東京地方裁判所 昭和４１年（ワ）１０４３２号 判決 1971年12月27日
昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件原告 同四二年（ワ）第一二八九一号事件原告 同四四年（ワ）第四六〇〇号事件被告 永森京子
右訴訟代理人弁護士 平井嘉春
昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件被告 同四二年（ワ）第一二八九一号事件被告 同四四年（ワ）第四六〇〇号事件被告 山田久雄
右訴訟代理人弁護士 藤井充春
同 大塚一夫
昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件原告 重ムツ
右訴訟代理人弁護士 駿河哲男
同 佐々木恭三
主文
１ 昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件被告は、同事件原告に対し、別紙目録記載の建物につき昭和三七年一〇月一日付売買を原因とする所有権移転登記手続をせよ。
２ 昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件被告は、同事件原告に対し、金三二万六、〇〇〇円とこれに対する昭和四二年四月三〇日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
３ 昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件被告山田久雄は、同事件原告に対し、別紙目録記載の建物につき東京法務局板橋出張所昭和四一年九月二六日受付第三八六八九号を以ってなされた所有権移転請求権仮登記に基き、所有権移転の本登記手続をせよ。
４ 昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件被告永森京子は、同事件原告が、前項の本登記手続をすることを承諾せよ。
５ 昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件原告および昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件原告のその余の請求をいずれも棄却する。
６ 訴訟費用は全事件を通じてこれを一〇分し、その五を昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件被告（昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件被告、昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件被告）の、その三を昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件原告（昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件原告、昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件被告）の、その余を昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件原告の各負担とする。
７ この判決の第２項はかりに執行することができる。
事実
（昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件）
一 原告は「被告は原告に対し、別紙目録記載の建物につき、昭和三七年一〇月一日付売買を原因とする所有権移転登記手続をせよ。訴訟費用は被告の負担とする。」との判決を求め、その請求の原因を次のとおり述べた。
１ 原告は昭和三七年一〇月一日被告とその所有にかかる別紙目録記載の建物（以下本件建物という）を代金八〇万円で買受ける旨の契約をなした。
２ 原告は、右売買代金を、契約当時原告が被告に対して有していた貸金債権金五〇万円と対当額で相殺をし、更らに昭和三七年一一月一二日に金一〇万円を支払い、原告が本件建物の向って左側半分について被告と結んでいた賃貸借契約の敷金返還請求権金二五万円と本件訴状を以って対当額で相殺する旨の意思表示をなした。
３ よって、原告は被告に対し、本件建物につき、昭和三七年一〇月一日付売買を原因とする所有権移転登記手続をなすことを求める。
二 被告は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め、答弁並びに抗弁として次のとおり述べた。
１ 原告主張の請求原因第１項記載の事実のうち、本件建物が被告の所有であったことは認めるが、その余の事実は否認する。
２ 同第２項記載の事実は否認する。
３ かりに原告主張のような事実が認められたとしても（被告が原告に対し、本件建物の向って左側半分を従前から敷金二五万円を受領のうえ賃貸していることは認める。）、売買契約の成立によって、当然に賃貸借契約が消滅して、敷金返還請求権の弁済期が到来する由がないから、相殺は不適法である。
（昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件）
一 原告は被告に対し、金四一万五、〇〇〇円とこれに対する昭和四二年四月三〇日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。訴訟費用は被告の負担とする。」との判決並びに仮執行の宣言を求め、その請求の原因を次のとおり述べた。
１ 原告は被告に対し、昭和三九年五月二八日に金一万五、〇〇〇円を、同年六月一九日に金二三万円を、同年八月二九日に金一五万円を、昭和四〇年二月一六日に金三万円をそれぞれ貸渡した。
２ 被告は右貸金のうち金一万円を弁済したので、残金四一万五、〇〇〇円とこれに対する本訴状が被告に送達された日の翌日である昭和四二年四月三〇日から完済に至るまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
二 被告は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め、原告主張の請求原因事実をすべて認め、抗弁として次のとおり述べた。
１ 被告は原告に対し、昭和三九年秋頃金八万九、〇〇〇円を弁済した。
２ そうして残余の金三二万六、〇〇〇円については、被告の原告に対する本件建物の向って左側半分の賃貸借契約から生ずる昭和三九年六月分以降の月額金一万四、〇〇〇円の賃料債権を受領しないことによって全額弁済する約定であったし、かりに右事実が認められないとしても、被告は原告に対し、右賃料債権で以って対当額で相殺する旨の意思表示をなした。
三 原告は被告主張の抗弁事実につき次のように答弁した。
１ 被告主張の抗弁第１項記載の事実は認める。
２ 同第２項記載の事実は争う。すなわち、原告は昭和三七年一〇月一日に本件建物を被告から買受けてその所有権を取得したのであるから、被告主張の相殺の自働債権は発生しない。
（昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件）
一 原告は、「被告山田久雄は原告に対し別紙目録記載の建物につき、東京法務局板橋出張所昭和四一年九月二六日受付第三八六八九号を以ってなされた所有権移転請求権仮登記に基き所有権移転の本登記手続をせよ。被告永森京子は原告が右本登記手続をすることを承諾せよ。被告永森京子は原告に対し、右建物のうち向って左側二三・一四平方メートルを明渡し、昭和四四年五月一七日から明渡済みに至るまで月額金二万円の割合による金員を支払え。訴訟費用は被告らの負担とする。」との判決並びに右建物明渡しと金銭支払いにつき仮執行の宣言を求め、その請求原因を次のとおり述べた。
１ 原告は、昭和四一年九月二二日に被告山田久雄から同人所有にかかる本件建物を代金二一五万円で買受ける旨の予約をなし、これに基き、東京法務局板橋出張所昭和四一年九月二六日受付第三八六八九号を以って所有権移転請求権仮登記を経由し、原告は同被告に右代金を支払って予約完結権を行使した。
２ ところで、被告永森京子は本件建物のうち向って左側半分二三・一四平方メートルを占有するとともに、同被告のため本件建物につき、東京法務局板橋出張所昭和四一年一〇月三一日受付第四四二八六号を以って所有権移転仮登記が、また同出張所昭和四二年五月二日受付第一八九六〇号を以って仮処分登記がそれぞれなされている。
３ よって、原告は、被告山田久雄に対し、第１項記載の仮登記に基く本登記手続をなすことを、被告永森京子に対し、原告が右本登記手続をなすことの承諾と前記占有部分の明渡し並びに本訴状が同被告に送達された日の翌日である昭和四四年五月一七日から完済に至るまで月額金二万円の割合による賃料相当額の損害金の支払いを求める。
二 被告山田久雄は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め、原告主張の請求原因第１項記載の事実を認めた。
三 被告永森京子は、「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め、答弁並びに抗弁として次のとおり述べた。
１ 原告主張の請求原因第１項記載の事実中、原告主張の仮登記の存することは認めるが、その余の事実は否認する。
２ 同第２項の事実は認める。
３ 同第３項は争う。
４ 被告永森京子は、昭和四一年（ワ）第一〇四三二号事件の請求原因で述べたとおり、本件建物をその所有者である被告山田久雄から買受けて所有権を取得したものであるが、当時既に本件建物の向って右側半分を賃借占有していた原告は、昭和四〇年五月ころ被告山田久雄の承諾のもとに右占有部分の改築をはじめたので、被告永森京子は原告に対し本件建物はすでに同被告が買受けて所有権を取得したものであることを告げて改築の中止を要求し、これに応じなかった原告および被告山田久雄を告訴したほか、昭和四一年七月六日到達の書面を以って、原告に対し、賃料は被告山田久雄に支払わず被告永森京子に支払うよう通知した。
ところが、原告は被告永森京子が本件建物につき所有権移転仮登記や処分禁止の仮処分等自らの権利保全の方法を講じていないのを奇貨として、原告が本件建物を買受けたことを熟知しながら、被告山田久雄と売買契約を締結して前記仮登記に及んだものであって、原告はいわゆる背信的悪意の第三者であって、被告永森京子の所有権取得を否定できないものである。
５ かりに、右主張が認められないとしても、被告永森京子は、原告が本件建物の所有権を取得する以前から、その占有部分を被告山田久雄から賃借していたものである。
四 原告は被告永森京子主張の抗弁に対し、次のとおり述べた。
１ 被告永森京子主張の抗弁第４項記載の事実中、原告が本件建物の向って右側半分の原告占有部分を改築したこと、および被告永森京子が原告らを告訴したことは認めるが、その余の事実は争う。
２ 同第５項記載の事実は認めるが、被告永森京子は被告山田久雄との売買契約公正証書を偽造したのであるから、通常の賃借人としての保護を受けるべき資格を欠いているというべきであり、原告に賃借権を主張することは権利の濫用である。
３ かりに被告永森京子が被告山田久雄から本件建物を買受けたとしたら、被告永森京子の賃借権は混同によって消滅したものといわなければならない。
（証拠）≪省略≫
理由
一 ≪証拠省略≫を総合すると、山田久雄は昭和三七年一〇月ころ、その所有する本件建物を、当時本件建物の向って左側半分を賃借していた永森京子に代金八〇万円で売渡したことが認められ（る。）≪証拠判断省略≫
永森京子が昭和三六年六月四日に本件建物の左側半分二三・一四平方メートルを山田久雄から賃借したことは右当事者間では争いがなく、重ムツには明らかに争わないから自白したものとみなす。
二 永森京子が山田久雄に対し、昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件請求原因記載のように合計四二万五、〇〇〇円を貸渡した事実およびそのうち金九万九、〇〇〇円を山田久雄が弁済をした事実はいずれも右当事者間で争いがない。
三 ≪証拠省略≫によれば、重ムツは昭和四一年九月二二日に山田久雄（代理人古屋勝雄）から本件建物を代金二一五万円で買受け、昭和四三年一月三〇日までにはその代金全額を支払って（但し、そのうち金三五万円については、重ムツが山田久雄に差入れていた敷金と相殺し金三五万円については永森京子が山田久雄に差入れていた敷金を重ムツにおいて債務引受けをする）その所有権を取得した事実が認められ、右認定に反する証拠はない（なお右事実は重ムツと山田久雄との間では争いがない）。
四 本件建物につき重ムツのため東京法務局板橋出張所昭和四一年九月二六日受付第三八六八九号を以って所有権移転請求権仮登記の存すること、永森京子のため同出張所昭和四一年一〇月三一日受付第四四二八六号を以って所有権移転仮登記が、昭和四二年五月二日受付第一八九六〇号を以って仮処分登記がそれぞれ存することは、いずれも関係当事者間では争いがない。
五 重ムツがいわゆる背信的悪意の第三者に該る旨の永森京子の主張については、昭和四〇年五月ころ重ムツがその賃借にかかる本件建物の向って右側半分を改築したことおよびこれに対し永森京子が告訴をしたことは当事者間に争いないが、右告訴事件の取調べの際に重ムツが、本件建物の所有権が永森京子にあったことを知っていたまたは右事実を知らされた旨の永森京子本人尋問の結果は、重ムツ本人尋問の結果に照らして信用できないし、永森京子本人尋問の結果と≪証拠省略≫によれば、永森京子は昭和四一年七月六日ころ重ムツに対し本件建物の所有権が永森京子にあることを通告したことが認められるが、右事実を以って直ちに重ムツが背信的悪意の第三者に該当するとは到底いえないし、むしろ≪証拠省略≫によると、重ムツは、本件建物を買受ける当時永森京子は本件建物の向って左側半分について賃借権のみを有していたもので、所有権は山田久雄にあると認識していたことが認められるのであって、永森京子の右主張は採用できない。
六 ところで、本件のように建物が二重譲渡された場合に、その買主（永森京子および重ムツ）はいずれも売主（山田久雄）に対し、その所有権移転の本登記手続を請求し得ることは当然であるが、買主の一方（重ムツ）が右本登記のための仮登記を有する場合（本件にあっては永森京子も仮登記を有するが、これは重ムツの仮登記に順位が劣るので、その仮登記は先順位の仮登記に対しては無きに等しいものといわなければならない）、他方の買主が有する賃借権の帰すうについて検討するに、右賃借権は、当該物件の所有権を移転する法律行為によって売主との間では混同により当然消滅するが（そう解さないと、賃借権者であった買主の登記請求権は肯定できない）、右買主の所有権がいわゆる関係的所有権にとどまり、対抗要件を具備することが不可能に近く、第三者に対しその所有権が主張できないことが明らかなようなときには、第三者に対する関係では、右所有権がいわゆる関係的所有権であるに過ぎないことの反射的効果として、賃借権は相対的に消滅しないものと解するのが相当である。
七 重ムツの権利濫用の主張については、これを首肯するに足りる証拠はない。
八 従って、前記一で認定した売買契約成立後は山田久雄は永森京子に対し、本件建物の向って左側半分の賃料請求権は有しないから、昭和四二年（ワ）第一二八九一号事件被告主張の相殺の抗弁は理由がなく（なお同事件被告に同事件の訴状が送達された日の翌日が昭和四二年四月三〇日であることは右事件の記録により明らかである）、また昭和四四年（ワ）第四六〇〇号事件原告の請求中建物明渡しと損害金を請求する部分は失当であるが、本件各事件原告らのその余の請求はいずれも理由があるからこれを認容することとし、民事訴訟法第八九条、第九二条、第一九六条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 定塚孝司）
<以下省略>