大判例

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東京高等裁判所 昭和２７年（ネ）２４号・昭２６年（ネ）２５８６号 判決

第一審原告　伊藤権十　外五名

第一審被告　岡本春次郎

補助参加人　千葉泰平　外二四名

一、主　　文

原判決の原告伊藤権十、同池田亀三郎、同前川平右衛門、同加藤卯吉、同石井信司と被告との関係部分中被告勝訴の部分を除きその余を取り消す。

右原告ら五名の請求を棄却する。

原告辻筈の本件控訴はこれを棄却する。

訴訟費用中第一審における分はこれを五分しその一を除くその余は右第一項の原告ら五名の負担とし、当審における分は補助参加によつて生じた分を含めて全部原告ら六名の負担とする。

二、事　　実

原告辻筈訴訟代理人は昭和二十六年（ネ）第二五八六号事件につき「原判決中原告辻筈に関する部分を取り消す、同原告が被告所有の東京都中野区打越町三〇番地の九宅地一三三坪八合七勺五才のうち別紙目録<省略>（四）の二二坪九合五勺について普通建物所有を目的とし、賃料は地代家賃統制令第五条にもとずく物価庁長官の修正率の告示による毎月末日払、期間の定めのない賃借権を有することを確認する。被告は同原告に対し右地上に存する物件（木造平家建薄板葺仮建築、建坪五五坪及び同上建坪一五坪五合のうち右地上にある部分）を収去して右土地を明渡すべし。訴訟費用は第一、二審とも被告の負担とする」との判決を求め、被告訴訟代理人は右事件につき控訴棄却の判決を求め、昭和二十七年（ネ）第二四号事件につき「原判決中原告伊藤権十、同池田亀三郎、同前川平右衛門、同加藤卯吉、同石井信司と被告とに関する部分中被告勝訴の部分を除きその余を取り消す、右原告らの請求を棄却する訴訟費用は第一、二審とも右原告ら五名の負担とする」との判決を求め、原告伊藤権十、同池田亀三郎、同前川平右衛門、同加藤卯吉、同石井信司訴訟代理人は昭和二十七年（ネ）第二四号事件につき「原判決中右原告ら五名と被告とに関する部分を次のように変更する、原判決の主文第一ないし第五項の外、被告は右原告らに対し東京都中野区打越町三〇番の九宅地一三三坪四合五勺の地上に存する木造二階建薄板葺店舗兼居宅一棟建坪六二坪二合五勺二階三四坪及び木造二階建薄板葺店舗兼居宅一棟建坪二五坪二階九坪一合二勺五才を収去してその敷地中右主文第一ないし第五項の土地内にある部分をそれぞれ右原告らに明渡すべし、訴訟費用は第一、二審とも被告の負担とする」との判決を求めた。

事実上の陳述として被告訴訟代理人は、本件土地は原告らが所有者浅田政吉に対し賃借の申出をしたと主張する昭和二十三年九月十一日当時東京都において戦時中から引続き右浅田から賃借していたものであり、被告は昭和二十一年十一月三十日以来地主浅田の承諾のもとに東京都からこれを賃借して地上に木造木羽葺二階建店舗兼居宅一棟建坪六二坪二合五勺二階三四坪及び木造木羽葺二階建店舗兼居宅一棟建坪二九坪二階九坪一合二勺を建築所有し、右賃借申出の当時には被告が自らこの土地を建物所有の目的で使用していたものであり、また本件土地は建物を築造するにつき許可を必要とするのに原告らは右賃借申出の当時にその許可を得ていなかつたもので、いずれにしても原告らが優先賃借権を取得することはないと述べた。

補助参加人ら訴訟代理人は、原告らの賃借申出は左の理由によつてその効力がない。すなわち（一）当時本件土地は東京都のために中野区において賃借中であつた、東京都は本件土地を強制疏開地として昭和二十年二月一日以来管理していたが昭和二十一年三月十六日中野区は都のために地主浅田政吉との間で本件土地を含む東京都中野区打越町三〇番地の二宅地五四三坪二合九勺三才につき、都はこれを防空空地その他の目的に使用し又はさせることができることとし、期間を昭和二十年二月一日から昭和二十五年一月三十一日までとして、賃貸借契約を結び、引続きこれを賃借していたものである、（二）本件土地は昭和二十一年十月九日内閣告示第三〇号により東京都の区の存する区域が特別都市計画法第一条第三項による指定地となり、同年十二月七日戦災復興院告示第二五三号により「東京特別都市計画中野駅附近広場二（北口）」として計画決定地域に指定されたものであるから、昭和二十一年勅令第三八九号戦災都市における建築物の制限に関する件第三条によつて、原告らが建物を築造するには地方長官（都知事）の許可を要する。しかるに原告らは右賃借申出をしたという当時、右法令による許可を受けていないことはもちろん、その申請すらしていなかつたものである、（三）被告は中野区より本件土地の使用を許され昭和二十一年十一月三十日東京都長官から建物築造の許可を受けて被告主張の二棟の建物を建築所有しているものであつて、右賃借申出をしたという当時は被告において現に建物所有のため本件土地を賃借中であつた、以上いずれの点からしても原告らのしたという賃借申出はその効力がないと述べ、原告らの主張に対し本件土地が原告らが許可申請をすれば当然許可されるべきものであるとの事実は否認する、原告らが中野区役所や都の係員にしばしば交渉したことは知らない、仮りにこのような交渉がされたとしてもこれは建物築造許可申請ではない、中野区は被告が困窮した多数露天商等を収容するためのバラツクを建築するというので二三カ月の予告で無条件返地の約旨で被告に本件土地の使用を許し、都長官も被告に右バラツク二棟の築造を許可したものであつて、その措置は相当である。この本件建物二棟を収去することは、直ちに建物内に世帯をもつ三十有余の業者を立退かせる結果となるのであるが、原告らはすでに強制疎開に際し補償金を得て借地権を放棄した者であり、このような原告らに対し右のような結果を忍んでまで中野区がその土地使用を許し、また都長官が建物築造を許可しなければならない理由は全くないのである、従つて原告らが都長官に建物築造の許可申請をしても当然その許可がある筈のものでなく、確実でもないのであると述べた。

原告ら六名訴訟代理人は原告らは本件借地権確認を求める外この地上に存する被告の建物を収去して本件土地を明渡すべきことを求めるものであると述べ、被告及び補助参加人らの主張に対し本件土地を含む五四三坪二合九勺三才につき東京都と地主浅田政吉との間に賃貸借契約があるというのは正しくない、右土地は強制疎開後東京都の管理に入り浅田は賃料相当の補償を得ていたものではあるが、これは任意のものでなく賃貸借ではない、もつとも補助参加人ら主張の日時浅田が中野区長との間で右土地につき補助参加人ら主張のような事項を記載した土地賃貸借契約書（乙第二号証の二）を作成したことはあるけれども、これはその頃区役所から呼出があり浅田の代理人として松本某が出頭し、係員のいうままに疎開の際の書類に必要だと思い浅田の印判を交付した結果できたもので、その際賃貸借の話はなく、浅田としては賃貸の意思もなかつたものであり、ひつきよう地主のこうむる損失補償のため賃料名義で金を払うという必要上便宜的に作成されたものに過ぎない、仮りに賃貸借があつたとしても、これは戦時中防空法にもとずき防空用地として使用する目的のものであり、防空法が廃止されその目的が消滅した後までも当事者を拘束する性質のものではなく、当事者の一方から解約できるものというべきであり、また事情変更の原則も考えられるのである、そして昭和二十二年八月二十日地主浅田政吉は同人対中野区長間の東京地方裁判所昭和二十二年（ワ）第一四八八号土地返還請求訴訟の訴状（乙第二号証の一）送達により東京都の事務代行者である中野区長に対して解約の意思表示をしたのであるから、原告らの賃借申出当時は本件土地は東京都の賃借中のものということはできないのである、このことは昭和二十一年一月三十一日公布即日施行の防空法廃止法律により防空法が廃止され、都市計画中の土地でも右法律公布後六月以上は拘束し得ないし、東京都としても地主の返還の希望があれば返還する方針をたてていたことからいつても当然のことである、しかもこの土地を東京都なり中野区なりが自ら公共の用に供しているのであればまだしも、土地に何の関係もない一私人たる被告にマーケツト建設のため使用せしめることは全く不当な処置という外ない、被告が地主浅田の承諾の下にこれを都から賃借したことは否認する、仮りに都から賃借したものとしてもこれは正当のものでなく、被告の土地使用は正当の権原にもとずくものではない。本件土地が被告及び補助参加人ら主張のような関係によつてその地上に建物を築造するにつき許可を要するものであること、原告らが賃借申出当時その許可を得なかつたことはこれを認めるが、罹災都市借地借家臨時処理法（以下処理法という）第二条第一項但書後段の法意は、許可申請をすれば確実に許可されるべき場合には必ずしも確実にその許可のあることを必要としないものと解すべきであつて、本件土地は正当な権利者から許可申請をすれば必ず許可されるべき土地であり、事実不当な処置とはいえ被告に対してすらその許可があつたのである、しかも被告の申請も店舗の建築であり、原告らの使用目的も通常の店舗の建築にあるのであるから、当局の取扱が公正なものである限り当然原告らにも許可されるべきものであるわけである、被告らは原告らはその許可申請すらしていなかつたというけれども、原告らは文書による申請こそしなかつたが中野区役所土木課長、中野区長らに対しては再三にわたり許可されるよう交渉を重ねている、これに対し土木課長は「他の方へ許可したから二つ許可はできぬ」といい、区長は「もといた人に使わせるのが本当か知らぬがやむを得ず他に貸した」といつている、この間都当局とも交渉していることはもちろんであつて、原告らとしては尽すべきすべてを尽しているのであり、このような状態で文書で許可申請をしても現実には当局が不当にこれを拒否することは明らかである。これをもつて原告らが許可を得ていないこと、文書による許可申請をしないことを責めるのは不能を強いるものというべきであると述べた。

以上の外当事者双方の事実上の陳述は原判決に事実として記載されたところと同一であるからここにこれを引用する。

<立証省略>

三、理　　由

東京都中野区打越町三〇番地の九宅地一三三坪八合七勺五才（以下本件土地という。）がもと訴外浅田政吉の所有であつたことは当事者間に争なく、原審における証人増田重家、同宇田川林五郎、同大島元蔵、当審における証人浅田政吉、同松本良一の各証言、原審及び当審における原告池田亀三郎本人尋問の結果に本件口頭弁論の全趣旨をあわせると、原告伊藤権十は昭和十二年中から本件土地のうち別紙目録（一）の土地二六坪七合七勺五才を普通建物所有の目的で右浅田から賃借し、地上に建物を所有していたこと、訴外宮野幸三郎は昭和三年頃から本件土地中別紙目録（二）の土地二二坪九合五勺、同（三）の土地二二坪九合五勺、同（四）の土地二二坪九合五勺を普通建物所有の目的で右浅田から賃借し、右（二）の地上に一棟一戸建の建物、（三）及び（四）の土地にまたがつて一棟二戸建の建物を所有し、原告池田亀三郎はその頃右宮野から右（二）の地上にある一棟一戸建の建物を賃借してこれを居住し、原告辻筈は右宮野から昭和十年頃以来右一棟二戸建のうち右（四）の土地上にある一戸を賃借してこれに居住していたことを認めることができ、原告前川平右衛門が右宮野から昭和三年頃以来右一棟二戸建のうち右（三）の土地上にある一戸を賃借してこれに居住していたことは当事者間に争がなく、右各証拠に成立に争いのない甲第一ないし第五号証、同第八号証の一の各記載及び本件口頭弁論の全趣旨をあわせると、訴外増田重家は昭和十七年中から本件土地のうち別紙目録（五）（六）の土地を含む約八四坪を普通建物所有の目的で賃借し、その地上に木造二階家五戸建一棟の建物を所有し、原告加藤卯吉はその頃右増田から右建物中右（五）の土地上にある向つて左から二軒目の一戸を賃借してこれに居住し、原告石井信司はその頃右建物中右（六）の土地上にある向つて左はしの一戸を賃借してこれに居住していたこと、しかるに右各建物は昭和二十年一月三十一日戦時中防空の必要上東京都第四次の強制疎開によつて除去され、その際本件土地の賃借人であつた原告伊藤、右宮野及び増田はいずれも借地権に対する補償金を得てその借地権を放棄したこと、その後昭和二十三年九月十一日原告伊藤は本件土地中別紙目録（一）の土地について疎開建物が除却された当時の借地権者として、原告池田は同（二）の土地、原告前川は同（三）の土地、原告加藤は同（五）の土地、原告石井は同（六）の土地について、いずれも疎開建物が除却された当時の建物の借主として、それぞれ内容証明郵便で処理法第九条第二条にもとずき地主浅田に対し賃借の申出を発したことを認めることができ、当時右浅田は右郵便を受付けた中野郵便局と同一区内である中野区本町通三丁目二番地に居住していたことからすれば、当時の郵便事情にてらしても右郵便はおそくも同月十二日までには右浅田に到達したものと推認すべきものである。原告辻は同原告においても他の原告らと同じ頃同様の賃借の申出をしたと主張するところ、原審及び当審における原告池田亀三郎本人尋問の結果によれば、右池田は、前記内容証明郵便発信前に原告辻を含むすべての原告らのため地主浅田と賃借の交渉をしたことがあることはこれをうかがい得るけれども、その日時は明確でないのみでなく、それが前記処理法にもとずく賃借の申出であるかどうかもはつきりしない（右原告池田は当時新聞ラジオなどで九月十五日――十日とあるのはあやまりであること自明である――までに賃借申入をしないと賃借できなくなるということを知つたので右のような内容証明郵便の手続をしたと供述していることからいつて、それ以前の交渉ははつきりしたものでなかつたことが推認される）ところである。右処理法第二条による賃借の申出は、相手方たる土地所有者においてこれを受けた日から三週間以内に拒絶の意思表示をしないときはその申出を承諾したものとみなされ、しかも所有者は正当の事由がなければ拒絶ができないものとされるように、相手方を拘束する性質のものであるから、右申出は、相手方をして右処理法第二条にもとずく賃借の申出であることを認識し得る程度に明確な意思表示であることを要するものと解するのを相当とする。従つて右池田が原告辻に代つてしたという前記賃借の交渉をもつて右処理法第二条にいう賃借の申出ということはできない。その他に原告辻が右申出をしたことを認めるに足りる的確な証拠はなく、原告辻の本訴請求は他の点について判断するまでもなく、すでにこの点において失当であつて、棄却を免れない。

よつてさらに右原告辻を除くその余の原告ら五名の右賃借申出の当否について検討する。右原告ら五名の賃借申出が処理法第九条第二条にもとずくものとされることは前記事実関係からおのずから明らかであるところ、疎開建物が除却された当時におけるその敷地の借地権者又はその当時におけるその建物の借主が、処理法第二条の準用によつて賃借の申出をするについては、先ず公共団体がその敷地を所有又は賃借している場合であつてはならず（同法第九条但書）、その土地を権原により現に建物所有の目的で使用する者があるとき、又は他の法令によりその土地に建物を築造するについて許可を必要とする場合にその許可がないときはその申出ができないのである（同法第二条第一項但書）。被告及び補助参加人らは原告らの右賃借申出の当時、本件土地は東京都のために中野区が賃借中であり、被告は中野区より本件土地の使用を許され都長官の許可を受けて地上に本件建物を建築し、この建物所有の目的で現に本件土地を使用していたものであるのみでなく、本件土地は他の法令により建物を築造するについて許可が必要であるのに原告らはその許可を受けていないものであると主張する。昭和二十一年十月九日内閣告示第三〇号により東京都の区の存する区域が特別都市計画法第一条第三項による指定地となり本件土地が昭和二十一年十二月七日戦災復興院告示第二五三号で「東京特別都市計画中野駅広場二（北口）」として計画決定地域に指定されたものであることは原告の認めるところである。従つて都市計画法第十一条ノ二（昭和十八年勅令第九四一号都市計画法及同法施行令臨時特例第二条第一号）昭和二十一年勅令第三八九号戦災都市における建築物の制限に関する勅令の適用を受け、当時同地域における建物の築造は、都市計画事業としてその他都市計画の施設として建設するもの、都市計画の施設の利用その他の必要により地方長官（都道府県知事）の許可を受けて建築するもの等を除いては、一般に禁止せられ（右勅令第二条）、わずかに一定規模の仮設建築物に限り地方長官（都道府県知事）の許可を受けて建築することができるに過ぎないものであつた（同勅令第三条）。しかるにこれらのいずれの許可をも原告らが得ていないことはその自認するところである。原告らは本件土地については原告らが許可申請をしさえすれば確実に許可されるべきものであるから、たまたま現実に許可がないからといつて賃借申出権を失うものではないと主張するところ、本件土地が前記のように駅前広場の地域として決定されているものであることを考えれば、建物築造の許可申請さえすれば必ず許可があるものとはとうてい考えられないところである。被告が現に本件二棟の建物の築造許可されたものであることは当事者間に争いがないけれども、これは右勅令第三条にもとずく仮設建築物の許可と見るべきことは本件口頭弁論の全趣旨からうかがい得るところであつて、被告がこのような仮設建築物の許可を得たからといつて、原告らにも、申請さえすれば当然その許可が与えられるべきものとする理由はない。しかのみならず、仮りにこのような仮設建築物の築造について許可があつたとしても、これは処理法第二条の要求する建物を築造するについての許可と解することはできない。なんとなればたんに一時の使用にのみ供される仮設建築物の所有のためにのみ十年間の存続期間をもつ借地権を設定することは、いたずらに土地の使用関係を複雑ならしめるのみでなんの実益もなく、処理法の目的とするところから遠ざかるものというべきであるからである。しからば原告ら五名はその賃借申出について処理法第二条第一項但書の要件の一を欠くものであるから、本件土地が当時東京都のため中野区において賃借したものであるかどうか、右賃貸借が有効に解除されたものであるかどうか、被告が中野区よりその土地使用を許されたことが適法の権原となるかどうか等の点について判断するまでもなく、原告は処理法第九条第二条による賃借の申出をすることはできなかつたものといわなければならない。従つて、原告ら五名主張の賃借申出はもとより無効であり、これが適法有効になされたことを前提として、原告ら五名がそれぞれ賃借権を取得したことを主張し、その確認とこれにもとずく建物収去土地明渡を求める本訴請求は理由のないものとして棄却すべきものである。

しからば原判決中原告辻筈と被告とに関する部分は相当であつて、原告辻の本件控訴は理由がないからこれを棄却すべきであり原判決中その余の原告ら五名と被告とに関する部分中被告勝訴の部分を除くその余は失当であるからこれを取り消すべきものである。よつて訴訟費用の負担につき民事訴訟法第九十五条、第九十六条、第八十九条、第九十三条、第九十四条を適用して主文のとおり判決する。

（裁判官　藤江忠二郎　原宸　浅沼武）

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