福岡地方裁判所 平成４年（ワ）１６８２号 判決
主文
一 被告らは、別紙図面記載の赤色部分、青色部分、黄色部分及び茶色部分から被告らの管理に係るオートバイ、物置棚、部品、修理工具等の物品を収去せよ。
二 被告らは、第一項の各部分に何らの物品を存置してはならない。
三 訴訟費用は、被告らの負担とする。
四 この判決は、主文一項に限り仮に執行することができる。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
主文同旨
二 本案前の抗弁
１ 原告の訴えを却下する。
２ 訴訟費用は、原告らの負担とする。
三 請求の趣旨に対する答弁
１ 原告らの請求を棄却する。
２ 訴訟費用は、原告らの負担とする。
第二当事者の主張
一 本案前の抗弁について
（被告らの主張）
建物の区分所有者がその共有部分を権限なく使用している場合に、その区分所有者に対してその行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ること（以下「停止等」という。）を請求できるのは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人が建物の区分所有等に関する法律（以下「法」という。）五七条に基づいて行う場合に限られ、他の区分所有者が個々の所有権に基づいて右請求をすることはできないから、原告らは本訴の原告適格を有しない。
（原告らの主張）
法五七条は一般の民法法理によって認められる敷地の共有持分権に基づく物権的請求権の行使を制限する趣旨ではないから、原告らは、本訴の原告適格を有する。
二 請求原因
１ 原告らは、別紙物件目録記載のマンション（以下「本件マンション」という。）の区分所有者であり、本件マンションの敷地（福岡市<以下省略>、宅地、一〇二三・七六平方メートル）を共有している。
２ 被告らは、本件マンションの敷地のうち、別紙図面記載の赤色部分（以下「赤色部分」という。）、青色部分（以下「青色部分」という。）、黄色部分（以下「黄色部分」という。）及び茶色部分（以下「茶色部分」という。）（以下各部分を総じて「本件占有部分」という。）の各部分に被告らの管理に係るオートバイ、物置棚、部品、修理工具等の物品を置いて本件占有部分をそれぞれ占有している。
３ 被告らは、本件マンションの一階部分でオートバイの販売等の営業を行い、長年にわたり本件占有部分に不法にオートバイ、物置棚、部品、修理工具等の物品を置き続けており、その状態を改めようとしない態度は頑強で、今後も右営業を継続していく上で右物品置場が必要となる以上、たとえ現在置いている物品が収去されたとしても再び物品を置くおそれがある。
４ よって、原告らは、被告らに対し、本件マンションの敷地の共有持分権に基づき、被告らの管理に係る右物品の収去及び本件占有部分への物品存置の禁止を求める。
二 請求原因に対する認否
請求原因１及び２の事実並びに同３のうち被告らが本件マンションの一階でオートバイの販売等を行っていること及び本件占有部分にオートバイ、物置棚、部品、修理器具等の物品を置いていることは認め、その余は否認する。
三 抗弁
１ 本件マンションの管理組合による承認
本件マンションの管理組合（以下「本件管理組合」という。）は、平成四年八月二日開催の臨時総会において、本件占有部分につき、被告らの使用権限をその使用開始時に遡って承認する旨の特別決議（区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議）をした。
２ 権利の濫用
本件管理組合が右のように本件占有部分についての被告らの使用を承認している以上、原告らが個々の共有持分権により本訴を提起することは、権利濫用というべきである。
３ 赤色部分及び青色部分についての賃借権
（一） 黙示の承認
被告らは、昭和五三年一一月ころから赤色部分を、昭和五四年末ころから青色部分をそれぞれ継続使用しているが、本件管理組合は、被告らから、その賃料として、赤色部分の使用開始時より月額三〇〇〇円を、平成二年七月から平成四年五月まで月額三万五〇〇〇円を、平成四年六月以降三万八〇〇〇円を受領してきており、被告との間において赤色部分及び青色部分につき期限の定めなく賃貸借契約の締結を黙示に承認した。
（二） 賃借権の時効取得
前記（一）のように、被告らの本件各占有部分の賃借権については、賃借権の外形的事実、賃借の意思の客観的表現の要件が具備しているので、昭和六三年末ころには、被告らは赤色部分及び青色部分の賃借権を時効取得した。
４ 赤色部分についての賃借権
被告らは、昭和五三年一一月ころ、本件マンションの入居者全員の承諾により設立前の本件管理組合の職務代行権限が付与されていた丸信不動産株式会社（以下「丸信不動産」という。）から赤色部分を期限の定めなく賃料月額三〇〇〇円で借り受けた。
５ 茶色部分についての使用許諾
被告らは、茶色部分を、それを含む別紙図面記載１７の駐車場所有者の許諾を得て使用している。
６ 黄色部分についての借受
被告Ｙ１（以下「被告Ｙ１」という。）は、茶色部分を前所有者であるＡから借り受けた。なお、駐車場の専用使用権の消滅を規定する本件管理組合の現行管理規約（以下「現行規約」という。）一六条三項は、公序良俗に反して無効である。
四 抗弁に対する認否
１ 抗弁１及び２は、否認する。
２ 抗弁３のうち、本件管理組合が被告らから金員を受領していたことは認めるが、その余は否認する。本件管理組合は、賃料相当損害金として右金員を受領していたものである。
３ 抗弁４は、否認する。
４ 抗弁５及び６について、本件管理組合は、被告らの転借を承諾したことはない。なお、黄色部分については、現行規約一六条三項の定めに基づきその専用使用権者であるＡが平成四年二月一四日本件マンションの区分所有者としての地位を喪失したことに伴い、右専用使用権も消滅した。
五 再抗弁
本件管理組合は、平成四年六月二一日、被告らに対し、本件占有部分から物品の撤去を求めて賃貸借契約の解約の申し入れをし、その後一年が経過した。
六 再抗弁に対する認否
争う。
第三証拠
本件記録中の書証目録及び証人等目録記載のとおりであるから、これを引用する。
理由
一 本案前の抗弁について
建物の区分所有者は、その敷地を共有する場合には、その持分権に基づいて当該敷地全体につき返還、妨害排除及び妨害予防などの物権的請求権を有することはいうまでもない。他方、法五七条は、共同の利益に反する行為の停止等を求めることのできる者を、原則として、義務違反行為を行っている区分所有者以外の区分所有者の全員又は管理組合法人に限っている。そこで、この規定が個々の区分所有者の敷地持分権に基づく敷地の返還、妨害排除及び妨害予防などの物権的請求権を制限する趣旨であるか否かが問題になる。しかし、法五七条は、義務違反者に対する規制の強化措置の明文化という昭和五八年法律第五一号による法改正目的に沿って新設された規定であって、法六条に違反する者に対して執りうる措置を明定したところにその意義があるから、法六条が区分所有者の共同の利益を守るための団体的権利を定めたものであることを前提とした上で、その権利の行使方法を定めるにとどまるものと解するのが相当である。そして、個々の区分所有者の民法の規定に基づく物権的請求権の行使を制限する規定が法において何ら設けられていないことも明らかである。そうすると、これらを考え併せれば、法五七条は、個々の区分所有者が敷地持分権に基づき敷地の返還、妨害排除及び妨害予防の物権的請求権を行使することを制限する趣旨ではないと解するのが相当である。したがって、原告らの本訴請求が本件マンションの敷地共有持分権による物権的請求権の行使であることは明らかであるから、原告らに本訴の原告適格が認められることはいうまでもなく、被告らの本案前の抗弁は失当であるといわなければならない。
二 請求原因について
請求原因１及び２の事実並びに同３のうち被告らが本件マンションの一階でオートバイの販売等を行っていること及び本件占有部分にオートバイ、物置棚、部品、修理器具等の物品を置いていることは、当事者間に争いがない。
三 抗弁について
１ 被告らの占有の経緯について
成立に争いのない甲第二号証、第一一号証の一及び二、乙第一号証の一ないし二五、第二ないし第一三号証、第一四号証の一ないし五、第一五号証、原告Ｘ３本人尋問の結果により真正に成立したと認められる甲第三、第六号証、第七号証の一及び二、第八号証、第一二号証の一ないし一二、第一五、第一六、第一九号証、原告Ｘ１本人尋問の結果により真正に成立したと認められる甲第四、第五、第二〇号証、弁論の全趣旨により真正に成立したと認められる甲第一〇、第一八号証、原告Ｘ３、同Ｘ１、被告Ｙ１（兼被告有限会社Ｙ２代表者、ただし、後記採用しない部分を除く。）各本人尋問の結果並びに弁論の全趣旨によれば、次の事実が認められ、被告Ｙ１本人尋問の結果中のこの認定に反する部分はすぐには採用することができず、他にこの認定に反する証拠はない。
（一） 被告Ｙ１は、昭和五三年一〇月ころ、本件マンション一階店舗部分の所有権及び駐車場二区画（別紙図面No１８及びNo１９）の専用使用権を売主である丸信不動産から取得し、その後右店舗でオートバイ等の販売修理などを業とする被告有限会社Ｙ２（以下「被告会社」という。）を開業したが、その営業を行うに当たってオートバイや工具等の置き場所が必要であったため、昭和五四年四月入居当初から、右駐車場二区画の周囲にある赤色部分及び青色部分にバイクなどを置いて使用を始めたが、その際、本件管理組合設立までの間、管理組合の管理者の職務を行っていた丸信不動産の承諾を得ていた。しかし、その後本件管理組合が設立された後、本件管理組合の設立当初の規約（以下「当初規約」という。）八条により必要な全議決権の三分の二以上の合意による承認が得られないまま、昭和五四年一一月ころから本件管理組合に対して右使用による迷惑料として月額四〇〇〇円を支払うようになった。
（二） 昭和五五年八月ころ、本件管理組合の総会において、組合員から被告らが本件管理組合の承認を得ずに赤色部分を使用していることや、赤色部分のほとんどに勝手に屋根を設置したことが問題にされ、被告Ｙ１の責任が追求され、席上、被告Ｙ１は陳謝するとともに、代替場所を探す旨言明した。その後も、本件管理組合の理事会において右問題が再三話し合われ、昭和五六年八月二〇日開催の理事会の席上において、被告Ｙ１は、本件マンションの住民にはすまないと思っていること、作業場を近所で探しているが会社の財政上移転はまだ無理であること、今ここで仕事ができないとすれば社員の生活、家族を考えると店を閉めることもできず毎日が苦しいことなどの意見を述べた。そして、被告会社は、近い将来住民の要望に添える旨の文書を本件管理組合宛に提出した。また、同年九月一四日開催の理事会では駐車場を被告らの作業場として認めることは絶対にできないなどの討議がなされ、昭和五七年五月九日開催の本件管理組合の定時総会においても、被告らに他人の駐車場内で絶対に仕事をさせてはならないとの抗議があったことやその問題が理事会開催の度毎に取り上げられてきたが、結論が出ないまま次期の理事に引き継がれたことなどが報告された。そして、昭和六〇年六月二九日開催の緊急理事会において、被告らに対して速やかに駐車場を復元するよう求める要求書について本件マンションの全体の約四分の三に当たる住民三六名が同意したことが確認され、翌三〇日に開かれた本件管理組合の臨時総会において、被告らに対して駐車場を復元することを要求することで出席者全員の合意を得たが、結局、右要求書は被告らに渡されなかった。
（三） その後、本件管理組合の理事の交代もあり、理事会において、しばらくの間は右問題につき討議されることもなかったが、その間右迷惑料は、昭和六二年一月以降は月額二万五〇〇〇円、昭和六三年一月以降は月額三万五〇〇〇円、平成四年五月以降は月額三万八〇〇〇円に増額された。そして、平成四年五月二四日開催の理事会において「Ｙ２社駐車場の件」として、一四年もの長期間にわたって駐車場を自分の整備工場のように使用して来たとして、弁護士を通じての解決を図ることが了承され、これを受けて、原告ら代理人は、同年六月一九日付（同月二一日到達）の内容証明郵便にて本件占有部分から物品の撤去を催告する旨の通知を行った。そして、同年八月二日開催の臨時総会において、理事長（原告Ｘ１）、原告ら代理人及び被告Ｙ１の三名で話し合いによる解決が図られることになったが、結局物別れとなり、被告らは、現在も本件占有部分を作業場やオートバイ、工具類の置き場所として使用を続けている。
（四） なお、被告らは、昭和六三年ころから、黄色部分をその専用使用権者であるＡから転借して使用するとともに、その横の青色部分を使用し始め、また、茶色部分についても、茶色部分を含む別紙図面記載No１７の駐車場の専用使用権者であるＢの許諾を得て使用し始めた。
以上の事実が認められる。
２ 抗弁１及び２について
まず、本件管理組合が平成四年八月二日開催の臨時総会において本件占有部分の使用権限をその使用開始時に遡って承認したか否かについて判断する。
成立に争いのない甲第一号証によれば、現行規約四七条三項の定めにより、右承認は管理組合総会における特別決議を要するものであるところ、前記乙第六号証には、右臨時総会において、被告らの本件占有部分の使用について原告Ｘ１、原告ら代理人及び被告Ｙ１の三者で話し合いを持つことが決まった旨の記載がなされているにとどまり特別決議がなされた旨の記載は見当たらず、また、被告Ｙ１本人尋問の結果中には「みんなで仲良くやったらいいじゃないか。そんなにＹ１さんが迷惑をかけているのではない。私たちも、修理してもらったり、力仕事をしてもらって、助かっている面もある。商売をしていて多少の迷惑はあるかもしれないが、みんなで仲良くしよう。」と右臨時総会出席者の一人が言ったことに原告らを除く多数の出席者が賛同した旨の供述があるものの、右承認の特別決議がなされた事実は認められず、他に右特別決議による承認を認めるに足りる証拠はない。したがって、抗弁１のみならず、右特別決議による承認を前提とした抗弁２も理由がないといわなければならない。
３ 抗弁３の（一）及び（二）について
前記甲第一、第一五、第一六号証によれば、被告らが本件マンションの敷地である赤色部分及び青色部分について賃借権等の使用権限を取得するためには、当初規約八条の定めから全議決権の三分の二以上の合意が必要であり、また、現行規約四七条三項の定めから一定の招集手続きを経て招集された本件管理組合総会において区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による承認決議が必要であるから、いずれにしても右合意ないし承認がなければ賃借権等の使用権限を取得することはできないことになる。したがって、たとえ右のような一連の手続きを経ることなく被告らの使用権限について本件管理組合の黙示の承認を認め得ることができるとしても、極めて例外的な場合に限られるといわなければならない。ところで、被告らは、黙示の承認が認められる事情として継続的な金員の支払の事実を主張する。確かに、被告らは、前記認定のとおり被告らの本件占有部分の使用について昭和五四年ころから逐次増額された金員を支払って来ているが、右金員の性質はあくまでも前記認定のように迷惑料であり、賃料と認めることは許されない。しかも、前記認定のとおり被告らの本件占有部分の使用については本件管理組合の理事会や総会において議論され、被告らが本件占有部分に置く物品撤去の要求書に多数の住民が同意するなど原告らを含めて右使用を是認しない者も少なからずいるというのであるから、到底右例外的な場合に該当するということはできない。したがって、本件管理組合の黙示の承認を内容とする抗弁３の（一）、さらには、右金員の支払が賃料であることを前提とする抗弁３の（二）も理由がないことになる。
４ 抗弁４について
前記認定のとおり、被告らは、前記駐車場二区画の周囲にある赤色部分と青色部分を丸信不動産の承諾を得て使用しはじめたことを認めることができるので、丸信不動産の右承認権限の有無について判断する。
前記認定のとおり、丸信不動産は、本件管理組合が設立されるまでの間は本件管理組合の管理者の職務を行うこととされていたが、その職務権限は当初規約一六条に定める管理者としての権限に限られることになっており、同条には、管理者の権限として共有部分の管理、当初規約八条に定める共用部分の変更に関する区分所有者の合意若しくは決定、又は総会の決議を実行し、当初規約で定めた行為をすることなどが規定されているにとどまり、本件マンションの敷地部分を貸与する権限を認めた規定は存しない。そうすると、前判示のとおり、本件マンションの敷地に賃借権等の使用権限を認めるには前記のような合意を要するのであるから、結局右合意が認められない本件では、丸信不動産には本件マンションの敷地を被告らに賃貸する権限はないといわなければならない。したがって、抗弁４も理由がないことになる。
５ 抗弁５について
前記認定のとおり、被告らは、昭和六三年ころから、茶色部分を、それを含む別紙図面記載No１７の駐車場の専用使用権者であるＢからその許諾を得て使用しているものであるが、当初規約一〇条二項(2)によれば、駐車場の専用使用権を有するものが第三者に使用させる場合は予め書面を以て管理者に通知しなければならない旨定めているから、右書面による事前の通知について主張、立証のない本件では、被告らが右Ｂから使用の許諾を得ていても、これをもって本件管理組合ないしは敷地の共有持分権者である原告らに対して対抗できないものといわなければならない。したがって、抗弁５も理由がないことになる。
６ 抗弁６について
前記認定のとおり、被告Ｙ１は、昭和六三年ころ、黄色部分を、その専用使用権者であるＡから転借して使用しているが、前判示のとおり、転借に当たっては、書面による事前の通知が必要であるところ、これが主張、立証のない本件では、右転借をもって本件管理組合ないしは原告らに対してその使用を正当とすることは許されないといわなければならない。また、前記甲第一号証によれば、現行規約一六条三項は、区分所有者がその所有する住戸部分を第三者に譲渡したときは、その区分所有者の駐車場の専用使用権は消滅する旨定められていることが認められ、この規定は何ら公序良俗に反するものではないといわなければならない。そうすると、前記甲第一九号証、乙第五号証、原告Ｘ３本人尋問の結果及び弁論の全趣旨によれば、原告らが主張するように、Ａは、その所有する住戸部分を平成四年二月一四日第三者に譲渡したことが認められるので、右規定により、Ａの黄色部分の駐車場の専用使用権は消滅したことになる。したがって、いずれにしても、被告らが黄色部分につき何らの占有権原を有しないことに変わりはなく、抗弁６も理由がないといわなければならない。
四 本件不作為請求について
前記認定の被告らの態度や被告会社の営業を継続する限り不可避的にオートバイ、工具等の物品置場を必要とし、本件占有部分の代替場所の当てもないなどの事情からすれば、今後も本件占有部分の使用を継続していこうとする被告らの態度は明らかといわなければならず、たとえ強制執行の方法によって本件占有部分から物品を収去したとしても、被告らは、再び同所に物品を存置する蓋然性が高いものと認めるのが相当である。したがって、原告らには、本件占有部分に関して被告らに対する不作為を求める利益があるといわなければならない。
五 結論
以上のとおり、原告らの請求はいずれも理由があるからこれを認容し、訴訟費用の負担について民事訴訟法八九条、九三条を、仮執行宣言については同法一九六条をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 中山弘幸 裁判官 鈴木博 裁判官西川知一郎は、転補のため署名押印することができない。裁判長裁判官 中山弘幸）
<以下省略>