東京地方裁判所 平成元年（ワ）８７１６号 判決 1991年3月25日
原告
今村茂雄
右訴訟代理人弁護士
千賀修一
同
白井裕子
同
長堀靖
右訴訟復代理人弁護士
佐竹真之
被告
姫野隆
右訴訟代理人弁護士
石川利夫
同
岡野隆男
同
大原義一
主文
一 被告は、原告に対し、金六〇三万五七一三円及びこれに対する平成元年七月二二日から支払済みまで年五分の割合による金員の支払をせよ。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は、これを二分し、その一を被告の、その余を原告の、各負担とする。
事実及び理由
第一請求
被告は原告に対し、金一二〇七万一四二六円及びこれに対する平成元年七月二二日から支払済みまで年五分の割合による金員の支払をせよ。
第二事案の概要
本件は、司法書士に対し、不動産を買い受ける契約に立ち会って、所有権移転登記手続をすることを依頼した者が、売買代金支払後右不動産に仮差押登記が付されていたことが判明し、これを抹消するため、解放金を出さざるを得なくなり、その半額近くは結局回収できなかったが、これは、右司法書士がその職務上当然なすべきであった事前の登記簿閲覧を怠ったことによるものであるとして、委任契約の債務不履行に基づきその損害の賠償を請求するものである。
一前提事実（これを認めた証拠は、末尾かっこ内に掲げた。）及び当事者間に争いがない事実
1 原告は、昭和六三年八月二七日訴外株式会社大樹（以下「大樹」という。）から別紙物件目録記載の土地及び建物（以下「本件物件」という。）を、代金三億五八三〇万円、契約締結時に手付金として三〇〇〇万円、同年九月二六日に残代金全額をそれぞれ支払い、残代金支払いと同時に本件物件の引渡及び所有権移転登記を行うとの約束で買い受けた（<証拠略>）。
2 訴外有限会社サンエス企画（以下「サンエス」という。）は、右売買を仲介することとなったが、原告に知り合いの司法書士がいないため、サンエスの従業員である安倍和弘が、予め登記手続を依頼していた被告を紹介し、サンエスが原告の代理人として被告に対し、右売買契約につき登記手続を依頼した（<証拠略>）。
3 サンエスの従業員である訴外中島恵子（以下「中島」という。）は、昭和六三年九月二日被告に対し、電話で、同月二六日に決済予定の不動産取引があるので登記費用の見積を出して欲しいとの依頼をし、ファックスで別紙物件目録記載の土地及び建物（以下「本件物件」という。）の登記簿謄本と評価証明書を送信した（争いがない。）。
4 中島は、同月二一日被告に対し、ファックスで本件不動産の買主である原告の住所氏名を送信した（争いがない。）。
5 被告は本件物件の登記簿謄本を郵送で取り寄せることとし、千葉地方法務局千葉西出張所に、郵便をもって、謄本を請求した（争いがない。）。
6 中島は、同月二六日朝被告に対し、ファックスで右不動産取引の決済場所は住友銀行三田支店であり、時間は午前一一時となったことを連絡し、被告の事務所員である訴外遠藤雅明（以下「遠藤」という。）が同時刻に決済場所に赴き、そこで原告やその他の関係者と会い、本件物件の所有権移転登記や建物滅失登記手続に必要な委任状等の書類を受領した（争いがない。）。
7 本件物件には、かとり営繕有限会社（以下「かとり」という。）を債権者とする千葉西出張所昭和六三年九月二〇日受付第三九一三一号をもって、仮差押（以下「本件仮差押」という。）の登記がされていた（争いがない。）。
8 原告は、登記簿を調査せず、右仮差押登記の存在については全く知らないまま、残代金の決済を済ませてしまった。そこで、原告は、大樹に対し、早急に本件仮差押登記を抹消するように求めたが、大樹には資力がないため、原告が大樹に二六〇〇万円を貸し渡し、大樹にその解放金を積ませて、執行を取り消させた。原告は、このうち一三九二万八五七四円は回収できたが、残金は、大樹無資力のため、回収ができず、同額の損害を被った（<証拠略>）。
二争点及びこれに対する当事者の主張
1 原告が、被告に対し、登記手続等を嘱託した（委任した）のは何時か
（原告の主張）
委任契約は昭和六三年九月二日、遅くとも同月二一日に成立していた。すなわち、訴外新陽都市開発株式会社（以下「新陽」という。）及びサンエス（両社は、代表者が同一であり、事実上一体ともいえる関係にある。）は被告に対し、過去五・六年の長期にわたり継続的に数十件に昇る登記を依頼していたのであり、このような場合、登記費用等について司法書士に見積を求めるのは登記を依頼するのと同じことである。見積は依頼者に必要な費用を知らせ金銭を予め用意させるために出して貰うのに過ぎない。
仮にそうでないとしても、二一日の時点では、被告は、サンエスから送られてきた謄本を見て、根抵当権の抹消について、サンエスや有限会社うえのプランニングに電話で確認しており、このような行為は、委任契約に基づくものというべきである。
（被告の主張）
司法書士に見積りを依頼しただけでは、その後別の司法書士に依頼することはよくあることであって、委任契約が成立したとはいえない。登記事務を嘱託する場合には必要書類の交付を受けた時に委任契約が成立すると見るべきである。本件では委任状を受領した同月二六日の時点で契約が締結されたものである。したがって、それより以前に調査等の行為を被告が原告に対し行う義務はない。
2 被告は司法書士として、委任契約上の注意義務を尽くしたか
（被告の主張）
司法書士は、その職務としては、登記申請手続を適式に処理すること、すなわち、登記申請手続に必要な委任状、印鑑証明書、登記済権利証の完備等を確認した上で登記申請手続をすることが求められているに過ぎない。司法書士は、それを越えて、登記手続を依頼された場合に常に広く目的物の権利関係について事前に登記簿を調査する義務を負うということはないし、それは現実にも時間的物理的経済的に不可能である。そして、本件では原告から事前の登記簿の調査の依頼は一切なかった。
また、当事者に不動産仲介業者が付いている場合、一般にその仲介業者特に買主側の仲介業者が直前の登記簿謄本を用意するものであり、過去サンエスの持ち込みの案件で立会をしたときにはいずれも同社が最近の謄本を用意していたことから、被告としては本件でも二六日の立会に際しては同社が謄本を用意するものと思っていた。しかし、サンエスの安倍和弘は謄本を当日用意していなかったため、被告の使用人である遠藤は、立会場所から被告事務所に電話し、郵送で請求した謄本の到着を待ったがなお未着であった。そのため、安倍や原告は、そのまま登記申請して良いとのことであったので、遠藤は必要書類を事務所に持ち帰ったものである。のである。
更に、閲覧と立会の間には時間差があり、この間に他の登記がなされる可能性は皆無ではない。この危険は誰が負担すべきかといえば、六万二一〇〇円という僅かな公定の手数料しか貰えない司法書士よりは、買主に対して目的物の実体上登記上の権利関係について調査説明の法的義務を有し（宅建業法三五条参照）仲介報酬として金一〇〇〇万円余りを受領する仲介業者こそがこの危険の責任を負担すべきである。
（原告の主張）
司法書士が登記手続を依頼された際には当該不動産取引の立会をなすことは寧ろ一般である。そして、立会において司法書士は、金銭の授受等の行為に先立ち、関係当事者及び登記事項の確認並びに登記手続に要する書類の適否を調査するばかりか、事前に登記簿を閲覧することによって当事者の申し出た権利関係の真否及び当事者の申出以外の担保権等新たな権利者の完全な権利取得の障害となる登記の有無を調査し、その結果を当事者に告知するのが一般である。かかる立会及び告知の重要性に鑑みれば、登記簿の閲覧は欠くことができず、しかも取引の直前に行わなければ安全な取引は不可能である。
また、被告は登記簿調査の依頼は受けていないと主張するが、中島が昭和六一年八月以降新陽・サンエスの勤務を通じて被告に登記手続を依頼した際には、必ず明示又は黙示的に登記簿の事前閲覧が含まれており、被告も必ず登記簿の事前閲覧をした上で立会を行い、その費用も請求、受領しており、そして、本件でも直接に依頼した人物が同じであるから従前同様登記簿調査の依頼も含むことは当事者間では当然のことであった。実際、被告は本件物件に登記簿上付されていた日本火災の抵当権とカンバラの根抵当権については、関係者に電話をかけ実体関係の調査を行っているばかりか登記簿謄本の取り寄せも行っている。
しかるに、被告は日時を要する郵送によって登記簿謄本を入手しようとし、更にそれが届かなかった場合、直接登記所に赴き登記簿を調査することもできたにもかかわらず、そのような努力を全く怠り漫然と古い登記簿のみを調査して立会に臨んだ点で、著しい義務の懈怠があるといえる。
3 損害賠償額
（被告の主張）
原告は、自ら承知のうえで、直前の登記簿の状態を調査しないまま、取引行為を行ったものである。
（原告の主張）
そのようなことはない。
第三争点に対する判断
一争点1（登記手続嘱託の時期）について
1 本件において、登記手続の嘱託の日が、争点とされるのは、それが、被告主張のように昭和六三年九月二六日であるとすると、それは、取引の当日で、被告の使用者がこれに立ち会った日であり、そうであれば、事前に登記簿を閲覧することは不可能となるから、その閲覧をしなくても、義務違反とならないとの主張を入れる余地が生ずるからに他ならない。しかし、本件においては、正式の依頼の日が何時であったかはともかくとして、被告は、同月二日には、既に取引のこと及び対象物件の明細を承知し、費用の概算を原告の代理人に通知もしており、同月二一日には、抵当権の抹消について確認する連絡先を代理人から聞いて、その連絡をもしたうえ、登記所に謄本の取り寄せを依頼したことは、被告の自認するところである。そうであれば、仮に、正式な仕事の依頼は、二六日であったとしても、被告は、原告代理人から、当日の立会いのために必要な情報を、事前に充分受けており、立会いの際司法書士の職務として行うべき事項を事前に予測し、これを準備しておくことも可能であったのであるから、嘱託の日がいつであったか、必ずしも、重要な争点とはいえない。しかしながら、当事者の主張に鑑み、この点についても判断を加えておく。
2 証拠によれば（末尾に掲げた。）、次の事実を認めることができる。
(一) サンエスと新陽とは、オーナーが同一で、関連会社であるが、両者共、不動産の登記手続は、被告に長らく依頼しており、今回の依頼についても、従前同様まず昭和六三年九月二日以前に何度か電話で近く取引があるのでよろしくという形で確認を入れ、次にその日にファックスを送った（<証拠略>）。
(二) 昭和六三年九月二日にサンエスの中島が被告事務所に送信したファックスには、「予定では、九月二六日に残金決済、引渡ですので、その日にお願いすることになると思います。」とあり、土地建物四件の表示の後、「（建物二つは滅失登記をお願いします。）」と記載されている（<証拠略>）。
(三) 右電話及びファックスを受けて、被告事務所において、九月二日受託として作成された登記受付票には、九月二六日実行予定、管轄千葉西、住友BK三田支店で行う、買主今村茂雄等の事実が記載されている（<証拠略>、なお、被告本人は、この受託という記載を、何らかの依頼があったという情報があった場合に、その受けたということで取り合えず入れる袋を作成する日であると供述するが、依頼を受けたということは、嘱託を受けたということと何程の違いがあるのか不明と言う他はない。）。
(四) サンエスの中島が、昭和六三年九月二一日に被告事務所に送信したファックスには、本件物件に付された根抵当権の抹消についての照会先として、「（有）うえのプランニング、松原さん」のメモ書きがされており、被告本人も、この情報を中島から受けて、同社の松原に電話をし、その回答内容が必ずしも登記簿の記載と一致しないので、真実抹消できるかどうか不安を覚え、登記簿謄本を取り寄せることとしたと供述している（<証拠略>）。
3 以上の事実に<証拠略>を総合すれば、被告は、遅くとも、昭和六三年九月二一日には、原告の代理人であるサンエスから、本件物件の登記手続等を依頼されたものと認めることができ、<証拠略>のうち右認定に反する部分は採用しない。
二争点2（被告が注意義務を尽くしたか否か）について
1 被告が、本件物件の売買取引について、当日取引場所に赴いて、これに立会い、移転登記手続をすることを依頼されたこと、被告は、取引当日より約七ヵ月前の登記簿謄本の送付を原告代理人から受けたが、その後の新しい期日の謄本については、郵便によって登記所に送付を依頼したのみで、登記所に閲覧に行ったり、直接登記所で謄本の交付申請をしたりしたことはなかったこと、そのため、取引当日には未だ謄本が被告事務所に到達しておらず、結局当事者は新しい謄本を見ないままで取引をしたことは、当事者間に争いがないところである。
2 司法書士に対して、単に登記手続のみを依頼する場合には、登記してもらう事項を告げ、司法書士の指示のままに必要書類を揃え、或いは署名押印して、後に登記済証の交付を受ければ足りる。しかし、司法書士に登記が必要な取引の内容を告げ、取引に立ち会って登記手続を完了させることを依頼する場合には、依頼者は、単に登記手続のみならず、登記に関する限り、取引上支障無く、手続が終了するよう司法書士が注意してくれることを期待し、その期待の上に立って取引を行うのが一般であり、それが、司法書士の専門家である所以である。確かに、不動産業者も、登記手続には一定の知識経験を有するが、何といっても専門家ではないから、専門家のいうところに全幅の信頼を措くのは当然である。そして、司法書士としては、経験上、特に断りのない限り、買主は、登記簿上何ら負担のない状態で物件を買い受けることを目的としていることを承知しているはずであるから、そのような負担が登記簿に記載されている場合には、その抹消の確実性について確認し（本件において、被告は、この点については注意している。）、また、現在負担がなくても、取引の日までに負担が登記簿上現れないか否かにも留意する必要があるというべきである。もちろん、このような確認には、時間的な限界があり（取引当日接着した時刻の登記申請は、把握の仕様がない。）、完全を期することはできないが、少なくとも、取引当日にできる限り接着した時点における登記簿の状態を把握する等できる限りの努力をする必要がある。
被告は、特にその旨の依頼の無い限り、司法書士の職務として登記簿を実際に閲覧する義務まではなく、書類の真正等の確認義務のみを負うと主張する。
しかし、本件のように相当以前から顧客に取引のあることを告知され、その際には立会いを予定するよう依頼されて、登記簿謄本や、固定資産価格通知書をファックスで送付を受け、根抵当権の抹消に関し、確認すべき相手方まで知らされて、その確認を行っている事案にあっては、依頼者も、また、司法書士も、立会い当日円満に手続が行われるように依頼者が予め情報を提供しているのであり、司法書士としてもこれに応えて当日支障の無いような準備をしておかなければならないことを暗黙に了解しており、当事者は、この了解に基づいて行動しているものと認めるべきである。
被告には、以上のような義務のあるところ、前示のとおり、これを尽くさなかった結果、原告に前記損害を被らせたものであるから、司法書士としての委任契約の不履行があったというべきである。
3 <証拠略>によれば、取引当日遠藤が、被告の命を受けて、打合せの場所に赴き、書類のチェックに入ったところ、最新の登記簿謄本を不動産仲介業者も用意して来なかったことが判り、被告事務所に電話して指示を仰いだが、郵送で頼んだ謄本は半時間程待っても未着であり、被告の意見としても、当事者の選択に任せる他はないということであったため、仲介業者であるサンエスの安倍に取引をどうするか確かめたところ、これでやってくれとの話であり、原告もそれを確認したので、すぐに金銭の授受が行われたことが認められる。<証拠略>は右認定に反するものではない。
被告は、右に認定の事情の下にあっては、被告が登記簿の閲覧をしなかったとしても責めを負わないと主張する。
しかしながら、司法書士としては、そもそも、最初から、不動産業者が、最新の登記簿謄本を持参することを当てにするべきではないのであり、仮にこれを予測するのであれば、事前にその持参の有無を業者に確かめてしかるべきである。しかし、被告は、そのような確認を怠った。また、最終の登記簿謄本の日付から四ヵ月以上経過しているのであるから、根抵当権などの付着した物件である以上、その間およそ登記簿の権利関係に異動がないであろうと考えることは、司法書士としては許されず、専門家としては、むしろ、登記簿を確認するまで取引を延ばすべきこと、未確認で取引するのであれば、自分としては、責任が持てないことを業者及び原告に対し、強く主張すべきであった。しかるに、被告の意を受けた遠藤は、そのような点について、何ら原告らに助言せず、そのまま取引を行わせたのであって、専門家に要求される高度の注意義務の点からは、これを尽くさなかったといわざるを得ない。
以上のとおり、被告には、右の事実関係の下においても、過失がないとはいえないのである。
三争点3（損害賠償額）について
1 前記前提事実によれば、原告は、被告が司法書士として立会いをしたことを信頼して取引をした結果、金一二〇七万一四二六円の損害を被ったことが認められる。
2 本件においては、サンエスないしその従業員の安倍和弘は、被告に対し、常に原告の代理人として、登記の嘱託等の行為を行っているから、本件取引によって原告が損害をこうむったことについて、サンエスないし安倍に過失があれば、それは、信義則上、原告側の過失として、斟酌すべきである。
安倍には、本件取引について、次の過失があったことが認められる。
(一) 取引に臨む不動産仲介業者としても、確実な取引を行わせるため、人任せにすることなく、最新の登記簿謄本を取り寄せておくべきであるが、サンエスは、これを取り寄せていなかった。
(二) 当時、取引に売主側として、法務局千葉西出張所に比較的近いところに支店のある不動産業者が立ち会っており、この者から事前に登記簿謄本を取ろうかとの申し出があったのに、これを断り、また、当日でも、その者に依頼すれば、登記簿をすぐ閲覧することが可能であったのに、そのような手続をとらなかった（<証拠略>）。
(三) 大樹との取引は今回が初めてであるところ、同社は、売買契約書の本店所在地と代表者の名刺に記載されている住所とが違っており、また、調査の結果でも、売主が自称する本店所在地にそのような会社は存在していないことが判明している（<証拠略>）のであるから、売買代金の支払いに当たっては、より慎重であるべきであったのに、最新の登記簿謄本を見ることなく、原告に取引をすすめた（<証拠略>）。
3 原告についても、最新の登記簿謄本を見ないまま、売買代金を支払った点において、通常の取引当事者としては過失があるというべきである。
4 以上の原告側の過失と被告側の過失とを比較衡量すれば、原告側の過失は、被告の過失とほぼ同程度と評価されるから、損害に対する寄与分の割合は原告側と被告を等しいものとするのが相当であり、過失相殺として民法四一八条により、原告の請求を五割減額することとする。
第四結論
よって、原告の請求は、被告に対し、金六〇七万五七一三円とこれに対する遅延利息を求める限度で理由があるから認容し、その余は理由がないから、これを棄却することとする。
（裁判官中込秀樹）
別紙<省略>