東京地方裁判所 昭和２３年（ワ）９８８号 判決
原告 平坂産業株式会社
被告 川鍋嘉市 外三名
一、主 文
原告の請求は全部これを棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
二、事 実
原告訴訟代理人は「原告と被告川鍋との間に原告が東京都渋谷区上通四丁目九番地の七及び十六宅地三十三坪八合につき賃料一ケ月坪当り金一円二十銭期間昭和十九年六月一日より昭和三十九年六月一日迄の普通建物所有を目的とする借地権を有することを確定する。同被告は右宅地上の木造トタン葺平家一棟建坪十四坪五合を收去してその宅地を原告に明渡せ。原告と被告星野との間に原告が同所同番地の八宅地十四坪四勺につき原告が前同様の内容の借地権を有することを確定する。同被告は右宅地上の木造ルーフイング葺平家一棟建坪二合五勺を收去してその宅地を原告に明渡せ。原告と被告大谷との間に原告が同所同番地の五及び六宅地六十四坪七合につき前同様の内容の借地権を有することを確定する。原告と被告伊沢との間に原告が同所同番地の十二宅地三十四坪八合三勺につき前同様の内容の借地権を有することを確定する。訴訟費用は被告等の負担とするとの判決を求める旨申立て、その請求の原因として原告会社は元日本電波機械株式会社と称し昭和二十年十二月二十八日その商号を現在の如く平坂産業株式会社と変更したものであるが、昭和十九年六月一日訴外東京実業株式会社よりその所有に係る東京都渋谷区上通四丁目九番地の内宅地九十九坪五合三勺及び同所十一番地宅地四十七坪八合四勺合計百四十七坪三合七勺を普通建物所有の目的で賃料一ケ月坪当り金一円二十銭期間昭和三十九年六月一日迄の約で賃借し、右借地上に木造二階建の建物二棟を所有し原告会社の事務所並に営業所として使用していたところ、昭和二十年三月二十二日東京都の所謂第六次強制疎開のため右建物はいずれも除却されたがその敷地についての原告の前示借地権は引続き存続し罹災都市借地借家臨時処理法により第三者にも対抗し得るものである。然るにその後疎開が解除せられたところ地主である前記東京実業株式会社は同所九番地の一宅地二百五十九坪六合四勺及び同所十一番地宅地百二十二坪三勺を合筆し、更にこれを同所九番地の一及び三乃至十六に分筆し、昭和二十一年十二月十六日その登記を経由した上右土地の内原告の借地内である同所九番地の七及び十六宅地合計三十三坪八合を昭和二十二年三月二十八日被告川鍋に、同じく原告の借地内である同番地の五及び六宅地合計六十四坪七合を同年同月十八日被告大谷に、同じく原告の借地内である同番地の十二宅地三十四坪八合三勺を同年十一月二十七日被告伊沢に、同じく原告の借地内である同番地の八宅地十四坪四勺を同年十月九日被告星野にそれぞれ売渡してその各所有権移転登記を経由し、被告川鍋、同星野はそれぞれ右買受地上に申立掲記の建物を建築所有してその各敷地を占拠しているのであるが、すでに述べたように原告はその賃借権を以て被告等に対抗し得るに拘らず、被告等は原告の借地権の存在を争うので原告は被告等に対し各その所有地について賃借権の確認を求めると共に被告川鍋、同星野に対しては、賃借権に基き各所有地上の申立掲記の各建物を收去してその敷地を明渡すべきことを求めるのである。
仮に前述の強制疎開に因り原告の借地権が消滅したとしても、その疎開解除後の昭和二十一年十二月中旬原告が地主の東京実業株式会社に対し従前通りの約旨で疎開前の借地を賃貸して欲しいと申込んだのに対し昭和二十二年二月十八日右地主の代理人山口友蔵は原告会社事務所に訪ね来り、原告代理人木戸実に対し暗に右申込を承諾したので従前通りの内容を有する賃貸借契約が成立した。更に右暗黙の承諾がなかつたとしても原告は疎開当時の借地権者であるから、罹災都市借地借家臨時処理法に基き昭和二十二年二月十六日前示地主会社に対し賃借の申出をしたのに対し、その後三週間内に同会社から拒絶の意思表示がなかつたので右期間の満了の時に賃借権を取得したわけであるが、その賃借権の内容は期間が取得の日から満十ケ年である外は前示賃借期と同一である。よつて原告は予備的に右各賃借権に基いて本訴請求をなすものである。被告等の抗弁事実中被告川鍋同星野の本件所有地が被告等主張の土地区画整理地区に編入されていることは知らない。尚昭和二十三年六月三十日の口頭弁論で原告が原告会社が当初有していた賃借権は強制疎開によつて消滅したと表現したのは言い違いで強制疎開によつて現地を退去したという意味であり自白ではないと述べた。
<立証省略>
証人山口友蔵、木戸実、樋口兵一郎の各証言並に鑑定人大島秀男の鑑定の結果を援用し、乙第二第三号証の各成立は不知、爾余の乙号証の成立は認める。丙第一号証の成立は不知、爾余の丙号各証の成立は認めると述べた。
被告川鍋、星野の訴訟代理人は原告は当初昭和十九年六月一日訴外東京実業株式会社と原告との間に成立した賃貸借契約に基く土地の賃借権が昭和二十年三月二十二日の東京都の第六次強制疎開により一旦消滅したことを前提としてその後に成立した賃貸借契約による賃借権に基き本訴請求をなしたものであるが、その後右強制疎開によつて曩の賃借権が消滅しなかつたとして、その賃借権を主たる請求の原因とするに至つたものであるから右は請求の基礎を変更するものであつて、その訴の変更は許されないと述べ、
全被告の訴訟代理人等は原告の請求を棄却するとの判決を求め原告主張事実中、原告会社がその主張の如く商号を変更したこと、原告主張の本件係争地が元訴外東京実業株式会社の所有に係り、右土地が昭和二十年三月二十二日施行の東京都の所謂第六次強制疎開地区に属すること、その後係争地域について疎開解除せられ原告主張の土地の合筆、分筆並にその登記のあつたこと、被告等が各被告に対する原告申立の土地の所有権をそれぞれ取得し、その取得登記を経由していること、並に被告等が右各所有権を取得した土地について原告の賃借権の存することを争つており、又被告川鍋、同星野はそれぞれその所有地上に申立掲記の建物を建築所有してその敷地を占有していることは何れも認めるが、被告等が本件係争地の所有権を取得したのは、被告川鍋、同星野については、元の地主である東京実業株式会社から同被告等が直接買受けたのではなく、訴外加藤善太郎において、昭和二十一年九月頃、右会社から買受けたものを、被告川鍋は同月下旬、被告星野は昭和二十二年六月頃、各原告申立部分を右加藤から転売を受けたものであり、しかも被告両名の買受部分は、原告が本訴において元の地主たる会社から賃借したと称する土地の範囲には属していない。又被告大谷つる同伊沢くらが原告主張の土地をそれぞれ原告主張の日時地主たる会社から譲受けたことは認める。原告がその主張の土地を東京実業株式会社から昭和十九年六月一日その主張の約旨の下に賃借しその地上に建物を所有していたことは不知、その余の原告主張事実はすべて否認すると述べ抗弁として、（イ）仮に原告がその主張の土地を昭和十九年六月一日東京実業株式会社から賃借したとしても、原告主張の東京都第六次強制疎開により、その借地権につき、補償を受けたものであつて、これに因り右借地権は消滅している。この点については原告は昭和二十三年六月三十日の口頭弁論において右事実を自白しているのでその自白を援用する。又（ロ）仮に原告において昭和二十一年十二月中旬以後東京実業株式会社に対し、その主張の土地について賃借申出をした事実があつたとしても本件係争地を含む一帶の土地は昭和二十一年十月一日東京都告示第五〇六号によつて土地区画整理第八地区に編入せられ、未だ換地又は換地予定地の指定がないので、本件土地につき罹災都市借地借家臨時処理法による賃借申出をなすには、同法第二条第一項但書後段の規定によつて都市計画法、戦災都市における建築制限に関する件（昭和二十一年勅令第三八九号）等による建物築造の許可を得ていなければならないのに、その許可を得ていないのであるから、右賃借申出は無効であると述べ、尚被告川鍋、星野の訴訟代理人は（ハ）仮に原告の賃借権が存するとしても第六次強制疎開による疎開建物戸数は戦時中の疎開建物総戸数の約三分の二に達し、その建物敷地の大部分は借地であるから、右借地権がいずれも存続するものとして、これに基き土地明渡を請求し得るものとすれば、本件におけるが如くその賃借権の存在を知らず、又知ることができないで、その土地を譲受け使用するものは、その生活の本拠を一挙に奪われることとなり社会経済上由々しい損害を生ずるので原告の賃借権に基く請求は権利の濫用であつて許さるべきものではない。（ニ）仮に右主張が理由がないとしても、東京実業株式会社と原告との間の昭和十九年六月一日成立の土地賃貸借契約には賃借人が賃料の支払を怠つたとき、又は賃借人が一年以上賃借地を放棄して顧みないときは賃貸人は直ちに賃貸借契約の解除ができるという約定があるところ、強制疎開による建物除却後、原告は一回も賃料を支払わないし、又昭和二十二年二月頃迄その賃借地を全く放置して顧みなかつたから被告川鍋、星野はその各所有地について東京実業株式会社の賃貸人としての権利義務を受け継いだものとすれば、前示賃貸借契約の約定条項に基き本件訴訟手続において原告に対し賃貸借契約解除の意思を表示すると述べた。<立証省略>
三、理 由
先づ被告川鍋、同星野の両名から本件について原告は請求の基礎を変更する訴の変更をしたからその訴の変更は許さるべきではないというので、この点について考えて見ると、原告は当初本件係争地を含む土地を昭和十九年六月一日地主訴外東京実業株式会社より賃借し、その借地上に建物を所有していたが、右の借地権は昭和二十年三月二十二日施行の東京都第六次強制疎開に因り東京都によつて買收せられて消滅したが、疎開解除後昭和二十一年十二月中旬以後において地主の承諾又は罹災都市借地借家臨時処理法の規定に基き旧借地につき借地権を取得したとなし、右借地権に基き被告等に対し借地権の確認並に借地の明渡を求め、裁判所も原告の右主張事実について審理をすすめ一旦弁論を締結したところ、原告訴訟代理人からの弁論再開の申立により口頭弁論再開せられ、再開後の口頭弁論において、原告は前示強制疎開によつて借地権は消滅しなかつたのであるから昭和十九年六月一日の賃貸借契約に因つて取得した借地権に基いて本訴請求をなすものとして従来の主張を改めると共に、仮に右の借地権が従前の原告主張の如く強制疎開により消滅したものと認められたときは、従前主張の疎開解除後に取得した借地権を予備的に附加主張するものであると主張するに至つたものであることは当裁判所の審理の経過により明なところであり、従つて弁論再開後において原告は請求原因を変更して訴を変更したものと云わなければならない。（この場合、確認を求める借地権も発生原因を異にするので厳格に云えば請求の趣旨にも変更があるわけであるが、訴訟の取扱上の慣例では、期間その他の賃借権の内容が同一ならば形式上は請求の趣旨には変更がないので、請求の趣旨には変更がないと同様に取扱われる。）ところで被告等は右訴の変更は請求の基礎を変更するものだと云うのであるが、請求の基礎とは何を指すかは判例も学説もまちまちで確定していない。唯「裁判所の審理に根本的な変革を生ぜしめず、又訴訟の相手方の攻防に著しい障碍を与える結果を惹き起さない範囲の変更」を目して請求の基礎に変更がないものとすることに理論の適用の実際において一致しているだけである。元来請求の基礎を変更しない訴の変更を許す法意は、原告が請求原因を組立てるときにその組立てを誤つたり、又は訴訟の進行中事情の変更等があつたりして、訴をそのまま維持できず又は維持する利益がなくなつたような場合に従前の訴訟を転用して現在あるべき訴訟の正常な軌道に乗せて紛争を解決し、訴訟経済の目的を達しようとするにあることは疑がないのであるから右の法意から考え、前示の一致した標準に基いて請求の基礎の変更の有無を判断するの外なく、又そうするのが相当なのである。以上の見地から原告の本件訴の変更をしらべて見ると変更の前後における原告の主張の差異は強制疎開によつて、その以前に原告が有していたと称する借地権が消滅したか否かの点だけであり、しかも訴提起の当初から、右借地権発生原因たる事実並にその内容も後発借地権発生えの経過として明確に述べてあるので、その経過は審理の当初より裁判所の考慮の内にあつたものと云うべく、相手方に対する関係においても、強制疎開による消滅の有無についての立証の点について（尤もこの点についても、後述の自白の問題があるのでさほど被告等の負担とはならない）被告等に多少の負担を生ぜしめるにとゞまるのであるから裁判所の審理に根本的変革を生ぜしめることもなく又被告の防禦に著しき障碍を与えるものとは考えられないので請求の基礎に変更がないものと云うべきである。従つて請求の基礎に変更があることを理由として、訴の変更を許されないものとする被告等の主張は当らない。
そこで本案について考えて見よう。原告主張の原告会社の商号変更のあつたこと、訴外東京実業株式会社が元、原告主張の本件係争土地を所有していたこと、並に原告主張の宅地の合筆分筆及びその登記が経由されたことは当事者間に争がない。そして右争のない事実と成立に争のない甲第二号証の一、甲第十号証の六乃至八、証人山口友蔵、樋口兵一郎、木村栄吉の各証言を綜合すれば昭和十九年六月一日原告は地主東京実業株式会社から本件係争地を含む東京都渋谷区上通四丁目九番地並に同所十一番地の宅地を普通建物所有の目的で賃料一ケ月坪当り金一円二十銭、期間昭和三十九年六月一日限りの約で賃借し、右借地上に木造二階建建物二棟を所有し原告会社の事務所としてその建物を使用していたことを認めることができる。右借地中に被告星野の本件係争所有地が含まれていなかつたという趣旨の被告本人星野の供述は信用が措けないし他に前段認定を左右し得る証拠はない。ところで本件係争地が昭和二十年三月二十二日施行の東京都第六次強制疎開地区に属することは当事者間に争がなく、右疎開に際り原告が東京都から前示借地権について補償を得た結果借地権は東京都の手に移行し、原告の手より消失するに至つたことは原告の自白するところである。原告はこの点に関し、昭和二十三年六月三十日の本件口頭弁論において「原告の借地権は強制疎開によつて消滅した」と述べたのは表現が妥当でなかつただけのことで、強制疎開によつて借地から退去したという意味で単なる言い違いにすぎないもので自白ではないと主張するけれども、右の陳述だけならば強制疎開の法律上の効果について原告の判断を述べたにすぎないという意味で自白ではない（もつとも、この種の陳述は、事実を述べているのではないから自白とは云えないとしても、所謂権利の自白として請求の抛棄認諾のように取扱うことは理論上可能であるけれども、この点は暫らく措く。）と云い得るであろうが、原告は当初右借地権の消滅を前提とし、その疎開後に新に賃借権を取得したことを理由として本訴請求に及んだものであることは既に述べた通りであるのみならず、同日の口頭弁論において、それに基いて陳述した訴状によれば原告主張の強制疎開により原告所有建物全部が取払われると同時にその敷地である東京実業株式会社所有の宅地も亦強制買收となつたが、終戦後右地主会社に対しその土地に存した借地権を従前の借地権者に戻すことを条件として宅地が返還された旨の記載があり、従つて前示口頭弁論に於てすべての陳述を綜合すれば、原告主張の真意は強制疎開によつて建物が除去せられたのみでなく、建物の敷地についての原告の借地権も強制買收、換言すれば補償せられて原告の手から離脱し、原告の賃借権が相対的消滅を来した事実を自白したものに外ならず、原告の云うように単なる表現の錯誤ではないと云わざるを得ない。して見れば右自白に反し強制疎開に際り借地権についての補償がなく、借地権は消滅しなかつたことを主張する原告は、その自白が事実に反し、錯誤に基くものであることを立証する責を負うわけであるが、自白が事実に反することを認め得る何等の証拠がないばかりか、却つて成立に争のない甲第十号証の一乃至九、第十一号、乙第八号証丙第五号証並に証人木村栄吉、池田信男の各証言を綜合すれば昭和二十年一月以前に行われた東京都の第一次乃至第五次の強制疎開による建物除却に際しては建物の補償と別箇に借地権の価格を評価して補償買收されていたが、第六次強制疎開に際つては、当時の戦局の急迫から東京都としても短時日に疎開を完了させる必要に迫られていたので、補償額の算定を簡易にする為めに都内各区毎に標準的に建物を選び出し、その価格を評価し、これにその建物の敷地の借地権の評価額を加算した合計額と当該建物の賃貸価格との比率を算出し、右比率は建物の経過年数により相違するので概ね右の比率を上廻る倍率を経過年数五年目毎に一律に定め、以て建物の賃貸価格に、その経過年数に応じた右所定倍率を乗ずることにより直ちに建物とその敷地の借地権に対する補償金額を算出し得るようにしたが、このようにして算出された補償額は第一次乃至第五次の強制疎開における同程度の建物及び、その敷地の借地権の補償額の合計よりも一般に上廻つていたこと、原告も第六次強制疎開による建物除却に際り、上叙所定倍率により算出された、本件借地権に対する補償を含む補償金として金十四万八千八百八十五円の交付を受け爾来その借地権は東京都の手に移り、東京都においては土地の所有権には補償をなさない関係上、その補償に準ずる趣旨で地主に対し借地料を支払つていたものであり、従つて第六次強制疎開によつて原告はその自白する如く借地権を喪失したものであることが認められるので、原告の自白は事実に反することがないのであるから、たとえ錯誤に基いたものだとしてもその効力に消長はない。さすれば昭和十九年六月一日の賃貸借契約による原告の本件係争地についての借地権の存在を前提とする部分につき原告の本訴請求は理由がないことが明であるから棄却を免れない。
次に原告は疎開解除後昭和二十一年十二月中旬以後において地主東京実業株式会社の承諾又は罹災都市借地借家臨時処理法に基く賃借申出により本件係争地について借地権を取得したから右借地権に基き本訴請求を維持する旨の主張をするが、仮に右借地権取得の事実があつたとしても、その借地権は罹災都市借地借家臨時処理法第十条所定の借地権にも当らないし、その他第三者に対し、その借地権の存在を主張し得べき事由について何等の主張立証のない本件では、係争地の所有権取得者として第三者の地位にある被告等に対し、右借地権を以て対抗し得ないものと云わなければならない。従つて爾余の争点に関する判断をまたないで、前示借地権に基く原告の請求も失当として棄却すべきものである。よつて訴訟費用の負担につき民事訴訟法第八十九条に則り主文の通り判決する。
（裁判官 毛利野富治郎 恒次重義 田辺公二）