横浜地方裁判所 昭和５９年（ワ）７７４号 判決 1987年4月24日
原告
長坂喜明
右訴訟代理人弁護士
熊倉洋一
同
坂本裕之
同
内田邦彦
被告
国
右代表者法務大臣
遠藤要
右指定代理人
山崎まさよ
外六名
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 原告が、被告との間で、別紙物件目録一及び同二記載の土地につき、昭和五九年二月一八日から期間二〇年の賃借権を有することを確認する。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
二 請求の趣旨に対する答弁
主文同旨
第二 当事者の主張
一 請求原因
１ 別紙物件目録一記載の土地（以下「第一土地」といい、同目録二記載の土地を「第二土地」という。また、総称して「本件土地」という。）は、昭和一四年八月一六日、原良三郎が先代富太郎から家督相続により所有権を取得し、次いで同二一年八月五日、高梨敏雄が売買により、更に同三三年八月二六日、被告が駐留軍用地として売買により順次その所有権を取得した。
他方第二土地は、昭和九年六月二〇日、丸山適吉が先代寅五郎から家督相続により所有権を取得し、同二〇年一一月二日、家督相続により丸山隆太郎が、更に同二二年三月一五日、物納により被告が順次その所有権を取得した。
２（一） 長坂鶴（以下「鶴」という。）は、昭和二〇年五月二九日当時、本件土地につき、第一土地を貸主原良三郎から賃料一か月九円三〇銭で、第二土地を貸主丸山適吉から賃料一か月一二円で、それぞれ普通建物所有の目的で賃借していた。
（二） 右当時、鶴は、第一土地上に木造亜鉛葺平家建建物（建坪三八坪二合五勺、以下「第一建物」という。）を、第二土地上に木造平家建建物（建坪約一五坪程度、以下「第二建物」という。）をそれぞれ所有していた。
３ 昭和二〇年五月二九日、アメリカ合衆国軍の空襲により本件土地上の各建物はいずれも罹災焼失し、その後本件土地はいずれもアメリカ合衆国軍隊に接収された。
４ 鶴は、昭和五〇年二月二〇日死亡し、原告が相続により本件土地の賃借人たる地位を承継した。
５ 昭和五七年三月三一日本件土地は接収解除により米軍から被告に返還され、同五八年一〇月一三日、接収不動産に関する借地借家臨時処理法（以下「接収不動産法」という。）による接収解除の公告がなされた。
６ 原告は被告に対し、昭和五九年二月一八日、本件土地につき接収不動産法による賃借の申出をなしたが、被告は同月二四日付同月二七日到達の書面により右申出を拒絶した。
７ よつて、原告は被告に対し、賃借権にもとづき請求の趣旨記載のとおり本件土地についての賃借権の確認を求める。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１の事実を認める。
２ 同２の事実は不知。
３ 同３のうち、昭和二〇年五月二九日に空襲があつたこと及び本件土地がいずれもアメリカ合衆国軍隊に接収されたことを認め、本件土地上の建物が罹災焼失したことは不知。
４ 同４の事実は不知。
５ 同５及び同６の事実を認める。
三 抗弁
（賃借申出拒絶の正当事由）
１ 本件土地の利用計画
（一） 本件土地を含む横浜市中区本牧地区は、終戦直後から約四〇年間に亘りアメリカ合衆国軍隊により接収されていたため、原状回復によることとした場合には、終戦直後当時の、公共施設（道路、公園、下水道等）、公益施設（学校、消防等）が整つていない無秩序な状態が作出されることとなるうえに、土地利用が著しく制限され、また、不規則かつ不整形に飛び地となつて散在する国有地の有機的かつ効率的な利用をはかることも困難となる。
（二） そこで前記本牧地区について、まちまちな道路、上下水道等の基盤を整備するため、横浜市長施行による土地区画整理事業（新本牧地区土地区画整理事業、以下「本件事業」という。）が行われることとなつた。
また同時に、右地区内に建設される建築物についても、横浜市が中心となつて建築協定（新本牧地区建築協定）が締結され、右協定によれば換地後の国有地については、その大部分が住宅以外の用途、例えば公園、緑地、学校、下水処理施設等の用途とされる予定である。
２ 本件事業の進捗状況
（一） 国有財産中央審議会の答申を受けて、神奈川県知事は、昭和五三年五月三〇日、本牧地区につき土地区画整理事業に関する都市計画を定め、その旨告示したうえ都市計画の関係文書を公衆の縦覧に供した。
（二） 横浜市長は本件事業の施行者となり、昭和五七年一月二五日、その事業計画を定めてその旨公告し、その関係図書を公衆の縦覧に供した。
（三） 本件事業における本牧地区内の国有地の換地時期については、昭和六一年度から逐次仮換地の指定が行われる予定となつている。
３ よつて、原告が本件事業の計画に反し、本件土地を住居として使用することは適切でなく、被告が前記目的に従つてこれを使用することには正当な理由がある。
四 抗弁に対する認否及び反論
１ 正当事由の存在を争う。
（一） 被告は、本件土地を含む国有地の利用計画は国有財産中央審議会及び同地方審議会に諮問し、その答申を得て決定されるというが、昭和四九年三月一四日の国有財産中央審議会の答申においては、旧借地人についての考慮が全くなされておらず、また、被告が本件土地を取得するに際して、本牧地区接収地のような広大な土地につき借地権が存在することは当然予見しうるのにその点の認識を欠いていた。
（二） 被告は、接収解除公告（昭和五八年一〇月一三日）前の同五七年四月八日、新本牧地区建築協定書に同意し、更に同年一一月四日本件事業の施行につき了解しており、原告が接収解除の公告後、接収不動産法にもとづく賃借申出権を行使する前に既に本件事業を既成事実化してしまつた。
しかも接収解除の公告自体も、本件土地が米軍より被告に返還された昭和五七年三月三一日から一年六か月以上経過してなされている。
（三） 本件事業については、換地後の具体的な土地利用計画は未定であり、将来地方審議会が具体的利用計画について答申をするに際し、借地人との利害関係を調整することは可能なはずであり、換地後の広大な被告所有の土地のごく一部について借地権を認めることは不可能ではない。
２ 原告の事情
（一） 現在に至る経緯
鶴は、羅災当時、第一土地上の第一建物に三男喜行夫婦と同居し、第二土地上の第二建物を第三者に賃貸していたが、罹災により右各建物を失い、山梨県の夫の実家に疎開していた。
昭和二三年ころ鶴らは横浜市へ戻つたが、本件土地は既に接収されており、鶴の六男喜喬は横浜市中区日の出町にバラックを建てて鶴と共に居住した。
一方、戦地から戻つた原告は、昭和二四年ころ右バラックに同居し（喜喬は昭和二五年結婚して横浜市中区千代崎町に移つた。）、更に同三二年ころ同市南区共進町に店舗を借り新聞販売を始め、そして同三四年には肩書地を借地し、新聞販売店の新店舗を開き、現在に至つている（鶴は死亡するまで原告と喜喬の家を行き来する形で両人に扶養されていた。）。
このように鶴が接収後辛うじて住居を得られ、また、原告及びその他鶴の法定相続人が現在それぞれ独立した生計を営んでいるのは、専ら罹災後の各自の努力によるものであり、本来であれば本件土地につき賃借権を有して子供らと本件土地上に居住できたはずの鶴は、被告から何らの補償も受けることができなかつた。
（二） 原告の本件土地使用の必要性
原告は、現在住所地（七五・九平方メートル）を借地し、新聞販売店を経営しているが、建物の一階は店舗、二階は三部屋で内一部屋（六畳）に原告夫婦が、他の一部屋（六畳）に長男博明がそれぞれ居住し、残りの一部屋は応接間である。従つて、原告の住居は非常に手狭であり、長男が結婚すれば原告夫婦か長男夫婦かのいずれかが他に住居を求めなければならない。
本件土地上に住居を構えることができれば右の問題を解決することができるし、原告は本件土地において新聞販売店または商店を経営したい旨希望している。
五 被告の反論
本件事業は横浜市が実施するものであり、被告の土地利用計画は本件事業の進行とは直接関連はないから、被告が本件事業を既成事実化したとの原告の主張は失当である。
また、本件土地を含む横浜海浜住宅地区については、大規模な土地で、地権者、筆数が多く、各土地の物件確定等の作業が困難であつたため、被告において同地区内全部について統一的に地上物件を撤去し、境界測量作業を実施した。そのため本件土地の返還から接収解除の公告まで一年六か月余を要したのであつて、不当に公告を遅延させたわけではない。
第三 証拠<省略>
理由
一本件土地の所有関係について
請求原因１の事実は当事者間に争いがない。
二原告の賃借権について
<証拠>によれば、(1)第一土地を含む別紙物件目録一の横浜市中区本牧三之谷一五三番二の土地（一六一坪四合五勺）、同番一の土地（四九坪二合五勺）及び同所一五三番の土地（一三八坪九合五勺）の三筆の土地は、もと同所三之谷一五三番の土地（三四九坪六合五勺、以下「旧一五三番の土地」という。）一筆であつたところ、右三筆の土地は、昭和二一年七月三一日、旧一五三番の土地の分割により生じたもので、右分割当時の所有者はいずれも前記原良三郎であつたこと、右一五三番二の土地のうち六二坪二合の地積部分である第一土地について、鶴は、同地上に第一建物を所有し、昭和一八年三月八日から同二〇年五月三日までの間は、地主原地所部の笠間某に毎月賃料金九円を支払つていたこと、(2)また、鶴は、別紙物件目録二記載の横浜市中区間門町一丁目一〇八番の土地のうち六三坪四合一勺の地積部分である第二土地について、昭和一九年四月八日から同二〇年三月三〇日まで、地主丸山適吉の土地管理人伊藤善治郎に対し、毎月賃料金九円五一銭ないし一一円（契約上は十二円であつたが鶴の息子が出征中のために一一円の支払いとなつていた。）を支払つていたこと、鶴は右土地上に、当時二軒長屋の木造平家建建物即ち第二建物を所有し、これを第三者に賃貸していたこと、がそれぞれ認められ、右認定によれば、鶴は罹災にあつた昭和二〇年五月二九日当時においても、第一及び第二土地につき建物所有を目的とする賃借権を有し、それぞれ第一及び第二建物を所有していたことが推認でき、他に右認定を左右するに足る証拠はない。
なお、右各土地にかかる賃貸借契約の始期は証拠上明らかではなく、したがつてその各終期も判然としないけれども、原告本人尋問の結果によれば、それぞれ第一土地については大正末から鶴とその子供らが住んでいたことが、第二土地については遅くとも昭和一二年ころには鶴が貸家をしていたことがそれぞれ認められるから、大正末ないし昭和一二年から昭和二〇年五月二九日まで鶴の使用は継続していたものと認められ、更にその後も右使用の終了を窺わせる事情も認められないから、本件各賃借権は継続して存在し、かつ前記昭和二〇年五月二九日以降接収時まで存在したものと推認できる。
三羅災及び接収について
請求原因３のうち、昭和二〇年五月二九日アメリカ合衆国軍の空襲があつたこと及び本件土地がいずれもアメリカ合衆国軍隊に接収されたことについてはいずれも当事者間に争いがなく、右空襲により、本件土地上の第一及び第二建物がいずれも罹災焼失したことは、<証拠>によりこれを認めることができる。
四賃借権の相続について
<証拠>によれば、鶴は昭和五〇年二月二〇日死亡し、同人の法定相続人である原告及びその兄弟において、本件土地についての賃借人たる地位を原告が承継する旨の話合いがなされたこと、また、鶴の代襲相続人である札喜美子も右を承認したことが認められ、他に右認定を左右するに足る証拠はない。
以上によれば請求原因４の事実が認められる。
五接収地の返還、賃借の申出及び拒絶
請求原因５及び同６の事実はいずれも当事者間に争いがない。
六賃借申出拒絶の正当事由について
１ <証拠>を総合すれば、以下の事実を認めることができ、他に右認定を左右するに足る証拠はない。
（一） 鶴一家（鶴及びその夫喜重並びに子供七人）は、大正末から第一土地上の第一建物に居居していたが、太平洋戦争が激しくなつたため、一家のうち鶴、喜喬（鶴の六男）、喜美子（鶴の二男喜次の長女）の三人は山梨県にある喜重の実家に疎開して終戦を迎え、昭和二三年横浜に戻つたのであるが、第一土地上の第一建物は昭和二〇年五月の米軍による横浜大空襲で焼失し、更にその後なされた米軍による本件土地接収のために同地は住むことができない状態であつたため、三人は横浜市中区日の出町にバラックを建てて住み始めた。原告（鶴の五男）は、昭和一四年以来、中国（天津）で外地勤務し、昭和二〇年一月、同地から帰国して疎開中の鶴らと同居した後、昭和二四年ころ鶴らに遅れて横浜に戻り、昭和二五年前記喜喬が結婚して日の出町のバラックを出たのと交替に右バラックで鶴らと同居を始め、昭和三二年ころまで日の出町に住み、昭和五〇年鶴が死亡するまで前記喜喬と原告とが交替で鶴を引き取つて扶養してきた。原告は現在肩書地に借地し、同地上に新聞社の援助を受けて建物を建て新聞販売店を営んでいるが、一階は全て店舗、二階は応接間を含めて三間あるが一部屋は原告夫婦が、他の一部屋（倉庫を改造した六畳の洋間）は三〇歳になる原告の息子がそれぞれ使用していて手狭であり、そのため従業員用の部屋は、アパートを八部屋借りて賄つている。もし本件賃借権が認められるならば、原告はその借地において新たに新聞販売店を増設したいとの希望を持つている。
（二） ところが、原告が使用を希望している本件土地及びその付近一帯約八八万二〇〇〇平方メートルについては、大略抗弁１及び２の次第で本件事業（昭和五七年一月二五日決定）の施行区域内にあつて、各土地所有者の土地利用の意向をも容れた上で、公共施設の整備と宅地の利用増進を図るための都市計画が立案され、これに沿つてそのための換地計画が現に実施されようとしており、右換地計画によれば、被告には、本件土地他の約四九万八九〇〇平方メートルの従前地に対し、道路、宅地（集合住宅）等の用途のため約三九万平方メートルの換地が予定されており、その仮換地の指定が早晩なされようとしている。
被告も、本件事業に沿つて換地後の土地利用の具体的内容を決定すべく換地設計図を作成している段階である。
２ ところで、接収不動産法は、借地についていえば、旧連合国占領軍等による土地の接収により、接収当時当該土地に存した借地権が接収中に消滅した場合、接収解除後において、接収当時の当該土地の賃借権者に旧借地の範囲につき、借地権を優先的に設定することを目的とするものである。そして、同法三条四項所定の、土地所有者が借地人からの正当な土地賃借申出に対し、これを拒絶しうる「正当事由」の有無は、土地所有者及び賃借申出人がそれぞれその土地の使用を必要とする程度如何は勿論のこと、双方の側に存するその他諸設の事情を総合して判断すべきものではあるが、そもそも、右は通常の借地関係において、現に存する借地権につき地主から借地人に対し当該借地の返還を求める場合の「正当事由」（借地法四条等）の有無を判断する場合とは自ずからその視点を異にし、借地関係の当事者双方に存する事情の比較衡量においても趣きを少しく異にするものというべきである。しかして具体的には、同法が戦後復興を目的とする羅災都市借地借家臨時処理法（昭和二一年八月二七日法律一三号）による罹災地の借地人の保護との権衡上、接収地の旧借地人を保護するため制定されたものであり、そこには戦後同法の施行当時の劣悪な住宅事情下における接収者の住居等の安定確保と接収解除地の復興促進の要請があるが、本件は同法施行から約三〇年近くも経過した後に接収解除がなされ、しかも、現在では本件土地の存する横浜市周辺の住宅事情は同法施行当時では予想できなかつた程に大幅に改善されていることは公知の事実であつて、もはや同法の前記要請も極めて薄らいだものと言わざるを得ないし、また、賃借申出人は賃借していた接収地を離れて既に四〇年余を経過し、居住環境もそれなりに安定しているという状況下にあることをも考慮して判断するのが相当である。
したがつて、以下かかる観点から原告の本件土地の賃借申出に対する被告の拒絶の正当事由の有無につき考える
３ しかるときは、原告らは、鶴が原良三郎及び丸山適吉からそれぞれ賃借していた本件土地を接収されて間もなく現住所地に転居して、以来四〇年余りもの長期に亘り約七六平方メートルの借地に、一家の家族構成等に照らし左程遜色のない住宅を建築所有して生活の基盤を確立しているのであつて、より良好な住環境を確保しようという希望を持つているものの、今直ちに本件土地（その換地予定地）上に借地権を回復しなければならない客観的に差迫つた必要性を認め難い一方、被告は、接収解除後の本件土地を含む周辺土地について被告ら所有者の意向を容れつつ立案実施される都市計画において、その所有地につき、公共施設ないし宅地等の用地として早晩仮換地ひいては本換地として指定を受けることが予定されているのであつて、以上を比較衡量するときは、被告の自已使用の必要性は原告のそれに優越するものとして、被告には右正当事由を肯認することができるというべきである。
なお、原告は、被告において、本件土地取得の際及び国有財産中央審議会の答申の際借地人の存在に気付くべきでありその点につき過失があつたこと並びに本件事業を既成事実化したことを主張するけれども、いずれもかかる事実を認め難いのみならず、本件事業は、被告の主張するとおり神奈川県知事が定めた都市計画にもとづき横浜市長が決定実施するものであるから、被告による本件事業の既成事実化との主張は正鵠を得ていない。
また、接収により本件土地の賃借使用を妨げられた原告に対して被告から何らの補償がされていない点については、右補償について定める法規がなく、補償をなすか否かは専ら立法政策に委ねられているから、本件における正当事由の判断に際しても右補償の有無を考慮すべきではない。
したがつて、本件土地について被告が原告に対してなした賃借申出の拒絶は接収不動産法三条四項の「正当事由」がある場合に該るというべきであり、原告の賃借申出によつて原告に賃借権が生ずるものとは認められない。
七以上の次第で、原告の本訴請求は理由がないからこれを棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官蘒原 孟 裁判官小西義博 裁判官櫻井登美雄は、転補につき署名押印できない。裁判長裁判官蘒原 孟）
別紙物件目録
一 所在 横浜市中区本牧三之谷
地番 一五三番二
地目 宅地
地積 五三三・七一平方メートル
右の土地のうち、別紙図面（一）の赤線で囲まれた部分二〇五・二八平方メートル（六二坪二合）
二 所在 横浜市中区間門町一丁目
地番 一〇八番
地目 宅地
地積 五〇九・二二平方メートル
右の土地のうち、別紙図面（二）の赤線で囲まれた部分二〇九・二五平方メートル（六三坪四合一勺）
別紙図面一、二<省略>