東京地方裁判所 平成16年(ワ)4419号 判決 2007年2月22日
原告
A野太郎
他6名
原告ら訴訟代理人弁護士
高井和伸
被告
株式会社 シノケン
代表者代表取締役
篠原英明
被告引受承継人
株式会社 八幡山地所
代表者代表取締役
瀬戸口光子
前記二名訴訟代理人弁護士
宇加治恭子
同
加茂雅也
主文
一 原告らの請求をいずれも棄却する。
二 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実
第一当事者の申立て
一 原告らの請求の趣旨
(1) 被告及び被告引受承継人が、別紙物件目録四(1)(別紙図面一のイ、ウ、エ、オ、カ、キ、ク、ケ、コ、サ、シ、イを順次直線で結んだ部分)記載の土地及び同目録五記載の土地のうち別紙図面一のア、イ、シ、ス、セ、アを順次直線で結んだ部分につき通行権のないことを確認する。
(2) 被告及び被告引受承継人は、別紙物件目録四(1)(別紙図面一のイ、ウ、エ、オ、カ、キ、ク、ケ、コ、サ、シ、イを順次直線で結んだ部分)記載の土地及び同目録五記載の土地のうち別紙図面一のア、イ、シ、ス、セ、アを順次直線で結んだ部分の不動産を通行してはならない。
(3) 訴訟費用は、被告及び被告引受承継人の負担とする。
二 被告及び被告引受承継人は、本案前の申立てとして一(1)につき訴え却下の判決を求め、本案については主文と同旨の判決を求めた。
第二当事者の主張
一 原告らの請求の原因
(1) 原告らがそれぞれ所有し、居住する各住宅と外部とを連絡する生活道路としての機能を有する私道(別紙図面二の略図の斜線部分。以下「本件私道」という。)が存在する。
本件私道は、原告らの共有に係る別紙物件目録四(1)記載の土地(三六番三〇の土地)と原告A野太郎及び原告A野花子の所有する別紙物件目録五の土地(三六番九の土地)の一部(かつて原告ら共有の三六番三〇の土地の一部であったが、原告A野二名の共有に変更され、分筆して別紙物件目録四(2)記載の三六番三四の土地となり、その後三六番九の土地に合筆された部分)から成る。
原告らの所有地は、それぞれ別紙図面二の略図の上の次の土地である。
原告A野太郎、A野花子 三六番九
原告B山松夫 三六番三一
原告C川竹夫 三六番三二
原告D原梅夫 三六番三三
原告E田春夫、E田夏子 三六番二九
本件私道は、建築基準法四二条二項に規定するいわゆる「二項道路」(この章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員四m未満の道で、特定行政庁の指定したもの)にも該当する。
被告は、平成一五年五月二九日、競売による売却により別紙物件目録二の(1)から(3)まで記載の各土地(三六番一、三六番七、三六番八の各土地。以下、これらを併せて「本件工場跡地」という。)の所有権及び別紙物件目録一記載の土地(現況は私道である。以下「三六番一六の私道」という。)の持分四分の一を買受人として取得した。被告は、本件工場跡地のうち別紙物件目録二の(2)記載の土地(以下「三六番七の土地」という。)及び同目録二の(3)記載の土地(以下「三六番八の土地」という。)上に同目録六記載の共同住宅(A。以下「本件共同住宅」という。)を、本件工場跡地のうち別紙物件目録二(1)記載の土地(以下「三六番一の土地」という。)上に同目録七記載の共同住宅(B。以下「隣接共同住宅」という。)を建築した。
これらの各土地の位置関係は、別紙図面二の略図に記載のとおりである。
(2) 本件私道は、原告らがそれぞれ所有し、居住する各住宅についての建築基準法上の接道要件を満たす機能も果たしている。
(3) 被告は、本件共同住宅(敷地は三六番七の土地及び三六番八の土地)については、本件私道に接することにより建築基準法上の接道要件を満たすものとして建築確認を取得した。
なお、被告は、隣接共同住宅(敷地は三六番一の土地)については、表通りの西側公道に接することにより建築基準法上の接道要件を満たすものとして建築確認を取得した。
(4) 被告は、本件共同住宅及びその敷地(三六番七の土地及び三六番八の土地)を平成一六年五月七日に被告引受承継人に譲渡し、被告引受承継人において同日本件共同住宅の所有権保存登記を経由した。
なお、被告は、隣接共同住宅及びその敷地(三六番一の土地)も、そのころ、被告引受承継人以外の第三者に譲渡した。
(5) 本件共同住宅の敷地(三六番七の土地及び三六番八の土地)所有者は、下記の理由により、本件私道の通行権を有しない。
ア 本件私道は、もともとは、その延長(別紙図面二の略図に「私道跡地」と記載のある部分)が南側公道に通じる私道であり、本件工場跡地の一部(三六番七の土地及び三六番八の土地の一部)も、本件私道の延長上にある私道の一区間を構成していた。その後の昭和二七年に、本件私道の延長上にある私道の一区間である萬世興業所有地(本件工場跡地の南側隣接地である別紙物件目録三記載の土地(以下「三六番三の土地」という。)の一部)につき、萬世興業が私道としての供用を廃止し、当該部分も敷地の一部に取り込んで建物を建築し、これにより、本件私道から南側の公道への接続が切断された。
株式会社美広社は、昭和三七年に本件工場跡地の一部(三六番七の土地)を、昭和四一年に本件工場跡地の別の一部(三六番八の土地)を取得した。当時これらの土地上に存在していた建物は、それぞれ自らの所有地の一部を本件私道の延長上の一区間となる私道に供しており、自らの所有地の一部である私道に接することをもって、建築基準法上の接道要件を満たしていた。
イ 株式会社美広社は、昭和四六年に本件工場跡地の別の一部(西側公道に面する三六番一の土地)を取得して本件工場跡地全部の所有権を取得し、昭和五一年には西側公道に接することをもって建築基準法上の接道要件を満たす鉄筋四階建ての建物を新築し、本件工場跡地の一部(本件私道の延長上の一区間)の私道としての供用を廃止した。そして、この際、本件工場跡地(三六番八の土地)は原告ら所有の本件私道に接しているにもかかわらず、本件私道に出入口を設置せず、道路への出入りは専ら表通りの西側公道を使用するようになった。
株式会社美広社は、元々は、本件私道の延長上にある本件工場跡地の一部(三六番七の土地及び三六番八の土地の一部)を、原告らの所有する本件私道に通ずる私道として提供し、この私道に面する土地所有者相互間の共同利用関係に入っており、その反射的利益として原告らの所有する本件私道の通行権も有していた。しかしながら、株式会社美広社は、昭和四六年の上記建物新築の際に、この共同利用関係から離脱した。この共同利用関係からの離脱により、本件工場跡地中の旧私道部分も敷地面積に算入することができるようになり、建築基準法上も、より大きな建物の建築が可能な地位を手に入れたのである。この共同利用関係からの離脱により、株式会社美広社は、原告らの所有する本件私道の通行権も放棄したことになる。
なお、被告が本件共同住宅敷地等を買受人として取得した競売手続においても、本件工場跡地は、西側公道に接する一体の土地として評価されている。
ウ 被告及び被告引受承継人は、このような株式会社美広社の地位を承継しているから、原告らの所有する本件私道の通行権を有していないものである。
エ 被告及び被告引受承継人の主張(後記二(5))は争う。
(6) よって、本件私道の共同所有者である原告らは、被告及び被告引受承継人に対し、被告及び被告引受承継人には原告らの所有する本件私道の通行権のないことの確認と、本件私道の通行禁止の不作為命令を求める。
二 請求の原因に対する被告及び被告引受承継人の認否、反論
(1) 請求の趣旨一(1)の通行権不存在確認の訴えは、本件紛争の直接的かつ抜本的な解決のために適切とはいえず、請求の趣旨一(2)の通行禁止請求についての判断がされるのであれば通行権存否の確認を求める必要性もないから、確認の利益がないものとして却下されるべきである。
(2) 原告の請求の原因(1)、(3)及び(4)の事実は認める。
(3) 原告の請求の原因(2)の事実は知らない。
(4) 原告の請求の原因(5)の事実は不知ないし否認する。
(5) 被告及び被告引受承継人の主張
原告の主張によれば、二項道路の通行権の根拠は自分の所有地も二項道路敷地として提供しているという持ち合いの関係に求めることになるが、そのような法理はない。また、原告の主張によれば、道路が二項道路に接していても通行権がない場合が存在することになるが、通常人にはそのような事実関係を知る方法がなく、円滑な不動産取引の実施を著しく害するものである。
本件私道は、所有権者である原告ら以外の者の通行にも供されることが予定されている二項道路であって、被告及び被告引受承継人の通行が原告に何ら具体的不利益をもたらすものでもないから、原告の本件請求は権利の濫用である。
被告引受承継人は、本件共同住宅を、賃貸用物件として現実に賃貸しており、本件共同住宅から本件私道への通行を確保することについて、営業活動上必要不可欠の利益を有する。
被告は、被告引受承継人から本件共同住宅の賃貸管理等の事務を受託しており(乙一一)、各種管理業務遂行のため本件共同住宅に立ち入る必要があり、本件共同住宅から本件私道への通行を確保することについて、営業活動上必要不可欠の利益を有する。
理由
一 請求の趣旨一(1)の通行権不存在確認の訴えは、本件紛争の直接的かつ抜本的な解決のために不適切であるとか、必要性を欠くとかいうことは困難であって、その確認の利益を否定するには無理があるものというほかはない。したがって、被告及び被告引受承継人の本案前の抗弁は、採用することができない。
二 原告の請求の原因(1)、(3)及び(4)の事実は、当事者間に争いがない。
三 《証拠省略》によれば、以下の事実が認められる。
(1) 本件私道のある新宿区○○町地域は、古くから市街地を形成しており、第二次世界大戦前には区画整理が行われ、別紙図面二記載の西側公道及び南側公道が整備された。そのころ、本件私道付近に裏道である私道が存在したが、それが本件私道と同一の位置にあったかどうかは、明らかでない(甲三六)。いつのころからかは明確ではないが、昭和二〇年代には表通りの公道とその裏道である私道(西側公道と並行して南北に走る私道。本件私道の全部及び本件工場跡地の一部を含む。)が形成されていた。裏道である私道は、三六番一六の私道(乙一〇。元々株式会社美広社も持分四分の一を有しており、この持分は、被告、被告引受承継人へと順次移転されていった。原告らも、三六番一六の私道の持分を有している。)を経由して西側公道に通じ、本件工場跡地の一部(三六番七の土地及び三六番八の土地の一部)及び三六番三の土地の一部を経由して南側公道に通じていた(別紙図面二の略図に「私道跡地」と記載のある部分。甲三六の地図や甲二九から三二までの住宅地図の記載から、このように推認するのが相当である。)。これらの裏道は、建築基準法四二条二項に定めるいわゆる二項道路であり、西側公道に面していない土地(原告ら所有地、三六番七の土地及び三六番八の土地)の地上建物は、これらの裏道に接することにより、建築基準法上の接道要件を満たしていた。なお、当時は、三六番一の土地、三六番七の土地及び三六番八の土地は、別々の所有者に属し、それぞれ別々の地上建物の敷地となっていた。
昭和三〇年代ころに、萬世興業が、その所有する三六番三の土地にあった私道につき、私道としての供用を廃止して、当該部分も敷地の一部とする建物を建築し、これにより、本件私道から南側の公道への接続が切断された。
(2) 株式会社美広社は、昭和三七年に本件工場跡地の一部(三六番七の土地。裏道に接する。)を、昭和四一年に本件工場跡地の別の一部(三六番八の土地。裏道に接する。)を、昭和四六年に本件工場跡地のさらに別の一部(三六番一の土地。西側公道に接する。)を取得して本件工場跡地全部の所有権を取得した。そして、株式会社美広社は、従前の土地の区画・利用形態を変更して本件工場敷地を西側公道に面する一体の土地として利用することとし、昭和五一年には表通りの公道に接することをもって建築基準法上の接道要件を満たす鉄筋四階建ての建物(甲一六)を本件工場跡地上に新築し、本件工場跡地の一部(三六番七の土地及び三六番八の土地の一部)の私道としての供用を廃止した。株式会社美広社は、本件工場跡地のうち三六番八の土地が本件私道(現在は原告らの所有。当時の所有者は別の第三者)に接しているにもかかわらず、本件私道に出入口を設置せず、外部との交通・連絡には専ら表通りの西側公道を使用するようになった。なお、このころは、原告らはその肩書住所には居住しておらず、本件私道も利用していなかった。
(3) 原告らは、平成一〇年ころ、本件私道に接することによって接道要件を満たす下記のそれぞれの所有地及び地上建物を売買により取得し、居住を開始した。
記
原告A野太郎、A野花子 三六番九
原告B山松夫 三六番三一
原告C川竹夫 三六番三二
原告D原梅夫 三六番三三
原告E田春夫、E田夏子 三六番二九
(4) 株式会社美広社の有する本件工場跡地及びその地上建物並びに三六番一六の私道の持分四分の一は、平成一四年に担保権の実行による競売に付され、平成一五年五月二九日、被告が買受人となって、その所有権(持分権)を取得した。その競売手続の物件明細書等においては、三六番八の土地は二項道路(原告らの所有する本件私道のこと)に接していると記載されていた。
(5) 被告は、本件工場跡地のうち三六番七の土地及び三六番八の土地に本件共同住宅を、本件工場跡地のうち三六番一の土地に隣接共同住宅を建設することを計画した。
被告は、本件共同住宅(敷地は三六番七の土地及び三六番八の土地)については、原告らの所有する本件私道に接することにより建築基準法上の接道要件を満たすものとして建築確認を取得した。
なお、被告は、隣接共同住宅(敷地は三六番一の土地)については、表通りの西側公道に接することにより建築基準法上の接道要件を満たすものとして建築確認を取得した。
(6) 原告ら近隣住民は、被告らの建設計画が、隣接共同住宅は西側公道に接することをもって接道義務を満たすが、本件共同住宅は原告らの所有する本件私道に接することをもって接道義務を満たすものとなること(乙一六、一七)、本件共同住宅建設工事のための車両の通行や資材の搬入のためにも原告らの所有する本件私道が使用される予定であることを知り、建設反対運動を起こした。その過程で、被告に本件私道の通行禁止を命ずる仮処分命令(甲八)も発せられた。
(7) 被告は、本件共同住宅及びその敷地(三六番七の土地及び三六番八の土地)を平成一六年五月七日に被告引受承継人に譲渡し、被告引受承継人において同日本件共同住宅の所有権保存登記を経由した。
なお、被告は、隣接共同住宅及びその敷地(三六番一の土地)も、そのころ、被告引受承継人以外の第三者に譲渡した。
(8) 現在は、被告は、本件共同住宅については被告引受承継人から、隣接共同住宅についてはその所有者(被告引受承継人以外の第三者)から、それぞれ委託を受けて、共同住宅の賃貸管理業務を営んでいる。
原告らは、完成後も、本件共同住宅の入居者(賃借人)が原告らの所有する本件私道を通行することを拒否して、本件私道への出口に板囲い(当審係属中にブロック基礎を有する塀に変更)を立てて、本件共同住宅から本件私道への通行を不可能にしている(乙二、三、二〇)。本件共同住宅の入居者(賃借人)は、隣接共同住宅の横の通路とは言えないような狭い空間(別紙物件目録二(1)記載の土地の一部)を経由して西側公道に出ることにより、外部との交通、連絡を保っている(乙三)。
四 以上の事実に基づき検討する。
(1) 本件工場跡地がかつてはその一部を私道の用に供していたにもかかわらず、株式会社美広社の所有時代にその敷地内の私道を廃止して本件私道(現在は原告らの所有)の使用もしなくなり、今般被告ないし被告引受承継人の所有に代わってから、廃止された本件工場敷地内の私道跡地を私道として復活させないまま、再び原告らの所有する本件私道の利用だけを開始しようとすることが、原告らの不満を巻き起こすことは、一般には理解できるところである。本件共同住宅の前面にあった私道跡地を私道として復活させないことから、自動車を用いて本件共同住宅を訪問する配達業者などが、本件共同住宅の前面まで行かずに、原告A野太郎及び原告A野花子の家の前に自動車を止めるなど、原告らの日常生活上の負担が重くなるからである。
しかしながら、株式会社美広社も、被告ないし被告引受承継人も、三六番一六の私道の私道負担は負っている(持分四分の一)のであり、西側公道に通じるための何らの私道負担を負わないものではないことも、また、一般には理解できるところである。
株式会社美広社が三六番一六の私道の私道負担を負っていることを考えると、株式会社美広社が本件私道の通行権を放棄したというには、無理があるというほかはないところである。この点に関する原告の主張は、採用することができない。
(2) 被告引受承継人が所有し、被告が賃貸管理する本件共同住宅は、本件私道に接することをもって建築基準法上の接道義務を満たしていることは、認めざるを得ないところである。そして、被告引受承継人から委託を受けた被告その他の管理業者が賃貸管理業務を行ったり、本件共同住宅の居住者(賃借人)が生活したりする上では、原告らの所有する本件私道の通行が必要であり、現在の隣接共同住宅の横の狭い空間(通路とすらいえない空間)を通って外部と連絡するほかない状態は、異常であり、著しく不便であって、居住者の日常生活上の基本的な利益が害されているものというほかはない。
(3) 自己の所有地がいわゆる二項道路として指定され、当該二項道路に接することにより自己所有の建物が建築基準法上の接道義務を満たしている場合には、その土地の所有者は、私法上、他人の通行権を一般的に否定したり、一般的な通行禁止を命ずる裁判を求めたりすることは、特段の事情のない限り、権利の濫用であって許されないものというべきである。けだし、道路は、本来公共の需要を満たすために存在するものであり、自己が建築確認を受けることができたのも、自己のみならず、他人の通行も許容し、その結果都市の安全さ、快適さを確保することを社会一般に対して許容したからなのであって、そのような者は、自己所有の二項道路を他人が通行することも受忍すべき地位にあるからである。二項道路の所有者が通行妨害行為をした場合に私法上妨害を受けた者が所有者に対してその妨害排除請求をすることができるかどうかはともかく、二項道路の所有者が私法上自ら通行妨害行為をすることができる地位にあることの確認を司法機関に求めることはできないものというべきである。
前記認定事実によっても、原告らの本件請求が権利の濫用にならないといえるほどの特段の事情があるとまでは言い難く、他にこのような特段の事情があることを認めるに足りる証拠はない。
(4) 以上によれば、原告らの請求は全部理由がないから、これを棄却することとして、主文のとおり判決する。
(裁判官 野山宏)
<以下省略>