大判例

東京地方裁判所 平成１０年（ワ）４７３７号 判決

主文

一 　原告らの請求をいずれも棄却する。

二 　訴訟費用は原告らの負担とする。

事実及び理由

第一請求

被告は、別紙請求目録の原告名欄記載の各原告に対し、対応する同目録の請求額欄記載の各金員（単位は円）及びこれに対する本訴状送達の日の翌日（平成一〇年三月一九日）から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。

第二事案の概要

一 　本件は、いわゆる公団住宅の値下げ販売に関連して、値下げ前の公団住宅の買主らが提起した訴訟である。すなわち、原告らは、承継前被告住宅・都市整備公団（以下「公団」という。）から、その建設に係る横浜市都筑区東山田<番地略>所在の港北ニュータウンコンフォール東山田（分譲住宅部分。以下「本件団地」という。）の住宅の譲渡を受けたものであるが、その後、公団が、本件団地の売れ残り部分について平均二〇・四パーセント値下げして販売したことにより、譲渡代金に平均値下げ率を乗じた金員相当の損害等を被ったと主張して、被告に対し、契約履行請求権、債務不履行による損害賠償請求権、瑕疵担保責任としての損害賠償請求権、不当利得返還請求権又は不法行為による損害賠償請求権に基づき、右金員及びこれに対する本訴状送達の日の翌日からの遅延損害金の支払を求めた事案である。

二 　基礎となる事実（証拠等の摘示のない事実は当事者間に争いがない。）

１ 　公団は、住宅・都市整備公団法（以下「法」という。）によって設立された公法人であって、公的ないし公共的性格を有している。

公団は、「住宅事情の改善を特に必要とする大都市地域その他の都市地域において健康で文化的な生活を営むに足りる良好な居住性能及び居住環境を有する集団住宅及び宅地の大規模な供給を行う」こと等により、「国民生活の安定と福祉の増進に寄与することを目的とする」ものであり（法一条）、多数の住宅を建設し分譲してきた（以下、公団の建設・分譲に係る住宅を「公団分譲住宅」という。）。

本件団地は、横浜市都筑区東山田<番地略>にあり、一号棟、三号棟及び四号棟の計三棟の合計二〇三戸から構成されているところ、本件団地の分譲は、第一次募集から第三次募集までの三回に分けて行われた。

２ 　原告らは、公団との間で、別紙契約目録の契約年月日欄記載の各日に、同目録の購入価格欄記載の各金額（単位は円）で、本件団地のうち同目録の号棟欄記載の号棟・同目録の部屋番号欄記載の部屋番号の各住宅の専有部分及び敷地等の共有持分権の譲渡契約（以下、原告らと公団が締結した各譲渡契約を一括して「本件譲渡契約」と、その譲渡代金を「本件譲渡代金」といい、本件団地の各住宅の専有部分及び敷地等の共有持分権を「住宅等」という。）を締結した。

ところで、原告らのうち一名は即金であったが、その余は二五年あるいは三五年の長期の割賦払いであり、また、原告乙川花子は、当初、丙山一郎と共同で譲渡契約を締結し、共有者となったが、後に丙山一郎の持分の譲渡を受け、単独所有となった（甲一の１ないし２７、二、乙二の１３の１、２）。

３ 　（一）法施行規則（以下「施行規則」という。）一九条二項二号は、公団は、自ら居住するための住宅を必要とする者に分譲住宅を譲渡するときは、譲渡の対価の支払が完了するまでの間（譲渡契約の成立の日から五年以内に当該支払を完了した場合にあっては、当該譲渡契約成立の日から五年間）は、当該分譲住宅を他人に譲渡し、又は貸し付けようとするときは、あらかじめ、公団の承諾を受けることを譲渡契約の内容としなければならない旨規定している。

右規定を受けて、本件譲渡契約は、譲受人は、割賦譲渡代金の支払を完了するまでの間（譲受人がこの契約締結の日から五年以内に割賦譲渡代金の支払を完了したときは、この期間をこの契約締結の日から五年間とする。）に（ただし、即金払いの場合は、「譲受人は、この契約締結の日から五年間に、」（甲一の４））住宅等を譲渡しようとするとき、住宅等を貸し付けようとするときは、あらかじめ、公団の承諾を得なければならない旨定めている（以下、住宅等を第三者に譲渡し又は貸し付けることを「再譲渡」といい、右約定を「再譲渡制限条項」という。）。

（二）公団が前記１のとおりの目的を有することから、公団分譲住宅の譲渡契約は、個人に分譲する場合については、賃貸目的や転売目的ではなく、自ら居住する目的のために購入する者との間で締結する必要があり、その目的を確保するために再譲渡制限条項が設けられた（弁論の全趣旨）。

（三）公団発行の「分譲住宅の再譲渡について（ご案内）」と題する文書があるが、そこには、「公団の定める再譲渡承諾事由」として、「次に掲げるいずれかの事由に該当し、現住宅を必要としなくなった場合公団が審査の上、承諾するものとします。（１）譲受人が転勤又は転職等をしたことにより、現住宅からの通勤が困難となったとき。（２）譲受人又はその家族に恒常的な疾病又は身体障害（中略）が生じたことにより、現住宅における居住が著しく困難になったとき。（３）譲受人が死亡したとき。（４）譲受人が離婚又は離縁したとき。（５）譲受人が現に親を扶養し、かつ、同居していることにより住宅が狭くなったとき。」と記載されているところ、右文書は、申出により、希望者に交付される扱いであった。

なお、右文書は、再譲渡の手続について網羅的に記載している（甲三）。

（四）本件団地の譲受人の募集に当たって、原告らに配布された募集パンフレットには、いずれも「住宅の再譲渡・貸与等の承諾事項」又は「公団の承諾を要する事項」との表題で、譲渡契約に再譲渡制限条項が存在し止むを得ない事情がある場合に再譲渡を承諾する旨の記載がされていたが、右（三）の再譲渡承諾事由の具体的な内容については言及されていなかった。

また、公団は、契約締結に先立ち、原告らに対し、本件譲渡契約書案、「入居のご案内」と題する文書等を送付したが、本件譲渡契約書案には再譲渡制限条項が記載され、入居のご案内には、「入居後の諸手続きについて」の項に「住宅の名義変更及び再譲渡について」として「公団の買戻し特約期間中及び抵当権設定期間中で、止むを得ない理由により住宅の名義変更及び再譲渡をしたいときは、あらかじめご相談下さい。」とし、その照会先も記載されている。なお、本件譲渡契約においては、住宅等につき、割賦譲渡代金の支払債務を担保するため抵当権が設定される。

（甲一の１ないし２７、四、乙一の１ないし３、弁論の全趣旨）

４ 　施行規則一二条一項は、「公団が譲渡する住宅（公団が譲渡する賃貸住宅を除く。以下「分譲住宅」という。）の譲渡の対価は、分譲住宅の建設（分譲住宅の取得を含む。）に要する費用に、当該費用のうち借入れに係る部分に係る利子の支払に必要な額、分譲事務費、貸倒れ等による損失を補てんするための引当金の額及び公租公課を加えた額を基準として、公団が定める。」と、同条二項は、「前項の分譲事務費及び引当金の額の算出方法は、建設大臣の承認を得て、公団が定める。これを変更しようとするときも、同様とする。」と、施行規則一三条は、「公団は、物価その他経済事情の変動等に伴い必要があると認めるときは、前条の規定にかかわらず、建設大臣の承認を得て、譲渡の対価を変更し、又は譲渡の対価を別に定めることができる。」と規定している。

そして、公団においては、住宅・都市整備公団の財務及び会計に関する省令三条に基づき、分譲価格調整準備金を設けており、分譲住宅の価格がこれに対応する原価を上回る場合には積み立て（右準備金繰入）、下回る場合には取り崩し（右準備金戻入）ていた（甲六の１）。

５ 　平成八年六月に放映されたＮＨＫ制作のテレビ番組において、公団の当時の副総裁であった伊藤茂史は、「一旦出した以上、これは非常に、その値下げは難しいと思います。というのは、一つには、制度的にそういう形で決められているということがございますし、同じ場所に後続部隊もございますし、先発部隊もあるわけで、だから、あるところは売れなかったからということでそれを動かすということは、他にも大きな影響があり、これは、事業運営全体に非常に大きな影響を及ぼします。そういうことからしてできない。」旨の発言をした（以下「公団の副総裁発言」という。）。

また、公団は、東京支社企画総務部業務企画課長名で、潮音の街団地管理組合にあてた平成八年一二月二五日付け「貴管理組合からの申し入れ事項に対する回答」と題する文書において、「公団は、分譲価格の値下げを行うことは従来から行っておらず、既入居者の関係や公的機関である公団が行うことによる社会的な混乱、市場への影響もあり、取り得ないと考えております。」と記載し、同管理組合にあてた平成九年一月一〇日付け文書においても、「公団は、全国的に大規模かつ継続的な供給を行っており、これまで経済変動等があった場合においても値下げを行ったことはなく、一定の価格水準を維持してきているという信頼感がある。もし、仮に値下げをすればその信頼感がなくなり既購入者及び民間業者に多大な混乱及び影響を与えることになると考えております。」と記載した（甲一二、一三、弁論の全趣旨。以下、右二通の文書を「公団の他の管理組合あて文書」という。）。

６ 　本件団地は、平成九年七月三一日の時点で、一三六戸が分譲済みであったが、六七戸が売れ残っていた（以下、公団分譲住宅のうち売れ残ったものを「分譲空家住宅」ということがある。）。

公団は、価格を不動産鑑定士により鑑定した上、平成九年七月三一日、本件団地を含む公団分譲住宅の値下げを決定し、同年八月一日付けで、本件団地の管理組合理事長あてに、「公団分譲空家住宅の価格の見直しについて」と題する文書を送付し、本件団地の分譲空家住宅について、同月二日以降、値下げ販売を実施する旨通知し、これを実施した（以下、右のとおり、値下げ販売を実施したことを「本件値下げ販売」という。）。

本件団地についての平均値下げ率は二〇・四パーセントであった（以下「本件値下げ率」という。）。そして、本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額は別紙請求目録の請求額欄記載の各金額（単位は円。円未満四捨五入。）となる。

７ 　公団は、都市基盤整備公団法により、平成一一年一〇月一日解散し、同時に被告が設立され、被告は、公団の一切の権利義務を承継した（都市基盤整備公団法附則六条一項、一条、平成一一年政令第二五五号都市基盤整備公団法の一部の施行期日を定める政令。なお、法は、都市基盤整備公団法により廃止された。）。

三 　争点及びこれに関する当事者の主張

１ 　清算する契約上の義務の存否

【原告らの主張】

施行規則一五条、一七条及び公団の有する高度の公共性からすると、分譲住宅の譲受人の間で不公平が生ずることがないよう、厳格に、公正な方法で分譲住宅を分譲しなければならないとするのが法及び施行規則の趣旨であり、公団の義務でもある。したがって、分譲住宅の譲渡対価は、公団の団地別に後記５の原価に基づいて定められるが、その際、各分譲住宅間に不公平が生ずることがないよう、公平な価格体系が設定され、その価格体系に基づき、各分譲住宅ごとの譲渡対価が決定されなければならない、すなわち、同じ団地の中では、同一の価格体系によって、戸別の分譲住宅の譲渡対価が決定されなければならない（以下、右のように譲渡対価が決定されるべきことを「同一団地同一価格体系の原則」という。）。これは、本件譲渡契約から派生する信義則上の付随義務であるが、契約の予後効として契約履行後も存続するところ、右義務は、複数の価格体系による不公平が生じた場合には、その清算を行う義務を内容としている。

したがって、公団において、原告らが譲り受けた際の価格体系が高額に過ぎたものと認めて、新たな価格体系を適用して、譲渡対価を設定し、その結果、原告らと他の新たな譲受人との間に明らかな不公平が生じた場合は、後の価格体系に従って先の価格体系を是正し、差額が生じたとすれば、その差額を返還して清算すべき義務を負うものである。そして、右差額は本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額である。

【被告の主張】

原告ら主張の同一団地同一価格体系の原則は認められない。

２ 　清算義務違反による債務不履行の成否

【原告らの主張】

公団は、前記１の清算義務を履行せず、原告らは、右債務不履行によって、本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額相当の損害を被った。

【被告の主張】

公団は原告ら主張の清算義務を負っていない。

３ 　説明義務違反による債務不履行の成否

【原告らの主張】

公団は、本件譲渡契約においては、信義則上、契約締結に際し、原告らに対し、商品の重大な制約と契約に伴う危険、すなわち、再譲渡制限の内容及び制限が解除される事由、最短で五年間、最長で譲渡代金の支払を終えるまでの間、原則として再譲渡することができないこと、原告らが処分権を失った結果、住宅等は交換価値が成立しない（価格が存在しない）ものであること、分譲空家住宅について、公団が一方的に価格改定を行い、値上げ値下げを行うことがあり得ること、値下げの場合、原告らに損害が発生する可能性があり、原告らとしては損害の発生を予防したり、その拡大を防ぐ方途のないことなど再譲渡制限及び値下げ販売について具体的かつ詳細に説明する義務があったが、右説明義務を果たさなかった。そして、原告らは、右債務不履行によって、本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額相当の損害を被った。

【被告の主張】

公団においては、分譲住宅の譲受人との譲渡契約の締結に至るまでに、団地概要、各種説明事項（申込みの資格、譲渡物件に係る権利の種類・内容、契約締結後に公団の承諾を要する事項等）並びに敷地配置図及び住宅平面図を記載した募集パンフレットを作成して配布し、当該募集パンフレット記載内容について広く周知するとともに、譲渡契約締結前に、あらかじめ、契約書案を譲受予定者に送付し、当該譲渡契約（再譲渡制限等）の内容の周知の徹底を図っている。そして、公団は、譲受人の募集の開始から譲渡契約締結に至るまでの間を通じて、譲受人予定者からの質疑に対する説明等を行っている。このように、公団による譲渡契約締結に至るまでの説明は社会通念上、譲渡契約を締結するか否かの意思決定をする上で必要な事項を網羅している。以上のとおり、再譲渡制限に関して、公団は、当該制限の存在を秘して販売したわけでもなく、譲渡契約を締結する過程で、事前に、必要な説明は行っており、説明義務は尽くしている。

また、原告ら主張の債務不履行とその主張の損害との間に因果関係はない。

４ 　瑕疵担保責任の有無

【原告らの主張】

本件譲渡契約によって原告らが取得した住宅等は、再譲渡制限という所有権に対する重大な制限が加えられており、通常の品質を備えていないものである。そして、このような重大な制限については、公平の原則ないし信義則上、譲渡人たる公団も拘束されると解すべきところ、再譲渡制限は、譲受人が再譲渡により利益をあげること、すなわち価格の変更を禁止したものであるから、公団による値下げは禁止されていると解され、原告らは、本件団地は値下げされることはないと考えていたから、値下げが禁止されていないとすると、再譲渡制限は隠れた瑕疵である。

原告らは、右瑕疵によって、本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額相当の損害を被った。

【被告の主張】

再譲渡制限は本件譲渡契約上明らかであり、隠れた瑕疵ではない。なお、公団分譲住宅の譲渡契約は、公団の性格、使命からして、自ら居住する目的のために譲り受ける者との間で締結される必要があり、その目的を確保するための合理的制約として、再譲渡制限条項があるのであるから、原告ら主張の意味で公団が再譲渡制限条項に拘束される理由はない。

５ 　不当利得の成否

【原告らの主張】

公団は、その業務を遂行するには施行規則によらなければならないところ、施行規則一二条一項は、公団分譲住宅の譲渡対価について、その建設に要する費用に、当該費用のうち借入れに係る部分に係る利子の支払に必要な額、分譲事務費、貸倒れ等による損失を補てんするための引当金の額及び公租公課を加えた額（以下「原価」という。）を基準として定めることを義務づけている（譲渡対価は市場における需要と供給の関係から決定されるものではない。以下、右のような方式で譲渡対価を定めることを「原価主義」という。）。なお、団地ごとに土地取得費、工事費等は異なるから、譲渡対価は、団地ごとに決定されなければならない。要するに、公団は、施行規則一二条一項によって、原価を算出し、これを基準として譲渡対価を定め、これを譲渡代金として譲渡契約を締結すべき法律上の義務がある。しかるに、公団は、右規定によって定まる譲渡対価を超えた金額を本件譲渡代金と決定した。

そして、施行規則一二条一項は、同項に違反する契約を禁止する趣旨と解されるから、同項によって定まる譲渡代金の金額を超過して締結された本件譲渡契約は、譲渡代金のうち右超過部分については無効（契約の一部無効）と解すべきである。したがって、その限度において、譲渡代金を取得し得る法律上の原因を欠いており、公団は利益を受け、これによって原告らに損失を及ぼしているから、不当利得となる。そして、右超過部分は、本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額を下らない。

なお、施行規則が行政命令（行政規則）であるとしても、本件のように、公団が施行規則一二条一項に違反して不当に高額な譲渡対価を決定したときは、原告らに損害が発生するものであり、この意味で、同条違反の有無及び程度は、原告らの権利義務に直接関係するから、司法審査の対象となる。また、本件譲渡契約についての法律関係は、法三〇条、三二条、施行規則一二条、一三条、一九条等が適用されるところ、その趣旨・目的等に照らし、公団だけでなく、原告らも当該規定に従わざるを得ず、その意味で、法、施行規則は原告らの権利を制限しており、実定法上特殊な法的規律が認められる関係というべきである（したがって、全面的に私法法規が適用される私法上の取引関係にすぎないとはいえない。）。いわゆる行政規則の外部化現象である。

【被告の主張】

公団はいわゆる独立行政法人であり、施行規則は公団の業務監督のための行政命令（行政規則）であって、国民の権利義務を定める法規命令ではないから、公団の業務が施行規則に適合しているか否かについては司法審査の対象とならない。また、本件譲渡契約についての法律関係は、いわゆる管理関係であり、しかも、実定法上私法法規に優先する効力を有する特殊な公法的規律は存在しない（施行規則一二条等は右の特殊な公法的規律ではない。）から、全面的に民法等私法法規が適用される私法上の取引関係にすぎない。したがって、原告らが、提示された譲渡代金を認識した上で、自由な意思で本件譲渡契約を締結した以上、施行規則や公団内部の諸規定を理由に、後日になって、譲渡代金が不当であるとして、成立した契約の効力やこれに基づく譲渡代金支払の効力を問題にする余地はない。

また、施行規則一二条一項は原告ら主張の原価主義を規定したものではない。すなわち、法五四条一項は、公団の事業から利益が生じることを予定しており、公団が原価を上回る譲渡対価を設定し、原価との差額を取得しうることを当然の前提としており、このような法の規定からすれば、下位規範たる施行規則も原価主義を規定したものとは解されない。そして、施行規則一三条に照らしても、譲渡対価がすべて原価により定められるものでないことは明らかである。

ところで、公団分譲住宅の価格は、原価を基準としながら、同時期に供給される公団分譲住宅相互間のバランスや民間分譲住宅を中心とした市場の動向を総合的に勘案し、施行規則一二条、一三条に基づき決定するが、公団分譲住宅といえども、民間分譲住宅を中心とする市場の中で供給していくという事業の性格上、右市場の動向及びそれを加味した分譲住宅相互間のバランスをも譲渡対価決定の一要素として考慮に入れることは当然許され、原価に拘束される理由はない。

６ 　所有権侵害による不法行為の成否

【原告らの主張】

本件団地の分譲住宅は、再譲渡制限条項の存在より、所有権のうち処分権が制限されており、交換価値が成立しない（価格が存在しない）ものであり、その意味で、本件団地の分譲住宅の価格は譲受時の価格で一義的に定まっている。そして、公団は、前記４の【原告らの主張】のとおり、再譲渡制限条項に拘束され、本件譲渡契約の余後効があるから、値下げ販売をすることはできない。そうであるのに、公団は、本件値下げ販売により、原告らの住宅等の一義的に定まっていた価格を低下させ、資産価値を減少させた（なお、再譲渡制限のない分譲住宅においてさえ、一つの団地の同種・同等の分譲住宅を値引き販売すれば、先に分譲された住宅の取引価格に影響し、右住宅の資産価値を減少させる。）。要するに、本件値下げ販売は、値下げ分だけ原告らの住宅等の資産価値を減少させ、ひいては所有権を侵害する行為であり、被侵害利益の強固性、侵害行為の態様のいずれから見ても違法性を帯びるというべきであって、不法行為を構成する。

そして、原告らは、右不法行為によって、値下げ分、すなわち、本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額相当の損害を被った。

【被告の主張】

再譲渡制限条項が存在しても、本件値下げ販売は、後記８の【被告の主張】の値下げ販売に至る経緯に照らせば、不法行為にならない。

また、原告ら主張の損害は、原告らの住宅等の評価損にすぎず、損害賠償の対象となる損害ではない（このような損害は、その発生が確定しておらず、将来の市況の動向によって変動ないし消滅し得るものである。）。また、原告らの住宅等の時価が下落して評価損が生じたとしても、それは、公団による分譲空家住宅の値下げ販売が原因ではなく、バブル経済崩壊後の経済事情の変動によって我が国全体の不動産市況が低迷したことによるものである。本件値下げ販売は、このような市場の動向が反映された結果にすぎない。

７ 　価格決定方式違反による不法行為の成否

【原告らの主張】

公団は、前記５の【原告らの主張】の原価主義によって譲渡代金を決定すべき法律上の義務があるところ、右義務に違反し、原価に多額の金額を上乗せした金額を譲渡代金と定めて本件譲渡契約を締結させたものであり、これは不法行為を構成する。そして、原告らは、右不法行為によって右上乗せ金額相当の損害を被ったが、これは本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額を下らない。

【被告の主張】

原告ら主張の原価主義は実定法上の根拠を欠くものであって、それに違反することが不法行為を構成する理由はない。

８ 　期待権侵害ないし信義則違反による不法行為の成否

【原告らの主張】

原告らは、公団は、高度の公共性を有するから、国家に準じた機関として誠実に対応するものと考えていたものであり、これは、原告らにとって一種の期待権であって、法律上保護されるべき利益である。

そして、公団は、本件譲渡代金が原価主義によるものではなく不当に高額であったにもかかわらず、譲渡対価は原価主義に基づくものとして原告らに表示した。また、公団は、抽選当選者を対象とする説明会において、出席者の質問に対する回答として「公団は、価格設定の構造上、値下げはできないし、これまでに値下げしたことは一度もない。」と明言し、譲受希望者に対しても販売事務所等において同様の説明をし、公団の副総裁発言において、値下げが制度上できないこと及び値下げの意思のないことを改めて明言し、公団の他の管理組合あて文書により、一部の公団分譲住宅の管理組合に対して、値下げできないし、値下げしない旨表明した。さらに、公団は、再譲渡制限条項によって、原告らから値下げによる損害回避の手段を奪っている。

以上の事情の下で、公団は、一方的に本件値下げ販売をしたが、これは、原告らの期待権を侵害し信義則に反するものであり、不法行為を構成する。

そして、原告らは、右不法行為によって、本来支払う必要のなかった本件譲渡代金に本件値下げ率を乗じた金額を支払い、同金額相当の損害を被った。

【被告の主張】

公団は、本件値下げ販売に至るまでの間、分譲空家住宅の解消のために、様々な販売努力を行ってきた。しかし、いわゆるバブル経済の崩壊等による需給関係の緩みにより、当初設定価格での販売促進活動では分譲空家住宅の早期解消は難しいこと、完成した住宅を未利用、未活用な状態で残すことは社会的・経済的な観点からも問題があり、団地本来の在り方としても、できるだけ早期に全体が利用されることが望ましいことから、抜本的な販売促進策をとることが必要であると判断した。そのため、当初入居から二年以上を経過した分譲空家住宅について、市場価格等を勘案して価格の見直しを行い、必要が認められる場合には、新価格での販売を行ったものである。

そして、公団が原告らに対し譲渡対価が原告ら主張の原価主義に基づくものであると表示したことはない。また、公団が譲渡契約の締結に際し、将来にわたり値下げをしない旨約したことはない。販売に際して、仮に販売関係者が原告ら主張の趣旨の言葉を述べたとしても、現地の販売関係者は将来にわたる公団の経営方針を述べる立場にはないし、将来にわたり値下げしない旨の約束をする立場にもなく、値下げは難しい旨を述べているにすぎず、公団の他の管理組合あて文書の趣旨も同様である。さらに、公団の副総裁発言の趣旨は、制度上は値下げは可能であることを前提としつつ、値下げのためには施行規則上の手続が必要であり、先発の購入者との関係もあり、販売努力を尽くさないで、安易に値下げすることは妥当ではないとの判断を一般論として説明し、その時点での公団の方針として、当時の価格で販売努力を行っていくという考え方を述べ、当時の情勢下では値下げの予定はないと言明したにすぎない。以上の次第であるので、公団が原告らに対して不法行為責任を負う理由はない。

第三当裁判所の判断

一 　争点１（清算する契約上の義務の存否）について

１ 　原告らは、本件譲渡契約上、公団は、同一の団地においては同一の価格体系によって各分譲住宅の譲渡対価を決定しなければならない（同一団地同一価格体系の原則）ところ、この義務は契約履行後も存続し、後に、公団が、先の価格体系が高額に過ぎたものと認めて、新たな価格体系を適用して譲渡対価を設定した結果、明らかな不公平が生じたときは、公団は、後の価格体系に従って先の価格体系を是正し、差額が生じたとすれば、その差額を返還して譲渡代金を清算すべき義務がある旨主張するが、次のとおり、原告ら主張の同一団地同一価格体系の原則は認められないから、原告らの右主張は理由がない。

２ 　原告らは、原則として譲受人を公募すべき旨定められ（施行規則一五条一項）、譲受申込者の申込戸数が募集戸数を超えるときは、公平な方法により選考して譲受人を決定すべき旨定められている（施行規則一七条）こと、公団の有する公共性を根拠に、本件譲渡契約の信義則上の付随義務として原告ら主張の同一団地同一価格体系の原則がある旨主張する。しかし、原告ら主張の根拠から信義則上同一団地同一価格体系の原則が導きだされるとはいえず、同一団地同一価格体系の原則は認められない。また、原告らは、契約履行後も同一団地同一価格体系の原則が存続するとし、それは契約の予後効である旨主張するが、これも独自の見解であって、採用することができない。

二 　争点２（清算義務違反による債務不履行の成否）について

原告らは、公団は、本件譲渡契約上清算義務があるところ、これを履行しない債務不履行がある旨主張するが、右清算義務が認められないことは前記一のとおりであるから、原告らの右主張は理由がない。

三 　争点３（説明義務違反による債務不履行の成否）について

原告らは、公団は、本件譲渡契約においては、信義則上、商品の重大な制約と契約に伴う危険、すなわち、再譲渡制限及び値下げ販売について具体的かつ詳細に説明する義務があるところ、これを履行しない債務不履行がある旨主張する。

しかし、原告らに配布された募集パンフレットに、本件譲渡契約には再譲渡制限条項があり、止むを得ない事情がある場合に再譲渡が承諾される旨の記載があり、また、契約締結に先立ち、原告らに送付された本件譲渡契約書（案）にも再譲渡制限条項が存在する旨の記載があり、原告らにおいて、再譲渡制限及びその運用の詳細について知ろうと思えば知ることができたこと（前記第二の二３（三）、（四）のとおり）に照らすと、本件譲渡契約を締結するか否かの意思決定をする上で必要な事項は説明されているというべきである。したがって、公団が、本件譲渡契約において、信義則上、再譲渡制限について、それ以上の説明義務を負っていたとまでは認められない。また、原告らは、値下げ販売に関する事項についての説明義務を主張するが、本件譲渡契約において、信義則上、右義務があるとは認められない。したがって、原告らの右主張は理由がない。

四 　争点４（瑕疵担保責任の有無）について

原告らは、本件譲渡契約により取得した原告らの住宅等には再譲渡制限という隠れた瑕疵がある旨主張するが、前記のとおり、原告らは、再譲渡制限条項の存在を知った上で、本件譲渡契約を締結したのであるから、再譲渡制限が隠れた瑕疵であるとはいえず、原告らの右主張は理由がない。なお、原告らは、再譲渡制限と公団による値下げの可否を関連させて、再譲渡制限は隠れた瑕疵である旨主張するが、右主張は採用しない。

五 　争点５（不当利得の成否）について

１ 　原告らは、公団は、施行規則一二条一項所定の原価主義によって譲渡対価を定めるべき法律上の義務に違反し、右規定によって定める譲渡対価を超えた金額を譲渡代金として本件譲渡契約を締結したが、本件譲渡代金のうち右譲渡対価を超える部分については、無効（契約の一部無効）であり、取得しうる法律上の原因を欠くから、不当利得となる旨主張する。

しかし、施行規則は、いわゆる行政命令（行政規則）であって、原告らと公団との間の権利義務関係を規律する根拠とはならないのみならず、施行規則一二条一項は原告ら主張の原価主義を定めたものと解することもできないから、施行規則一二条一項を根拠とする原告らの右主張は理由がない。敷衍すると、次のとおりである。

２ 　（一）法一条は、公団が広く国民生活の安定と福祉の増進に寄与することを目的とする旨定めてはいる（前記第二の二１のとおり）が、個々の国民が適切な価格で住宅を購入することまでは目的としていないと解される。また、法三〇条一項は、「公団は、住宅の建設、賃貸その他の管理及び譲渡、宅地の造成、賃貸その他の管理及び譲渡（中略）を行う場合においては、（中略）建設省令で定める基準に従って行わなければならない。」と規定し、右建設省令として施行規則が定められたものであるが、公団が施行規則一二条一項に違反して住宅の譲渡等をした場合、不服申立てができる旨の規定がないこと、施行規則一二条一項に規定された分譲住宅の建設に要する費用等を公団分譲住宅の譲渡に際し譲受人に開示すべきものとする旨の規定がないこと、その規定の体裁自体、譲受人に対するものではない上、譲渡対価を一義的に確定しうるものではないことが認められる。これらに照らすと、施行規則一二条一項は、個々の譲受人の利益を保護したりその権利義務を規律する趣旨の規定ではなく、公団の健全な経営を維持し、その設立の目的を達成するための内部的な準則を定めたものと解するのが相当である。したがって、右規定に違反することが、行政機関内部の問題となりうることは格別、私人たる原告らとの間の法律関係の効力を左右するものではない。

したがって、公団が施行規則一二条一項に違反したとしても、原告らと公団との間の本件譲渡契約の効力には何らの影響も与えないのであって、原告ら主張のように本件譲渡契約の一部が無効となるものではない。

（二）原告らは、施行規則一二条一項は、譲渡対価は原価によって決定されるとする趣旨の原価主義を規定したものである旨主張する。しかし、施行規則一二条一項は、譲渡の対価は、原価を「基準として、公団が定める。」としているのであって、原価を基本とし他の要素も加味して公団が主体的に決定する趣旨の規定と解されること、同条に続く一三条は、物価その他経済事情の変動等に伴い必要があると認めるときは、一二条の規定にかかわらず、譲渡対価を変更し、又は譲渡対価を別に定めることができる旨定めているのであって、施行規則において、譲渡対価はすべて施行規則一二条一項に定める基準によるものでなければならないとされているわけではないこと、法五四条一項は、「公団は、毎事業年度、損益計算において利益を生じたときは、前事業年度から繰り越した損失をうめ、（中略）、積立金として整理しなければならない。」と規定しているのであって、公団の分譲住宅事業から利益が生じることを予定し、公団が原価を上回る譲渡対価を設定し、原価との差額を取得しうることを前提としていることなどに照らすと、施行規則一二条一項が原告ら主張の原価主義を規定したものとは解されない。

（三）なお、原告らは、いわゆる「行政規則の外部化現象」の現れとして、施行規則一二条は本件譲渡契約についての法律関係を規制する旨主張する。しかし、行政規則の外部化現象なるものは、行政規則一般に一律に認められるものではなく、個々の行政規則の趣旨・目的や問題となった法律関係に照らし行政規則が裁判準則となる場合があるというにとどまるものであって、これを本件についてみると、右に検討したとおり、施行規則一二条は個々の譲受人の利益を保護したりその権利義務を規律する趣旨の規定ではなく、原告ら主張の外部化現象を認めることはできない。

六 　争点６（所有権侵害による不法行為の成否）について

原告らは、再譲渡制限条項の存在により、原告らの住宅等は交換価値が成立せず、その価格が譲受時の価格で一義的に定まっていたところ、公団は、再譲渡制限条項に拘束され、契約の予後効があるから、値下げ販売をすることができないにもかかわらず、本件値下げ販売をしたことによって、原告らの住宅等の価格を低下させ、その資産価値を減少させたものであるから、本件値下げ販売は所有権を侵害する違法な行為である旨主張する。

しかし、再譲渡制限条項の存在により、原告らの住宅等は交換価値が成立せず、その価格が一義的に定まっていた旨の主張は、再譲渡制限条項により原告らの住宅等の処分権が制限されているとしても、交換価値が成立しないとはいえず、採用することができない。また、公団は、再譲渡制限条項に拘束される結果、値下げ販売をすることができない旨の主張は、前記第二の二３（二）の再譲渡制限の趣旨・目的に照らすと、原告ら主張の意味で公団が再譲渡制限条項に拘束されるとはいえないから、採用することができない。したがって、原告らの右主張は理由がない。

七 　争点７（価格決定方式違反による不法行為の成否）について

原告らは、公団が施行規則一二条一項所定の価格決定方式（原価主義）によって譲渡代金を定めるべき義務に違反して本件譲渡契約を締結させたから、不法行為を構成する旨主張する。しかし、公団は原告らとの関係では右規定に拘束されないことは前記五１のとおりである上、その他価格決定方式について違法があるとはいえないから、原告らの主張は理由がない。

八 　争点８（期待権侵害ないし信義則違反による不法行為の成否）について

原告らは、公団が公共性を有しており、公団の副総裁発言や公団の他の管理組合あて文書において値下げ販売しない旨表明したことがあり、原告らが取得した住宅等には再譲渡制限があることなどを根拠に、本件値下げ販売は、原告らの期待権を侵害し信義則に反するものであって、不法行為を構成する旨主張するが、右主張は理由がない。その理由は次のとおりである。

バブル経済崩壊後の経済事情の変動によって我が国全体の不動産市況が低迷した（需要の減少に伴い価格が低下した）が、原告ら主張の損害は、このような市場の動向が反映された結果という面もあること、公団においては平成四年ころから分譲空家住宅が相当目立つようになったところ、本件団地についても、本件譲渡契約が締結された時点において、必ずしも売行きが順調であったわけではないこと（甲四、七、弁論の全趣旨）、地価の下落等により民間の分譲住宅の値下げ販売等がなされていた平成九年ころの経済状況（弁論の全趣旨）の下では、公団においても、その経営という見地から市場価格等を勘案した値下げ販売を考慮せざるを得ないであろうこと、公団の副総裁発言や公団の他の管理組合あて文書は、本件譲渡契約が締結された後の事情であって、原告らは、それを根拠として本件譲渡契約を締結したものではない上、公団の副総裁発言や公団の他の管理組合あて文書は、公団の当時の一般的な販売方針ないし経営姿勢を表明したにとどまり、将来、値下げ販売をしない旨約束したとまでは解されないこと、前記第二の二３のとおり、再譲渡制限は公団の設立目的を達成するために必要な制限であり、かつ、一定期間再譲渡が制限されるが、その期間内であっても自ら居住することが困難と認められる特段の事情があって公団が承諾した場合は再譲渡できるなど、その制限は一定の合理的な範囲内であることなどに照らすと、本件値下げ販売が原告らの期待権を侵害するとか信義則に反するとは認められない。

九 　結論

以上の次第で、原告らの請求はいずれも理由がないから棄却することとし、主文のとおり判決する。

（裁判長裁判官　山口博　裁判官　伊東顕　裁判官　小田真治）

別紙　請求目録

No.

原告名

請求額

原告名

請求額

原告名

請求額

1

久保田雄城

9,320,842

久保田治子

2,330,210

2

渡邊寿子

5,550,024

渡邊克英

5,550,024

3

加藤敏夫

10,363,812

4

中島次紀

10,868,712

5

小泉儀生

12,792,840

6

大久保茂行

9,925,620

7

竹田幸夫

10,868,712

8

衣川文雄

12,792,840

9

坂田次夫

10,051,692

10

森田昇

10,114,728

11

八木一彰

11,057,820

12

高濱秀夫

6,063,492

高濱惠子

6,063,492

13

須田恵

10,406,856

14

北野義久

7,033,614

北野江利子

7,033,614

15

江川武夫

11,904,420

16

岸田俊秀

14,550,504

17

武石幸一郎

7,275,252

武石美江子

7,275,252

18

黒田清彦

8,424,874

黒田圭子

1,053,109

黒田清尭

1,053,109

19

西出勇

9,475,066

西出康子

2,368,766

20

黒沼勇

8,677,956

21

山田眞文

5,213,016

山田泰子

5,213,016

22

生駒隆典

5,930,035

生駒アヤ子

3,953,357

23

片山龍一

8,224,138

片山峰子

3,524,630

24

高坂俊一郎

11,524,980

25

佐藤勉

14,708,196

26

渡邊高志

7,979,236

渡邊陽子

3,419,672

27

小川清一

14,855,280

計

265,954,555

47,785,144

1,053,109

合計

314,792,808

契約目録

No.

号棟

部屋番号

氏名

持分

氏名

持分

氏名

持分

購入価格

契約年月日

1

4

305

久保田雄城

4/5

久保田治子

1/5

57,113,000

H6.6.21

2

1

101

渡邊寿子

1/2

渡邊克英

1/2

54,412,000

H7.4.1

3

1

102

加藤敏夫

50,803,000

H7.4.1

4

1

309

中島次紀

53,278,000

H7.4.1

5

1

412

小泉儀生

62,710,000

H7.4.1

6

1

507

大久保茂行

48,655,000

H8.2.29

7

1

509

竹田幸夫

53,278,000

H7.4.1

8

1

512

衣川文雄

62,710,000

H7.4.1

9

1

706

坂田次夫

49,273,000

H7.4.1

10

1

804

森田昇

49,582,000

H7.4.1

11

1

806

八木一彰

54,205,000

H7.4.1

12

3

103

高濱秀夫

1/2

高濱惠子

1/2

59,446,000

H6.3.25

13

3

112

須田恵

（当初共有、現地単独）

51,014,000

H5.12.18

14

3

215

北野義久

1/2

北野江利子

1/2

68,957,000

H6.12.22

15

3

302

江川武夫

58,355,000

H6.4.14

16

3

308

岸田俊秀

71,326,000

H6.8.1

17

3

310

武石幸一郎

1/2

武石美江子

1/2

71,326,000

H5.12.18

18

3

311

黒田清彦

8/10

黒田圭子

1/10

黒田清尭

1/10

51,623,000

H5.12.18

19

3

403

西出勇

4/5

西出康子

1/5

58,058,000

H6.4.4

20

3

407

黒沼勇

42,539,000

H6.3.18

21

3

411

山田眞文

1/2

山田泰子

1/2

51,108,000

H5.12.18

22

3

413

生駒隆典

3/5

生駒アヤ子

2/5

48,448,000

H5.12.18

23

3

515

片山龍一

7/10

片山峰子

3/10

57,592,000

H6.4.20

24

4

202

高坂俊一郎

56,495,000

H6.1.21

25

4

401

佐藤勉

72,099,000

H6.1.28

26

4

402

渡邊高志

7/10

渡邊陽子

3/10

55,877,000

H6.4.15

27

4

501

小川清一

72,820,000

H5.12.18