東京地方裁判所 昭和４４年（行ウ）２２４号 判決 1979年4月27日
東京都葛飾区堀切二丁目三五番一一号
原告
富田力
右訴訟代理人弁護士
大庭登
東京都葛飾区立石六丁目一番三号
被告
葛飾税務署長
片岡甲子夫
右指定代理人
東松文男
同
大平靖二
同
新保重信
同
牧憲郎
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた判決
一 原告
１ 被告が昭和三九年二月二九日付でした原告の昭和三五年分所得税についての決定処分が無効であることを確認する。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
二 被告
主文同旨
第二当事者の主張
二 請求原因
１ 被告は、昭和三九年二月二九日原告の昭和三五年分所得税につき、総所得金額四九〇万九六〇〇円、所得税額一七一万九三二〇円とする決定処分（以下「本件決定処分」という。）をした。
これは、訴外岡野谷実の所有であった別紙目録（一）記載の土地（以下「本件土地」という。）について、昭和三五年七月一一日に売買を登記原因として原告と訴外日伸商事株式会社（以下「日伸商事」という。）との共有（持分各二分の一）とする所有権移転登記（以下「本件共有登記」という。）が経由され、その後、訴外京成電鉄株式会社（以下「京成電鉄」という。）に対し売買を登記原因とする所有権移転登記が経由されたため、原告が本件土地につき二分の一の共有持分権を有し、その譲渡により所得が生じたという認定に基づくものである。
２ しかし、本件決定処分は、次の理由により無効である。
（一） 本件土地は、原告が日伸商事の代理人として岡野谷実から買い受け、同年八月二五日に前同様日伸商事の代理人として京成電鉄に売り渡したものである。もっとも、右土地については前記のように原告を共有者とする本件共有登記がされているが、これは単に金融を受ける目的でされた虚偽のものであり、本件土地を買い受け、かつ、これを譲渡したのはあくまでも日伸商事のみである。それゆえ、原告が本件決定処分を受ける理由はない。
（二） 仮に右売買の当事者が原告であったとしても、収入金額が一一六九万六四四五円であったのに対し、経費として、訴外平野商事株式会社（以下「平野商事」という。）に対する借入金の返済一一一〇万円、岡野谷実に対する土地代金三五八万四七四九円、地上建物収去費三七万二〇七五円、立退料六〇万円、代替住居提供費三〇〇万円、本件売買の仲介料三〇万円、雑費一〇万円、これらの合計額一九〇五万六八二四円を支出したので、本件売買によってはなんらの譲渡益も発生しなかった。
（三） 以上のとおり、本件決定処分は、十分な調査もせずに登記のみを根拠として売主を原告であると認定した点に重大かつ明白な瑕疵があり、仮に売主が原告であったとしても、なんら譲渡益がないのに課税した点に重大かつ明白な瑕疵があるから、無効である。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１は認める。
２ 同２冒頭の主張は争う。同（一）のうち原告が売買の当事者でないとの点は否認する。同（二）、（三）は争う。
三 被告の主張
１ 原告は、昭和三五年六月一五日に日伸商事と共同して本件土地及び別紙目録（二）記載の土地（以下「第二の土地」という。）を岡野谷実から三〇〇万円で買い受け、同年七月一一日に日伸商事との本件共有登記を経由した。そして、原告及び日伸商事は、同年八月二五日に本件土地及び別紙目録（三）記載の土地（以下「第三の土地」という。）を京成電鉄に一坪当たり一万四五〇〇円で売り渡した。原告及び日伸商事は、右の本件土地の売買取引により、次に述べるとおり、一〇六七万〇八三三円の売買差益を得た。
（一） 収入金額 一三二八万四六一〇円
本件土地及び第三の土地の京成電鉄に対する売却は、その代金を一坪当たり一万四五〇〇円と定めた実測面積による取引であったところ、右土地は一括して合計二〇五二・九七坪と実測され、本件土地だけの正確な実測面積が判明しなかったので、これを次の算式により推計すると、九一六・一八坪となる。
（本件土地及び第三の土地の合計実測面積二〇五二・九七坪）×｛（本件土地の公簿面積九四七・七九坪）÷（本件土地及び第三の土地の合計公簿面積二一二三・七九坪）｝＝本件土地の推定実測面積九一六・一八坪
したがって、右九一六・一八坪に単価一万四五〇〇円を乗じた一三二八万四六一〇円が収入金額である。
（二） 取得原価 二三四万六〇一四円
本件土地及び第二の土地は一括して岡野谷実から三〇〇万円で買い受けたものであるから、本件土地の取得原価は、次の算式により二三四万六〇一四円となる。
（本件土地及び第二の土地の合計取得原価三〇〇万円）×｛（本件土地の公簿面積九四七・七九坪）÷（本件土地及び第二の土地の合計公簿面積二一二三坪）｝＝本件土地の取得原価二三四万六〇一四円
（三） 土地売却に要した経費 二六万七七六三円
原告及び日伸商事は、本件土地及び第三の土地を京成電鉄に売却した際、訴外橋本吉佐に仲介を依頼し、同人に対し仲介手数料として六〇万円を支払った。右六〇万円のうち、次の算式により計算した本件土地に対応する部分の金額二六万七七六三円が本件土地売却に要した経費となる。
（支払手数料六〇万円）×｛（本件土地の公簿面積九四七・七九坪）÷（本件土地及び第三の土地の合計公簿面積二一二三・七九坪）｝＝本件土地の支払手数料二六万七七六三円
（四） 売買差益 一〇六七万〇八三三円
（一）の収入金額一三二八万四六一〇円から（二）の取得原価二三四万六〇一四円と（三）の必要経費二六万七七六三円を控除した一〇六七万〇八三三円が本件土地の売買による売買差益となる。
２ 右売買差益一〇六七万〇八三三円のうち、本件土地についての原告の共有持分二分の一に対応する部分の金額五三三万五四一六円が係争年における原告の所得金額であり、本件土地の売買は短期保有資産の営利を目的とした継続性の窺える譲渡であって、しかも、原告は不動産業を営んでいなかったのであるから、右所得は雑所得に当たるものである。そして、右雑所得金額五三三万五四一六円から基礎控除九万円を控除した五二四万五四一六円が総所得金額となり、この範囲内で行なわれた本件決定処分に違法はない。
３ 仮に京成電鉄に対する売主が日伸商事のみであったとしても、原告は、自ら本件土地の買収及び売却の事務に従事し、売買代金を受領し、かつ、右土地につき所有者として本件共有登記をしたばかりでなく、右共有登記を経由したことに関連して次の（一）、（二）のような特別の利益二一七万九九七五円を享受したのであるから、このような事実関係のもとでは、所得の帰属の誤認は本件決定処分を無効ならしめるものではないというべきである。
（一） 原告は、昭和三二年一月から同三六年一月までの間に日伸商事から本件土地、第二の土地、第三の土地、市川市會谷町二番地宅地の一部九二・二一坪（以下「第四の土地」という。）、同市宮久保町四八番宅地二六・五〇坪（以下「第五の土地」という。）及び同市宮久保町四四番の一宅地一三八坪（以下これらの土地を一括して「本件土地等」という。）の買収、売却、賃借の折衝に従事したことの謝礼として二〇〇万円を受領したが、このうち本件土地に対応する部分の金額は次の算式のとおり七一万六七四三円である。
二〇〇万円×｛（本件土地の公簿面積九四七・七九坪）÷（本件土地等の合計公簿面積二六四四・七一坪）｝＝七一万六七四三円
（二） 原告は、日伸商事から以下の(1)ないし(5)のとおり本件土地の取引に対する謝礼又はこれと密接な関連を有する特別の利益として四〇八万三〇〇〇円を受領したが、このうち本件土地に対応する部分の金額は次の算式のとおり一四六万三二三二円である。
四〇八万三〇〇〇円×｛（本件土地の公簿面積九四七・七九坪）÷（本件土地等の合計公簿面積二六四四・七一坪）｝＝一四六万三二三二円
(1) 第二の土地の(1)及び(2)は、原告と日伸商事との共有名義になっていたが、日伸商事は、昭和三六年一二月二六日原告に対し自己の共有持分権を放棄したうえ右土地及び同土地上のアパート一棟を譲渡し、原告は同三七年一月三〇日訴外澤田順一郎外一名に右土地及びアパートを五四五万円で売却した。そして、右五四五万円のうちから日伸商事の平野商事に対する借入金四〇〇万円及び利息五〇万円を返済し、残額九五万円を原告が利得した。
(2) 第二の土地の(3)は、原告と日伸商事との共有名義になっていたが、昭和三六年一二月二〇日宮久保町四七番の三（二〇・八五坪）、四七番の四（二六・一三坪）、四七番の五（二・八三坪）に分筆された。その後、日伸商事は、原告に右分筆後の四七番の三の土地について自己の持分を放棄したうえ、同土地及び第五の土地を原告の居宅建設用地として無償で提供した。それゆえ、原告は右二筆の土地（合計四七・三五坪）の価額相当額の利益を得たものというべきであり、その価額は、右土地の一部が昭和三七年三月に訴外佐立操に対し坪当たり三万三〇〇〇円で売却されたことからみて、原告が取得した土地の面積四七・三五坪に三万三〇〇〇円を乗じた一五六万二五五〇円である。
(3) 原告及び日伸商事は、第二の土地の(3)のうち前記分筆後の四七番の四及び第四の土地上の借地権の一部（三八・三六坪）を訴外金子昭伍に四二万五〇〇〇で譲渡し、原告は右代金のうち一五万円を利得した。
(4) 原告は、日伸商事から第四の土地上の借地権の一部（五三・八五坪。前記金子昭伍に譲渡した部分以外の部分）を譲り受け、借地権価額相当額の利益を得た。その価額は、原告が昭和三七年六月一五日訴外佐立操に右借地権の一部を坪当たり一万七〇〇〇円で譲渡したことからみて、原告が取得した借地権の面積五三・八五坪に一万七〇〇〇円を乗じた九一万五四五〇円である。
(5) 原告は、昭和三五年八月頃自宅を建築したが、その費用として材木代三五万五〇〇〇円、建具代一五万円、合計五〇万五〇〇〇円を日伸商事に負担させ同額の利益を得た。
四 被告の主張に対する原告の反論
１ 被告は、収入金額、取得原価及び土地売却に要した経費を算定するについて、取引の対象となった全部の土地の公簿面積と実測面積との比率によって本件土地の実測面積を推計しているが、実測面積と公簿面積とは各土地につき必ず一定の割合で対応しているわけではないから、右推計方法には合理性がない、このことは、本件決定処分で認定された課税標準額と被告が本訴において主張する課税標準額とが著しく相違していることからも明らかであって、これは、十分な調査もせずに本件決定処分をしたことの証左でもある。
２ 被告の主張３のうち、原告が本件土地の買収及び売却の事務に従事し、売買代金を受領し、本件共有登記をしたことは認めるが、特別の利益四〇八万三〇〇〇円を享受したとの点は否認する。原告が売買代金を受領したのは売主としてではなく、売主である日伸商事の代理人としてである。
第三証拠
一 原告
１ 甲第一ないし第一一号証
２ 証人岡野谷実、同松河松雄（第一回）、同岩内栄太郎、同平野耕市郎の各証言及び原告本人尋問の結果
３ 乙第五号証、第七号証、第九号証、第二七号証の二、第二八号証、第三〇号証の一、第三一号証、第三二号証の一、第四一号証の成立は不知。第一一号証のうち、官公署作成部分の成立は認めるが、その余の部分の成立は不知。第三〇号証の二の成立は否認する。その余の乙号各証の成立（第三九号証の一、二、第四〇号証、第四五号証については、原本の存在並びに成立）は認める。
二 被告
１ 乙第一、第二号証の各一ないし三、第三ないし第五号証、第六号証の一、二、第七ないし第二六号証、第二七号証の一、二、第二八号証、第二九、第三〇号証の各一ないし三、第三一号証、第三二号証の一、二、第三三ないし第三八号証、第三九号証の一、二、第四〇ないし第四五号証
２ 証人河内徳世、同金子昭伍、同松河松雄（第二回）の各証言
３ 甲第一号証、第六号証、第一一号証の成立は認める。第七ないし第一〇号証のうち、各官公署作成部分の成立は認めるが、その余の部分の成立は不知。その余の甲号各証の成立は不知。
理由
一 請求原因一の事実は当事者間に争いがない。
二 原告は、本件土地についてされた本件共有登記は虚偽であり、真実は日伸商事が単独で岡野谷実から買い受けて京成電鉄に譲渡したものであると主張するので、判断する。
成立に争いのない甲第一号証、第六号証、乙第八号証、第一〇号証（後記認定に反する部分を除く。）、第一二ないし第二六号証、第二九号証の一ないし三、第三〇号証の一、第三七号証、第四五号証、証人松河松雄の証言（第一回）により成立を認める甲第四号証及び第九号証（官公署作成部分については成立に争いがない。）、証人岡野谷実の証言により成立を認める甲第五号証、証人岩内栄太郎の証言により成立を認める乙第五号証、証人岡野谷実、同松河松雄（第一、二回）、同岩内栄太郎、同平野耕市郎（一部）の各証言と原告本人尋問の結果（一部）を総合すると、次の事実を認めることができる。
１ 本件土地を含む市川市宮久保町及び曽谷町の一帯の土地には建物を所有する多数の借地人がいて、その賃借権の存否や賃料の支払いをめぐって岡野谷実ら土地所有者との間に紛議を生じていたところ、これを知った日伸商事の代表取締役松河松雄は、右土地を安く買収して借地人を立ち退かせ更地としたうえこれを転売して利益をあげようと計画し、昭和三二年初め頃かねてからの知人で不動産取引や紛争処理に通じている原告に対し、利益を分配するから協力してほしい旨持ちかけ、原告もこれに応じた。そして、右買収等に要する資金は日伸商事が負担し、実際の買収、明渡、売却等の実行は全部原告が担当することとなった。しかし、原告に対する利益の分配や報酬の支払いについて具体的な取決めはなにもなされなかった。
２ 右土地買収に着手した原告は、昭和三二年二月まず本件土地等約二〇〇〇坪の土地につき日伸商事を借地人とする賃借権の設定を受け、その後従来からの借地人と土地明渡しの交渉を重ね、おおむねその目処がついた昭和三五年六月、日伸商事の代理人として岡野谷から本件土地及び第二の土地を時価より相当安く合計三〇〇万円で買収したほか、第三の土地も他の所有者から買収した。しかし翌七月にその登記をするに際しては、原告の判断で、買収土地のうち本件土地及び第二の土地につきこれを原告と日伸商事との共有（持分二分の一づつ）とする本件共有登記をし、第三の土地については一部を日伸商事の、他を松河個人の各単独所有とする登記をした。これらの登記については松河ないし日伸商事もその頃これを知ったが、異議を唱えず了承した。また、日伸商事は右の買収、明渡等のための資金として平野商事から一〇〇〇万円を借り入れ、うち六〇〇万円につき原告が連帯債務者となったので、その担保のため右共有登記にかかる本件土地及び第二の土地の一部に被担保債権額を六〇〇万円とする抵当権が設定された。
３ 原告は、右買収後本件土地及び第三の土地を京成電鉄に売却する交渉をし、昭和三五年八月二五日その売買契約を締結したが、右売買においては、双方とも、土地の登記名義人が所有者であるとの前提で交渉及び契約にあたった。右売買の代金は実測面積を基礎として坪当たり一万四五〇〇円と定められており、目的土地全体を一括実測したところ最終的には二〇五二・九七坪あることが確定したので、代金合計二九七六万八〇六五円が京成電鉄から支払われたが、日伸商事が受領したのは約二〇〇〇万円である。
４ その後、原告と日伸商事の共有名義となっていた第二の土地の(1)(2)及び(3)の一部については、昭和三六年一二月に登記簿上日伸商事の共有持分が放棄されて原告の単独所有となり、原告がこれらを澤田順一郎、佐立操らに売却して利益を得た。また、同じ頃右第二の土地の(3)の他の一部は原告と日伸商事との共有名義のまま金子昭伍に売却され、その代金の一部を原告が取得した。
以上のような事実を認めることができる。なお、原告本人尋問の結果中には、買収土地を全部日伸商事又は松河の単独名義で登記する予定であったところ、平野商事から前記一〇〇〇万円の融資を受けるにあたり、抵当物件の所有名義が日伸商事又は松河だけでは債権担保に不安があるとして、原告も共有者として登記に加わるよう平野商事から要求されたので、専ら融資を受ける便宜のために右要求を容れて形式のみの本件共有登記をしたものであるとの供述があり、前掲乙第一〇号証及び証人平野耕市郎の証言も一部これに符合するが、右供述はその内容自体において不自然の感を免れないうえ、原告本人の供述が全般を通じて顕著に曖昧であることをも斟酌すれば、とうてい採用するには足りない。
そこで、右認定事実に基づき本件共有登記の趣旨について判断すれば、原告は、係争中の土地を安く買収して転売利益をあげる仕事に加担し、その手腕により右買収を成功させたことから、いわばその見返りとして今後の転売利益の分配を確保する手掛りにすべく、前記共有登記をすることによって買収土地の一部を自己のものにしておこうとしたものであり、日伸商事ないし松河もこれを了承したものと推認するのが相当である。京成電鉄に対する売却代金そのものについて原告が右登記にかかる持分どおりの額を入手していないことは、必ずしも右認定と相容れないものではない。これに反する原告本人尋問の結果は採用せず、他に右認定を妨げるべき証拠はない。
してみると、原告は法律上は本件共有登記に符合する持分権を取得し、その権利を京成電鉄に譲渡したものとみざるをえず、この点に関する本件決定処分の認定には誤りはないというべきである。
三 次に、原告は、被告が本件の収入金額等を算定する基礎とした本件土地の実測面積の推計が不合理であると主張する。
しかしながら、京成電鉄に売却された土地が一括して実測されたことは前記のとおりであって、弁論の全趣旨によれば、右土地は各地番間の境界が明らかでないため、地番ごとの実測面積を求めることは困難であったことが窺われるところ、数筆の土地が同一地域に所在して一団をなしている場合、それぞれの土地の公簿面積と実測面積の比率にはさほどの違いのないのが通常である。してみれば、特段の事情の立証のない本件においては、被告の採用した推計方法もあながち不合理なものではなく、これによった地積の認定が誤りであることが明らかであるとはいえない。
四 原告は、また、本件譲渡経費の認定が過少であると主張するが、これを認めるに足りる的確な証拠はない。
五 以上により、本件決定処分には原告主張の無効原因は認められない。
よって、本訴請求は理由がないものとしてこれを棄却し、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 佐藤繁 裁判官 八丹義人 裁判官 菊池洋一）
別紙
目録 （一）
(1) 千葉県市川市宮久保町四三番の一 宅地一一〇・八五坪
(2) 右同所四五番の一 宅地 八一・七五坪
(3) 右同所四六番の一 宅地二二四坪
(4) 右同所四七番の一 宅地二五三坪
(5) 右同所四七番の二 宅地二七八・一九坪
以上合計面積 九四七・七九坪
（ただし公簿面積による。）
目録 （二）
(1) 千葉県市川市宮久保町四三番の二 宅地一九〇・一五坪
(2) 右同所四五番の三 宅地 二四・二五坪
(3) 右同所四七番の三 宅地 四九・八一坪
以上合計面積 二六四・二一坪
（ただし公簿面積による。）
目録 （三）
(1) 千葉県市川市宮久保町三八番の一 宅地 一一五坪
(2) 右同所三九番 宅地 一三七坪
(3) 右同所四〇番 宅地 二六九坪
(4) 右同所四一番 宅地 三三坪
(5) 千葉県市川市宮久保町四二番 宅地 一三〇坪
(6) 右同所四六番の二 宅地 四五二坪
(7) 右同所四六番の三 宅地 四〇坪
以上合計面積 一一七六坪
（ただし公簿面積による。）