東京地方裁判所 昭和５１年（ワ）８２０４号 判決 1978年10月19日
原告 日本住宅公団
右代表者理事 福島茂
右訴訟代理人 倉品恵
<ほか四名>
被告 田辺正直
主文
一 被告は原告に対し別紙目録記載の建物を明渡せ。
二 被告は原告に対し、昭和五三年四月一日から右明渡済みに至るまで一か月金一万二五一〇円の割合による金員を支払え。
三 訴訟費用は被告の負担とする。
四 この判決は仮りに執行することができる。
事実
一 原告は、主文第一ないし第三項と同旨および主文第一項につき予備的に、被告は昭和五四年一月三一日限り別紙目録記載の建物（以下本件建物という）を明渡せとの判決ならびに仮執行の宣言を求め、請求原因として次のとおり述べ（た。）《証拠関係省略》
１ 原告は被告に対し、昭和四六年一月一二日左記の約旨の下に本件建物を賃貸し、同年二月一日これを引渡した。
記
（一） 家賃として一か月金七七〇〇円、共益費として一か月金六四〇円を支払う。
（二） 期間は昭和四六年二月一日から一年間とし、右期間満了日までに原告または被告から何らの申出がないときは同一条件で一年間更新されたものとし、以後も同様とする。
（三） 原告は、被告が次の各条項に反するときは催告を要しないで本件賃貸借契約を解除し又は更新を拒絶することができる。
（ア） 本件建物の入居申込書に虚偽の事項を記載し、その他不正な手段により入居したとき
（イ） 被告が本件建物において単身で居住するに至った場合において、原告に対しその旨の通知を怠ったとき
（四） 被告が本件賃貸借契約終了の日までに本件建物を明渡さないときは、被告は原告に対し、右終了の日の翌日から一か月につき家賃および共益費の合計額の一・五倍の割合による損害金を支払う。
２（一） 被告は、昭和三七年一一月三〇日原告から東京都北区赤羽台一丁目六番所在の赤羽台団地五三号棟第三〇七号の単身者用住宅を賃借し、以後同所に居住していたが、昭和四五年九月三〇日原告に対し訴外甲野花子と昭和四六年三月七日に婚姻し同居することを理由に他の世帯向住宅への住宅変更届を提出したので、原告はこれを受理し資格審査のうえ右住宅変更を認め、小世帯向である本件建物につき前記のとおりの賃貸借契約を締結した。しかるに被告はその後現在に至るまで訴外甲野と婚姻もせずかつ本件建物で同居もしていないのであって、これは前記１（三）（ア）「入居申込書に虚偽の事項を記載し、その他不正な手段により入居したとき」に該当する。
（二） 本件建物は世帯向住宅であって被告において単身で居住するに至ったときは原告に対しその旨の通知をなすべきところ、被告は訴外甲野と婚姻もせず、本件建物で同居もしていない。仮りに一時期同居していたとしても、訴外甲野は被告とともに昭和四九年四月ころ、被告が購入した埼玉県狭山市大字○○字○××番地○○○ハイツ××号棟×××号室の分譲住宅に転居して同所に居住しており、被告も右住宅購入後は出張時に時々本件建物をいわばホテルがわりに利用しているにすぎないのであって、被告は遅くとも昭和四九年四月ころには本件建物に単身者として居住するに至ったというべきである。しかし、被告は原告に対し何らの通知もしておらず、これは前記１（三）（イ）「本件建物において単身で居住するに至った場合において、原告に対しその旨の通知を怠ったとき」に該当する。
（三） 以上の各行為はそれぞれ契約条項に違反するのみでなく、かかる契約違反を犯しながら本件建物に居住していることは、後述の公団住宅の公共性にてらし社会的公平を欠き許されないものであって、被告の右行為により本件賃貸借契約についての原告と被告との間の信頼関係はすでに破壊されている。
３ 原告は被告に対し、昭和五二年四月一〇日送達の同年三月三一日付準備書面をもって、右２記載の被告の各契約違反を理由として、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。
４ 仮りに右解除が認められないとしても、原告は被告に対し、昭和五三年五月一二日送達の同年二月二四日付準備書面をもって、本件賃貸借契約の更新を拒絶する旨の意思表示をした。
既述の被告が本件建物を借受けるに至った経緯およびその使用状況に加えて、次のとおりの原告の公法人としての公共性および入居希望者の状況を考えあわせると、右更新拒絶は正当の事由があるというべきであって、本件賃貸借契約は昭和五四年一月三一日をもって終了する。
（一） 原告は日本住宅公団法一条で規定されているように、「住宅に困窮する勤労者のために耐火性能を有する構造の集団住宅及び宅地の大規模な供給を行う」ことをその目的の一として設立され、右目的の達成のため同法三一条一号で「住宅の建設、賃貸その他の管理及び譲渡を行なう」ことが重要な業務とされている。また同法施行規則第三章には賃貸住宅の管理等の基準が定められているが、同規則一二条一項で「賃貸住宅について、原則としてその賃借人を公募しなければならない」とされ、同一三条で賃借人の資格として「一、住宅に困窮し、かつ、現に同居し、又は同居しようとする親族がある者。ただし、一人の居住の用に供する住宅の賃借人にあっては、同居親族のあることを要しない。二、家賃の支払ができる者であること。」とされ、同一四条で「賃借りの申込みをした者の申込戸数が賃貸すべき賃貸住宅の戸数をこえる場合においては公正な方法で選考して当該賃貸住宅の賃借人を決定しなければならない」と規定されている。このような法令の規定を前記契約の条項は、原告が公法人として公共性の強い性格を有することに由来するのであって、本件賃貸借契約もかような性格を反映させて考えなければならない。
（二） 本件建物が所在する団地は、交通至便の地域で、かつ民間の住宅に比して家賃が低廉であること等から住宅困窮者の需要度は非常に高い。因みに、本件建物の所在する地区の空家募集状況は、昭和五二年一二月の募集において募集戸数二戸に対し応募者四四八九名の申込みがあり、その倍率は二二四四倍にも達している。
５ よって、原告は被告に対し、主位的に、解除による本件賃貸借契約終了に基づき本件建物の明渡しおよび右終了の日の後である昭和五三年四月一日から明渡済みに至るまで家賃と共益費の合計の一・五倍である一か月金一万二五一〇円の割合による約定の損害金の支払いを求め、右明渡請求の点につき予備的に、更新拒絶により本件賃貸借契約の終了する昭和五四年一月三一日限り本件建物の明渡しを求める。
二 被告は、本件口頭弁論期日に出頭しないが、その陳述されたものとみなされた答弁書には次の趣旨の記載がある。
１ 原告の請求を棄却する。
２ 請求原因１の事実は認める。
同２（一）の事実中、被告が原告主張の頃原告から赤羽台団地五三号棟第三〇七号の単身者用住宅を賃借して居住していたこと、原告に対し訴外甲野花子と婚姻し同居することを理由に、世帯向住宅へ変更したい旨の住宅変更願を提出し、その結果本件建物につき賃貸借契約を締結したことおよび被告は現在に至るも訴外甲野と婚姻していないことは認めるが、その余の事実は否認する。
同２（二）の事実中、被告が狭山市所在の○○○ハイツの分譲住宅を購入したことおよび訴外甲野が同所に居住していることは認めるが、その余の事実は否認する。被告は、本件賃貸借契約以来本件建物に居住しているものである。
理由
請求原因１の事実、同２（一）の事実中被告が昭和三七年一一月三〇日頃原告から東京都北区赤羽台一丁目六番所在の赤羽台団地五三号棟第三〇七号の単身者用住宅を賃借して居住していたこと、昭和四五年九月三〇日頃原告に対し訴外甲野花子と婚姻し同居することを理由に世帯向住宅へ変更したい旨の住宅変更願を提出し、その結果本件賃貸借契約を締結したことおよび被告は右契約当時から現在に至るまで訴外甲野と婚姻していないこと並びに同２（二）の事実中被告が埼玉県狭山市大字○○字○××番地所在の○○○ハイツの分譲住宅を購入したことおよび訴外甲野が同所に居住していること、はいずれも当事者間に争いがなく、同２（二）の事実中被告が原告に対し本件建物において単身で居住するに至った旨の通知をしていないことは、被告において明らかに争わないからこれを自白したものとみなし、原告が請求原因３のとおり被告に対し本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたことは記録上明らかである。
そして、《証拠省略》によれば、原告は不正入居調査実施の過程で、住民基本台帳上被告が昭和四九年三月埼玉県狭山市に転出し、その約一か月後に訴外甲野が本件建物に入居した形になっていたことから、無断転貸の疑いを持ち、昭和五〇年一一月から再三事情聴取のための出頭を求めたが、被告は正常な居住であり出頭する必要はないとの回答をするのみであったこと、その後昭和五二年六月二八日原告の担当者が居住状態の調査に赴いたが、室内には白黒テレビ、机、冷蔵庫が置かれているだけの閑とした状況であったこと、昭和五〇年、五一年の電気、ガスの消費量は一般家庭に比して少量に留まっていたこと、訴外甲野は調布市○○×丁目×番×号に昭和三六年から昭和四九年四月まで居住し、その後同所から前記○○○ハイツに転居し現在に至っていて、一度も本件建物に住んだことはないこと、本件建物を含む二子玉川公団住宅は交通至便かつ賃料低廉なことから需要度が高く、昭和五二年一二月の入居者募集においては募集戸数の二二四四倍の応募があったこと、が認められ、右認定に反する証拠はない。
いうまでもなく、原告日本住宅公団は、日本住宅公団法一条に規定するように住宅に困窮する勤労者のために安全な集団住宅の供給を行うこと等により国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的として設立されており、右目的を全うするため、同法施行規則一〇条は家賃及び敷金の変更等を建設大臣の承認にかからしめ、同一一条は賃借人から権利金その他これに類する金品を受領することを禁じ、同一二条は賃貸住宅について原則としてその賃借人を公募しなければならないことを規定し、同一三条は賃借人の資格を限定しているのである。このような原告の社会福祉的な使命にてらせば、原告は入居者選考に際して入居希望者の住宅に困窮する程度を正確に把握して適正な選考をなすべきであるにとどまらず、入居後居住者数が減少するなど当該入居者の需要度に変化が生じた場合においては、その居住の安定に考慮を払いつつも、場合によっては他の住宅を提供するなどして当該住宅の明渡を受けてこれをより困窮する者に提供するなど、適正迅速な措置を講ずることが要求されているというべきである。
ところで本件賃貸借契約につき、被告が（ア） 本件建物の入居申込書に虚偽の事項を記載し、その他不正な手段により入居したとき （イ） 本件建物において単身で居住するに至った場合において、原告に対しその旨の通知を怠ったときは、原告は催告を要しないで本件賃貸借契約を解除することができる、との特約がなされたことは前記のとおりであるが、かかる特約により被告に課せられる義務はいずれも容易に履行し得るものである一方、原告が前記の社会的使命を全うするについては、入居者選考の際の入居希望者の住宅に困窮している程度、入居後の入居者の当該住宅に対する需要度の変化、を正確に把握することが必要で、その手段として右義務の誠実な履行を求めることは十分な合理性が認められる。そして被告が右特約に違反する程度が著しい場合には、当該住宅限りにせよ原告の前記社会的使命を損う事態に至るのであるから、賃貸借契約における賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊するものというべく、かかる場合原告は催告を要せずして本件賃貸借契約を解除することができるというべきである。
そこで検討するに、なるほど被告は入居申込書（本件の場合「住宅変更願」がこれに当る）に昭和四六年三月七日訴外甲野と婚姻する予定である趣旨を記載して、その結果原告から世帯向住宅である本件建物を賃借していながら現在まで右訴外人と婚姻も本件建物で同居もしていないが、右事実のみを以てしては即座に右記載が虚偽であるとか、あるいは不正な手段による入居であるとか断定することは困難である。しかし、仮りに右婚姻の予定が真実であったにせよ、入居後右予定が延期されたり、消滅したりして、当初の予定時期を経過しながらなお当面単身で居住することが明らかとなった場合には、前記特約（ア）（イ）の解釈上当然に原告に対する通知義務が発生するというべきである。しかるに被告は入居後前記解除の意思表示がなされるまでの満六年余の長期間にわたり単身で本件建物に居住していながら、原告に対しなんらの通知もしていないのであるから、これは前記特約（イ）「被告が本件建物において単身で居住するに至った場合において、原告に対しその旨の通知を怠ったとき」に該当することは明らかである（因みに《証拠省略》によれば、かかる通知があった場合、原告は被告に対し本件建物の明渡を求めることになるが、被告の希望があれば単身者用住宅を提供する用意があったこと、が認められる。）。しかも被告はその間他に分譲住宅を購入しており、遅くとも右購入後の昭和四九年四月ころからは、本件建物については常時これを利用していたわけではないと推認されること（本件建物を含む二子玉川公団住宅が非常に需要の高い住宅であることは前記のとおりである。）、不正入居の疑いが生じた後の原告の事情聴取、調査に対して誠意のある対応が全く見られなかったこと、に加え本件訴訟継続後一三回に亘る口頭弁論期日に一度も出頭していないことは当裁判所に顕著な事実であって、これらの事情を総合すれば、被告の行為は単に前記特約に違反するのみならず、社会福祉的見地からより必要とする者に住宅を供給するという原告の公共的使命を長期間に亘り不誠実な態度で阻害し続けたもので、本件賃貸借契約における原告と被告との間の信頼関係を破壊するに至ったといわねばならず、原告は催告を要せずして本件賃貸借契約を解除できるというべきである。したがって、原告のなした解除は有効であり、本件賃貸借契約は昭和五二年四月一〇日を以て終了したものであるから、被告は原告に対し本件建物の明渡および昭和五三年四月一日から明渡済みに至るまで前記約定により家賃および共益費の合計金八三四〇円の一・五倍の一か月金一万二五一〇円の割合による損害金の支払義務がある。
以上によれば、その余の点につき判断するまでもなく原告の本件建物明渡についての本位的請求および損害金の請求はいずれも理由があるのでこれを認容し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、仮執行の宣言につき同法一九六条をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 柳川俊一 裁判官 宮森輝雄 裁判官林田宗一は職務代行を解かれたため署名捺印することができない。裁判長裁判官 柳川俊一）