサンであつたことから、登記手続上このような表示がなされたにすぎないことが窺われるから、右事実は前記認定を左右するものではない）。したがつて、被告マルサンが本件土地建物の売主であることを前提とする原告の同被告に対する損害賠償請求及び不当利得返還請求は、右前提を欠き失当である。
二 被告水戸建設に対する損害賠償請求について
１ 本件地下室について
（一） 原告の供述によれば、原告は、本件建物に入居して約一週間後の昭和五八年三月末頃、本件地下室の壁全体に結露が生じているのを発見し、タンスの扉を開けると扉に反りが入つて閉まらなくなるなどの被害があつたため、陶器やがらくたなどを除き、家具を全部二階に運んだこと、梅雨時期である同年六月頃には、床に大量のかびが発生し、異臭がただよい、さらに梅雨開け頃に原告が本件地下室を歩くと床板（ベニヤ板）が抜けてしまつたこと、その間、被告水戸建設は原告からたびたび善処を求められながら、これになかなか応じず、ようやく同年暮れ頃、下請けに本件地下室の床板を撤去させ、床にモルタルを何センチか敷き詰めたりするなどの処置をしたが、撤去後の床下はすぐ土になつていたこと、右処置をとつた後も本件地下室の湿気は収まらず、本件地下室の直上に位置する和室の畳に大量の虫が発生するなどしたため、消毒の上、出入口を完全に閉鎖したこと、以上の事実を認めることができ、右認定に反する証拠はない。
（二） そこで、本件地下室を建設し、これを原告に売却して被告水戸建設に過失が認められるかどうか検討する。
地下室は、地中に含まれる水分が侵入しやすいものであるので、防水処理等を怠つた場合には、地下室内に多量の水分が侵入し、その湿気により地下室内に存置した物が多量の湿気にさらされ、また、大量のかび、虫等が発生し、これにより居住者の健康に多大の悪影響を及ぼす可能性があることは経験則上明らかであるから、地下室を構築したうえで売却する者は、地下室に防水処理を行い、湿気に伴う右のような人的物的損害を回避すべき注意義務を有しているといえる。
ところが、被告水戸建設が本件土地建物の売主としてなすべき防水・防湿処理は不十分であつたことが認められる。すなわち、原告供述により認められる前記各事実、特に原告が本件建物に入居してわずか一週間で本件地下室の壁全体に結露を生じ、事実上地下室としての使用に耐えなくなつたこと自体、被告水戸建設の施した防水工事が不十分であつたことを窺わせるに足りるものである。しかも、原告供述によれば、地下室が使用できなくなつた後に内装を撤去すると、床に張つてあつたベニア板の下が直接土であつたことが認められ、いかにずさんな工事であつたかが窺える。この点、被告水戸建設から請負つて実際に地下室の工事をした山田は、このような工法が一般的であるかのように証言しているが、その合理性を説明できないものであり、防水・防湿処理の観点から到底信じがたい。
また、被告安田、証人山田は、本件地下室に設置した二台の換気扇により二四時間の強制換気をすれば、このような湿気を防ぐことができ、そのように原告に指示したのに、原告がこれを行わなかつたため湿気が生じたというが、二四時間の強制換気をしなければ、このような湿気が発生することを防げないようでは、防水・防湿処理が十分なものであつたとは到底いえないというべきであり、被告水戸建設には、本件地下室に十分な防水・防湿処理を施さないまま、これを付置した本件建物を売却した過失が認められる。
２ 本件擁壁の崩壊について
（一） 《証拠略》を総合すれば、次の事実を認めることができる。
（１） 本件擁壁は、高さ三・七メートル、幅約四・五メートルで大谷石を積み上げ、その上にブロックを三段重ねた構造であつた。本件擁壁については、昭和六一年頃以来、板橋区から、崩壊のおそれがあつて危険であることを理由に改善勧告がなされていたところ、平成元年三月二日、本件土地の東側隣接地（本間方＝旧高見沢方）の部分を中心に崩壊した。
（２） 被告水戸建設は、昭和五七年頃、本件建物及び隣接建物（高見沢方。以下同じ。）の建築を山田孝一に請け負わせた。山田は、板橋区役所建築指導課から、地震等の災害時に崖崩れが起きることを防止するため、深基礎にするよう指示を受けたが、擁壁には特に手を入れることをせず、その強度を調査するなどの措置はとらなかつた。
（３） 山田は、本件建物及び隣接建物の建築に際し、右建築工事のうち水道工事を長田国彦に請け負わせ、さらに、長田は、これを小室設備に下請けに出した。隣接建物に入居予定であつた高見沢タカは、建物の外側に水道の蛇口があつた方が便利であるとして、工事業者に崖側の建物側面にも水道の蛇口を設置するよう依頼し、隣接建物の右個所に水道蛇口が設置されたほか、同時に建築が進められていた本件建物の同様の個所にも水道蛇口が設置された。
（４） 高見沢が隣接建物に入居して間もなく、隣接建物の下の擁壁下部からたびたび大量の水が出てくるようになり、右擁壁下に居住している住民から何度も苦情が来るようになつた。そのため、高見沢は、別の業者に頼んで、道路側に流れるように排水口を作つたが、そのときは地面を掘つたりするような工事はしなかつた。
（５） 本件擁壁の崩壊後、本件土地と隣接土地との境界付近の崩壊部分の地中から、塩化ビニール製で、継ぎ目をビニールテープで巻き付けた排水管（以下「本件排水管」という）が出てきたが、この排水管はおおよそ本件建物が建築された頃に埋設されたものと推測される。本件排水管は、隣接建物の崖側水道設置部分から本件建物の崖側水道設置部分に接続し、さらに本件建物の西側に隣接する日信メリヤスのアパートの溜め枡に接続していた。
（二） 右事実に照らして考えると、本件擁壁が崩壊した原因は、本件擁壁が昭和六一年頃から板橋区によつて崩壊の危険性の高い擁壁であるとの指摘を受け、改善勧告を受けていたような弱い構造を有しており、雨水等による地盤の軟弱化が進んでいたことに加え、本件擁壁付近に継ぎ目をビニールテープで巻いただけの塩化ビニール製の本件排水管を設置し、その排水も悪かつたことと相まつて、右継ぎ目から排水が継続的に漏れ本件擁壁の背面に多量の水分が浸潤して地盤が一層軟弱化していたことにあるものと考えられる。
被告水戸建設は、昭和五七年頃に販売目的で本件建物等を建築したものであるが、本件擁壁は、早くも昭和六一年頃には板橋区から崩壊の危険のある擁壁であるとの指摘を受け、改善勧告がなされるような崩壊の危険の高い擁壁であつたというべきであるから、右建築に当たつては、本件擁壁に崩壊の危険がないかどうかについて十分に調査を尽くし、その結果崩壊の危険があるならば改めて十分な強度を有する擁壁工事を施行すべき注意義務があつたというべきである。しかるに、被告水戸建設は、自ら本件擁壁の強度等の検査を全く行わず、かつ右工事を請け負わせた山田がこれを履行したことの確認もしないで、本件土地建物を原因に売却したものであるから、被告水戸建設には、右の点の注意義務を怠つた過失がある。
また、本件排水管は、前記のとおり、おおむね本件建物が建築された頃に埋設されたものと推測されるところ、右建築に際し、高見沢の要望で、本件建物及び隣接建物の崖側の側面に水道管が設置されていることからすると、本件排水管は、右水道管の排水用にその当時山田あるいはその下請け（孫請け）の業者によつて設置されたものと認めるのが相当である。《証拠判断略》被告水戸建設としては、前記のような本件擁壁の状況から、排水の処理については細心の注意を払う必要があつたにもかかわらず、不適切な排水管の設置がなされたままの本件土地建物を原告に売却したものであり、この点についての過失も認めることができる。
３ 損害について
（一） 原告長男の治療費
（１） 《証拠略》によれば、原告の長男隈元康介がアナフィラクトイド紫斑病及び紫斑病性腎炎にかかり昭和五九年一二月一日から同月二五日まで日本大学医学部付属板橋病院に入通院したことが認められ、《証拠略》によれば、その入通院の治療費として原告は合計一三万四四二〇円を支払つたことが認められる。
（２） 問題は、康介が、本件地下室のかびを吸つたため前記の病気になつたかどうかである。
《証拠略》によれば、原告の長男康介は本件地下室にたびたび出入りしていたこと、原告が、担当医師から、康介の罹患した前記疾病がかびを多く吸うと生じる病気だと聞いたことが認められるが、兄弟で地下室に遊びに入つていたのに、病気になつたのは長男だけであること、長男は喘息気味で次男は喘息ではないこと、喘息が紫斑病の原因の一つであること、本件地下室は昭和五八年暮れ頃に内装が撤去されてモルタルが敷きつめられたのに、康介が病気になつた時期は翌昭和五九年の一二月であることから、因果関係を認めるに足る証拠があるとはいえない。
（３） したがつて、前記治療費は被告水戸建設の不法行為による損害といえない。
（二） 擁壁工事関係
（１） 擁壁工事費用
そもそも、本件擁壁が崩壊したままでは、崩壊が本件建物の地盤にも及び危険な状態となるおそれがあつたから、擁壁を修復する必要があつたことが認められるところ、《証拠略》によれば、原告は日本建築設計株式会社に対し二次災害防止工事費用及び工事図面代として一一万一六〇〇円を、山善工事に本件擁壁修復代金として四三〇万円をそれぞれ支払つたことが認められ、右合計四四一万一六〇〇円が本件不法行為と相当因果関係のある損害と認められる。
（２） 新築費用
イ 《証拠略》によれば、本件擁壁の一部崩壊により、残部についても崩壊の危険がある状態となつたこと、そこで、本件擁壁を全面的に撤去したうえで、強固な擁壁を改めて構築する必要があつたが、本件建物が本件擁壁に接近して建築されており、しかも本件建物の基礎として本件地下室があつたため、本件擁壁を全面的に撤去すると、本件建物が全面的に崩壊する危険があつたこと、そこでやむを得ず本件建物を全面的に取り壊したことが認められる。
ロ この点被告は、本件擁壁の崩壊によつて本件建物に影響がなかつたこと、、崖下から本件擁壁工事を行えたから、本件建物を壊して新たに建物を建てる必要はなかつたと主張する。
しかし、本件建物の地盤は擁壁に支えられていたのであるから、擁壁工事によつて本件建物についても崩壊の危険があつたことが認められるし、前掲証拠によれば、崖下、崖上とも本件擁壁付近の空き地は非常に狭いため、そのままの状態では矢板を打ち込む機械を入れることができず、本件建物を壊さずに工事を行うことは実際上不可能であつたことが認められる。これに対し、被告らは軽量機械を使用すれば、崖下から工事をすることが可能であつたと主張し、《証拠略》はこれに沿うが、これらの機械は当時存在しなかつたのであり、仮に同様の機械が存在していたとしても、このようなスペースでは機械が入つても工事をすることは困難で、しかも崖下の中田も土地を貸すことを被告水戸建設に承諾したことはなかつたのであるから、《証拠略》は採用できず、崖下から工事ができたと認めることはできない。したがつて、本件建物を壊すという方法の選択はやむをえなかつたものというべきで、被告の主張は理由がない。
ハ 《証拠略》によれば、建物建築費用が一三〇四万円、《証拠略》によれば、登記費用として計二二万五二五〇円の合計一三二六万五二五〇円であり、原告が右各金員を支払つたことが認められる。
（三） 慰謝料について
前記認定のように、被告水戸建設の本件不法行為により、本件地下室に虫、かび及び異臭が発生し、結局本件地下室は使用不能となつて閉鎖のやむなきに至つたこと、本件擁壁の崩壊に伴い本件土地建物も崩壊の危険にさらされ、原告において新たな擁壁工事をせざるを得なくなつたことが認められる。しかし、本件地下室の使用不能、本件擁壁の崩壊と新たな擁壁の工事の必要性は財産的な損害であるから、特段の事情がない限り、右の点を理由として慰謝料を請求することはできないと解すべきである。また、本件擁壁の崩壊により本件土地建物が崩壊の危険にさらされたことについても、原告は右崩壊の当時以前から本件建物に居住していなかつたのであるから、慰謝料の請求を認めるだけの事情を欠くというべきである。したがつて、慰謝料としては、地下室に虫、かび及び異臭が発生したことに対する不快感による精神的苦痛を慰謝するのに相当な額として一〇万円を認める。
（四） 弁護士費用について
原告が原告代理人らに被告水戸建設に対する本件不法行為訴訟を委任したことは当裁判所に顕著な事実であり、弁論の全趣旨によれば、その着手金及び成功報酬としてそれぞれ損害額の一割を約束したことが認められるところ、本件不法行為と相当因果関係のある損害としては、認容額のほぼ一割にあたる一七〇万円をもつて相当と認める。
（五） 以下のとおり、被告水戸建設の不法行為による損害は、合計一九四七万六八五〇円と認められる。
三 被告水戸建設に対する不当利得返還請求について
１ 本件地下室が当初から使用に耐えないものであつたことは前記認定のとおりであり、原告が被告水戸建設に対し本件売買代金として二六七六万四八〇〇円を支払済であることは争いがない。
また、原告の供述する売買契約成立の経過から考えると、売買代金二七八〇万円のうち三八〇万円は、地下室が付設されていることを理由として増額されたものと認められなくもない。
２ しかしながら、本件地下室は本件建物の一部であり、本件土地建物から分離することが社会通念上不能なものであるから、本件地下室の売買は、土地建物の売買契約と一体不可分であると解すべきであつて、地下室相当分の代金額を観念的に区分することができるというだけでは契約が可分ということにはならない（本件地下室部分のみの原状回復なども不能である）。したがつて、本件売買契約のうち地下室に関する部分のみの一部無効・取消を主張することはできないから、右主張を前提とした本件不当利得請求は、その余の点について判断するまでもなく、理由がない（本件地下室にかかる損害については、特定物売買の瑕疵担保責任に基づいて、瑕疵を知つたときから一年以内に請求するのが最も通常の方法であつたと思われる）。
四 被告安田に対する請求について
１ 原告が、本件一土地を所有していること、本件一土地に、被告安田を権利者とする本件登記があることは当事者間に争いがない。
２ 原告の妻隈元千代子も原告も、売買契約の当時、売買代金の一部として三一〇万円（内一〇万円は利息）を借り受けたことは認める旨の供述をしている。もつとも、同人らは、右金員の貸主は被告水戸建設と考えていた旨述べるが、《証拠略》によれば、右三一〇万円の金銭消費貸借契約及びその債務を担保するため本件一土地について抵当権を設定する契約が原告と安田との間で締結されたことが認められ、右原告らの供述は採用できない。そして、本件登記は右契約に基づいてなされたと認められるから、右登記の抹消登記手続を求める原告の請求は理由がない。
五 結論
以下のとおりであるから、原告の請求は、被告水戸建設に対して金一九四七万六八五〇円の損害賠償金及びこれに対する平成二年一月二〇日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があるからこれを認容し、被告水戸建設に対するその余の請求並びに被告マルサン及び被告安田に対する請求はいずれも理由がないから棄却することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、九二条、仮執行宣言につき同法一九六条を、それぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 金築誠志 裁判官 田中俊次 裁判官 佐藤哲治）