東京簡易裁判所 平成２１年（少コ）９９８号 判決 2009年8月07日
主文
１ 本訴原告の請求を棄却する。
２ 反訴被告は反訴原告に対し，金１４万４７５１円及びこれに対する平成２１年３月２日から支払済みまで年１４．６パーセントの割合による金員を支払え。
３ 反訴原告のその余の請求を棄却する。
４ 訴訟費用はこれを４分し，その１を本訴原告の負担とし，その余を本訴被告の負担とする。
５ この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求の趣旨
（本訴請求）
被告は原告に対し，金６万８５００円及びこれに対する平成２１年４月１日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
（反訴請求）
被告は原告に対し，金５６万９３３８円，並びに，内金１６万１０００円に対する平成２１年３月１日から，及び内金４０万８３３８円に対する同月２日から，それぞれ支払済みまで年１４．６パーセントの割合による金員を支払え。
第２事案の概要
本件は，未払賃料を控除した後の敷金残額の返還を求めた本訴請求に対して，被告が原状回復費用，解約違約金及び未払賃料の支払を求めて反訴請求した事案である。
１ 本訴請求
（請求原因の要旨）
(1) 原告は，被告との間で，平成２０年１２月２６日，下記のとおり賃貸借契約（以下「本件契約」という。）を締結し，被告から本物件の引渡しを受けた。
記
物件所在地 東京都港区ａ丁目ｂ町ｃ番ｄ－ｅ号
契約期間 平成２０年１２月２７日から同２２年１２月３１日
賃料月額 １５万３０００円（別途管理費８０００円）
敷金 ２２万９５００円（賃料月額の１．５ヶ月分）
遅延損害金 年１４．６パーセント
(2) 原告は被告に対し，平成２１年２月上旬頃，本件契約の解約を通知し，３月２日に本件建物を明渡した。原告は被告に対し，賃貸借期間中のうち２月分までの賃料を支払った。
(3) よって，原告は被告に対し，敷金から３月分の賃料・管理費の合計１６万１０００円を控除した残額６万８５００円及びこれに対する平成２１年４月１日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員の支払を求める。
（被告の主張要旨）
(1) 請求原因の要旨(1)(2)は認める。
(2) 本物件には，明渡時において原告の過失・善管注意義務違反による以下の損耗があったので，原告はこれらの修復費用を負担すべきである。
(ア) 洋室北面の壁に黒い汚れ２箇所
(イ) 洋室北面の壁，前記(ア)の汚れの右脇に引っかけたキズ（剥がれ）１箇所
(ウ) 洋室床，前記(ア)の汚れの近くに油のような粘着質の液体をこぼした跡（シミではなく固着して粘りがある）
(エ) 洋室床に，ガムテープを剥がし損なったような粘着質の付着物７箇所
(オ) 洋室南側の窓枠に粘着テープを貼り付けた跡４箇所
(カ) キッチン東側壁，洗面所入口付近の巾木に黒い汚れ
(3) 本件契約には，中途解約の場合の違約金について，次の定めがあり，賃貸人である被告がこれを請求する実質的根拠がある。
(ア) 原告が契約期間中に解約する場合は，書面により被告に通知し，通知が被告に到達した日の翌月末をもって解約日とする。
(イ) 被告が賃貸借開始より１年未満で解約する場合は，違約損害金として賃料の２ヶ月分を，１年以上２年未満で解約する場合は，違約損害金として賃料の１ヶ月分を支払う。
２ 反訴請求
（請求原因の要旨）
(1) 反訴原告（以下「被告」という。）は，反訴被告（以下「原告」という。）との間で，平成２０年１２月２６日，本件契約を締結し，原告に本物件を引き渡した。
(2) 本件契約には，契約終了時の明渡し及び原状回復について，使用期間及び汚れの程度の如何を問わず，自然損耗劣化分を含め，以下の補修・修繕基準に従い原状に復し，明渡さなければならない旨の定めがある。
(ア) ルームクリーニング
退去明渡し時には必ず実施し，その費用額は５万２０００円とする。
(イ) フローリングワックス
費用額は２万３０００円とする。
(ウ) クロス貼替（壁面用・天井用）
１平方メートルあたりの費用額は１３００円とする。
(3) 本物件には，明渡時において前記１被告の主張要旨(2)記載の原告の過失・善管注意義務違反による以下の損耗があった。前記(2)の定めにより，これらの修復費用合計１０万２３３８円は，原告が負担すべきである。
(ア) ルームクリーニング（\52,000× 1.05） ５万４６００円
(イ) フローリングワックス（\23,000× 1.05） ２万４１５０円
(ウ) クロス貼替（1,300円× 17.28m2× 1.05） ２万３５８８円
(4) 本件契約には，前記１被告の主張要旨(3)のとおり，途中解約の場合の違約金支払いの定めがあり，本件は賃貸借開始より１年未満で解約する場合であるから，原告は違約損害金として賃料の２ヶ月分に当たる３０万６０００円を賃貸人である被告に支払わなければならない。
(5) 本件契約には，前記１被告の主張要旨(3)のとおり解約予告期間の定めがあり，本件では原告からの解約届は平成２１年２月９日に被告に到達したので，その翌月末である３月３１日が解約日となる。したがって，原告は３月分の賃料・管理費合計１６万１０００円の支払義務がある。
（原告の主張要旨）
(1) 補修・修繕基準に従い原状回復義務を負うとする特約の有効性を争う。
ルームクリーニング，フローリングワックスは次の入居者のためのグレードアップであり，原状回復費用とはいえない。クロスの損傷は原告の故意・過失によるものか不明である，仮に原告の過失によるとしても，１ヶ所のみの汚れと傷であり，１面分の費用負担とはならないはずである。
(2) 中途解約の場合の違約金についての特約の有効性を争う。この特約は，入居募集のチラシ・図面には記載されておらず，原告は認識していなかった。この特約は，消費者である原告の利益を一方的に害するものとして消費者契約法１０条に違反して無効であるか，少なくとも同法９条１号により平均的損害を超える部分につき無効である。原告は契約時に礼金として１５万３０００円を支払っており，被告が主張するほどの損害は与えていない。
(3) ３月分の賃料・管理費の支払義務は認める。しかし，これは敷金から充当・相殺されるべきである。
３ 本件の争点
(1) 原告が負担すべき原状回復費用の有無及びその額
(2) 中途解約違約金についての特約の有効性
第３当裁判所の判断
１ 争点(1)（原告が負担すべき原状回復費用の有無及びその額）について
平成２０年１２月２６日締結の本件契約書（甲１）２１条(1)には，「使用期間及び汚れの程度の如何を問わず，自然損耗劣化分を含め，別に定める後記補修・修繕基準に従い原状に復し，・・・明渡さなければならない」との記載があり，同基準の一覧表には床，壁・天井等の区分ごとに行うべき補修・修繕の内容が記載されている。しかし，この一覧表では，どのような損耗状態が発生したときにこの基準により補修・修繕を行うことになるのかが明らかにされているとはいえず，その意味では賃借人が負担すべき原状回復費用の範囲が明確に示された基準ということはできない。ルームクリーニングについては，「明け渡しの際には必ずルームクリーニングを実施する」との記載がある。
費用については，「補修・貼替実費料金（消費税別途）」として「ルームクリーニング５万２０００円」，「クロス貼替壁面用１３００円（m2あたり）」，「フローリングワックス２万３０００円」とされている。
(2) 以上を踏まえて，以下検討する。
(ア) まず，クロス，フローリングについては，特約により賃借人が負担すべき原状回復費用の範囲が明確に示されているとはいえないから，費用負担の特約が合意されているとみることはできず，原告の費用負担は故意・過失による損耗部分に限定されるべきことになる。
(イ) 証拠（乙１，証人Ａ）によれば，クロス（原告入居時に貼り替えられていると認められる）には３箇所の汚れ，傷が認められ（乙１の１，１，２），これらの汚れ，傷は原告の故意・過失により生じたものと推認するのが相当である。しかし，その対象範囲は，横約０．９メートル，縦約２．３メートル程度が１枚単位となるクロス材の２枚分（0.9× 2.3× 2＝ 4.14m2）で足りる範囲と認められる。そうすると，クロス貼替費用は５６５１円（\1,300× 4.14m2× 1.05 ＝\5,651）となり，これを原告負担とするのが相当であるから，被告の主張はこの限度で認められる（入居期間が２ヶ月余りであることから，減価償却を考慮する必要はない。）。
(ウ) フローリングの汚れについては，原告はこれを争っており，証拠（乙１）によってもこれを認めるに十分ではない。仮に，被告主張のとおりの汚れがあるとしても，その除去は後記のクリーニングの一環として対処されるべきであり，フローリングワックスの費用を原状回復費用として賃借人である原告に負担させることは相当でなく，被告の主張は認められない。
(エ) ルームクリーニングについては，「明け渡しの際には必ずルームクリーニングを実施する」との記載があり，その費用額も５万２０００円（消費税別途）と具体的に示されていることからすると，通常損耗の場合（通常の清掃を行った場合）でも費用を負担することが明確に合意されていると認められる。その費用額は，居室面積に応じた平方メートル単価でみると１４９５円（\52,000÷ 34.77m2＝\1,495円）であり，不相当に高額であるとはいえない。また，証拠（証人Ａ）によれば，退去時の清掃状況は，床に髪の毛や紙くずが残され，トイレに汚物の散った跡があり，キッチンの収納には包丁や調味料等が残置されたままであったことが認められ，通常の清掃を行ったとは認めがたい不十分な清掃状況であったといわざるを得ない。以上によれば，本件のルームクリーニング費用５万４６００円（\52,000× 1.05）は原告の負担とするのが相当であり，被告の主張が認められる。
２ 争点(2)（中途解約違約金についての特約の有効性）について
(1) 本件契約書（甲１）第４条(3)には，被告主張の違約金の定めがある。原告は，この特約は入居募集のチラシ・図面には記載されておらず，認識していなかったと主張するが，証拠によれば原告は契約条項の説明及び重要事項説明を受けていることが認められ，この条項を認識していなかったとの主張は認められない。
(2) また，原告は，この特約は，消費者である原告の利益を一方的に害するものとして消費者契約法１０条に違反して無効であるか，少なくとも同法９条１号により平均的損害を超える部分につき無効であると主張するので，以下検討する。
本件契約は，事業者たる被告と一般消費者である原告との間の消費者契約に該当する（消費者契約法２条３項），一般の居住用マンションの賃貸借契約である。賃貸借契約において，賃借人が契約期間途中で解約する場合の違約金額をどのように設定するかは，原則として契約自由の原則にゆだねられると解される。しかし，その具体的内容が賃借人に一方的に不利益で，解約権を著しく制約する場合には，消費者契約法１０条に反して無効となるか，又は同法９条１号に反して一部無効となる場合があり得ると解される。
途中解約について違約金支払を合意することは賃借人の解約権を制約することは明らかであるが，賃貸借開始より１年未満で解約する場合に違約金として賃料の２ヶ月分，１年以上２年未満で解約する場合に違約金として賃料の１ヶ月分を支払うという本件契約上の違約金の定めが，民法その他の法律の任意規定の適用による場合に比して，消費者の権利を制限し又は義務を加重して，民法１条２項の信義則に反し消費者の利益を一方的に害するものとして一律に無効としなければならないものとまではいえない。
しかし，途中解約の場合に支払うべき違約金額の設定は，消費者契約法９条１号の「消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し，又は違約金を定める条項」に当たると解されるので，同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害を超えるものは，当該超える部分につき無効となる。これを本件についてみると，一般の居住用建物の賃貸借契約においては，途中解約の場合に支払うべき違約金額は賃料の１ヶ月（３０日）分とする例が多数と認められ，次の入居者を獲得するまでの一般的な所要期間としても相当と認められること，被告が主張する途中解約の場合の損害内容はいずれも具体的に立証されていないこと（賃貸人が当然負担すべき必要経費とみるべき部分もある），及び弁論の全趣旨に照らすと，解約により被告が受けることがある平均的な損害は賃料の１ヶ月分相当額であると認めるのが相当である（民事訴訟法２４８条）。そうすると，被告にこれを超える損害のあることが主張立証されていない本件においては，１年未満の解約の場合に１ヶ月分を超える２ヶ月分の違約金額を設定している本件約定は，その超える部分について無効と解すべきである。このことは，原告が本件契約時に礼金として賃料１ヶ月分相当の１５万３０００円を支払っていること，解約予告期間として最大で２ヶ月が設定され，本件でも２月９日の予告日から解約日３月３１日まで５０日間の猶予があったことを併せ考慮すると，解約時における賃貸人，賃借人双方の公平負担の観点からも妥当な結論であると解する。
したがって，被告が請求しうる違約金額は，賃料の１ヶ月分である１５万３０００円の限度と解するのが相当である。
３ まとめ
(1) 以上によれば，本件解約及び退去・明渡しに伴い原告が負担すべき費用は次のとおりとなる。
(ア) ３月分の賃料及び管理費 １６万１０００円（争いがない）
(イ) クロス貼替費用 ５６５１円
(ウ) ルームクリーニング費用 ５万４６００円
(エ) 解約違約金 １５万３０００円
合計 ３７万４２５１円
(2) 原告の預入敷金は２２万９５００円であるから，これを前記の原告が支払うべき３７万４２５１円に充当・相殺すると（まず(ア)から），原告が支払うべき金額は１４万４７５１円（\374,251－\229,500＝\144,751）となる。
(3) 以上のとおりであるから，敷金の返還を求める原告の本訴請求には理由がないのでこれを棄却することとし，解約違約金等の支払を求める被告の反訴請求は１４万４７５１円及びこれに対する平成２１年３月２日から支払済みまで年１４．６パーセントの割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるのでこれを認容し，その余は理由がないのでこれを棄却することとして，主文のとおり判決する。
（裁判官 藤岡謙三）