大判例

東京地方裁判所 平成１１年（ワ）１９３６８号 判決

主文

一 　被告有限会社ティアイシーは、原告に対し、別紙物件目録記載一の建物を収去して、同目録記載二の土地を明け渡せ。

二 　被告有限会社サメジマコーポレーションは、原告に対し、別紙物件目録記載一の建物の一階及び二階部分から退去して明け渡せ。

三 　被告西山日出光は、原告に対し、別紙物件目録記載一の建物の四階部分から退去して明け渡せ。

四 　被告有限会社ティアイシーは、原告に対し、平成一一年八月二日から右建物明渡済みまで一か月金三七万二〇六〇円の割合による金員を支払え。

五 　訴訟費用は被告らの負担とする。

六 　この判決は仮に執行することができる。

事実及び理由

第一請求

主文同旨

第二事案の概要

本件は、借地人が建築した建物を競売により取得し、あるいは右建物を占有している被告らに対して、借地契約を賃料不払により解除した原告が、土地所有権に基づき右建物取得者には建物収去土地明渡しを、建物占有者には建物退去土地明渡しをそれぞれ求めている事案である。

一 　当事者間に争いのない事実等

当事者間に争いのない事実並びに証拠及び弁論の全趣旨から容易に認定できる事実は、以下のとおりである（証拠あるいは弁論の全趣旨により認定した事実については、末尾に証拠番号等を掲げた。）。

１ 　原告と訴外三田との権利関係

（一）　原告は、訴外目黒中央地所株式会社（以下「目黒中央地所」という。）に、その所有する別紙物件目録記載二の土地（以下「本件土地」という。）を賃借していたところ（以下「本件借地権」という。）、目黒中央地所は、訴外三田錦八（以下「訴外三田」という。）に、本件借地権を譲渡した。（弁論の全趣旨）

（二）　原告は、平成二年一月ころ、訴外三田に対し、本件借地権を目黒中央地所から訴外三田が譲り受けることを承諾し、訴外三田に対し、新たに次の約定で、本件土地を貸し渡した（以下「本件借地契約」という。）。（甲四）

(1) 　賃料及び支払方法　一か月九万九〇〇〇円を、毎月二八日までに、原告に持参等して支払う。

(2) 　賃料増額　本件土地について、固定資産税が上昇したときは、原告の申出により、当年四月一日から賃料を増額することができる。

(3) 　期間　平成二年一月一日から平成三一年一二月三一日まで

(4) 　無催告解除　ア　地代の支払を三か月怠ったとき

イ　訴外三田が他より競売の申立てを受けたとき

（三）　本件土地の賃料は、平成五年五月七日までに平成四年四月一日から一か月一一万五三七〇円と、平成五年六月一日に平成五年四月一日から一か月一二万四〇二〇円と、それぞれ改定された。

２ 　訴外三田の本件土地の利用関係

（一）　訴外三田は、平成二年二月二四日までに、本件土地上に、本件建物を新築した。（甲二）

（二）(1) 　被告有限会社サメジマコーポレーション（以下「被告サメジマ」という。）は、本件建物の一階及び二階部分を占有している。

(2) 　訴外三田は、平成二年一一月二日、本件建物四階部分を被告西山に賃貸した。（甲一〇）

（三）　本件建物については、訴外住銀保証株式会社（以下「住銀保証」という。）のために、別紙登記目録記載一の抵当権設定登記が、平成四年三月に訴外日本ジョイントベンチャー株式会社（以下「日本ジョイントベンチャー」という。）のために、別紙登記目録記載二の根抵当権設定登記が行われている。（甲二）

３ 　原告と訴外三田との借地権関係（契約の解除）

（一）　訴外三田は、原告に対し、本件借地契約に基づく賃料を、平成五年四月一日分から同年六月末日分まで支払わなかった。（甲六、弁論の全趣旨）

（二）　原告は、右事情の他、訴外三田が平成五年四月以降賃料値上げに応じないこと、平成四年六月二五日に日本ジョイントベンチャーから、平成五年五月三一日には住銀保証から本件建物の競売申立てをされたことから、平成五年七月九日付で、本件借地契約を解除する旨通知した。（甲五の１、２）

（三）　平成五年七月二三日、訴外三田名義で、四〇万九二六六円が支払われた。（甲六）

（四）　平成五年九月以降、原告に対し、概ね本件借地契約における毎月の賃料に相当する金員が、訴外三田名義で振込送金されている。

４ 　競売手続の結果

被告有限会社ティアイシー（以下「被告ティアイシー」という。）は、平成一一年七月三〇日、本件建物を競売（平成五年ケ第二二五三号）により取得し、同年八月二日所有権移転登記を了した。

二 　争点

１ 　本件借地契約の解除は有効か。

２ 　被告らに対して、本件借地契約の建物収去土地明渡ないし建物退去を求めることが権利濫用に当たるか。

三 　争点に関する当事者の主張

１ 　争点１（解除の効力）について

（原告の主張）

（一）　解除の有効性について（請求原因）

(1) 　賃借人の最も重要な義務である賃料支払義務について、三か月分の不払を生じさせており、これ以前にも度々遅滞があったということ、競売申立てを受けていることなどから約定に則った無催告解除は有効である。

(2) 　本件建物四階部分は、被告西山が占有しており、占有者が訴外有限会社信栄（以下「信栄」という。）となった事実はない。

（二）　信頼関係を破壊していない特段の事情について（抗弁に対する反論）

訴外三田は、本件借地契約に関して、平成五年四月一日分から同年六月末日分までの賃料を支払らわず、約定されている賃料の値上げにも応じなかった上、平成五年五月ころまでに二社から本件建物につき競売申立てをされるなど経済的にも困窮し、契約内容を履行できる状況にはなかった。その後、訴外三田名義で金員が支払われても、解除の効力には影響がない。

賃料支払義務は、賃借人の最も重要な義務であるから、右状況において、解除の効力が認められことは当然である。

（被告らの主張）

（一）　解除の有効性について（請求原因に対する反論）

解除以前の遅滞には、原告と訴外三田との間に賃料増額をめぐり対立があったこと、賃料を三か月程度まとめて支払うことにつき原告は黙認し、その上で督促していたことから三か月分の賃料支払がないことをもって信頼関係が破壊されるものとはいえず、無催告解除は認められない。

（二）　信頼関係を破壊していない特段の事情（抗弁）

訴外三田の賃料不払は、平成五年四月一日分から同年六月末日分までのわずか三か月であり、しかも、同年七月二三日には、訴外三田名義で賃料相当分が支払われているのであるから、信頼関係を破壊しない特段の事情があるというべきである。

（被告西山の主張）

平成一一年八月一日から、被告西山が代表者を勤める信栄を借主として、月額賃料四二万円で締結された。現在信栄が本件建物四階部分を占有使用している。

２ 　争点２（権利濫用）について

（被告らの主張）

原告が、本件借地契約の解除を主張して、被告らに本件建物の収去土地明渡しあるいは建物退去を求めることは、権利の濫用に当たる。（抗弁）

（一）　信頼関係破壊の度合い

(1) 　訴外三田の賃料不払は、わずか三か月であり、しかも、同年七月二三日には、訴外三田名義で賃料相当分が支払われており、実害はない。

(2) 　原告は、本件借地契約解除後、本訴請求に至るまで六年間も本件土地明渡し等を請求していない。

（二）　原告の不誠実な行為

原告は、住銀保証に対して、抵当権実行等により本件建物を取得した者に対しても引き続き本件土地を賃貸する旨の一般的譲渡承諾をし、また、賃料不払が生じた場合には事前に通知するという義務を負っていたところ、これを行うことなく本件借地契約を解除している。

（三）　右事情からすれば、原告は、本件建物を自らが競落しようと意図していたところ、被告ティアイシーが競落したため、また、住銀保証からの損害賠償請求が負うことないことが判明したことから本訴請求を起こしたものという他ない。

（四）　本件請求が認容されれば、被告ティアイシーだけでも競売入札価格相当額（金九〇二七万七〇〇〇円）の損失が生じる一方、原告は、本件借地権価格相当額（評価書によれば金七五一九万円以上）の利益を得ることになり、不当である。

（被告サメジマの主張）

被告サメジマは、平成元年六月一九日、訴外三田との間で、本件建物の一階及び二階部分の賃貸借契約を締結して、同年八月一日以降占有使用し、本件建物の所有者が被告ティアイシーに代わって以降、被告ティアイシーと賃貸借契約を締結した上、引き続き本件建物右部分を占有使用している。

被告サメジマが賃料を支払っていないのは、平成四年四月一八日ころ訴外バルフロークス株式会社（以下「バルフロークス」という。）から本件建物の賃料債権譲渡通知が届いたため、訴外三田の代理人と協議し、賃料支払を留保することで合意したからである。その後は保証金と賃料を相殺している。

被告サメジマは、本件建物での営業を継続するため本件建物を競落することも検討したが、原告代理人から競落したら訴訟を提起する旨通告されたため、断念したのである。

（原告の主張）

（一）　被告らに対して

(1) 　三か月の賃料不払であっても、賃料支払義務が賃借人の最も重要な義務であることからすれば、些細なこととはいえないし、本件建物について競売申立てが相次いだことから、解除はやむを得ないものである。

(2) 　原告は、解除の意思表示後六年間本件土地明渡し等を請求しなかったのは、競売手続において任意売却等の訴訟によらない解決を期待したからである。

(3) 　原告と住銀保証との関係は、被告らと無関係である。

(4) 　原告は、競売手続において賃貸借契約についての問い合わせがあった場合には、本件借地契約は解除している旨及び新たに賃貸借契約を締結する考えはない旨伝え、それでも買受人がでてきたときにはその者を相手に本件建物の収去を求める考えであることを十分に説明してきた。そのために買受人にならなかった者もいるとみられる。

（二）　被告ティアイシーに対して

原告は、被告ティアイシーが参加した競売手続において、すでに本件借地契約を解除した旨届け出ていたのであるから、被告ティアイシーには保護されるべき利益はない。

むしろ、被告ティアイシーは、本件建物の一階及び二階から月額一二〇万円、四階から月額七八万円程度の賃料収入を上げているのであり、平成一一年八月から同年一二月までで九八〇万円もの収入を得ていることになる。

（三）　被告サメジマに対して

(1) 　被告サメジマの賃貸借契約が訴外三田と締結されていたとしても、その後解約され、本件借地契約の解除後に再度契約を締結したものであって、保護される利益がない。

すなわち、平成一一年八月一日、被告ティアイシーの代理人と称する株式会社ウィングホームとの間で、賃料月額一二〇万円とする賃貸借契約を締結したとするが、保証金等もなく不自然である。

(2) 　被告サメジマは、平成四年五月分から賃料を支払っていない。権利濫用などと主張して保護されるべき地位にない。

第三争点に対する判断

一 　争点１（解除の効力）について

１ 　無催告解除の効力

本件借地契約の目的ともいうべき本件建物について、その負担する担保権者から競売申立てが行われていたことは当事者間に争いがなく、証拠（甲六、一八、一九、証人柏谷道正の証言）によれば、原告が本件借地契約の解除の意思表示を行う以前に、訴外三田が度々賃料の支払を遅滞していたこと、平成五年七月の段階で、同年四月分から六月分までの三か月分の賃料を支払っていなかったことが認められ、賃料支払義務が賃貸借契約における賃借人の中核的義務というべきものであることからすれば、右事情をもって、原告が平成五年七月九日付で行った本件借地契約の無催告解除の根拠になるものというべきである。

また、支払遅滞に対して、原告は、訴外三田に対して再三にわたり地代を支払うよう督促していたことが認められ、実際上解除に至る上で問題があるということもできない。

被告らは、原告と訴外三田との間で賃料増額について対立があったこと、原告が賃料延滞を黙認してきたことを主張するが、そのような事実を窺うことはできない。

２ 　信頼関係を破壊するに足りない特段の事情

賃貸借契約における賃料支払義務の重要性に照らせば、一般に賃料不払の事実があれば、賃貸借契約における信頼関係が破壊されたものというべきところ、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情を認めることはできない。

二 　争点２（権利濫用）について

１ 　証拠（甲一三ないし一九、丙一ないし一四、証人柏谷道正及び同吉田修の証言）及び弁論の全趣旨によれば、以下の事実を認めることができる。

（一）　原告は、約一〇万坪の貸地を持つ寺社であり、右所有土地に関して約一四〇〇件の貸借物件を管理しており、締結する賃貸借契約の内容や賃料額の確定（値上げ）などは、画一的に処理する方針を持ち、運用をしていた。

（二）　訴外三田は平成五年五月ころまでに賃料を度々遅らせることがあり、原告はその度督促していたところ、平成五年五月末ころ、住銀保証から本件建物の競売申立てがされた旨連絡を受け、さらに本件借地契約における同年四月分から六月分までの賃料の支払がなかったことから、訴外三田が不誠実な借地人であり、将来にわたって未払賃料が増加するおそれが高いものと判断し、本件借地契約を解除することにした。

（三）　原告は、本件建物の競売手続に関し、本件借地契約を解除したことを裁判所宛に申告する一方で、住銀保証から右解除に関し借地権を喪失させれば損害賠償請求をするとの通知を受けたことや、任意売却などの方法の中で譲受人を審査するなど原告の意向が反映される可能性があると考えたことから、競売手続の推移を見守っていたところ、競売手続が進行し、入札期間が近づくにつれ、原告の意に添わない買受人が現れる不安を抱いたことから、最低売却価格に六〇万円を乗せる買受申入れをした。

（四）　他方で、本件建物の競売手続に関して、競売希望者と思われる者からの、本件借地契約に関する問い合わせに対しては、原告は代理人を通じて、解除により終了していること、新たに賃貸借契約を締結する意向のないことを伝えていた。

（五）　被告サメジマは、訴外三田との間で、平成元年六月二九日に本件建物一階、二階部分に関する賃貸借契約を締結し、同年八月から右部分を占有使用していたが、平成四年四月ころ、バルフロークスから右賃貸借契約の賃料債権の譲渡通知を受け取ったことから、訴外三田の代理人との間で協議し、訴外三田とバルフロークスとの対立が解消するまで賃料支払を留保する旨合意し、さらにその後賃料と保証金を相殺していくこととなり、平成一〇年九月まで右状態を続けた。

（六）　被告サメジマは、本件建物の競売手続に関し、その営業を続けるために自ら競落することを考え、原告代理人に本件借地契約等の状況及び原告の意向を問い合わせたところ、本件借地契約を解除したこと、競落人に貸す予定はなく、建物収去の裁判を起こす予定であること等を内容とする回答を得、競落することを断念した。

（七）　被告サメジマは、本件建物を競落した被告ティアイシーの代理人と称する訴外株式会社ウィングホームとの間で、賃貸借契約を締結した。

２ 　右認定事実からすれば、原告が、本件建物を自らがより低額で競落するために本件借地契約の解除を主張したものということはできず、また被告ティーアイシーが競落したため本件訴訟を提起したものということもできない。

すなわち、本件借地契約自体を三か月の賃料不払により直ちに解除していること、競売手続上にもその旨明らかにしていること、その後建物収去土地明渡請求を提起するなどしていないことからすれば、原告が当初から本件建物を取得しようとの意図があったものとはいえない。

また、競売関係者に対し、本件借地契約を解除していること、新たに本件土地の賃貸借契約を締結するつもりのないことを伝えている上、そのこと自体、右の経過に照らしても態度を変容させたなどと評価することもできず、さらに、最低売却価格を上回る価額で入札しようとしていたことをもって、本件借地権の存在を認めたものということもできない。その他格別非難されるべき点も見あたらない。

以上からすれば、原告の本件請求が権利濫用に当たるということはできない。

３ 　被告らは、本件請求が、被告ティアイシーが本件建物を競落したことにより、本件建物をより低額で競落する目的を抱いていた原告が提起したものであると主張するが、右のとおり、そのような事実を認めるに足りる証拠はない。

また、被告らは、本件借地権を保存するために原告は住銀保証に対して本件借地契約を解除する際には通知義務等を負っていたが、これを怠ったことが権利濫用の基礎事情となると主張する。

なるほど、証拠（甲一三ないし一七、乙一）によれば、原告は本件建物について住銀保証が抵当権を設定する際、解除事由が発生したときは予め通知するなどの内容の承諾書を住銀保証に差し入れており、住銀保証は、訴外三田が平成五年四月から六月分の賃料を滞納していた時点で、地代代払許可申立てをし、原告に対しても、解除を主張するならば損害賠償責任も発生する旨の内容証明郵便を送るなど、本件借地権の保存に努めていることを認めることができる。

しかしながら、本件借地契約の解除に当たって、右承諾書がどのような意味をもつかは直接的には原告と住銀保証との問題である上、本件借地契約の契機は住銀保証による本件建物競売申立てであること（甲一八、証人柏谷道正の証言）、原告は、当初から本件借地契約の解除を主張し、その結果、本件建物の評価においても係争減価がされていること（甲一〇）、住銀保証もその旨認識していたこと（乙八）、原告は入札前にも関係者に対し、本件土地に関する賃貸借契約の新規締結はしないこと、買受人には建物収去土地明渡請求を提起するなどの態度を表明していたこと（甲一八、証人柏谷道正の証言）からすれば、仮に右義務違反があるとしても、それをもって、あるいはその後の原告の対応をもって権利濫用に当たるということはできないというべきである。

さらに、被告ティアイシー及び被告サメジマは、本件競売手続に関して、原告が本件借地契約を解除していることなど、原告の意向を知っていたのであるから、本件請求が認められることにより損失を被るとしても、自己の危険と責任において判断、行動したことであって、それが原告の請求を認めない理由とならないことは明らかである。

そのほか、被告らに保護すべき格別の事情がある等の事実も窺えない。

三 　その他の争点について

なお、被告西山は、当初は被告西山が訴外三田から本件建物四階部分を貸借したがその後は信栄が占有している旨主張しているところ、本件訴訟において賃貸借関係及び占有を明確に認めていたこと、信栄の締結した契約書等の資料も提出しないことなど、弁論の全趣旨に照らしその主張自体採用できない。

第四結論

以上からすれば、原告の請求はいずれも理由があるから、これを認容することとし、主文のとおり判決する。

（裁判官　足立正佳）

物件目録

一　土地の表示

所在　目黒区鷹番三丁目

地番　五四番一

地目　宅地

地積　一一八六・〇四平方メートル

ただし、別紙図面の斜線部分一九九・一九平方メートル。六〇・二五坪（契約書上の面積一九八・三四平方メートル（六〇坪）

二　建物の表示

所在　目黒区鷹番三丁目五四番地一

家屋番号　五四番の一の四

種類　店舗　事務所　居宅

構造　鉄骨造陸屋根六階建

床面積　一階、二階　各一一二・八一平方メートル

三階から五階　各一一九・六六平方メートル

六階　四六・三〇平方メートル

（登記目録）

一　東京法務局目黒出張所

平成二年七月三日受付　第一六〇七五号抵当権設定登記

原因　平成二年七月三日保証委託契約同日設定

債権額　金七億円

損害金　年一四パーセント　年三六五日日割計算

債務者　世田谷区深沢二丁目一七番一八号　三田錦八

抵当権者　千代田区平河町一丁目一番八号　住銀保証株式会社

二　東京法務局目黒出張所

平成四年四月二一日受付　第七一一八号根抵当権設定登記

（平成四年三月二五日受付第五二九五号仮登記経由）

原因　平成四年三月一三日設定

極度額　金二〇億円

債権の範囲　金銭消費貸借取引　手形割引取引　手形債権　小切手債権

債務者　世田谷区深沢二丁目一七番一二号　三田自動車工業株式会社

根抵当権者　千代田区神田神保町三丁目一〇番地

日本ジョイントベンチャー株式会社

以上