東京地方裁判所 昭和４４年（ワ）４６９９号 判決 1974年5月14日
原告 曾雌圀男
被告 石井堅蔵
主文
東京地方裁判所昭和三六年（ワ）第七八五一号事件の和解調書に基づく強制執行は、許さない。
訴訟費用は被告の負担とする。
東京地方裁判所昭和四四年（モ）第九三一〇号事件の強制執行停止決定は、認可する。
前項に限り、確定前に執行できる。
事実
原告訴訟代理人は、主文第一・二項と同旨の判決を求め、請求の原因として、
一 原被告間には、本件被告を原告とし、本件原告を被告とした当庁昭和三六年（ワ）第七八五一号建物収去・土地明渡請求事件（以下前訴という。）の昭和三七年五月二五日口頭弁論期日における和解調書（以下本件和解という。）が存在し、その要旨は次のとおりである。
（一） 被告は原告に（以下単に原被告というときは、本件のそれをいう。）対し、別紙物件目録記載の土地（以下本件土地という。）を昭和二四年五月一日から同四四年四月三〇日まで引続き普通建物所有の目的で賃貸すること
（二） 賃料は一ケ月六二〇円五〇銭とし、昭和三七年六月一日分から毎月末日限り持参払いとすること（以下略）
（三） 同三六年一月分から同三七年五月分までの延滞賃料一万〇四八〇円を同三七年五月三一日限り持参して支払うこと
（四） 原告が本件土地を第三者に転貸し、又は賃借権の譲渡をするには、あらかじめ被告から書面による承諾を得なければならない。
（五） 原告が第二項の賃料を三回以上滞つたとき又は第四項に違反したときは、何らの通知催告を要せず賃貸借は当然解除され、原告は地上建物収去の上本件土地を被告に明け渡すこと
（六） 被告は、原告が本件土地上に、別紙第二目録の建物を増築するのを認めること
（七） 原告は、第一項の期間経過と共に被告に対して本件土地を明け渡すこと
二 本件和解の第七項（右条項（七））は、無効である。すなわち、
（一） 本件和解は、第一項に明記するように、引続き普通建物所有の目的で賃貸借契約を継続することを目的としたのであつて、一時使用を約したものではない。従つて、二〇年を期間とする普通の賃貸借が契約されたのであるから、期間満了の際には借地権は更新すべきであるところ、第七項は、更新請求権を放棄せしめたものであつて、借地法第一一条によつて、借地人に不利な条項を定めたものとして、無効である。
（二） 第七項は、文言上も、地上物件の収去に触れていないので、収去義務がなく、その執行はできず、単に「本件土地を明け渡すこと」とあるのみであるから、無意味であつて、土地建物の賃貸借契約によく用いられる例文と見るべきものである。
（三） かりに、明渡の執行が可能として、双方の不利益を比較してみると、被告およびその妻は、宅地合計五四九・一二平方メートル、建物合計二一七・六四平方メートルを所有しているのに、原告は本件土地の借地権五七・八五平方メートルと地上建物延七五・二〇平方メートルを有するに過ぎず、しかも原告は夫婦のほか、原告の母（七三才）と子四人（一五才女、一一才男、八才女、六才男）の七人家族なので、この土地家屋を失えば露頭に迷うことになる。本件和解第六項の増築もその窮状が認められた結果であつて、原告は当時一〇〇万円を費したのである。以来賃料の遅滞もなく義務を履行して来ている原告に対し、わずか七年後の昭和四四年四月末日明渡しを求めて来た原告の請求は、信義誠実に違反し、権利の濫用である。この意味でも、第七項による執行は許されない。
と述べた。
被告訴訟代理人は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め、事実上の答弁として、「請求原因第一項は認める。第二項（一）（二）は否認する。同（三）の原告側の事情は不知。」と述べ、本件和解成立までの経過につき、また、借地法の適用につき、次のとおり陳述した。
（一） 本件土地は被告が原告に対し、昭和二四年五月一日から昭和四四年四月三〇日までの期間満二〇年で賃貸していたものであるが、昭和三四年一一月一一日、原告が地上建物を被告に無断で訴外緑川信夫に売り渡し、同年一二月二四日所有権移転登記をしたので、昭和三六年九月一六日（同月一八日到達）賃借権の無断譲渡を理由として、契約を解除し、収去明渡を訴求したのが前訴である。
（二） 担当の裁判官から和解の勧告があり、原告（前訴被告）側は賃貸借継続を希望したが、被告（前訴原告）側はその意思がなく、結局、基本的な方向としては、本件賃貸借の合意解除並びに建物収去及び土地明渡を一定期間猶予する線で話し合い、その時期を賃貸借期間満了時とすることで一応話がまとまつた。
（三） ところが、本件和解成立の当日である昭和三七年五月二五日、担当裁判官から合意解除後の明渡猶予期間が昭和四四年四月三〇日までの約七年間ということになると長過ぎて適切でない、という指摘がなされたので、双方代理人協議の上、昭和四四年四月三〇日を期限とする期限付合意解除として条項を作成することにした。
第七項については、従つて、地上建物収去本件土地明渡の文言が記載される筈であつたが、当時原告はビール関係の仕事をしていて、建物を担保に融資を受ける必要があり、その際和解調書に建物収去の文言があつては融資が受けにくい、期限までには必ず収去するから、という申出があつたので、その記載を省いたのである。
（四） 右のように、本件和解は期限付合意解除の趣旨であるから、和解条項第一項記載の昭和四四年四月三〇日経過と共に賃貸借は合意解除され、原告は本件土地の借地権を失つたものであり、また、借地法第四条に基づく更新請求権や建物買取請求権も放棄したことになる。
（五） かりに、右第一項の期間原告が本件土地を賃借することになつた場合であるとしても、本件和解は裁判上の和解であるから、その期間終了後に借地法の適用を考えるべきものではない。
（六） かりに、裁判上の和解にも借地法の適用を考えるとしても、本件和解は借地法第九条にいう一時使用のための借地権と解されるから、同第一一条適用の問題はない。すなわち、本来解除後の明渡猶予期間とすべきものを前記の事情で期限付合意解除としたのであるし、裁判上の和解であるから、一時使用と見てよい。
（七） また、原告は、和解条項第七項に地上物件収去の文言がない点を云々するが、本件和解成立までの経緯及び各条項の合理的解釈からすれば、第七項は第六項の建物の収去を前提とするものであること明らかであるし、また、当事者双方の事情なるものも、本件和解当時了知されていたことであるから、今更これを主張する原告のほうこそ信義則に反するものである。
双方の立証及び甲・乙号証の成立に関する陳述は、本件訴訟記録中、証拠目録欄記載のとおりであるから、これを引用する。
理由
一 請求原因第一項は当事者間に争いがないが、成立に争いない甲第一号証によつて、和解調書の各条項を文字どおりに復元すると、次のとおりである。（原、被告の表示が本件と反対になつているのも、ここではそのままとする。）
一 原告は被告に対し別紙目録記載の土地を昭和二十四年五月一日から昭和四十四年四月三十日まで引続き普通建物所有の目的で賃貸すること。
二 被告の右土地賃料は一ケ月金六百拾弐円五拾銭也と定め昭和三七年六月一日分から毎月末日限り原告方に持参して支払うこと。但しこの賃料は物価指数及土地価格の値上りに応じ双方協議の上値上げすることが出来る。
三 被告は昭和三十六年一月分から昭和三十七年五月分までの延滞賃料金壱万四百八円也を昭和三十七年五月三十一日限り原告方に持参して支払うこと。
四 被告は第一項の土地を第三者に転貸又は賃借権の譲渡をするには予め原告の書面による承諾を得なければならない。
五 被告が第二項の賃料を三回以上滞つたとき又は第四項に違反したときは原告は何等の通知催告を要せず賃貸借契約は当然に解除せられ被告は地上物件を収去し以て第一項の土地を原告に明渡すこと。
六 原告は被告が第一項の土地に別紙目録記載増築すべき建物の増建築を認めること。
七 被告は第一項の期間経過と共に原告に対して第一項の土地を明渡すこと。
八 訴訟費用は原告被告の各自負担のこと。
二 右条項は、虚心にこれを読むと、原被告間における賃貸借の継続を確認したに止まるもののように見える。すなわち、訴訟費用負担を定めた第八項は論外とし、問題のある第七項を暫らくおけば、第一項は、昭和二四年五月一日から普通建物所有を目的とする期間二〇年の借地権が存続中であることの確認、第二項は賃料額及びその値上げの仕方、第三項は和解成立以前の延滞賃料の支払、第四項は無断転借ないし賃借権譲渡の禁止、第五項は賃料延滞による解除と地上物件収去土地明渡の約束、第六項は地上建物の増築の承認となつており、これらは、通常の賃貸借成立を前提としての取り決めと見るのが一番自然である。
ただ、その第七項が、「第一項の期間経過と共に、」すなわち、昭和四四年四月三〇日の到来と同時に原告（前訴被告）の被告（前訴原告）に対する土地明渡義務を規定しているのは、前段に見たところとマツチしないと言わなくてはならない。けだし、和解成立の日である昭和三七年五月二五日から右期日までは七年に満たず、右のように土地明渡を約することは、和解成立後七年足らずで賃貸借が終了することを合意したことになるからである。
そして、このことに関する証人岩谷元彰および同工藤精二、すなわち、本件和解に関与した双方代理人の供述は、著るしく相違する点があるのである。すなわち、岩谷証人によれば、「本件和解は、当初、本件和解当日、賃貸借を合意解除し、存続期間の残余部分を明渡猶予期間とする趣旨で一旦双方代理人間に合意が成立したが、和解成立当日直前、担当裁判官が交替し、七年は明渡猶予期間としては長きに過ぎるので変えるようにとの示唆があつたので、「七年後の期限到来と同時に合意解除する、あるいは期間を更新しない」（この両者のいずれであつたかは同証言によるもはつきりせず、明確に区別しないままであつたように思われる。）という趣旨で条項を改めたものであり、その趣旨で、第七項の土地明渡条項を作つた。賃料値上げとか増築の承認とかも、元来明渡猶予期間としての条項案としても、長期であるため、挿入される予定であつたのであつて、右のように、明渡猶予期間としてでなく、期限までの賃貸借を認める形式に条項を改めたから取り入れたわけではない。そして、第七項に建物収去の文言がないのは、前訴被告が金融機関から融資を受ける上に不利であるから除いて欲しいという前訴被告代理人の要望があり、前訴原告代理人としては、原被告が隣同士であるので、恐らく任意の履行を期待できるであろうとの観測も立つたので、右要望を入れて、土地明渡だけの債務名義にした。」というのであるが、工藤証人によれば、「双方代理人間に合意解除についての話合いが成立していたという事実はなく、また、条項第七項から原告の金融の便宜のために建物収去の文言を削つたということもない。当初の和解勧試と最後の和解調書作成時とで担当裁判官が交替したこと、期間満了時までの賃貸借しか認めないような体裁の条項になつたことは事実であるが、期間満了前に町会長や町会役員に間に入つて貰えば更新できると考え、更新可能として第七項を文言化した。」というのである。両証人は、いずれも弁護士であつて、その職務行為に関する供述内容は十分尊重されねばならないが、右両供述が内容的に矛盾する以上、いずれか一方を採り、一方を排さなければならない。そこで、選択の上に参考となるべき間接事実を探ることとしよう。
三 成立に争いない甲第一三号証、第一五号証ないし第一八号証、原告本人の供述によつて成立を認めうる同第一九号証、成立に争いない乙第一号証、並びに証人岩谷元彰、同石井義男の各証言及び原告本人尋問の結果を総合すると、本件和解に至るまでには次の事実関係が認められる。
(1) 原告の一家は、その亡父の代から本件土地付近に居住していたもので、戦前は、現在の本件土地（角地）にかけて三軒長屋があり、現在の本件土地にかかる角の一軒に被告の一家が、一軒置いて奥の一軒に原告の一家が、それぞれ借家していた。戦災でこの建物は消失したが、戦後この土地に真先に帰つた原告は、角の一劃に当る本件土地にバラツクを建てて居住し始めた。被告一家はその裏手に居住することになつたが、被告は地主が物納した本件土地を国（関東財務局）から払下げを受け、昭和二五年四月一八日右所有権の取得につき登記を経た。
(2) 昭和二四年、付近一帯の火災で、原告の亡父の右バラツクは焼失し、同じ場所に改めて実測一五坪ほどの家屋（甲第一九号証参照）を建築した。既に国から土地の払下げを受けていた被告は、地主として交渉し、新たに、権利金三万五〇〇〇円を取り（甲第一三号証参照）、土地賃料を定め、また賃貸借の期限を昭和四四年四月三〇日までとし、原告名義で乙第一号証の証書を作成させ、被告に差し入れさせた。
(3) 原被告は隣同士ではあつても、その間柄は必ずしも円満でなく、また、原告が契約上毎月払いとなつている土地賃料を実際には年末に後払いで一括して支払うのを例とし、被告として不満を感じていたところ、昭和三六年に至つて、原告の妹が原告方に同居することになつて手狭となつたので、原告は増改築をし、それを契機として、原被告の関係が悪化した。すなわち、原告は前記一五坪余の家屋のうち九坪余を取り毀し（甲第一九号証参照）、二階建てにすることにして、同年九月初旬、まず取毀しを完了し、基礎のコンクリートを施工させた。原告本人の供述によると、取毀し前に原告の母が被告方を訪れ、増改築につき承認を得たというのであるが、石井義男証人はこれを否定しており、承諾があつたとの心証を得ることはできない。被告方では、岩谷弁護士を依頼して、建築続行禁止の仮処分（当庁昭和三六年（ヨ）第五七七〇号）を申請し、昭和三六年九月二一日、仮処分決定の執行により工事を中止させた。
(4) これに先立ち、原告は、昭和三四年一一月右建物を債務担保のため訴外緑川信夫に譲渡し、その旨登記もなされていたことが判明したので、被告は、無断譲渡を理由として同年九月十八日到達の内容証明郵便を以て賃貸借契約を解除し、同年一〇月一〇日、被告代理人岩谷弁護士は、原告および緑川の両名を相手取つて、当庁に建物収去・退去土地明渡の訴訟を提起し（甲第一五号証参照）、右両名代理人として工藤弁護士が選任された（甲第一六号証参照）。原告は緑川から建物所有名義を再び取得したので、前訴原告の代理人岩谷弁護士は、緑川に対する訴を取り下げ（甲第一八号証参照）、両代理人により原被告間で訴訟上の和解が試みられるに至つたのである。
四 前節(1) ないし(4) 認定の事実関係を背景に、本件和解に関する先の両証人の供述を改めて検討してみると、工藤証人の供述内容は和解条項の第七項が他の条項とマツチしない所以を十分に説明しているとは言えず、また、その供述中に、買取請求のことを考えて原告（前訴被告）に建築費の領収証（本件で提出された甲第二号証ないし第一二号証）を保存しておくよう指示したなどということもあり、町会長等による交渉に期待したことはあるとしても、第七項が更新可能を前提としていたとの供述は納得し難いものがあつて、必ずしも正確な記憶に基づく供述とは受け取れない（「乙第一号証以外の賃貸借契約書を見た」との供述もそれである。）ふしがあるのに反し、岩谷証人の供述は、詳細でかつ一貫しており、前節に見た原被告間の事情についても、条項第七項が他の条項と趣きを異にする所以も、心証を惹くに足る説明をしていると言える。よつて、岩谷証言を採用すべきであるから、右証言に即して事実を認定することとする。
五 そこで、次の問題は、当事者間には、期限付合意解除ないし不更新の合意があつたのに、その点が必ずしも明示されず、単に、土地明渡の約定を文言化するに止めた条項第七項の効力いかんである。
原告は、本件和解が一時使用を約したものではないとの見地から、不更新の合意の効力について云々するが（請求原因第二項（一））、借地法の適用がある土地賃貸借においても、借地人に期限付合意解除の真意ありと認めるべき合理的客観的理由があり、またその合意を不当とする事情が他に認められない以上、借地法第一一条に該当するものではなく、一般に裁判上の和解でこれが行われる場合には、借地人の解除の真意の存在とその客観的合理性は担保されているというべきであり、たまたま、本件のように、その期限が本来の借地権存続期限と一致し、不更新の合意との区別が不明確になつていても、また、借地明渡の点を明示するのみで、右の合意解除の趣旨が文言上は明らかでなくても、当事者間においてはその理を異にするものではないと解すべきである。これを一時使用の約としての原告の議論は前提を誤るもので採用しえない。
しかしながら、条項第七項は建物収去の文言を欠くから無意味であるとの原告主張（請求原因第二項（二））は、聴くべきものがある。すなわち、
建物を所有することによつて他人の土地を占有している者に対する土地所有者からの土地明渡請求の強制執行は、右建物の収去による明渡を命じ、応じなければ、民事訴訟法第七三三条による代替執行によつてなされるべきであつて、建物をそのままにして同法第七三一条第一項によりその者の土地の占有を解くというわけにはいかないのであり、従つて建物収去の文言がない以上、土地明渡についての執行は不可能であるからである。（本件和解の第六項には別紙目録として増築すべき建物が明示されているが、これは甲第一九号証と対照して明らかなように、坪数の相違を善解しても「取毀改築部分」九坪三合七勺五の一・二階部分に当るもので、「残存部分」五坪八合七勺五は結局表示がないことになるし、和解の合意としては、残存部分をも合せての地上建物の収去による本件土地の明渡として成立していたこと先に認定したとおりであるが、当事者間の契約上債務としては格別、債務名義として判決と同じ執行力を備えるためには和解調書に記載されて文言化されることが必要であるから、右のように言わざるを得ない。）そして、このような場合、本来は執行文の付与自体ありえぬ筈であつて、訴の利益も問題となるところであるが、本件では執行文の付与があり、和解調書正本に基づく執行が開始され、これに対して主文第三項掲記の強制執行停止決定がなされている以上、訴の利益を云々する余地はない。
六 そうすると、その余の主張について論じるまでもなく、本件和解は土地明渡の債務名義として効力を有しないというべきである。よつて、訴訟費用の負担については民事訴訟法第八九条を、強制執行停止決定の認可およびその仮執行宣言につき、同法第五四八条を、それぞれ適用して、主文のとおり判決する次第である。
（裁判官 倉田卓次）
別紙 物件目録
東京都墨田区大平三丁目一二番二
宅地 二七三・三二平方メートル（八二坪六合八勺）の内
一 宅地 五七・八五平方メートル（一七坪五合）
別紙図面（編注省略）斜線部分
別紙 和解調書添付目録
第一土地
東京都墨田区大平町三丁目十二番地二
宅地 百十二坪一合九勺の内
一 宅地 十七坪五合（図面省略）
第二増築すべき建物
同所同番地二、宅地十七坪五合地上
一 木造瓦葺二階建 居宅 一棟
建坪 七坪五合
二階 七坪五合